Nekilnojamojo Turto Įsigijimas Iš Varžytynių: Teisiniai Aspektai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto pirkimas iš varžytynių daugelį sudomina dėl galimybės įsigyti turtą pigiau. Tačiau ar visada nusiperkama pigiau nei rinkos kaina? Ir ar visas šis procesas toks lengvas ir paprastas?

Varžytynės Lietuvoje yra įprastas būdas realizuoti areštuotą turtą. Antstolis skelbia varžytynes, kurios vyksta pagal aiškias taisykles, tačiau galutinę turto kainą nulemia pirkėjas. Aptarsime, kaip nustatoma išvaržomo nekilnojamojo turto kaina, kokios yra dalyvių teisės ir kaip skaidriai vyksta šis procesas.

Kaip Nustatoma Pradinė Turto Kaina?

Areštuotas skolininko nekilnojamas turtas visada yra įkainojamas. Antstolis dažniausiai pasitelkia turto vertintojus arba nustato areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei išieškotojo bei skolininko (turto savininko) nuomones.

Jeigu išieškotojas ar skolininkas nesutinka su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertintojo išvada, gali būti prašoma atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą kreipiantis į kitą vertintoją.

Pradinė varžytynėse parduodamo turto kaina pagal įstatymą sudaro 80 proc. rinkos kainos. Jei turtas turi didelę paklausą, jis gali būti parduotas ir brangiau. Kartais galutinė pardavimo kaina 2-3 kartus viršija pradinę. O kartais per pirmąsias varžytynes siūlomu turtu niekas nesusidomi.

Tada skelbiamos antrosios varžytynės, kurių metu pradinė pardavimo kaina yra dar mažesnė - 60 proc. rinkos kainos.

Varžytynėse parduodamo turto pradinė kaina įprastai mažesnė už rinkos kainą dėl papildomų turto valdymo apribojimų. Pirkėjas gali įsigyti turtą „su problemų uodega“: galimi rūpesčiai dėl priverstinio asmenų iškeldinimo ar buvusio savininko daiktų saugojimo.

Objekto kaina, su kuria startuoja aukcionas dažniausiai pirkėjus suviliojantis aspektas. Viena dalis pirkėjų pasiūlo tik minimalią kainą, nesigilindami ar objektas iš tiesų yra tiek vertas. Kiti interesantai atsakingiau žiūri į visą procesą.

Reikia pasidomėti, kiek realiai vertas objektas ir kokią maksimalią kainą galima už jį siūlyti? Šiam faktui nustatyti reikia atlikti esamos rinkos analizę ir paskaičiuoti papildomus kaštus, jei objektui reikės remonto ar renovacijos. Jei neturite patirties, rinkos analizei atlikti, galite pasinaudoti nekilnojamojo turto brokerio arba turto vertintojo paslaugomis.

Mažesnė kaina gali reikšti ir galimas problemas ateityje. Kita vertus, perkant nekilnojamąjį turtą, daugelis žmonių ne visada įvertina, ar tikrai varžytinių metu nupirktas turtas yra pigesnis nei rinkos kaina, o ir apie galimas ateities problemas nesvarsto.

Prieš perkant nekilnojamąjį turtą iš varžytynių, būtina pasitarti su nekilnojamojo turto ekspertu ir įvertinti, ar turtas iš tiesų parduodamas pigiau nei rinkos kaina, ar ta kaina yra objektyvi, kiek papildomų lėšų gali prireikti turto remontui ar statyboms užbaigti, statybų baigtumo teisinei registracijai atlikti.

Dažnu atveju susigundę maža kaina pirkėjai neįvertina tikrosios turto būklės, neapskaičiuoja, kiek lėšų reiks investuoti į remontą. Taip pat jie nepasidomi, ar turtas šiuo metu nėra išnuomotas ar suteiktas naudotis kitais pagrindais. Tokiu atveju gali susidaryti situacija, kada dabartiniai gyventojai atsisako iš būsto išsikraustyti. Tokioje situacijoje nelieka nieko kito, kaip pradėti teisminį procesą, kuris, be jokios abejonės, gali užtrukti.

