Žemės sklypo įsigijimas, kuriame svajojate statyti namą, yra vienas pirmųjų ir svarbiausių žingsnių. Tačiau ar tikrai žinote, į ką atkreipti dėmesį ir kaip išsirinkti žemės sklypą, kad vėliau netektų gailėtis? Renkantis žemės sklypą savo svajonių namams įvertinkite visus aspektus, nes tai gali turėti reikšmingą įtaką tiek statybos procesui, tiek ir būsimam Jūsų gyvenimui.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį perkant žemės sklypą, kad įsitikintumėte, jog mokate teisingą kainą ir išvengiate nemalonių staigmenų ateityje.
Vieta ir Aplinka
Vienas pirmųjų aspektų, pagal kuriuos žmonės renkasi žemės sklypą - jo vieta. Labai gerai reikėtų įsivertinti, ko iš tiesų norite: gyventi miesto šurmulyje ir mėgautis visais jo teikiamais privalumais ar kaip tik atvirkščiai - gyventi nuošaliau, ramiau. Sklypo VIETA yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę.
Perkant sklypą reikia įvertinti:
- Koks susisiekimas su miestu?
- Kokia privažiavimo kelių būklė statybinei technikai statybos laikotarpiu?
- Kokios kelio perspektyvos gyvenant žiemą ar rudenį?
- Kur yra artimiausias darželis, mokykla?
- Ar kursuoja viešasis transportas?
- Kur artimiausia parduotuvė?
Kartais kaimynystėje gyvenantys žmonės gali būti viena pagrindinių priežasčių pirkti arba nepirkti žemės sklypą. Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla. Stebėkite, ar aplinka nėra triukšminga.
Nemalonūs kvapai ir triukšmas gali būti rimtas dirgiklis gyvenant toje vietovėje, todėl turite įvertinti, ar galite toleruoti tokią aplinką. Taip pat atkreipkite dėmesį į šalia Jūsų apžiūrimo žemės sklypo esančius tuščius žemės plotus, pasiteiraukite, kokia veikla toje teritorijoje planuojama, galbūt ji buvo suplanuota tuo pačiu planavimo dokumentu.
Jums svarbu žinoti, kokia statyba yra numatoma gretimame žemės sklype - ar bus išlaikomi reglamentuojami atstumai, ar numatoma veikla netrikdys Jūsų privataus gyvenimo.
Sklypo Forma Ir Išmatavimai
Renkantis sklypą būtinai atkreipkite dėmesį į sklypo formą ir jo išmatavimus. Galbūt neįprastos formos sklypai gali suteikti unikalią ir išskirtinę aplinką, tačiau dažniausiai tai sukels papildomų iššūkių architektams ir statybininkams.
Teisiniai Aspektai Ir Dokumentai
Prieš perkant sklypą, būtina patikrinti visus reikiamus dokumentus. Taip pat Jūsų sklypas gali patekti ir į saugomos teritorijos ribas, gali būti kultūros paveldas ir t. t.
Pagrindiniai dokumentai:
- Sklypo įsigijimo dokumentas
- Kadastrinių matavimų byla
- Turto nuosavybės pažymėjimas
Papildomi dokumentai:
- Įgaliojimas (jei pardavėjas veikia pagal įgaliojimą)
- Savininko asmens dokumentas
Pagrindinai DOKUMENTAI:
- Nuosavybės dokumentas (atkreipkite dėmesį, koks žemės naudojimo būdas ir pobūdis? Kokie yra sklypo naudojimo apribojimai, servitutai?)
- Sklypo planas (svarbu - apsaugos zonos, apribojimai, servitutai per sklypą)
- Topo nuotrauka (gali ir nebūti)
- Detalusis planas (jei jis buvo rengtas, būtina atkreipti dėmesį į pagrindinį ir inžinerinį brėžinius. Jei nebuvo rengtas, pasižiūrėkite pagal sklypo vietovę galiojančius bendruosius, specialiuosius planus).
Perkant sklypą būtina atkreipti dėmesį į sklypo paskirtį - jeigu norite statyti gyvenamą namą paskirtis turi būti "gyvenamų namų statybos arba namų valdos". Kitaip turėsite daug vargo ir išlaidų paskirtį keisdami. Antra reikia atidžiai išstudijuoti sklypo kadastro/registro pažymėjimą: ar tame sklype nėra kitų sklypų servitutų (pravažiavimų) ir t.t., ar tame sklype nėra elektros , dujotiekio, vandens telkinių apsaugos zonų ir t.t., ar sklypas turi tiesioginį privažiavimą iš valstybinio kelio?
