Platina Nekilnojamojo Turto Obligacijos: Investavimo Galimybės ir Perspektyvos

Obligacijos - tai skolos vertybiniai popieriai, leidžiantys skolinti pinigus įmonėms ar valstybėms ir už tai gauti palūkanas. Nors informacijos apie prekybą akcijomis pilna laikraščiuose, televizijoje, internete, apie obligacijas kalbama gerokai mažiau. Nepaisant mažo obligacijų populiarumo smulkių investuotojų tarpe, šie vertybiniai popieriai labai vertinami stambių institucinių investuotojų. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto (NT) obligacijų platinimo galimybes, jų privalumus ir rizikas, taip pat pateiksime pavyzdžių iš Lietuvos ir kitų Baltijos šalių.

Kas Yra Obligacijos?

Obligacijos yra ne kas kitas, o paskola, dėl to jos dar vadinamos skolos vertybiniais popieriais. Pinigus obligacijų pavidalu galite skolinti valstybei ir verslo įmonėms, kurios skolinasi norėdamos pritraukti kapitalą stambiems projektams finansuoti ar padengti einamosioms išlaidoms. Už obligacijas kaip ir už paskolas yra mokamos palūkanos. Kas gi skolins pinigus už dyką?

Obligacijas gali leisti vyriausybės, savivaldybės, viršnacionalinės institucijos (pvz. Pasaulio bankas) ir verslo įmonės. Vyriausybių išleidžiamos obligacijos yra saugiausios, tačiau mažai pelningos. Savivaldybių platinamos obligacijos rizika mažai tenusileidžia vyriausybės obligacijoms, o jų pajamingumas yra šiek tiek didesnis. Kompanijos platina obligacijas norėdamos finansuoti kitų kompanijų įsigijimą, pritraukti kapitalą naujų gamyklų statybai, apyvartinėms lėšoms ir t.t.

Pagrindiniai Obligacijų Terminology

• Emitentas: Organizacija ar kompanija, kuri išleidžia obligacijas.
• Obligacijų emisija: Obligacijų kiekis, kurį kompanija nusprendė parduoti investuotojams.
• Obligacijos nominali vertė: Tai obligacijos kaina, kurią investuotojui sumokės emitentas obligacijų išpirkimo dieną.
• Kuponas: Tai palūkanos, mokamos nuo nominalios obligacijos vertės.
• Obligacijos galiojimo terminas: Parodo po kiek laiko obligacijos bus išpirktos.

Obligacijas norinčioms išleisti kompanijoms keliami aukšti reikalavimai, kuriuos įvykdyti dažniausiai gali tik stambios įmonės ir valstybės. Emitentas norėdamas išplatinti obligacijų emisiją, pirmiausia privalo susirasti pagrindinį platinimo organizatorių, kuris už sutartą kainą organizuos obligacijų emisijos platinimą.

Siekiant užtikrinti sėkmingą obligacijų emisijos išplatinimą, pagrindinis platinimo organizatorius iš anksto išsiaiškina kokio dydžio palūkanas planuoja mokėti emitentas (kompanija) ir kokią kainą pasiruošę mokėti investuotojai. Atsižvelgiant į situaciją rinkoje ir emitento galimybes yra koreguojama obligacijų kaina ir palūkanų norma.

Galiausiai nauja obligacijų emisija parduodama pirminėje rinkoje (angl. IPO). Paprastai pirminio viešo obligacijų platinimo metu obligacijos pasiūlomos instituciniams ir profesionaliems investuotojams. Smulkieji investuotojai obligacijas paprastai gali įsigyti tik pradėjus jomis prekiauti antrinėje rinkoje - biržoje.

Nekilnojamojo Turto Obligacijos

Nekilnojamojo turto obligacijos yra obligacijos, kurių emisija yra susijusi su NT projektais. Tai gali būti obligacijos, skirtos finansuoti naujų pastatų statybą, renovaciją ar kitus NT plėtros projektus. Tokios obligacijos dažnai būna apdraustos įkeičiamu turtu, kas suteikia papildomą saugumą investuotojams.

Dažniausiai susiduriama su atvejais kai įmonė obligacijų saugumą garantuoja savo nekilnojamu turtu. Tokios obligacijos dar vadinamos hipotekomis.

