Preliminarioji Turto Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Esminiai Aspektai Lietuvoje

Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis yra pirminis dokumentas, skirtas užtikrinti, kad NT sandoris būtų įvykdytas laikantis iš anksto sutartų sąlygų. Tai privalomas žingsnis, padedantis tiek pardavėjui, tiek pirkėjui apsaugoti savo interesus. Apsvarstykime, kas tai yra ir kodėl ji tokia svarbi.

Buto pardavimas ar pirkimas neįmanomas be pirkimo pardavimo sutarties. Iš pradžių sudaroma preliminari buto pirkimo pardavimo sutartis, o po to sandorį patvirtina notaras, taip užbaigdamas sandorį ir įtvirtindamas jį teisiškai.

Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.

Nekilnojamojo turto pirkimas - pardavimas dažno žmogaus gyvenime įvyksta vos kelis kartus. Tad visiškai natūralu, kad jaučiate nerimą, ieškote reikiamos informacijos bei pagalbos. Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo procesas susideda iš keleto etapų. Jie visi vienodai svarbūs ir visuose svarbu nepridaryti brangių klaidų.

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo. Toks dokumentas gali būti išties trumpas, apibrėžiantis tik perkamą nekilnojamą turtą, jo kainą, pradinio įnašo (rankpinigių / avanso) dydį bei pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo terminą.

Kuo ši sutartis trumpesnė, apimanti mažiau punktų, numatanti mažiau rizikų - tuo mažesnę atsakomybę neša abi būsimo sandorio šalys, tuo daugiau erdvės ne susikalbėjimams, nesusipratimams ir būsimiems pykčiams sandorio sudarymo metu.

Visais atvejais itin rekomenduojama prieš sudarant preliminariąją būsto pirkimo - pardavimo sutartį susipažinti su visais perkamo turto dokumentais. Įsitikinti, kad jie tvarkingi ir atitinka įstatymų keliamus reikalavimus.

Preliminarios sutarties pavyzdys ar šablonas yra prieinamas internete, tačiau norint sklandžiai pasiruošti sandoriui, šablono dažnai nepakanka. Ruošiant dokumentus ir pažymas notarui, reikalingas maksimalus tikslumas ir aukščiausia kompetencija. Šių dokumentų tvarkymas gali būti patikėtas tik kompetentingiems profesionalams ir ekspertams.

Kas yra preliminari sutartis?

Tai dokumentas, kuris nustato esmines NT sandorio sąlygas ir įpareigoja abi šalis užbaigti sandorį.

Užtikrina šalių įsipareigojimus ir apsaugo nuo nesusipratimų bei netikėtumų.

Perkant butą reikalingi dokumentai ir jų sąrašas yra gerokai trumpesnis nei tai, ko reikalaujama iš pardavėjo. Jeigu pirkėjas perka nuosavomis lėšomis, reikalingas tik galiojantis asmens dokumentas ir sutuoktinio(-ės) sutikimas, jeigu pirkėjas(-a) yra susituokę. Tuo atveju, kada butas perkamas išsimokėtinai - su paskola, be abejonės, reikalinga ir patvirtinta kredito sutartis. Jeigu pirkėjas perka butą su paskola - išsimokėtinai, tuomet buto pirkimo pardavimo dokumentai dar pasipildo turto vertinimu.

Po to, kai pasirašoma preliminari sutartis ir sutvarkomi visi formalumai, galima kreiptis pas notarą. Šie teisininkai yra valstybės įgalioti tarnautojai, kurie galutinai patvirtina pirkimo pardavimo sutartį. Tad buto pardavimo sutartis pas notarą yra įgalinama ir tampa galiojančia.