Visų pirma paprašykite, kad parodytų naują Registrų centro išrašą. Ten surašyti visi apribojimai. Pasitaiko atvejų, kai žmonės įsigyja žemės sklypą, kuriam buvo atlikti preliminarūs žemės sklypo matavimai, tuomet gali laukti ir nemaloni staigmena. Atlikus kadastrinius matavimus paaiškėja, kad pirktas žemės sklypo plotas neatitinka faktiško jo ploto.
Žemės sklypo įsigijimo dokumentai:
| Dokumentas | Aprašymas |
|---|---|
| Sklypo įsigijimo dokumentas | Dokumentas, patvirtinantis, kaip įsigijote žemės sklypą (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.). |
| Kadastrinių matavimų byla | Dokumentas, kuriame nurodyti tikslūs žemės sklypo matmenys ir ribos. |
| Turto nuosavybės pažymėjimas | Dokumentas, kuriame nurodytas žemės sklypo savininkas (-ai). |
| Įgaliojimas | Jei pardavėjas veikia pagal įgaliojimą, būtina patikrinti jo galiojimą. |
| Asmens dokumentas | Galiojantis pardavėjo asmens tapatybės dokumentas. |
| NŽT licencija | Parduodant žemės ūkio paskirties žemę, reikalinga NŽT licencija. |
Infrastruktūra Ir Komunikacijos
Ne paskutinėje vietoje turėtų būti ir Jūsų norimo įsigyti žemės sklypo infrastruktūra. Atkreipkite dėmesį, koks privažiavimas prie sklypo, nes ateityje tai gali sukelti papildomų išlaidų. Dairydamiesi žemės sklypo atsižvelkite ir į tai, ar iki jo nutiestos būtinos komunikacijos, tokios kaip elektra, vandentiekis, kanalizacija ir pan.
Inžineriniai TINKLAI yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Ar yra pažymėti esami tinklai reiktų žiūrėti topografinėje nuotraukoje. Ji turėtų būti daryta ne seniau, nei prieš metus. Joje atkreipkite dėmesį, ar yra tinklų atvadai (kanalizacijos šulinukas, elektros įvadinė dėžutė) įvesti į jūsų sklypą.
Jei vandentiekis parodytas gatvėje ar kažkur netoliese reiktų pasidomėti kam priklauso tas tinklas, ir ar bus galima prie jo prisijungti. Pagrindinis dalykas yra, ar tinklai topografinėje nuotraukoje, pažymėti kaip esami ar detaliajame plane ar kitokiame projekte kaip projektuojami ar planuojami tinklai.
Jeigu perkate sklypą be inžinerinių tinklų - ši dalis jums mažiau aktuali, tik verta pasidomėti, kokios perspektyvos laukia pasirinktos vietovės. Tada visą dėmesį sutelkti į elektros įvadą į sklypą. Jei jo nėra prie sklypo ribos, pasidomėkite, kur arčiausiai yra transformatorinė. Jeigu jos nėra - domėkites elektros įvedimo projektu, terminais. Geriausia tai daryti elektrą tiekiančioje įmonėje.
Jeigu vandentiekio ir kanalizacijos tinklai tik planuojami, tada reiktų naudotis vietiniais inžineriniais tinklais - šachtiniu šuliniu ar giluminiu gręžiniu, sertifikuota nuotekų kaupimo talpa, ir, jei yra galimybė suprojektuoti vietinius valymo įrengimus (tai padaryti paprasčiau kai šalia sklypo yra upelis, melioracijos griovys, sklypas didesnis nei 15 arų, kai tai numatyta detaliajame plane ). Dujotekis rečiausiai pasitaikantis inžinerinis tinklas. Dujų tiekimo įmonėje pasidomėkite.