Specialistė rekomenduoja vertinti ne tik varžytinių metu pateiktas būsto nuotraukas, tačiau skaityti ir aprašymus. Klaidų, anot jos, pasitaiko net dėl neteisingai įvertintų kambarių skaičiaus, nes pirkėjai neskaito ir nevertina su turtu susijusių dokumentų.

Varžytynių Dalyvių Teisės Ir Pareigos

Ne tik skolininkas, bet ir išieškotojas turi teisę betarpiškai dalyvauti nustatant turto vertę. Tačiau pagal įstatymus antstolis praneša skolininkui tik apie atliktą turto arešto veiksmą, kad turtas iki arešto nebūtų perleidžiamas tretiesiems asmenimis.

Tai nereiškia, skolininkas arba išieškotojas negali pareikšti savo nuomonės dėl areštuojamo turto kainos arba jos ginčyti. Įstatymas suteikia galimybę keisti skolininkui arba išieškotojui nepriimtinas turto kainas, tik terminai prieštaravimams reikšti yra gana trumpi, kad šios procedūros netaptų išieškojimo vilkinimu.

Pagal Civilinio proceso kodekso 681 straipsnį skolininkas arba išieškotojas, dalyvavę areštuojant turtą, prieštaravimus dėl turto įkainojimo gali pareikšti ne vėliau kaip per tris darbo dienas, skaičiuojant nuo turto arešto dienos. Jeigu turtas buvo areštuotas jiems nedalyvaujant, prieštaravimus galima reikšti ne vėliau kaip per penkias dienas nuo tos dienos, kai skolininkas arba išieškotojas gauna turto arešto aktą.

Antstolis gali kreiptis į turto vertinimo ekspertus arba nustatyti areštuojamo turto kainą pats, atsižvelgdamas į padėtį rinkoje, turto nusidėvėjimą bei arešto metu dalyvaujančių išieškotojo bei skolininko nuomones. Kai nuo turto arešto dienos iki skelbiamų varžytynių praeina nemažai laiko, turto vertė gali būti pasikeitusi dėl rinkos pokyčių. Tokiu atveju antstolis perkainoja turtą savo patvarkymu.

Nesutikdami su antstolio nustatyta turto kaina arba antstolio pasirinkto turto vertinojo išvada, skolininkas arba išieškotojas gali antstolio prašyti atlikti pakartotinį areštuoto turto vertinimą, dėl kurio būtų kreipiamasi į kitą ekspertą.

Skolininkas arba išieškotojas prieš skiriant papildomą ar pakartotinę turto vertinimo ekspertizę turi į antstolio depozitinę sąskaitą įmokėti sumas, kurių reikia ekspertų darbui apmokėti.

Kartais skolininkai nerimauja, kad į varžytynes susirinks per mažai pirkėjų ir turtas bus parduotas už pernelyg žemą kainą. Tokiais atvejais patartina patiems pasirūpinti papildomu informacijos skleidimu. Skolininkas turi teisę savo iniciatyva ieškoti pirkėjų, skelbti apie išvaržomo turto pardavimą interneto svetainėse ar spaudoje. Siekdamas kuo greitesnio skolos padengimo, tai gali daryti ir išieškotojas.

Aukcione figūruoja trys interesų grupės: kreditorius, pirkėjas ir išvaržomo turto savininkas. O antstolis prižiūri šį procesą.

Pašnekovė sako, kad tokiu atveju pirkėjas turi teisę į nuostolių atlyginimą. Tačiau, anot jos, verčiau prieš perkant susisiekti su skolininku ir pasidomėti, kokia yra situacija, kokie tikrieji jo ketinimai. Taip bus galima suprasti, kokioms situacijoms įsigijus turtą vertėtų nusiteikti.

