Būstas dažnam lietuviui tampa didžiausiu pirkiniu gyvenime. Kiekvienas nori sutaupyti ir išsirinkti tokį, kuriame gyventi būtų jauku bei patogu. Tačiau kartais butą, namą ar kotedžą žmonės įsigyja pagauti momentinės emocijos. O po kiek laiko supranta, kad permokėjo arba nusipirko per mažą, per didelį, nekokybišką, nepatogioje vietoje esantį ar nepakenčiamų kaimynų apsuptą būstą.
Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pataria nekilnojamo turto (NT) ekspertas Arturas Fridmanas. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.
Svarbiausi žingsniai perkant būstą
Perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti ar dabartinė buto pirkimo eiga - tinkama.
- Išsiaiškinkite savo poreikius. Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
- Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui. Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
- Apsvarstykite papildomas savybes. Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
- Nusistatykite biudžetą. Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
- Nustatykite paieškos laiką. Kiek laiko ieškosite? Norite statyti patys?
- Parduokite esamą būstą (jei reikia). Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?
Kur ieškoti būsto?
Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose. Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose. Dar net nepradėjus jų reklamuoti, taip parduodama maždaug ketvirtadalis būstų.
Derybos dėl kainos
Derėdamiesi remkitės faktais. „Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina. Per derybas NT brokeris būna pasiruošęs - turi rinkos analizę, būna patikrinęs, ar skelbime nurodyti teisingi pastatymo metai, būsto plotas bei kiti duomenys. Todėl kainą iki realios sumažinti jis gali pagrįstai “, - paaiškina A.Fridmanas.
Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
Užstatas
Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą. Pirmu atveju, pasak A.Fridmano pirkėjai taip susižavi parduodamu objektu, kad užstatą palieka gerai nepasigilinę tuo, ką iš tiesų perka. Kai būstą įvertina nepriklausomi vertintojai, dažnai jų verdiktas nesutampa su pardavėjo prašoma kaina. Kadangi dauguma būstą perka padedant bankui, šis jiems negali suteikti paskolos visai reikalingai sumai. Pritrūkę pinigų pradiniam įnašui, pirkėjai būsto pirkti negali ir lieka be avanso.
Antru atveju, pirkėjai sutaria dėl per mažo užstato, pavyzdžiui, poros šimtų eurų. Pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie, sulaukę mokesnių pirkėjų, nusprendžia užstatą grąžinti. Jei užstatas nedidelis, jiems apsimoka net sumokėti dvigubai, kad tik sandorį galėtų sudaryti su kitais pirkėjais.
A.Fridmanas pataria į būsto apžiūras visada neštis bent tūkstantį eurų grynųjų. Jei būstas pasirodys tikrai tinkamas, galėsite be didesnės rizikos jį rezervuoti.
Dokumentų patikra
Tikrinkite dokumentus. A.Fridmanas pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų.
Būsto pirkimo procesas gali užsitęsti net kelis mėnesius, jeigu paaiškėja, kad nesutvarkyti paveldėjimo dokumentai, turtiniai reikalai po skyrybų ar būste gyvena nepilnamečių. Gali tekti pasiaiškinti ir dėl tokių, iš pirmo žvilgsnio, atrodytų, smulkmenų, kaip teisė į sandėliuką ar rūsį.
Savininką būtina išklausti ir apie planuojamą namo bendrijos įkūrimą ar renovaciją - tam ateityje reikės papildomų investicijų, kurių pirkėjas galbūt nesitiki.
Probleminės vietos
Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos. Jeigu jos dar kvepia dažais arba yra įtempiamos, gali būti, kad namo stogas kiauras, tad vertėtų apžiūrėti ir jį. Jeigu dažyti tik sienų kampai, tai reiškia, kad būste keroja pelėsis. Nepatyrusi pirkėjo akis gali nepastebėti ir įtrūkimų sienose.
A.Fridmanas primena, kad nesutvarkyta virtuvė ir vonios kambarys - signalas, kad jūsų laukia didelės investicijos, jeigu norėsite juos atnaujinti. Jeigu šios būsto zonos suremontuotos, tačiau gyvenamųjų kambarių sienos ar grindys apšiurusios, nerimauti neverta - jų remontas per kišenę smarkiai nekirs.
Žmonių charakteriai, emocijos ir kaimynai
Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai. Pirkėjai kartais nepagalvoja, kad reikėtų pabendrauti ir su būsimais kaimynais arba nedrįsta pasibelsti į nepažįstamųjų duris.
„Reikia apžiūrėti ne tik laiptinę, bet ir kaimynų lauko duris bei langus - tai gali suteikti daug naudingos informacijos apie namo gyventojus, jų požiūrį į bendrą turtą. Juk niekas nenori konfliktuoti su kaimynais“, - sakė A.Fridmanas.
