Nekilnojamojo turto (NT) pardavimas yra vienas reikšmingiausių finansinių sandorių daugeliui žmonių ir įmonių Lietuvoje. Tačiau šis procesas dažnai sukelia klausimų dėl taikomų mokesčių. Parduodant nekilnojamąjį turtą, dažnai susiduriama su mokesčių niuansais. Nekilnojamojo turto apmokestinimas priklauso nuo daugelio faktorių: kas parduoda (fizinis asmuo ar juridinis asmuo), kaip ilgai turtas buvo valdomas, kam jis buvo naudojamas ir kokia kaina jis buvo įsigytas. Šiame straipsnyje išnagrinėsime visus šiuos aspektus, siekdami pateikti aiškų ir praktišką vadovą, padėsiantį jums susigaudyti Lietuvos mokesčių sistemoje ir teisingai įvykdyti savo prievoles valstybei.
Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo pakeitimai nuo 2026 metų
Kas yra GPM ir kada jis taikomas NT pardavimui?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra pagrindinis mokestis, taikomas fizinių asmenų gautoms pajamoms, įskaitant ir pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Lietuvos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas (GPMĮ) numato, kad pajamos iš nekilnojamojo turto pardavimo yra apmokestinamos 15% GPM tarifu.
10 metų taisyklė (nuo 2022-05-01)
Jei fizinis asmuo NT parduoda praėjus ne mažiau kaip 10 metų nuo jo įsigijimo dienos (išskyrus paveldėtą turtą, kurį galima parduoti neapmokestinant praėjus 10 metų nuo paveldėjimo dienos), gautos pajamos iš pardavimo yra neapmokestinamos GPM. Iki 2022 m. gegužės 1 d.
Vienintelis būstas
Jei parduodamas gyvenamasis būstas (gyvenamasis namas, butas), kuriame pardavėjas deklaravo savo gyvenamąją vietą ne trumpiau kaip 2 metus iki pardavimo, ir per vienerius metus po pardavimo įsigyja kitą gyvenamąjį būstą, gautos pajamos yra neapmokestinamos GPM.
GPM apskaičiavimas
Apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., nekilnojamojo turto vertinimo, notaro, tarpininkavimo mokesčius) iš pardavimo kainos.
Pelno mokestis: esmė ir taikymas
Pelno mokestis yra pagrindinis mokestis, taikomas Lietuvos juridiniams asmenims (įmonėms) ir užsienio įmonių nuolatinių buveinių gautam pelnui.
Mokesčio tarifas
Standartinis Pelno mokesčio tarifas Lietuvoje yra 15%.
Pelno apskaičiavimas
Įmonės pelnas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą, apskaičiuojamas atėmus iš pardavimo pajamų turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas (pvz., pardavimo komisinius, notarines išlaidas, vertinimo mokesčius, patirtas pagerinimo išlaidas).
Skirtumai tarp GPM ir Pelno mokesčio
Skirtumas tarp GPM ir Pelno mokesčio yra esminis ir priklauso nuo pardavėjo statuso. Fiziniam asmeniui taikomas GPM, o juridiniam asmeniui - Pelno mokestis.
- GPM: Fiziniai asmenys.
- Pelno mokestis: Juridiniai asmenys (įmonės, viešosios įstaigos ir pan.).
- GPM: Apmokestinamosios pajamos dažniausiai nustatomos atėmus įsigijimo kainą ir su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., notaro, tarpininkų mokesčiai, turto pagerinimo išlaidos) iš pardavimo kainos.
- Pelno mokestis: Apmokestinamasis pelnas nustatomas atėmus turto likutinę vertę (įsigijimo kaina minus sukauptas nusidėvėjimas) ir kitas su pardavimu susijusias sąnaudas iš pardavimo kainos.
- Pelno mokestis: Nėra tokių tiesioginių lengvatų, susijusių su valdymo trukme ar nuosavybės pobūdžiu.
- GPM: Deklaruojama metinėje GPM deklaracijoje (forma GPM311), kuri teikiama VMI iki gegužės 1 d.
- Pelno mokestis: Deklaruojama Pelno mokesčio deklaracijoje (forma PLN204), kuri teikiama VMI iki birželio 15 d. kitais metais po finansinių metų pabaigos.
Apibendrinant, fiziniams asmenims naudingiau pasinaudoti GPM lengvatomis, susijusiomis su NT valdymo trukme ar vieninteliu būstu, siekiant visiškai išvengti mokesčių.
Atskaitymai, mažinantys apmokestinamąją bazę
Nepriklausomai nuo to, ar esate fizinis, ar juridinis asmuo, parduodant nekilnojamąjį turtą, yra tam tikrų išlaidų, kurias galima atimti iš gautų pajamų, taip sumažinant apmokestinamąją bazę ir mokesčių naštą.
- Nekilnojamojo turto įsigijimo kaina: Tai yra pagrindinė atimama suma. Svarbu turėti pirkimo-pardavimo sutartį, kad būtų galima patvirtinti pradinę įsigijimo kainą.