Pasitaiko ir tokių atvejų, kad varžytinių metu pirkėjai mano įsigiję butą su prabangiais baldais ir buitine technika, o atvykę į būstą randa jį tuščią. Tokios situacijos susidaro todėl, kad pirkėjai nebūna pakankamai apdairūs, vertina tik patalpintas nuotraukas, tačiau neskaito to, kas parašyta įkainavimo akte.

Elektroninės Varžytynės: Skaidrumas Ir Konfidencialumas

Varžytynės yra skaidrios, kadangi vyksta viešoje informacinėje sistemoje. Beje, Lietuvos antstoliai perkėlė varžytynės į internetą pirmieji Baltijos šalyse. Norintieji dalyvauti varžytynėse jungiasi prie portalo evarzytynes.lt ir sumoka varžytynių dalyvio mokestį, kuris sudaro 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos.

Varžytynių nelaimėjusiems asmenims avansinis mokėjimas grąžinamas, o laimėtojui įskaičiuojamas į perkamo turto kainą. Skaidrus elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą. Apie tai, kas varžosi dėl parduodamo turto, nieko nežino nei kiti potencialūs pirkėjai, nei varžytynes paskelbęs antstolis.

Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui elektroninių varžytynių sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus, antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.

Varžytynių laimėtoją - dalyvį, pasiūliusį didžiausią kainą - išrenka elektroninė sistema. Antstolis šiame procese dalyvauja tik vėliau, kai reikia padėti pirkėjui galutinai įforminti turto įsigijimo dokumentus.

Nuo 2013 m. pradžios iki 2016 m. spalio mėnesio portale www.evarzytynes.lt paskelbtos 25 452 varžytynės. Įvyko 6 198 varžytynės, kuriose parduota turto už 207,4mln. eurų.

Skolingas asmuo turi galimybių išsaugoti turtą arba pasirūpinti, kad jis būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Palankiausias būdas - turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui iki varžytynių pradžios.

Šiuo būdu nekilnojamas turtas gali būti parduodamas iki to momento, kol varžytynės dar nepaskelbtos elektroninėje informacinėje sistemoje. Pirkėjais gali būti ir skolininko šeimos nariai, giminaičiai, ir visiškai pašaliniai žmonės, besidomintys parduodamu nekilnojamu turtu.

Tai naudinga ne tik todėl, kad išvengiama konfliktų po pardavimo, susiderinama dėl turto perdavimo naujam savininkui terminų, sąlyų, bet ir todėl, kad palankiausiomis sąlygomis maksimaliai padengiama skola. Juk varžytynėse nekilnojamas turtas gali būti parduodamas 20 proc. ar net 40 proc. mažesne kaina už rinkos kainą, o skolininko pasiūlytas pirkėjas sumoka visą turto arešto akte nurodytą kainą arba kainą, kurios pakanka skolai ir priverstinio išieškojimo išlaidoms padengti.

Sudaromas paprastas pirkimo-pardavimo sandoris, tik šiuo atveju pardavimo aktą tvirtina antstolis, o ne notaras.

Klaidos Siūlant Kainą Ir Teisinės Pasekmės

Tačiau toks verslas turi ir specifines rizikas. Viena iš jų yra klaida siūlant kainą. Varžytynių dalyviui ji gali turėti labai reikšmingas neigiamas finansines pasekmes.

Antstolių vykdomos varžytynės organizuojamos elektroniniu būdu per www.evarzytynes.lt, kur dalyviai užsiregistruoja ir sumoka dalyvio mokestį - 10 proc. išvaržomo turto kainos. Numatytu laiku vyksta varžytynės, dalyviai siūlo savo kainą automatiniu arba rankiniu būdu.

Jeigu varžytynes laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumoka visos turto kainos, varžytynių dalyvio mokestis skiriamas skolininko skoloms ir vykdymo išlaidoms padengti, varžytynės laikomos neįvykusiomis, o turtas išieškotojui siūlomas perimti už tą kainą, už kurią jis buvo perkamas paskelbtose neįvykusiomis varžytynėse. Išieškotojui atsisakius perimti turtą tokiomis sąlygomis, skelbiamos pakartotinės varžytynės.

