Nekilnojamojo turto pirkimas pagal įgaliojimą: viskas, ką reikia žinoti

Nekilnojamojo turto pirkimas ar pardavimas yra svarbus žingsnis, reikalaujantis kruopštaus pasiruošimo ir atidumo detalėms. Tiek nekilnojamojo turto savininkas (pardavėjas), tiek pirkėjas perleidimo sandoryje (parengiamuosiuose veiksmuose, sandorio pasirašymo ir vykdymo procese) gali dalyvauti pats arba įgalioti savo pasirinktą fizinį ar juridinį asmenį, kuris veiktų jo vardu kaip atstovas. Tokiu atveju įgaliotojas pirkimo-pardavimo procese tiesiogiai nebedalyvauja.

Įgaliojimas - tai rašytinis dokumentas, kuriuo suteikiama teisė kam nors atlikti teisinius veiksmus kito asmens vardu. Pirmiausiai, įgaliojimui sudaryti pakanka vieno asmens (atstovaujamojo) valios. Išdavęs įgaliojimą atstovaujamasis vadinamas įgaliotoju, o gavęs įgaliojimą atstovas - įgaliotiniu.

Šiame straipsnyje aptarsime, kaip saugiai ir efektyviai įsigyti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje per įgaliotinį, ypač jei gyvenate užsienyje ar negalite asmeniškai dalyvauti visuose sandorio etapuose.

Įgaliojimo tipai ir jų ypatybės

Pagal įgaliotojo poreikius bei perleidimo sandorio ypatybes gali būti sudaromi arba terminuoti, arba neatšaukiami įgaliojimai.

• Terminuoti įgaliojimai yra apibrėžti tam tikru laiko periodu (pavyzdžiui, trys metai) arba konkrečia data (pavyzdžiui, iki 2016 m. kovo 22 d.), iki kurios atstovas gali veikti atstovaujamo savininko vardu. Jeigu įgaliojime nenurodomas joks terminas, jis laikomas neapibrėžtu ir galioja 1 metus nuo jo sudarymo dienos. Suėjus terminui, toks įgaliojimas netenka galios ir turi būti grąžinamas įgaliotojui.
• Neatšaukiami įgaliojimai sudaromi sandorių (pavyzdžiui, preliminariųjų sutarčių) pagrindu. Jie apibrėžiami ne data ar laiko periodu, o įvykiu, kuris turi įvykti (pavyzdžiui, pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymu).

Teisininkas taip pat pažymi, kad įgaliojimuose turi būti tiksliai suformuluotos teisės, kurios suteikiamos įgaliotam asmeniui. Įstatymas neleidžia nurodyti abstraktaus teisių turinio. Pavyzdžiui negalima nurodyti, kad įgaliojimas suteikiamas visiems galimiems teisiniams veiksmas atlikti. Įgaliojime turi būti nurodytas baigtinis ir išsamus suteikiamų teisių sąrašas.

Taipogi, įgaliojimas negali būti suteikiamos toms teisėms, kurios gali būti įgyvendinamos tik asmeniškai (pvz.

Įgaliojimų rūšys:

• Vienkartinis (paprastasis) įgaliojimas - tai toks, kuris skirtas vienam konkrečiam veiksmui.
• Bendrasis įgaliojimas - kai norite, kad kažkas padėtų rūpintis jūsų turtu, jį saugotų ar tvarkytų kasdienius su tuo susijusius reikalus.
• Specialusis įgaliojimas - skirtas tam tikros srities veiksmams.

Įgaliojimai taip pat gali būti išduodami vienam žmogui arba keliems. Jei skiriate vieną konkretų asmenį - tai vadinama atskiruoju įgaliojimu. Dar vienas svarbus dalykas, pasak AVOCAD teisininko, yra įgaliojimo trukmė. Jis gali būti terminuotas (kai aiškiai nurodoma, iki kada galioja), arba neterminuotas.

Tačiau jeigu terminas neparašytas, įstatymas vis tiek riboja jo galiojimą - toks įgaliojimas automatiškai galioja tik vienerius metus nuo jo išdavimo dienos. Kad įgaliojimas galiotų, jis turi būti surašytas kaip atskiras rašytinis dokumentas ir pasirašytas paties įgaliotojo - to, kuris leidžia kitam veikti savo vardu. Kai kuriais atvejais įstatymas reikalauja ir notaro patvirtinimo.