Apeiti notaro paslaugų neįmanoma, todėl reikėtų kuo geriau pasiruošti šiam etapui, kad procesas praeitų sklandžiai Buto pirkimo pardavimo sutarties pas notarą kaina priklauso nuo pačio sandorio dydžio. Yra ir tam tikrų fiksuotų mokesčių, tačiau nemaža dalis - kintami. Sumoje, už notaro paslaugas reikia mokėti maždaug 0,5-0,7% nuo sandorio vertės. Šį mokestį dažniausiai padengia abi šalys po lygiai arba pagal susitarimą.

Jeigu kreipsitės į UNTU - nereikės gaišti brangaus laiko ir galėsite sandorį realizuoti daug greičiau nei viską darydami savomis jėgomis. Pakonsultuosime, atsakysime į klausimus bei paruošime visus dokumentus, kurie reikalingi sėkmingam pirkimo pardavimo sandoriui. Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.

Kokius Punktus Reikia Įtraukti į Preliminariąją Pirkimo - Pardavimo Sutartį?

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:

Svarbiausi punktai sutarties rengimo etape? Šis dokumentas yra bene svarbiausias susitarimas iki įvykstant būsto pirkimo - pardavimo sandoriui. Tad ir numatyti jis turi iš ties daug ir itin svarbių punktų.

Tiksli informacija. Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.

Turto duomenys ir šalių informacija. Nurodyti tikslius turto duomenis (adresą, unikalų numerį ir kt.) bei sandorio šalių (pirkėjo ir pardavėjo) asmens duomenis. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.

Kaina ir atsiskaitymo sąlygos. Kainą, atsiskaitymo sąlygas (pilnas atsiskaitymas notarinės sutarties sudarymo metu ar po jos), kas apmokės papildomas su sandoriu susijusias išlaidas (notaro, vertintojo paslaugas ir kt.).

Mokėjimo terminai. Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.

Pagrindinė sutartis. Nustatyti laikotarpį, per kurį turi būti sudaroma pagrindinė turto pirkimo - pardavimo sutartis.

Baldai ir daiktai. Jei būstas parduodamas su baldais ir buitine technika, patartina išvardinti juos sutarties priede. Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį.

Trečiosios šalys. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).

Šalių pareiškimai ir garantijos. Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.

Sutarties sąlygų nevykdymas. Preliminarios sutarties sąlygų neįvykdymas (vengimas sudaryti pagrindinę sutartį, sutarties nutraukimas ar kt.) ir baudos už jį.

Taip pat svarbu įtraukti: Jei su paskola, kas bus, jei pirkėjas gaus neigiamą atsakymą iš banko? Jei turtas nepriklausomo turto vertintojo nebus įvertintas tokia suma, kokia yra perkama, ar pardavėjas sutinka grąžinti avansą? Jei turtas nebus perduodamas iškart po pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo notaro biure, reikia tai pažymėti preliminarioje sutartyje. Dažnu atveju pasirašydamas preliminarią pirkimo - pardavimo sutartį pardavėjas dar neturi gavęs visų reikalingų parduoti leidimų. Tokius leidimus kaip bendrijos pažyma ar kreditoriaus sutikimas galima gauti tik prieš pat sandorį, todėl jei tokie dokumentai negauti - reikia tai numatyti sutartyje. Jei avansas sumokamas bankiniu pavedimu, naudinga pridėti gavėjo sąskaitos duomenis į sutartį. Jei grynaisiais - naudinga pasirašyti papildomą dokumentą - grynųjų pinigų priėmimo -perdavimo aktą. Naudinga pridėti sutarties šalių telefono numerius ir elektroninio pašto adresus, kad oficiali informacija galėtų būti siunčiama šalių patvirtintomis elektroninio ryšio priemonėmis.

Ši sutartis, nors ir atitinka svarbiausius reikalavimus, neapibrėžia subtilesnių detalių ir palieka pakankamai daug neaiškumų. Taip pat, ši forma tinka tik parduodant butą. Jei parduodate sklypą, namą su sklypu, naujos statybos namą su nepilnu baigtumu, namo dalį, bus reikalinga kitokia - platesnė sutarties forma.