Taigi, varžytynių dalyvis, laimėjęs varžytynes ir nesumokėjęs visos pasiūlytos kainos, praranda dalyvio mokestį - 10 proc. išvaržomo turto kainos.

Pasitaiko, jog varžytynių dalyviai dėl žmogiškos klaidos, ranka įrašydami siūlomą kainą, pasiūlo daug didesnę kainą, nei norėjo pasiūlyti, nenori sumokėti arba net neišgali, nes neturi tiek lėšų. Taip atsitinka, pavyzdžiui, kai varžytynių dalyviai kablelį, skiriantį eurus nuo centų, padeda ne toje vietoje, kur norėjo. Pavyzdžiui, asmuo, norėdamas pasiūlyti 150000,00 Eur, per neapsižiūrėjimą vienu nuliu per daug parašo kairėje kablelio pusėje ir pasiūlo 1500000,00 Eur.

Spręsdamas tokią situaciją kasacinis teismas laikosi pozicijos, kad dėl suklydimo sudarytas sandoris galėtų būti pripažįstamas negaliojančiu. Tačiau tai galima padaryti tik tada, jei nebuvo suklysta dėl savo didelio neatsargumo.

Varžytynių dalyvio elgesys, kai jis, teikdamas kainos pasiūlymą, nepatikrina įvestos sumos tiek kartų, kad įsitikintų siūlomos kainos teisingumu, laikytinas nepateisinamu ir neatitinkančiu atidaus bei rūpestingo asmens elgesio. Toks kainos siūlymas per varžytynes negali būti pripažintas negaliojančiu.

Dalyvaudami varžytynėse įsitikinkite, kad nepadarėte klaidos siūlydami kainą. Paaiškėjus, kad per klaidą pasiūlėte neprotingą kainą, kurios niekada nemokėtumėte ar kurios dydis jums neįkandamas, greičiausiai prarasite varžytynių dalyvio įmoką. Kovojant dėl jos teisme teisinių argumentų svoris bus ne jūsų pusėje.

Bankų Iniciatyva Perimant Turtą

Žiniasklaidoje pasirodė pranešimų, kad bankai yra pasirengę perimti nekilnojamąjį turtą iš paskolų nebeišgalinčių grąžinti asmenų. Skolininkui nebeišgalint grąžinti bankui paskolos, pastarasis gali kreiptis į hipotekos skyrių, kuriame įregistruota sutartinė hipoteka ir prašyti arba priverstinai išieškoti skolą, arba suteikti teisę administruoti įkeistą nekilnojamąjį turtą.

Iš hipotekos teisinių santykių kylančios bylos yra nagrinėjamos ne ginčo, bet ypatingąja teisena. Tai reiškia, jog procesas čia yra greitesnis, neapsunkintas pasirengimu nagrinėti civilinę bylą, formaliais posėdžiais, įrodymų tyrimu ir pan.

Hipotekos teisėjas, gavęs banko pareiškimą, nesiaiškina paskolos negrąžinimo priežasčių ar banko reikalavimo pagrįstumo, o priima nutartį areštuoti hipoteka įkeistą daiktą ir ją įregistruoja turto arešto aktų registre.

Pirmosiose varžytinėse pradinė parduodamo turto kaina lygi aštuoniasdešimt procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą. Turtą įvertina antstolis, o jei skolininkas ar bankas su antstolio įkainavimu nesutinka, ekspertas. Antstoliui nepavykus turto parduoti iš pirmųjų varžytynių, antrosiose varžytynėse pradinė turto kaina mažinama iki šešiasdešimties procentų jo rinkos kainos, atsižvelgus į nusidėvėjimą.