Pavyzdžiai Lietuvoje ir Baltijos Šalyse

Metanira UAB ir „Gandia Hills“ Projektas

Gyvenamosios ir komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Gandijos mieste, Valensijos regione, Ispanijoje vystanti „Metanira“ UAB pradeda viešą turtu užtikrintų 3,745 mln. EUR vertės obligacijų emisijos atkarpos platinimą. Bendras obligacijų emisijos programos dydis - 7 mln. EUR. Šios lėšos bus naudojamos baigti statyti ir komercializuoti NT projektą „Gandia Hills“.

Obligacijos bus išperkamos 2025 m. Šių vertybinių popierių platinimas prasideda kovo 10 dieną ir tęsis iki kovo 27 dienos 15:30 val. Platinimas bus vykdomas NASDAQ aukciono būdu. Investuoti galima tiek privatiems, tiek instituciniams investuotojams, investavimo paraiškas teikiant per bankus bei finansų maklerių įmones.

Pritrauktos lėšos bus skirtos „Gandia Hills“ gyvenamojo ir komercinio NT projekto pilnam statybų darbų užbaigimui (1,745 mln. EUR) - kondicionavimo, šildymo sistemų įrengimui, pastato dažymui, padelio korto, baseino atnaujinimui, treniruoklių salės įrengimui. Kita dalis lėšų bus skirta daliniam akcininkų tiltinių paskolų refinansavimui (2 mln.

Po emisijos atkarpos platinimo obligacijų savininkų naudai bus sudarytas pirmos eilės projekto nekilnojamojo turto įkeitimas, užtikrinantis, kad obligacijų savininkai turės pirmumo teisę į lėšų grąžinimą. Remiantis nekilnojamojo turto vertinimo agentūros „Cruz Rocafor“ 2025 m. vasario mėnesį atliktu vertinimu, esamo baigtumo komplekso rinkos vertė šiai dienai siekia 14,7 mln. EUR, o pasiekus 100 % baigtumą komplekso rinkos vertė sieks apie 21,7 mln.

„Šios emisijos atveju investuotojams suteikiamas tikrai solidus užtikrinimas, kadangi vertinant pagal įkeičiamo NT rinkos bei obligacijų nominalią vertes įkeitimo santykis (angl. loan to value) siekia tik 48%, t.y. įkeitimo vertė daugiau nei dvigubai didesnė už įsipareigojimą investuotojams. Svarbu atkreipti dėmesį, kad „Gandia Hills“ kompleksas jau yra įsigytas ir už jį yra pilnai atsiskaityta, kas suteikia papildomo užtikrinimo investuotojams. Be to, šiuo metu komplekso baigtumas siekia 95 % - pilna apdaila įrengti butai, įrengtos laiptinės, įrengtos parkavimo vietos.

Pats nekilnojamojo turto projektas jau sulaukė didžiulio pirkėjų susidomėjimo - per pirmas dvi vasario savaites sulaukta daugiau kaip 50 potencialių pirkėjų, o 10 iš 61 komplekso butų jau buvo rezervuota. Apartamentų plotas - nuo 2 miegamųjų, kurių plotas 65 m² iki 4 miegamųjų, kurių plotas siekia 120 m². Kambariai, virtuvės ir vonios kambariai yra didesni nei tradiciniuose ispaniškuose apartamentuose ir yra įrengti naudojant aukštos kokybės medžiagas.

Pastaraisiais metais Valensijos regionas išgyvena sparčią nekilnojamojo turto rinkos plėtrą. Būsto paklausa čia nuolat auga, o pasiūla ne visuomet suspėja patenkinti pirkėjų paklausą. 2024 m. NT kainos Valensijos regione vidutiniškai išaugo 16 %. Gandija - tai kurortinis miestas prie Viduržemio jūros, esantis vos 70 km nuo Valensijos. Per pastaruosius metus čia fiksuojamas 8 % būsto kainų augimas, o nuomos kainos pakilo net 37 %. Pagrindiniai NT pirkėjai yra ispanai, tačiau vis didesnį susidomėjimą rodo ir tarptautiniai investuotojai.