Aptarkime visus punktus iš eilės:

• Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
• Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas;
• Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
• Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
• Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti.
• Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.;
• Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan.;
• Atsiskaitymas už perkamą turtą. Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
• Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
• Turto priėmimo - perdavimo terminas. Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
• Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
• Abiejų šalių atsakomybės. Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas;
• Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.

Prieš sudarant preliminarią sutartį, parduodamo turto dokumentai turi būti patikrinti. Jei paaiškės, kad prieš pasirašant pagrindinę sutartį notaro biure reikia daryti geodezinius matavimus, registruoti statinius ar pan., šie procesai gali užsitęsti ne vieną mėnesį. Būtina apie tai informuoti pirkėją ir numatyti protingą terminą pagrindinės sutarties sudarymui. Kitu atveju, gali tekti mokėti baudas už preliminarios sutarties sąlygų neįvykdymą laiku.

Esminės sąlygos:

• Pardavimo kaina
• Terminas
• Atsiskaitymo būdas
• Bauda už nevykdymą
• Turto aprašymas

Ar Galima Keisti Preliminarios Pirkimo - Pardavimo Sutarties Sąlygas Po Jos Sudarymo?

Sutarties sąlygas galima keisti tik bendru rašytiniu abiejų šalių susitarimu. Jei sąlygos keičiamos, būtina pasirašyti sutarties priedą, kuriame būtų aiškiai nurodyta kurie pirminės sutarties punktai koreguojami, ant dokumento turi būti ir pirkėjo, ir pardavėjo parašai. Keisti sąlygas be vienos iš pusių sutikimo negalima.

Atsakomybė Už Sutarties Sąlygų Neįvykdymą

Sutarties sąlygų neįvykdymas užtraukia civilinę atsakomybę - viena sutarties šalis gali paduoti kitą į teismą. Standartiškai, jei pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties nepavyksta sudaryti dėl pirkėjo kaltės - pirkėjas praranda sumokėtą avansą. Jei dėl pardavėjo kaltės - pardavėjas grąžina pirkėjui avansą ir sumoka tokio paties dydžio baudą.

Kokie Yra Dažniausi Pavojai?

• Netikslūs duomenys
• Praleisti terminai
• Neaiškūs atsiskaitymo už turtą būdai

Kada Ją Reikėtų Sudaryti?

Sutartis turi būti sudaroma prieš atliekant bet kokius finansinius įsipareigojimus ar paliekant avansą.

Patarimai ir Rekomendacijos

Patalpų fotofiksacijos. Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus.

Terminas notarinei sutarčiai. Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti. Svarbu yra tai, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji Šalis kitai Šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais.

Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena. Pirmasis mokėjimas arba avansas. Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.

Notarinės išlaidos. Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas. Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai Šalys jas pasidalina pusiau.

Sutarties galiojimas. Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.

Turto perdavimas. Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą rekomenduojame atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius. Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje.

Jei norite profesionaliai susitvarkyti šiuos dokumentus, patariame kreiptis į teisininką ar NT agentūrą, kad specialistas paruoštų formą, atitinkančią Jūsų situaciją. Neturint pakankamai patirties su nekilnojamojo turto pirkimu ar pardavimu, parengti preliminarią sutartį savarankiškai gali tapti nelengva užduotimi. Jei nesate tikri kaip taisyklingai sudaryti tokį dokumentą, kreipkitės, sudarysime profesionalią pirkimo - pardavimo sutartį, apsaugančią Jus nuo įvairių rizikų.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra pilnai atsiskaitęs - ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai - atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti?

Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis įprastai yra ruošiama kiekvienam atvejui individualiai. Šablono, tinkančio visiems atvejams, nėra. Kiekvienas sandoris ir kiekviena situacija yra kitokia, tad ir susitarimas individualus, kurį reikia apibrėžti minėta sutartimi.

Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose. Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo - pardavimo sandorį. Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.

tags: #preliminarioji #turto #pirkimo #pardavimo #sutartis