Apgalvokite savo poreikius
Gerai apgalvokite savo poreikius. Pasak A.Fridmano, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje.
Jis pridūrė, kad tinkamiausio būsto paieška paprastai užtrunka mėnesį ar pusantro. Jis paskaičiavo, kad pastaruoju metu pirkėjai Vilniuje būstui skiria vidutiniškai 70 tūkst. eurų. Už tokią sumą galima nusipirkti 1-2 kambarių butą naujame daugiabutyje arba erdvesnį, 2-3 kambarių butą senesnės statybos name.
Tiesa, reikėtų atsargiai vertinti brokerius, kurie padėti nusipirkti būstą siūlo be atlygio. Pasak A.Fridmano, tokiu atveju jie komisinį atlygį dalijasi su kitu brokeriu, atstovaujančiu pardavėjui - tad ir derėtis dėl pirkėjui palankesnės kainos nelabai gali.
Būsto įrengimas ir jaukumas
Jaukių namų įspūdis. Į apžiūrą atvykę žmonės, ieško ir tikisi surasti namus. Jaukią vietą, kurioje galėtų kurti savo gražią ateitį. Savo ruožtu Jūs, turite jiems padėti šią vietą atrasti.
- Užtikrinkite švarą: Kiekvienas būsto kampelis turi spindėti švara. Ypatingai didelį dėmesį skirkite virtuvės, vonios bei WC erdvėms.
- Atsisakykite nereikalingų daiktų: Pertvarkykite visas vietas, kurios namuose atrodo perkrautos. Kuo daugiau - ne visada geriau.
- Sutaisykite minimalius trūkumus: Pakeiskite perdegusias lemputes, priveržkite atsilaisvinusias durų rankenas ar vandens maišytuvą.
- Suteikite erdvumo ir šviesos: Išvežkite daug vietos užimančius, tačiau mažai naudos duodančius senus baldus. Perstumkite likusius taip, kad apsižiūrėti atvykusiems klientams nereikėtų už jų kliuvinėti ar tarp jų vinguriuoti.
- Sukurkite jaukumą: Įneškite jaukių detalių. Tik jokiu būdu jų neperkraukite! Svetainę ar virtuvę padailinkite skintų gėlių puokšte, ar kambarine gėle.
- Įneškite malonių kvapų: Ypatingą dėmesį skirkite kvapams. Prieš prasidedant apžiūrai būstą atsakingai išvėdinkite.
- Pasirūpinkite būsto prieigomis: Nepriklausomai, ar butą, ar namą siekiate parduoti, abiem atvejais būsto prieigos turi blizgėti.
- Papirkite bendravimu: Galiausiai, kad ir kaip išdailintumėte savo būstą, svarbiausia bus tai, kaip jį pateiksite. Bendraukite maloniai, padėkite potencialiems pirkėjams susikurti viziją, kaip galėtų atrodyti jų naujųjų namų išplanavimas.
Kritiškas požiūris į būstą ir jo vertę
Jei Jūsų tikslas parduoti, o ne pardavinėti, tuomet Jūsų sėkmę lemsiantis faktorius yra kritiškas žvilgsnis. Tiek į savo būstą ir jo išvaizdą. Tiek į kainą. Tai, kas Jums gali atrodyti kaip neeiliniai būsto privalumai, potencialiam pirkėjui gali būti nė motais. Arba netgi priešingai - minusais! Tad vertinkite kritiškai ir nuoširdžiai.
Turbūt visi suprantame, kad būsto pardavimo kaina yra vienas svarbiausių kriterijų perkant arba parduodant būstą.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą
- Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas. Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas. Neretais atvejais, žmonės kreipiasi į taip vadinamus - paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūra, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums. Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas. Gajus stereotipas tas, jog parduoti turtą yra labai paprasta ir nesudėtinga ir tam samdyti nekilnojamo turto brokerio nereikia. Tačiau, reiktų įvertinti, tai jog savo srities profesionalas su daugybę metų patirties bei išmanantis derybų meną, galės gauti pačią didžiausią naudą jums ir parduoti jūsų turtą už kur kas didesnę kainą.
- Nekilnojamojo turto vertinimas. Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
- Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
- Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.
Klausimai apie būsto būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio.
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Svarbu realistiškai įvertinti savo galimybes
A. Kvakšio teigimu, būsto įsigijimas yra rimtas sprendimas, todėl jam reikia tinkamai pasiruošti ir atlikti tam tikrus namų darbus. Visų pirma, jie yra susiję su savo finansinių galimybių įvertinimu.