DRENAŽINIAI vamzdžiai labai dažnai pasitaiko rajoniniuose sklypuose . Tą matysite tik topo nuotraukoje, o jei jos nėra, informacijos galite gauti melioracijos skyriuje arba savivaldybėje pagal jūsų sklypo buvimo vietą . Jeigu drenažas yra - reikia atkreipti dėmesį: koks diametras ir ar jis neina per numatomos statybos vietą. 100mm ir didesnio diametro drenažą paprastai draudžiama naikinti, o apvedimai brangiai kainuoja, bet jie būtini. Patikslintos drenažo linijos apsaugos zona - 5 m, projektinės -15 m. Apsaugos zonoje statyti negalima, bet galima patikslinti, o patikslinus drenažo vietą nežinia į kurią pusę ji pasistums.
Gruntas Ir Geologiniai Tyrimai
Perkant sklypą svabu įverinti, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta. Labai svarbu išsiaiškinti, koks yra gruntas: pasiklausiti aplinkinių kaimynų (jei yra), numatomoje namo vietoje su kastuvu iškasti 1,2m duobę ir jei gruntas kelia įtarimų, o rimtai galvojate pirkti sklypą, verta pasidaryti geologinį tyrimą, kuris preliminariai kainuoja apie 290 eur.
Nuo to priklauso, kokie pamatai bus projektuojami. Jei gruntas prastas, t.y. nėra "kieto pagrindo", pamatai kainuos dvigubai brangiau (gali būti ir brangiau), nei įprasti pamatai. Tokio pobūdžio informaciją būtų geriau žinoti prieš nusiperkant sklypą, nei netikėtai sužinoti pradedant statybas.
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti). Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Sklypo Orientacija Pagal Pasaulio Kryptis
Sklypo ORIENTACIJA pagal pasaulio kryptis. Optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt.
Detalusis Planas Ir Specialiosios Naudojimo Sąlygos
Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes. Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“- taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas.
Užstatymo tankį - tai yra pirmo aukšto visų statinių ( jeigu gali būti keli) antžeminės dalies ploto santykis su sklypo santykiu.
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas.
Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba . Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime, t.y.
Papildomi Patarimai
Jei visus punktus įvertinote ir ruošiatės pirkti sklypą prieš pasirašydami pirkimo sutartį įvertinkite ar viskas, kas yra žadama pardavėjo yra įtraukta į sutartį . Taip pat darbų atlikimo terminai ir atsakomybė.
Jei sklypas yra Šiaulių mieste ar Šiaulių rajone, mūsų įmonė gali suteikti išsamią informaciją apie jūsų pasirinktą sklypą.
Kada Verta Kreiptis Į Nekilnojamojo Turto Brokerį?
Kaip pastebėjote dauguma parduodamo turto yra parduodama su NT brokeriu. Lietuvoje apie 85% viso parduoto NT ir parduota su NT brokerių pagalba. Užsienyje šis procentas dar didesnis, pvz JAV beveik visi NT parduodami ir perkami su brokeriais. Lietuvoje kolkas nėra tradicijos pirkti NT su brokeriu.
Nors šiuo metu brokerių Lietuvoje yra daug, bet kaip bebūtų gaila nevisi iš jų dirba profesionalai. Dalis jų tiesiog atlieka telemarketingo funckiją “klausau, taip, ačiū, peruodius”. Geras brokeris žino kokia kaina galima parduoti NT, kaip derėtis su pirkėjais. Jis net iš akių gali pasakyti ar pirkėjas pirks NT, ar tiesiog atėjo pažiūrėti kaip žmonės gyvena.
Profesionalūs brokeriai dalinasi komisiniais, pvz. jei brokeris A atveda brokeriui B pirkėjus, ir brokerio A atvesti žmonės nori prikti brokerio B parduodamą NT, brokeris B pasidalins komisiniu. Nerašyta taisyklė yra 50/50, bet dėje taip yra nevisada, nors visi deklaruoja, kad dalinasi per pusę, bet kai ateina laikas, visų nagai į savo pusę.
Profesionalus brokeris pradėdamas pradavinėti NT visada praneša kitiems brokeriams, yra vidinės duomenų bazės, el. Brokeriai žino kaip pateikti NT, į ką reikai atkreipti dėmesį, kaip nufotografuoti, parašyti aprašyma, už kokią kaina reikia pardavinėti ir kiek galima nuleisti. Kai kalba eina apie derybas, visos kortos yra savininko rankose, brokeris tik pataria kaip galima elgtis, nes niekas negali Jūsų priversti parduoti, jei Jūs to nenorite.