Įgaliojimai nėra amžini. Jie pasibaigia įvairiais atvejais - kai baigiasi jų galiojimo laikas, kai pats įgaliotojas nusprendžia jį panaikinti arba kai įgaliotinis atsisako jį vykdyti.

Teisininkas primena, kad pasibaigus įgaliojimui, tiek įgaliotojas, tiek įgaliotinis turi savo pareigas. Įgaliotojas turi atlyginti būtinas išlaidas, kurias įgaliotinis patyrė vykdydamas jo pavedimą - nebent iš anksto buvo susitarta, kad tai bus daroma neatlygintinai. Įgaliotojas taip pat turi pareigą informuoti apie įgaliojimo pabaigą - ypač jei jis pats jį panaikina arba įgaliojimas pasibaigia dėl jo mirties ar teisinio statuso pasikeitimo. Tokiu atveju apie tai turėtų pranešti įpėdiniai.

Tuo tarpu įgaliotinis privalo grąžinti dokumento originalą - jei to padaryti negali, tai turi atlikti jo teisių perėmėjai. Be to, įgaliotinis turi atsiskaityti su įgaliotoju: suteikti visą informaciją apie tai, kaip vykdė pavedimą, kokius veiksmus atliko, kokius dokumentus pasirašė ir ką gavo įgaliotojo vardu.

Įgaliojimo sudarymas užsienyje

Jeigu įgaliojimas sudaromas veiksmams kitoje valstybėje atlikti, labai rekomenduojama įgaliojimo turinį suderinti su tos šalies notaru, pas kurį būtų tvirtinamas toks įgaliojimas. Taip pat atkreiptinas dėmesys, jog užsienyje sudarytas įgaliojimas turi būti apostilizuojamas.

Apostille - tai dokumente esančio parašo, antspaudo ir pasirašiusio asmens pareigų tikrumo patvirtinimas, reikalingas tam, kad vienos valstybės išduotus dokumentus galėtų priimti ir svarstyti kitos valstybės institucijos. Jeigu valstybė, kurioje sudarytas įgaliojimas, nėra prisijungusi prie 1961 m. Hagos konvencijos, reikalingas dokumento legalizavimas.

Norint įgalioti asmenį grįžti į Lietuvą nebūtina. Įgaliojimą gali atlikti ir Jūsų vietinis notaras, jį tiesiog reikės išversti ir apostilizuoti. Jums reikės tik asmens duomenų žmogaus kurį įgaliojate. Taip pat, jei turite Lietuvišką elektroninį parašą, įgaliojimą galite sudaryti internetu eNotaras informacinės sistemos klientų portale!

Kaip saugiai parduoti turtą Lietuvoje, jei gyvenate užsienyje?

Vis dažniau sulaukiu užklausų kaip saugiai parduoti turtą, kai klientai gyvena ne Lietuvoje. Norint saugiai parduoti turtą Lietuvoje nedalyvaujant pačiam, tiesiog reikia įgalioti asmenį. Įgaliojimo tekste turi būti įrašyta, kokiems tikslams žmogus turi įgaliojimą ir kaip turi vykti atsiskaitymas. T.y. įgaliojime nurodote, kad toks ir toks asmuo, turi teisę už jus pasirašyti preliminarias ir notaro tvirtinamas turto pardavimo sutartis t.y. turi teisę perleisti Jums priklausantį turtą.

SVARBU! Kad įgaliojime būtų nurodyta atsiskaitymo tvarka ir kur pinigai turi būti pervedami už parduodamą turtą. Čia sprendžiate patys, kur tie pinigai bus pervedami ar į Jūsų Lietuvišką banko sąskaitą ar į užsienio. Kai minėti dalykai nurodyti įgaliojime, notarai negali vykdyti sandorio kitaip, tik taip kaip yra Jūsų pavesta įgaliotam asmeniui. Tad pergyventi šiuo atveju nereikia.