- Išlaidos NT pagerinimui ar rekonstravimui: Jei atlikote kapitalinį remontą, rekonstravimą ar pagerinote turtą (pvz., įdiegėte naujas inžinerines sistemas, pastatėte priestatą), šios išlaidos gali būti atimamos. Būtina turėti visus išlaidas patvirtinančius dokumentus (sąskaitas-faktūras, apmokėjimo kvitus, rangos sutartis).
Visais atvejais, norint pasinaudoti atskaitymais, būtina turėti visus pirminius apskaitos dokumentus (sąskaitas faktūras, mokėjimo nurodymus, kasos pajamų orderius ir pan.), kurie įrodo patirtas išlaidas. Be dokumentų mokesčių inspektoriai gali atsisakyti pripažinti šias išlaidas, o tai padidins jūsų apmokestinamąją bazę.
Specialūs atvejai ir dažniausiai užduodami klausimai
Nekilnojamojo turto pardavimo mokesčių taisyklės turi daug niuansų, priklausomai nuo individualios situacijos. Štai keletas dažnų specialių atvejų ir atsakymų į klausimus:
- Jei turtas įsigytas dalimis arba dalis buvo paveldėta/dovanota, o dalis nupirkta, GPM atleidimo taisyklė (10 metų) taikoma atskirai kiekvienai turto daliai.
- Jei fizinis asmuo įsteigia įmonę ir perleidžia jai NT, tai yra turto perleidimas ir gali būti apmokestinamas GPM fiziniam asmeniui, jei nepatenka į GPM atleidimo sąlygas.
- Užsieniečiui, parduodančiam NT Lietuvoje, taip pat taikomos tos pačios GPM taisyklės ir lengvatos.
- Jei fizinis asmuo NT parduoda reguliariai ar kitaip jo veikla atitinka individualios veiklos požymius (pvz., perka-parduoda NT su tikslu uždirbti pelną), Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) gali tokią veiklą pripažinti individualia veikla. Tai ypač aktualu “vystytojams”, kurie įsigyja NT, jį atnaujina ir parduoda per trumpą laikotarpį.
Individualios veiklos pajamų apmokestinimo taisyklės
Kai turtas (kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai) yra naudojamas tik savo individualiai veiklai, jis tampa individualios veiklos turtu. Tokiai veiklai vykdyti gali būti naudojamas asmeninis, sutuoktinio, taip pat ne nuosavybės teise priklausantis turtas.
Kai gyventojas mokesčių inspekcijai pateikia FR0457 formą apie veikloje naudojamą ilgalaikį turtą, parduodant laikoma, kad gyventojas uždirbo individualios veiklos pajamų, ir joms taikomos individualios veiklos pajamų apmokestinimo taisyklės. Pardavimo pajamos deklaruojamos GPM311 deklaracijos C priede.
Mokėtiną pajamų mokesčio sumą apskaičiuojant GPMĮ 182 str. 2 ir 3 dalyse nustatyta tvarka, atimant pajamų mokesčio kreditą (PMK).
GMP = (Metinės apmokestinamos pajamos X 15 proc.) - PMK
PMK apskaičiuojamas pagal šias formules:
- kai metinės apmokestinamosios individualios veiklos pajamos neviršija 20 000 EUR per metus, PMK apskaičiuojamas pagal formulę: PMK = metinės individualios veiklos apmokestinamosios pajamos x 0,1.
- kai metinės apmokestinamosios individualios veiklos pajamos yra didesnės negu 20 000 EUR per metus, PMK apskaičiuojamas pagal formulę: PMK = metinės individualios veiklos apmokestinamosios pajamos x (0,1-2/300000 x (metinės individualios veiklos apmokestinamosios pajamos - 20 000)). Jeigu pagal nustatytą formulę apskaičiuotas PMK yra neigiamas, laikoma, kad jis lygus 0.
Kai gyventojas, nutraukęs individualią veiklą, parduoda individualioje veikloje naudotą turtą arba nenutraukęs individualios veiklos parduoda veikloje naudotą turtą, kai apie turto naudojimo veikloje pabaigą yra pranešta FR0457 formos pildymo taisyklių nustatyta tvarka, šio turto pardavimo pajamos priskiriamos gyventojo asmeninėms pajamoms, o ne individualios veiklos pajamoms.
Tokioms pajamoms bus taikomas ne individualios veiklos turto pardavimo pajamų apmokestinimo nuostatos. Reiškia, kad apskaičiuojant mokėtiną pajamų mokesčio sumą, netaikysime PMK. Pajamos deklaruojamos GPM 311 deklaracijos D1 priede.
Turto pardavimo pajamas sudaro gautas užmokestis už parduotą turtą, o išlaidas - turto įsigijimo kaina, atėmus turto nusidėvėjimą, kuris buvo priskirtas individualios veiklos leidžiamiems atsiskaitymams.