Su vienu brokeriu verta bendradarbiauti tada, kai norite parduoti NT greitai ir už didžiausią rinkos kainą. Kai su profesionaliu brokeriu pasirašoma išskirtinės teisės sutartis, tai jis deda visas pastangas parduoti NT kuo geriau, kad ateityje jį rekomenduotumėte draugams ir pažįstamiems. Jis investuos į reklamą, nes žinos, kad jo investicija gali atsipirkti. Juk niekas nenori stengtis kai nėra jokio apibrėžtumo. Derėdamisis su pirkėjais jis atstovaus Jus, stengstis dėl Jūsų gauti geresnę kainą. Žinos kiek pirkėju domisi tuo pačiu NT ir tada gali laviruoti, kad gauti geresnį rezultatą. Parduodamas panašų turtą gali atvesti žmonės į Jūsų parduodamą butą.
Žmonės klysta, kad jei tą patį turtą parduoda keli brokeriai jie labiau stengsis ir ras daugiau pirkėjų. Visi pirkėjai žiūri tuos pačius skelbimus, pagrindinis sirtumas skelbimai apteikti, kaip bendrauji su pirkėjais. Jei turtą parduoda keli brokeriai, vadinasi yra keli skelbimai, yra daug neteisingos informacijos, nes tada būna neteisinga buto kvadratūra, aukštas, statybos metai ar dar kažkas (visą tai erzina pirkėja). Jie nežinos kiek pirkėju domisi Jūsų turtu, negalės normaliai derėtis, tada viską turėsite nuspresti patys ir niekas Jums teisingai nepatars.
Pvz.: Jūsų turtui yra 15 pirkėjų. Jūsų turtą parduoda 4 brokeriai. Čia negalioja matematika, kad tokiu atveju pirkėjų bus 60. Nuotraukos paruoda, brokeris žino ką reikia parodyti, kad pirkėjams būtų įdomu, juk jis su jais bendrauja kiekvieną dieną. Girdi jų nusiskundimus, pageidavimus, norus. Jei reikia - pasamdo profesionalų fotografą, kuris nuotraukas pateikia meniškai. Kiek ir kaip nulesiti kainą, derėtis ne tik kainoje, bet ir kituose dalykuose.
Profesionalus brokeris iš akių gali pamatyti, kada pirkėjai nori pirkti ir ar verta su jais derėtis, o gal pirkėjai tik žiūri kiek nuleisite, kad galėtų derėtis dėl kito objekto. Supranta kada gali pavykti padaryti aukcioną, ypač jei brokeris turtą parduoda vienas, jis darys viską, kad gautų didesnę kainą, juk nuo to ir jo atlygis priklauso ir pardavėjai laimingi.
Jau net prieš pradėdamas pradavimą profesionalus brokeris gali pasakyti kokius dokumentus reikia susitvarkyti, kad sandoris būtų sėkmingas, ir nebūtų bėdų, kad tik pasirašai preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį užsakote noratą ir sužinote, kad sandori reikia nukelti mėnesiui ar dviems, nes trūksta tam tikrų dokumentų, tada ir pirkėjai nelaimingi ir išvis gali sandoris nutrūkti. O to juk nieks nenori, tiesa?
Tad jei nusprendėte parduoti NT, geriau tą darykite pasirinkę vieną NT brokerį, kuris bus motyvuotas Jums padėti 110%, stengis dėl Jūsų parduodamo NT ir dėl Jūsų. Profesionalaus brokerio pagrindinis tikslas yra kliento rekomendacijos.
Sklypų rinka iš NT eksperto lūpų
Geopolitinė Situacija Ir Jos Įtaka Kainoms Pasienyje
Pastaruoju metu nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje patiria įvairių iššūkių ir pokyčių, ypač dėl geopolitinės situacijos ir didėjančio užsieniečių susidomėjimo įsigyti būstą šalyje.
Nekilnojamojo turto (NT) brokeris Irmantas Milius atskleidžia, kad probleminė nekilnojamo turto vieta yra ne tik Baltarusijos pasienis, bet ir siena su Lenkija ir Kaliningrado sritimi. „Ten visur ta pati situacija, mažesnis pirkimas ir kainos mažesnės. Liečia ne tik Druskininkų rajonus, bet ir Medininkus. Žmonės bijo ir Suvalkų koridoriaus, bijo, kad gali būti karas, todėl nori parduoti ten savo turtą, o kitas dalykas, tai niekas neperka tų objektų“, - sako brokeris.