Skolininkui palankiau, jei turtas, kurio vertė viršija įsipareigojimų bankui dydį, parduodamas iš pirmųjų varžytynių, nes turto pardavimo kainos ir įsiskolinimo bei vykdymo išlaidų skirtumas (jei toks yra) grąžinamas skolininkui.

Bankas turi teisę iš varžytinių neparduotą turtą paimti tiek po pirmųjų, tiek po antrųjų varžytynių. Tokiu būdu bankas į antstolio depozitinę sąskaitą sumoka jam perduodamo nekilnojamojo turto ir jo daliai tenkančios lėšų sumos skirtumą.

Yra manančių, jog iš varžytinių negalima parduoti nekilnojamojo turto, kuris yra vienintelis šeimos, turinčios nepilnamečių vaikų, būstas. Reikia pažymėti, jog tokia nuostata yra klaidinga. Lietuvos respublikos civilinio proceso kodekso 663 str. numato apribojimus, taikomus išieškant iš fizinio asmens turto. Tas pats straipsnis imperatyviai nurodo, kad apribojimai netaikomi, kai išieškoma iš įkeisto turto.

Apibendrinant galima pasakyti, kad įsipareigojimų bankui nebeišgalinčiam įvykdyti asmeniui tikslingiausia pirmam kreiptis į kreditorių ir derėtis dėl paskolos grąžinimo sąlygų pakeitimo. Paaiškėjus, kad turtas bus parduodamas iš varžytinių, skolininkui rekomenduotina pačiam susirasti parduodamo turto pirkėją.

Ar Galima Gauti Paskolą Išvaržomam Turtui Pirkti?

Norint išplėsti pirkėjų iš varžytinių ratą, kad turtas būtų prieinamas ne tik savo lėšas turintiems asmenims, bet ir potencialiems pirkėjams su paskola. Antstolių rūmai inicijavo Lietuvos Civilinio kodekso pataisą. Nuo 2019 metų Liepos mėnesio, jau galima skolintis pirkiniui įsigyjamam varžytinėse.

SEB banko atstovė žiniasklaidai Ieva Dauguvietytė-Daskevičienė nurodo, kad klientų užklausų dėl būsto finansavimo, kuris yra perkamas varžytinių metu, sulaukiama retai.

„Perkant turtą iš varžytinių, skolininkas gali skųsti antstolio nustatytą turto kainą, tad nuosavybės įregistravimas pirkėjo vardu gali užsi...

Rizikos perkant būstą iš varžytynių

Prieš priimant sprendimą pirkti būstą iš varžytynių, būtina atidžiai įvertinti galimas rizikas:

• Turto istorija ir teisinės aplinkybės: Būtina išsiaiškinti varžytynių priežastį ir ar skolos bus padengtos, o turto areštas panaikintas. Kyla rizika, kad pirkėjas gali įsivelti į ilgą procesą, o sumokėti pinigai kuriam laikui būtų įšaldomi.
• Turto būklė: Pirkdami turtą per varžytynes, turėkite galimybę jį apžiūrėti. To tikrai nereikėtų vengti, nes pamatyti įsigyjamą turtą realybėje tikrai gali būti naudinga.
• Kaina: Pradinė kaina gali būti mažesnė už rinkos, tačiau aukciono principu procesas gali būti nestandartinis. Vykstant aukcionui, kaina gali padidėti ir netgi pralenkti rinkoje esančias kainas, todėl svarbu įvertinti, kad netektų permokėti.
• Teisminiai ginčai: Maža turto kaina gali reikšti galimus teisminius ginčus. Nereikia pamiršti, kad skolininkas suinteresuotas, jog turtas būtų parduotas už kuo didesnę kainą. Jei turto kaina mažesnė nei rinkos, tikėtina, kad skolininkas pradės teisminį procesą, ginčydamas turto kainą ir varžytynių rezultatus.
• Skolininko veiksmai: Skolininkai siekia apsunkinti turto pardavimą iš varžytinių, skundžia visus su tuo susijusius procesus ir veiksmus. Jei yra galimybė, rekomenduotina pasikalbėti su skolininku prieš tokio turto įsigijimą ir sužinoti jo ketinimus nenorint įklimpti varžytinių procese.
• Turto atlaisvinimas: Jeigu butas ar namas yra nuperkamas, tačiau jis buvo išnuomotas ar suteiktas naudotis panaudos teise, vėliau gali kilti ir tam tikrų keblumų dėl patalpų atlaisvinimo.

