Žemės sklypo formavimas ir įregistravimas Nekilnojamojo turto registre yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teises ir leidžiantis vykdyti statybos darbus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip šis procesas vyksta Lietuvoje, remiantis galiojančiais teisės aktais.
Turint žemės ūkio sklypą ir savivaldybės įsakymą, leidžiantį keisti jo paskirtį, svarbu žinoti, kaip teisingai įregistruoti šį pakeitimą. Dažnai kyla klausimas, ar po ilgo laiko tarpo, pvz., po kelerių metų, vis dar galima kreiptis į Registrų centrą dėl paskirties keitimo registravimo.
Pirmiausia, reikėtų atkreipti dėmesį į tai, ar žemės sklypo paskirties keitimo įsakyme yra nurodytas terminas. Jei tokio termino nėra, rekomenduojama kreiptis į Registrų centrą ir bandyti registruoti pakeitimą. Jei terminas yra nurodytas, reikėtų įsitikinti, ar jis nėra pasibaigęs.
Svarbu atsižvelgti į tai, kad per pastaruosius metus teisės aktai galėjo pasikeisti. Todėl, norint tiksliai įvertinti situaciją, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais.
Ekspertai pataria, kad tikrai galima kreiptis dėl paskirties keitimo registravimo net ir po ilgo laiko tarpo. Tačiau gali prireikti kadastrinių matavimų patikslinimo. Šiuo atveju reikėtų kreiptis į matininką.
Žemės įstatymas numato, kad siekiant pakeisti žemės sklypų naudojimo paskirtį ir (ar) būdą bei juos sujungti yra rengiamas žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas (toliau - Projektas).
Vadovaujantis Kolegialių institucijų 2004 m. spalio 4 d. įsakymu Nr. 3D-452/D1-513 „Dėl Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklių patvirtinimo“ (Žin., 2004, Nr. 149-5420) (toliau - Taisyklės), Projekto rengimą inicijuoja žemės sklypų savininkas (toliau - Iniciatorius), kuris prašymą leisti rengti žemės sklypų, esančių miesto teritorijoje, Projektą pateikia savivaldybės administracijai.
VĮ „Registrų centras“ duomenų peržiūra
Projekto rengimo etapai
Projekto rengimas susideda iš kelių pagrindinių etapų:
- Inicijavimas: Priimamas sprendimas pradėti rengti Projektą.
- Rengimo reikalavimai: Rengiami Projekto rengimo reikalavimai.
- Projekto rengimas.
- Visuomenės informavimas: Parengtas projektas teikiamas visuomenei susipažinti. Susipažinimui skiriamas ne trumpesnis kaip 10 d. d. laikotarpis, per kurį suinteresuoti asmenys teikia savo pasiūlymus. Organizatorius išnagrinėjęs pasiūlymus atsako pasiūlymus teikusiems asmenims. Tokie atsakymai gali būti skundžiami Nacionalinei žemės tarnybai (toliau - NŽT).
- Derinimas: Projektas turi būti suderintas su įvairiomis institucijomis, priklausomai nuo situacijos.
- Projekto tikrinimas.
- Pritarimas.
- Tvirtinimas: Parengtą projektą tvirtina savivaldybės administracijos direktorius.
- Matavimai.
- Informavimas.
- Projekto registravimas.
- Sprendimas pertvarkyti žemės sklypus.
- Registracija Nekilnojamojo turto registre.
Nekilnojamojo turto registravimo schema:
Projekto derinimas su institucijomis
Projektas turi būti suderintas su:
- Aplinkos ministerijos Regiono aplinkos apsaugos departamentu (toliau - RAAD), kai pertvarkomas ar formuojamas žemės sklypas patenka į požeminio gėlo ir mineralinio vandens telkinių ar jų sanitarinės apsaugos zonų teritoriją (Taisyklių 62.2.3 p.) ir/arba pertvarkomam žemės sklypui numatoma keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį (Taisyklių 62.2.4 p.);
- Visuomenės sveikatos centru, kai pagal Projektą nustatomos SAZ (toliau - VSC) (Taisyklių 62.7 p.);
- kitomis institucijomis, jeigu tai nurodyta pateiktuose reikalavimuose (Taisyklių 62.9 p.).
Pagal Taisyklių 63 p. Projektas turi būti suderintas arba raštu pateiktas motyvuotas atsisakymas derinti Projektą, ne vėliau kaip per 5 d. d.
Teisinis reguliavimas
Nagrinėjant nuosavybės teisės atsiradimą, svarbu atsižvelgti į tai, kada buvo sudarytas sandoris. Šiuo klausimu galioja tokie principai:
- 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas (CK): Nustatė, kad turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsiranda nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumato įstatymas arba sutartis. Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu.
- 2000 m. CK: Nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Tačiau šis kodeksas taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas. Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.
Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai.
Jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.
Svarbu atsiminti
- Patikrinkite, ar įsakyme dėl paskirties keitimo nurodytas terminas.
- Kreipkitės į Registrų centrą, net jei praėjo daug laiko nuo įsakymo išdavimo.
- Pasikonsultuokite su matininku dėl kadastrinių matavimų patikslinimo.
- Atsižvelkite į tai, kad teisės aktai galėjo pasikeisti.
Norint sėkmingai įregistruoti žemės sklypo paskirties keitimą, svarbu žinoti galiojančius įstatymus ir teismų praktiką. Jei kyla abejonių, visada rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės išspręsti visus klausimus.
Pagrindiniai Civilinio Kodekso skirtumai (1964 m. ir 2000 m.)
| Aspektas | 1964 m. Civilinis Kodeksas | 2000 m. Civilinis Kodeksas |
|---|---|---|
| Nuosavybės teisės atsiradimas | Nuo daikto perdavimo momento (registracija reikalinga) | Nuo daikto perdavimo momento (registracija nebūtina, išskyrus atvejus, numatytus įstatymuose) |
| Taikymas | Sandoriams, sudarytiems iki 2000 m. CK įsigaliojimo | Sandoriams, sudarytiems po 2000 m. |
Pagal naująją 2014-01-01 Teritorijų planavimo įstatymo redakciją, žemės sklype, esančiame urbanizuotoje ir urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai neparengti detalieji planai, gali būti vykdoma statyba, atitinkanti savivaldybės lygmens bendrojo plano ir (ar) vietovės lygmens bendrojo plano, jeigu jis parengtas, sprendinius.
Svarbios pastabos: Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija. Jei susiduriate su konkrečia situacija, rekomenduojama kreiptis į specialistus.
tags: #per #kiek #laiko #iregistruojamas #sklypas