Pavyzdys
Parduodant individualioje veikloje naudotą automobilį, kurį gyventojas pirko prieš penkerius metus, reikės skaičiuoti, ar nesusidaro GPM, nes pagal GPMĮ 17 str. 1 d. 28 punkte lengvata, kai automobilį gyventojas savo nuosavybėje išlaiko ilgiau nei trejus metus, nebus taikoma. Jeigu prieš parduodamas gyventojas VMI pateiktų FR0457 formą, įrodančią, kad automobilio nebenaudoja, pajamos būtų gautos iš ne individualios veiklos turto pardavimo ir jų deklaruoti nereikėtų. Pardavimo pajamos deklaruojamos GPM311 deklaracijos C priede.
Pavyzdys 2
2019 metais gyventojas įregistravo individualią veiklą ir VMI pateiktoje FR0457 formoje nurodė individualioje veikloje naudojamo turto (pvz., grūdų džiovinimo bokšto) įsigijimo kainą - 20 000 EUR (grūdų džiovinimo bokštas buvo įsigytas 2018 m. Iš grūdų džiovinimo bokšto dokumentuose nurodytos įsigijimo kainos 25000 EUR atėmus 5000 EUR to grūdų džiovinimo bokšto apskaičiuotą sąlyginį nusidėvėjimą nuo jo įsigijimo iki naudojimo individualioje veikloje laikotarpio pradžios). Gyventojas individualią veiklą nutraukė 2021 metais, o po pusės metų pardavė grūdų džiovinimo bokštą už 27000 EUR.
Turto įsigijimo išlaidos, kurias gyventojas gali atimti iš pajamų -22500 EUR (iš grūdų džiovinimo bokšto įsigijimo kainos 25000 EUR atėmus 2500 EUR nusidėvėjimo sumą, kuri jau buvo atimta iš individualios veiklos pajamų).
NT pardavimo pelno apmokestinimo santrauka
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 12 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. ir didesnį pajamų mokesčio tarifą.
Į 12 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
| Kriterijus | Senoji tvarka (iki 2026 m.) | Naujoji tvarka (nuo 2026 m.) |
|---|---|---|
| Išlaikymo terminas | 10 metų | 5 metai |
| GPM tarifas | 15 proc. | 15 proc., kai gautas pelnas iki 12 VDU20 proc., kai gautas pelnas iki 36 VDU25 proc., kai gautas pelnas nuo 36 iki 60 VDU30 proc., kai gautas pelnas daugiau nei 60 VDU |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 10 m. išlaikymas | 5 m. išlaikymas |
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 100 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2025 metais už 120 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote deklaravę gyv. vietos, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). 19 200 x 15 proc. = 2 880 Eur.
DUK: dažniausiai užduodami klausimai
- Kaip tiksliai apskaičiuojamas GPM pardavus nekilnojamąjį turtą?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) skaičiuojamas nuo gauto pelno: iš pardavimo kainos atimama turto įsigijimo kaina ir leidžiami atskaitymai (notaro mokesčiai, VĮ Registrų centro rinkliavos, vertinimo išlaidos). Gautas skirtumas apmokestinamas 15 proc. arba didesniu GPM tarifu.
- Kokios išlaidos padidina turto įsigijimo kainą (mažina mokesčius)?
Prie įsigijimo kainos galite pridėti dokumentais pagrįstas išlaidas: kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos kaštus, statybines medžiagas (jei statėte patys), energetinio sertifikavimo bei geodezinių matavimų išlaidas. Svarbu turėti vardines sąskaitas faktūras.
- Ar reikia mokėti GPM, jei parduodu dovanotą ar paveldėtą turtą?
Jei turtas išlaikytas trumpiau nei 5 metus, GPM gali tekti mokėti. Tačiau jei turtas gautas iš pirmos eilės giminaičių, galima atlikti retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo/dovanojimo datai. Jei pardavimo kaina neviršija šios vertės, mokesčio mokėti nereikės.
- Kada taikoma „2 metų deklaravimo“ lengvata?
Mokesčio mokėti nereikia, jei parduodamame būste deklaravote gyvenamąją vietą bent 2 paskutinius metus iki pardavimo. Jei deklaravote trumpiau, lengvata galioja tik tuo atveju, jei per 1 metus po pardavimo įsigyjate kitą būstą ES šalyse ir jame deklaruojate gyvenamąją vietą.
- Kada įsigalios naujasis 5 metų išlaikymo terminas?
Pagal naujus įstatymo pakeitimus, 5 metų terminas įsigalios nuo 2026 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad parduodant turtą po šios datos, užteks jį būti išlaikius 5 metus, kad GPM nebūtų taikomas.
- Iki kada privaloma deklaruoti pajamas ir sumokėti mokestį?
Lietuvos gyventojai deklaraciją turi pateikti ir GPM sumokėti iki kitų metų gegužės 2 dienos. Jei esate oficialiai deklaravę išvykimą iš Lietuvos, pajamas privalote deklaruoti ir mokestį sumokėti per 30 dienų nuo sandorio sudarymo.