Finansavimo galimybės perkant būstą iš varžytynių

Gauti paskolą būstui, perkamam iš varžytynių, gali būti sudėtingiau nei perkant įprastu būdu. Štai kelios galimybės:

• Įkeisti turimą būstą: Paprasčiausias būdas gauti būsto paskolą perkant būstą iš varžytinių, tai turėti nuosavą didelės vertės būstą, kurį galite įkeisti. Įkeisto turto vertė turėtų padengti norimo pirkti turto vertę.
• Vartojimo paskola: Bankui užtenka to, kad įvyksta pats NT įsigijimo faktas ir kliento vardu įregistruojama nuosavybė, nekontroliuojamas nei atsiskaitymo procesas, nei turto vertinimas.
• Kito turto įkeitimas: Išimtinais atvejais būsto paskola galėtų būti suteikta įkeičiant kitą turimą nekilnojamą turtą. Tokius atvejus bankai vertina individualiai.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad varžytynėse visi objektai areštuoti, dėl to įkeisti bankui ir pasiimti paskolos neiseis. Tačiau galima rokiruotė: užstatote savo dabartinį būstą, pasiimate paskolą, susimokate už naują būstą, persirašote nuosavybę, nusiimate areštus ir su banku tariatės pakeisti užstatomą turtą paimtai paskolai.

Teisiniai aspektai

Perkant turtą iš varžytynių, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos teisinius aspektus:

• Turto pardavimo anuliavimas: Teismas gali pripažinti pardavimą iš varžytinių ir negaliojančiu, jei yra nustatomas pažeidimas: turtas parduotas anksčiau, nei buvo skelbiamas pardavimo laikas; parduotas skolininkui nepriklausantis turtas; turtas parduotas už mažesnę kainą, nei ji turėjo būti nustatyta ir kt.
• Atsiskaitymo terminai: Vienur nurodoma, kad per 30 dienų po varžytinių pabaigos, kitur, kad per 30 dienų turi būti sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, o visa kaina sumokėta per 10 dienų po sutarties pasirašymo. Skaitykite kiekvieno atvejo dalyvavimo varžytinėse sutartį, čia išsamiai turi būti parašyta ir prisegtos sąlygos.

Jei turtas varžytynėse iš tiesų parduotas už mažesnę kainą, negu ji turėjo būti nustatyta, suinteresuotų asmenų reikalavimu teismas gali turto pardavimo aktus pripažinti negaliojančiais. Tokiu atveju varžytynių rezultatai naikinami, sumokėta kaina grąžinama pirkėjui ir varžytynės skelbiamos iš naujo.

Mokesčiai perkant būstą iš varžytynių

Jei varžytinės vyksta per antstolį ir būsto kaina yra iki 50 tūkst. LTL, kaina iškart automatiškai pabrangsta 5%, jei tarp 50-100 tūkst. - pabrangs 4%, jei virš 100 tūkst. - pabrangs 3%.

Patarimai perkantiems būstą iš varžytynių

Apibendrinant, štai keletas patarimų, kurie gali padėti sėkmingai įsigyti būstą iš varžytynių:

• Atidžiai išanalizuokite turto istoriją ir teisinę situaciją.
• Apžiūrėkite turtą prieš dalyvaudami varžytynėse.
• Įvertinkite galimus remonto ir tvarkymo kaštus.
• Pasikonsultuokite su teisininku ir finansų specialistu.

tags: #panaudos #sutartis #varzytines