Buto pardavimo eiga: 7 pagrindiniai žingsniai link sėkmės

Šie veiksmai yra lyg pamatas pardavimo procese:

1. Įsitikinti, kad tikrai galite parduoti butą, kad visi dokumentai yra paruošti būsimam sandoriui.
2. Jei butas šiuo metu yra nuomojamas, geriau palaukti, kol gyvenantys žmonės išsikels ir tik tuomet pradėti pardavimo procesą.
3. Nesistengti nuslėpti nuo būsimo pirkėjo informacijos apie natūralų būsto nusidėvėjimą, stengiantis atlikti kosmetinį remontą probleminėse būsto vietose, pvz. paslėpti pelėsį ar užglaistyti defektus sienose. Pirkėjas tai akivaizdžiai matys, o būsto kaina nuo to nepakils ir tai bus terpė nereikalingam ginčui.
4. Nusistatyti realią rinkos kainą.
5. Butą kruopščiai paruošti fotografavimui bei būsimoms apžiūroms, sukurti profesionalius reklaminius skelbimus ir juos kuo plačiau paskleisti.
6. Jei šiuo metu gyvenate užsienyje ar kitame mieste, reikia susirasti patikimą žmogų, kas galės Jūsų butą parodyti potencialiems pirkėjams.
7. Jei esate užsienyje, apsvarstykite grįžimo galimybes dokumentų pasirašymui.

Greitas buto pardavimas: patarimai

Norint greitai parduoti butą, svarbu:

• Tinkamai paruošti dokumentus.
• Nustatyti realią buto kainą.
• Aktyviai reklamuoti butą.
• Užmegzti šiltą kontaktą su pirkėjais ir vesti derybas.
• Užtvirtinti susitarimą preliminariąja sutartimi.

Kiek laiko trunka buto pardavimas?

Buto pardavimo eiga ir jos trukmė priklauso nuo daug veiksnių, ypatingai, nuo Jūsų konkrečios situacijos. Pats paprasčiausias buto pardavimo sandoris, kai nereikalingi bendraturčių atsisakymai pirkti, teismo leidimas parduoti dėl nepilnamečių vaikų, kreditoriaus leidimas parduoti, buto vertinimas bankui, grįžimas į Lietuvą iš kitos šalies, kadastrinių matavimų tikslinimas ir pan., užtrunka 2 - 4 savaites.

Apibendrinant galiu teigti, kad buto pardavimas vidutiniškai užtrunka 2 - 4 mėnesius. Su profesionalaus nekilnojamojo turto brokerio pagalba - greičiau. Nes toks žmogus sugebės kelis klausimus spręsti vienu metu, užbėgti įvykiams už akių, pasinaudoti savo darbo ryšiais ir pas reikiamus specialistus patekti greičiau.

Buto pardavimas esant užsienyje: nuotolinis būdas

Savo nekilnojamąjį turtą galite saugiai parduoti net ir negrįždami į Lietuvą. Du esminiai žingsniai šiame procese:

• Turėti visus reikalingus buto dokumentus.
• Susirasti patikimą žmogų, gerai išmanantį nekilnojamojo turto pardavimo procesus, kuris galėtų viskuo pasirūpinti už jus.

Juo gali būti jūsų giminaitis ar draugas. Jei neturite tarp pažįstamų tokių, kuriems galima būtų patikėti šiuos reikalus, visada galite kreiptis į nekilnojamo turto brokerius.

NT paslaugos gyvenantiems užsienyje

Mano bei kitų šios srities kolegų patirtis liudija, kad dažniausiai žmonės, norėdami parduoti būstą esant užsienyje, renkasi nuotolines nekilnojamo turto brokerio paslaugas. Būsto ar kitokio NT objekto pirkimo / pardavimo tarpininkavimo paslaugos esminiai žingsniai:

1. Profesionali objekto apžiūra, įvertinimas, privalumų ir trūkumų nustatymas.
2. Kainos nustatymas remiantis rinkos duomenimis.
3. Patikrinimas, ar nekilnojamojo turto pardavimui nėra kokių nors teisinių kliūčių.
4. Derybos bei sandėrio sudarymas pirkimo ar pardavimo atveju.
5. Išsamus visų reikiamų dokumentų sutikrinimas.
6. Visų reikiamų dokumentų ir registrų tvarkymas su Jūsų įgaliojimu.
7. Finansinių dokumentų tvarkymas bei pinigų pervedimų užtikrinimas.