Volta SKAI Projektas Taline

Tai - antrasis obligacijų platinimo etapas pagal rugsėjį patvirtintą 30 mln. eurų programą. Vienos obligacijos kaina, įskaitant sukauptas palūkanas, sudaro 1049,55 Eur. Investuotojams palūkanos bus mokamos kas ketvirtį, o 8,3 % metinis pajamingumas numatomas išlaikius obligacijas iki termino pabaigos, jei emitentas nepasinaudos išankstinio išpirkimo teise. Obligacijos yra užtikrintos pirmos eilės hipoteka įkeistu „Volta SKAI“ žemės sklypu Taline, Krulli gatvėje, kur yra vystomi du komplekso 12 aukštų pastatai.

Pasak „LHV Bank“ obligacijų skyriaus vadovo Silver Kalmus, tai teigiamas pokytis, kad Baltijos šalių mažmeniniai ir profesionalūs investuotojai turės galimybę dalyvauti finansuojant pirmojo „Volta SKAI“ bokšto statybas ir uždirbti fiksuotą grąžą. „Volta“ kvartalas jau tapo viena patraukliausių Talino vietų, o pirmasis „Volta SKAI“ bokštas taps moderniu ir estetišku jo orientyru“, - sakė S. Kalmus.

„ARS Projekt“ suprojektuoto „Volta SKAI“ statybos prasidėjo šių metų gruodžio 2 d., o pirmasis bokštas bus baigtas 2027 m. viduryje. Dar prieš pradedant statybas, projekte sudarytas vienas brangiausių šių metų NT sandorių Estijoje: už 2,5 mln. eurų parduota „SKAI Villa“ - prabangūs apartamentai, išsidėstę per du viršutinius pastato aukštus, su vaizdu į jūrą ir Talino senamiestį.

Verslo Centras „Sąvaržėlė“ Vilniuje

Per gruodžio 11 d. pasibaigusį pirmąjį UAB „Kvartalas“ obligacijų platinimo etapą daugiau kaip 1,5 tūkst. mažmeninių ir institucinių investuotojų pateikė pavedimų už 36,5 mln. eurų. Pritrauktos lėšos bus panaudotos verslo centro „Sąvaržėlė“ Konstitucijos prospekte, Vilniuje statyboms finansuoti.

„Mūsų pasiūlyta naujovė sudomino mažmeninius investuotojus - sulaukėme didelio paraiškų įsigyti šių obligacijų skaičiaus, o bendra paklausa apie 6 kartus viršijo pradžioje numatytą išleisti obligacijų kiekį. Mūsų banko klientai sudarė 80 procentų visos paklausos“, - sako „Swedbank“ Privačių klientų tarnybos vadovas Pavel Ladziato.

Dėl didelės obligacijų paklausos bendrovė pirmojo etapo emisiją padidino nuo 6 iki 8 mln. eurų. Investuotojai, norėję įsigyti obligacijų iki 5 000 eurų, sudarė 66 procentus visų investuotojų ir jiems buvo patenkintas visas prašytas obligacijų kiekis. Didesnių sumų pageidavę investuotojai papildomai gavo 10,9 procento nuo dalies, viršijančios 5 000 eurų.

Verslo centro „Sąvaržėlė“ statyboms iš viso planuojama pasiskolinti 50 mln. eurų. Šio verslo centro statybos turėtų būti užbaigtos 2025 m. Jį vykdanti bendrovė „Kvartalas“ priklauso investicijų valdymo įmonės „Lords LB Asset Management“ valdomam nekilnojamojo turto investiciniam fondui Right Bank Development Fund.

Urban WIND Residential ir „Vėjo Miestelis“

„SBA Urban“ bendrovė „Urban WIND Residential“ tęsia 5 mln. eurų obligacijų emisijos platinimą ir trečiąja obligacijų dalimi antradienį investuotojams siūlo 1,6 mln. Eur vertės obligacijų. „Per dvi pirmąsias obligacijų emisijos dalis 2024 metais sėkmingai pritraukėme 2,8 milijono eurų. Šį kartą siūlome įsigyti 1,6 milijono eurų vertės obligacijų su 9,25 procento palūkanomis, kurios mokamos kas pusę metų.

Planuojama, kad „SBA Urban“ investicijos į visos 36 ha „Vėjo miestelio“ teritorijos ant Kuršių marių kranto projektą sieks per 70 mln. eurų.

LCKU Subordinuotosios Obligacijos

Lietuvos centrinė kredito unija (LCKU) pradeda platinti viešą subordinuotųjų obligacijų emisiją. Bendrovė investuotojams Baltijos valstybėse siūlys įsigyti iki 4 mln. eurų vertės 10 metų trukmės obligacijų, išleidžiamų pagal iki 8 mln. eurų dydžio obligacijų programą. Palūkanos sieks 8-8,25 proc. per metus ir bus mokamos kas pusmetį.