Nors žmonės gyventi arti geopolitinę grėsmę keliančių valstybių nenori, vis dėlto ūkininkams tos vietos - niekuo ne prastesnės. Anot I. Miliaus, jie bet kokiu atveju nuperka sklypus prie sienos už vietinės rinkos kainą, ten ramiai dirba. „Tačiau jeigu žmonės nori statytis ar restauruoti namus, jau tokio entuziazmo nėra“, - pabrėžia jis.
Nors I. Milius teigė, kad žmonės labai atsižvelgia į geopolitinę situaciją ir bijo konfliktų ir karų, vis dėlto, jo nuomone, žmonės yra per daug įbauginti. Ypač stipriai nerimauja vyresnio amžiaus žmonės, kurie ir yra pagrindinė tikslinė grupė, perkanti nekilnojamą turtą ne didmiesčiuose, besižvalgantys geresnių kainų, ramaus poilsio savaitgaliais, daug neinvestuojant. Taip pat daug kas priklauso ir nuo kainos - jeigu ji kiek aukštesnė, žmonės susidomėjimo nerodo.
Vis dėlto žemos kainos vilioja lietuvius ir kai kurie susigundo pigiais pasiūlymais, net jeigu jie yra ne itin patraukliose vietose. Žinoma, yra ir tokių, kurie nesureikšmina įtemptos geopolitinės situacijos.
Kalbant apie nekilnojamojo turto kainų prognozes, I. Milius pabrėžia, kad viskas labai priklauso nuo politinės situacijos. „Jeigu žmones taip ir toliau gąsdinti, tikrai tada ten nebus tų pirkėjų, nes jie bijos pirkti, investuoti. O šiaip šiuo metu yra toks stabilesnis momentas, kai rinkos kaina pastovesnė, yra pirkėjų“, - aiškina jis.
Gyventojai šiuose regionuose dažnai atsargesni - gyvenimas šalia Baltarusijos daugeliui kelia papildomą nerimą. Žmonės baiminasi, kad bet kada gali kilti įtampa ar net konfliktas, todėl dalis gyventojų linkę parduoti turimą turtą pigiau, o potencialūs pirkėjai vengia investuoti į tokias vietoves. Toks neapibrėžtumas daro tiesioginę įtaką rinkai - sodybos ar namai čia kainuoja gerokai mažiau nei kitur Lietuvoje.
Pavyzdžiai Ką Ir Už Kiek Galima Įsigyti Baltarusijos Pasienyje:
- Vos 20 tūkst. eurų - tiek kainuoja 57 arų sklypas su 48 kv. m. rąstiniu nameliu Didžiųjų Laibiškių kaime, pastatytu dar 1907-aisiais. Iki Baltarusijos sienos - vos 8 km, arba 12 minučių automobiliu.
- 28 tūkst. eurų - tiek prašoma už Žeimių kaime (Varėnos r.) ant paties Nemuno kranto esantį 61 aro sklypą su senu gyvenamuoju pastatu ir net šaltiniuotu upeliu. Tiesa, nuo Baltarusijos sienos - 20 km, arba 27 minutės automobiliu.
- 19 tūkst. eurų - tiek kainuoja 140 kv. m. medinis namas Jurgelionių kaime, Šalčininkų rajone. Sklypas - 52 arai, pats namas - iš dalies modernizuotas. Iki Baltarusijos sienos - 6,8 km, arba 7 minutės automobiliu.
- 40 tūkst. eurų - tokia kaina už naujai statomą, 55 m² namą su daline apdaila Pašalčies kaime, Šalčininkų rajone. Iki sienos - vos 400 metrų, pėsčiomis nueiti galima per 6 minutes.
- Na, ir prabangos mėgėjams: 370 tūkst. eurų kainuoja prabangus 323 kv. m. mūrinis dviejų aukštų namas Šalčininkuose, su pirtimi, priestatu, nepriekaištingai sutvarkyta aplinka, 35 arų sklypu. Nuo sienos - vos 3,9 km, arba 5 minutes automobiliu.