Jeigu šiuo metu gyvenate užsienyje ir svarstote apie Lietuvoje esančio nekilnojamo turto pardavimą, esu pasiruošusi Jums pagelbėti: atstovauti Jūsų interesams pagal iš anksto aptartus kriterijus; visuose proceso etapuose tartis su Jumis; užtikrinti, kad būtų sutvarkyti visi reikiami dokumentai; nuolat informuoti apie proceso eigą; jei nuspręsite sandorio užbaigime dalyvauti patys, atvykimo dienai paruošti visus dokumentus bei rezervuoti laiką notaro biure ar banke; pasidžiaugti, kai viskas sklandžiai praeis per kuo trumpesnį laiką ir įvyks laukiamas sandoris.

Mokesčiai po pardavimo: tarifai ir lengvatos

Šį klausimą reikėtų išsiaiškinti dar prieš pradedant butą pardavinėti. Standartiškai gautas pelnas už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamas 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifu. Pelnas yra skaičiuojamas iš pardavimo metu gautos kainos atimant turto įsigijimo kainą.

Gera žinia yra tai, kad GPM mokesčio mokėti nereikia šiais atvejais:

• jei pelno negavote;
• jei parduodamą turtą išlaikėte daugiau nei 10 metų;
• jei šis būstas buvo vienintelė Jūsų gyvenamoji vieta, jame buvote deklaravę gyvenamąją vietą ir per metus laiko nuo jo pardavimo įsigijote kitą būstą, kuriame irgi deklaravote gyvenamąją vietą;
• jei šis būstas buvo paveldėtas iš pirmos eilės giminaičių (tėvų ar brolių, seserų). Išlaikytas trumpiau nei 10 metų ir jame nebuvote deklaravę gyvenamosios vietos, tačiau pardavimo metu darėte retrospektyvinį vertinimą. O pardavėte pigiau, nei buvo įvertintas retrospektyvinio vertinimo metu;
• jei butą po įsigijimo remontavote, pagerinote jo būklę ir surinkote visus išlaidų remontui dokumentus bei remontą įregistravote VĮ Registrų centre. Taip pelną pagrįsite sąnaudomis.

Dažniausi klausimai apie buto pardavimą

• Kada galiu butą parduoti? Butą galite parduoti bet kada, kai tik tam yra tinkamai paruošti visi dokumentai.
• Kaip parduoti dovanotą butą? Dovanoto buto pardavimas yra toks pat, kaip ir kitais atvejais. 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir dovanojimo sutartyje nurodytos turto kainos.
• Kaip parduoti buto dalį? Priklausančią buto dalį parduoti galite bendraturčiui arba neutraliam pirkėjui, jei bendraturtis Jūsų pateiktomis sąlygomis pirkti atsisako. Šiame procese bus reikalingas notaro patvirtintas bendraturčio atsisakymas pirkti Jūsų parduodamą dalį.
• Kaip parduoti paveldėtą butą? Paveldėto turto pardavimas yra toks pat, kaip ir kiti atvejai. Butą galite parduoti iš karto, kai jis tik tampa Jūsų nuosavybe. Jei po paveldėjimo įregistravimo planuojate butą iš karto parduoti, tuomet prieš šią procedūrą reikia atlikti buto vertinimą ir jį pateikti notarui. Jei prieš priimdami paveldėjimą neužsakėte turto vertinimo, tai buto pardavimo metu reikės pasirūpinti retrospektyviniu turto vertinimu. Taip išvengsite brangios klaidos.
• Kaip parduoti butą, pirktą su banko paskola? Šioje situacijoje buto pardavimui bus reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti. Paskolos likučio iš anksto padengti nereikia.

Viską daryti pačiam ar kreiptis į NT specialistus?

Jei profesionaliai išmanote NT pardavimo teisinius aspektus, puikiai žinote kaip parduoti butą, kokių dokumentų tam reikia, esate puikus derybininkas bei reklamos specialistas ir turite daug laisvo laiko - tuomet galite būsto pardavimu užsiimti ir pats.

Visa tai profesionaliai ir be skaudžių klaidų gali atlikti NT brokeris, o Jums liks tik pasirašyti dokumentus, gauti pinigus už savo turtą ir perduoti raktus naujiems būsto šeimininkams. Todėl jei iš tiesų nesate tikri, ar žinote, kaip parduoti butą ir jus gąsdina visas šis procesas, geriausia tą patikėti specialistams.

tags: #pirkimas #pagal #igaliojima #nekilnojamojo