LCKU valdybos pirmininko teigimu, obligacijų emisija yra natūrali brandžios ir sustiprėjusios kredito unijų sistemos augimo dalis. „Kredito unijų sektorius šiandien yra skaidri, atsakingai reguliuojama ir griežtus ES standartus atitinkanti finansų sistema, kurioje rizika valdoma taip pat profesionaliai, kaip ir bankų sektoriuje. Tuo pačiu ji išlaikė kooperacinį veiklos modelį, suteikiantį papildomą stabilumą ir užtikrinantį artimą ryšį su vietos bendruomenėmis. Siekiame užtikrinti ilgalaikį jos tvarumą, tuo pačiu pasiūlydami galimybę investuoti į mūsų išleidžiamą finansinę priemonę“.

Pritrauktos lėšos bus skirtos LCKU kapitalo stiprinimui ir kredito unijų tinklo plėtrai, kad šis galėtų dar aktyviau finansuoti Lietuvos gyventojus ir vietos verslus. Tai leidžia prisidėti prie šalies finansinės ekosistemos augimo ir regionų ekonomikos stiprinimo, nes kredito unijos dažnai yra pirmieji finansiniai partneriai mažesniuose miestuose ir bendruomenėse.

Obligacijų Privalumai ir Trūkumai

Obligacijos vaidina svarbų vaidmenį bet kurioje investavimo strategijoje, kadangi subalansuoja investicinį portfelį ir leidžia daug efektyviau siekti finansinių tikslų.

Privalumai

• Pajamų generavimas: Už obligacijas nuolat mokamos palūkanos. Tai pagrindinis būdas kaip uždirbti iš obligacijų.
• Kapitalo vertės išsaugojimas: Patikimų kompanijų obligacijų kaina yra labai stabili. Jų vertė nesvyruoja taip drastiškai kaip akcijų, todėl akcijų burbului pradėjus pliūkšti, obligacijos apsaugo investicinį portfelį nuo nuvertėjimo.
• Prioritetas bankroto atveju: Bankrutavus kompanijai, obligacijų savininkai turi didesnes galimybes atgauti investuotus pinigus nei akcininkai.
• Stabilios pajamos: Obligacijos nuolat generuoja pajamas, nes už jas nuolat mokamos palūkanos.

Trūkumai

• Mažesnis pelningumas: ILGUOJU LAIKOTARPIU iš investicijų į akcijas uždirbama daugiau nei iš obligacijų.
• Rizika: Nors vyriausybinės obligacijos yra saugiausios, privačių kompanijų obligacijos gali būti rizikingesnės.
• Infliacija: Infliacija gali sumažinti obligacijų pajamingumą.

Obligacijų Klasifikacija

Obligacijos gali būti klasifikuojamos daugeliu kriterijų: išpirkimo terminą, emitentą, apdraudimą, pajamų būdą.

Pagal Emitentą

• Valstybinės obligacijos: Beveik visų pasaulio valstybių vyriausybės leidžia obligacijas siekdamos pritraukti kapitalą.
• Privačių kompanijų obligacijos: Šias obligacijas leidžia privačios kompanijos, siekdamos pritraukti papildomą kapitalą.

Pagal Apdraudimą

• Apdraustos obligacijos: Tai obligacijos, už kurias kompanija laiduoja savo turtu.
• Neapdraustos obligacijos: Obligacijos, kurios nėra apdraustos jokiu turtu.

Pagal Pajamų Būdą

• Fiksuotų palūkanų obligacijos: Tai obligacijos su nekintama palūkanų norma.
• Kintančių palūkanų obligacijos: Tai obligacijos, kurių palūkanų norma nuolat kinta priklausomai nuo pasirinkto rodiklio.
• Pajamų obligacijos: Šių obligacijų palūkanų norma priklauso nuo emitento gaunamo pelno.
• Nulinio kupono obligacijos: Šios obligacijos neturi palūkanų normos.

Atsižvelgiant į šiuos aspektus, investuotojai gali pasirinkti obligacijas, kurios geriausiai atitinka jų rizikos toleranciją ir investavimo tikslus.

tags: #platina #nekilnojamo #turto #obliga