Eksperto teigimu, neretai ko nors labai norėdami žmonės į viską ima žiūrėti pro rožinius akinius, nerealistiškai vertindami savo galimybes, todėl negavę paskolos nusivilia. Visgi A. Kvakšys pažymi, kad objektyvus finansinių galimybių vertinimas yra būtina būsto pirkimo su paskola dalis, atliekama pačių gyventojų labui, siekiant apsaugoti juos nuo per didelės finansinės naštos.
„Viena pagrindinių taisyklių, kurią reikėtų žinoti prieš imant banko paskolą, yra reikalavimas, kad visų asmens finansinių įsipareigojimų mėnesinių įmokų suma negali sudaryti daugiau nei 40 proc. jo pajamų. Taip pat vertinama, ar likusios pinigų sumos pakaks visiems šeimos nariams gyventi patogiai. Dėl to kiekvienu atveju yra atsižvelgiama ir į tai, kiek šeimoje yra narių. Prieš imant paskolą pravartu patiems pasitreniruoti ir keletą mėnesių pagyventi atsidedant paskolos įmokos dydžio sumą“, - pataria A. Kvakšys.
Reikia nepamiršti įrengimo ir išlaikymo kaštų
Tuo metu J. Vilkenė primena, kad su būstu susijusios išlaidos paskolos įmokų mokėjimu nesibaigia. Dėl to planuojant įsigyti namus reikėtų nepamiršti įsivertinti ir jo įrengimo bei išlaikymo kaštų. Šie didele dalimi priklauso nuo to, koks būstas perkamas.
„Pavyzdžiui, būstas senos statybos name gali būti pigesnis nei naujai įgyvendinamame projekte, tačiau seni daugiabučiai paprastai pasižymi prastesnėmis energinio efektyvumo savybėmis, jų inžinerinės sistemos dažnai yra pasenusios. Dėl to tokio būsto šildymo kaštai gali būti net kelis kartus didesni nei buto naujame name. Norint šiuos kaštus sumažinti namo gyventojams gali tekti papildomai investuoti į jo renovaciją, inžinerinių sistemų keitimą ir pan.“, - sako J. Vilkenė.
Be to, vystytojų atstovės teigimu, kartais senos statybos name įsigytam būstui reikia kapitalinio remonto - pakeisti senus vamzdžius, elektros instaliaciją, atnaujinti interjerą, virtuvės techniką, įrengti papildomą garso ir šilumos izoliaciją.
Naujos statybos būstas, lyginant su butais senos statybos namuose, paprastai suteikia ir nemažai kitų privalumų. Pavyzdžiui, naujuose šiuolaikiškuose projektuose didesnis dėmesys skiriamas gyventojų poreikiams pritaikytai namų aplinkai, vaikų žaidimo aikštelėms ir rekreacinėms erdvėms.
Taip pat vis daugiau gyventojų kreipia dėmesį į būsto energinio naudingumo klasę, o šiuo požiūriu naujos statybos namai taip pat yra pranašesni. Nuo 2018 metų visi naujai statomi gyvenamieji namai privalo būti ne žemesnės nei A+ energinio naudingumo klasės, o visi namai, kuriems statybų leidimas išduotas po 2020 metų - aukščiausios A++ energinio naudingumo klasės.
Galimybės gauti paskolą priklauso ir nuo būsto likvidumo
Savo ruožtu A. Kvakšys pažymi, kad priimant sprendimą suteikti ar nesuteikti paskolą kiekvienu atveju bankui svarbu ne tik pakankamos ir stabilios paraiškos teikėjo pajamos, bet ir planuojamo įsigyti būsto likvidumas. Jis, visų pirma, priklauso nuo būsto būklės ir vietos mieste.
„Imant paskolą būstas yra įkeičiamas kaip kredito grąžinimo garantas. Dėl to bankui svarbu įsitikinti, kad būsto kaina atitiktų realią jo vertę, o pats butas būtų pakankamai likvidus. Jei būstas senos statybos name yra puikios būklės, tinkamas gyventi ir patrauklioje miesto vietoje, gauti finansavimą jo įsigijimui nebus sunkiau nei perkant naujos statybos būstą“, - sako A. Kvakšys.
Anot A. Kvakšio, „Luminor“ banko 2021 metų pirmo pusmečio duomenys rodo, kad lietuviai būstui įsigyti vidutiniškai skolinosi 83 tūkst. eurų, o vidutinė paskolos trukmė siekė 26 metus. Lyginant su 2020 metais, vidutinė būsto paskolos suma šiemet išaugo 25 proc., o lyginant su 2019 metais - net 49 proc.
Atminkite, kad kuo daugiau atsakymų dabar, tuo mažiau klausimų ateityje. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.