Prestižinio nekilnojamojo turto biuro pasirinkimo kriterijai Lietuvoje

Augančios NT kainos vis dažniau stebina gyventojus. Nekilnojamojo turto (NT) ekspertai teigia, kad už prabangų būstą Vilniuje gyventojai jau moka ir 10 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, neretai laukia ir eilėse. Vis dėlto dalis specialistų pataria išlikti budriems ir įvertinti, ar verta tiek mokėti.

Kaip matyti „Aruodas.lt“ puslapyje, prestižiniuose sostinės rajonuose už kvadratinį metrą jau kai kur prašoma ir 8, ir net 10 tūkst. eurų. Registrų centro duomenimis, praėjusiais metais brangiausi NT sandoriai siekė ir kelis milijonus eurų. Štai pirmoje vietoje - du butai Vilniuje, Antano Tumėno g., jų bendra suma siekė 3,8 mln. eurų. Kiek žemiau - butas Vilniuje, Subačiaus g., kainavęs 2,75 mln. eurų. 2,4 mln. eurų kainavo gyvenamasis namas Kauno rajone, gyvenamasis namas Neringoje - 2 mln.

Būsto kainos skirtinguose Vilniaus rajonuose

NT brokeris J. Šavelskis atskleidžia kainų skirtumus įvairiuose Vilniaus rajonuose:

• Žvėryne šiuo metu parduodama tik 10 butų trijuose projektuose, jų kainos svyruoja nuo 3,3 tūkst. iki 5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.
• Žvėrynas nedidelis rajonas, tačiau čia gana stipriai varijuoja kaina, priklausomai nuo to, kurioje Žvėryno dalyje yra NT projektas, t. y. arčiau Narbuto g. statomi projektai kainuoja vidutiniškai 1,5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą pigiau.
• Senamiestyje butų su daline apdaila kainos yra nuo 3,4 tūkst. eurų už kvadratinį metrą ir perkopia 6 tūkst. eurų.
• Vidutiniškai naujos statybos butas Senamiestyje kainuoja apie 4 650 eurų už kvadratinį metrą. Šiuo metu tai yra brangiausias Vilniaus rajonas, dažniausiai savo kainomis konkuruojantis su Žvėrynu.
• Užupyje (su Paupiu) butų kainos su daline apdaila, J. Šavelskio teigimu, svyruoja tarp 4 ir 5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.
• Vidutinė būsto kaina šiame rajone yra apie 4,5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.
• Brangesnėje Naujamiesčio dalyje, arčiau Senamiesčio, butų kainos siekia apie 3,5-4,7 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.
• Tai yra vienas iš kelių populiariausių rajonų Vilniuje, čia vidutiniškai būstas kainuoja apie 4,1 tūkst. eurų už kvadratinį metrą.

Paklaustas, kokias didžiausias kainas už kvadratinį metrą fiksuoja, J. Šavelskis sako, kad brangiausi butai Senamiestyje kainuoja apie 6 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, Žvėryne ir Užupyje - apie 5 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, prestižiniuose Naujamiesčio projektuose - apie 4,5 tūkst. eurų. Tiesa, kai kuriuose projektuose yra ir dar brangesnių pavienių itin išskirtinių butų - su terasomis ant stogo arba su panoraminiais vaizdais. Jie kainuoja dar apie 20 proc. brangiau.

O štai „Capital Team“ biuro NT brokerio Pauliaus Banevičiaus tvirtinimu, didžiausios fiksuotos butų pardavimo kainos 2021 m. viršijo ir 10 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. „Rekordininkas buvo maždaug 11 tūkst. eurų už kvadratinį metrą kainavęs 275 kvadratinių metrų butas su daline apdaila Senamiestyje esančiame projekte „Misionierių sodai“. Atmetus pačius išskirtiniausius variantus, šio segmento butai 2021 m. būdavo parduodami už 7-8 tūkst. eurų už kvadratinį metrą“, - komentuoja P. Banevičius.

NT agentūros „Solds“ įkūrėja Agnė Navickienė antrina, jog, prabangių būstų paklausai viršijant pasiūlą, pirkėjai ryžtasi mokėti ir 10 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. „Jeigu yra gera vieta, kokybiškas projektas, panorama, terasa, liftas, konsjeržas, 10 tūkst. eurų už kvadratinį metrą jau nebestebina. Jeigu tokių butų atsiranda, jie rinkoje neužtrunka. Yra ir laukiančiųjų eilių, kas nors rezervuoja, bet visada yra eilutė žmonių, kurie norėtų būti kuo greičiau informuoti, jeigu nesusiklostytų pirkimas“, - teigia A. Navickienė.

„Pavyzdžiui, susidomėjimas dar net nepradėtais statyti prestižinės klasės būsto projektais yra didžiulis, o patys erdviausi ir viršutiniuose projektų aukštuose esantys butai yra itin geidžiami tarp potencialių pirkėjų. Todėl gyvenamųjų projektų plėtotojus ypač domina plėtros galimybės vertingiausiose miesto vietose, kuriose galima būtų pirkėjams pasiūlyti išskirtinį produktą“, - sako R. Statulevičius.

„Ober-Haus“ duomenimis, Senamiesčio ir Naujamiesčio seniūnijose 2013-2015 metais pastatyta 12 proc. naujų butų Vilniuje. P. Banevičius tvirtina: „Pirkėjai net ir turėdami labai solidų biudžetą turi mažai pasirinkimo variantų ir yra priversti arba laukti, arba nuleisti savo kriterijus“.

Vis dėlto „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė teigia, kad, atmetus „ekstremalias“ kainas, didžiausios liukso klasės būstų kvadratinio metro kainos šiuo metu siekia iki 5,7 tūkst. eurų. L. Markevičiūtė teigia: „Dažnai prestižinės klasės būstų ieško tie pirkėjai, kuriems reikalinga ne tik geriausia vieta mieste, keletas požeminių parkavimo vietų - kurių bendra vertė gali sudaryti ekonominės klasės būsto kainą, - bet ir daug erdvės. Kartais tokius būstus perka ne tik fiziniai asmenys, bet ir įmonės. Bet kuriuo atveju absoliutieji paklausos skaičiai nėra dideli, bet ji, be abejo, yra“.

Nors „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas sutinka, kad tam tikrais atvejais išskirtiniai būstai ir yra verti 10 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. Anot jo, svarbu įsivertinti, kiek minėtas būstas iš tiesų yra išskirtinis. „Jeigu būstas yra tiesiog gražiai įrengtas, turi vaizdą į gražų kiemą, kalbama apie labiau tipinius projektus, o ne riboto dydžio išskirtinėse vietose esančius projektus, tokia pati aplinka gali būti sukurta gretimame projekte, tuomet 10 tūkst. eurų už kvadratinį metrą dabar, kai pinigai turi tokią vertę, tikrai yra per aukšta kaina“, - akcentuoja T. S. Kvainickas.

J. Šavelskis pastebi, kad daugiausia nuperkama ekonominės ir vidutinės NT klasės būstų. Tai sudaro apie 90 proc. visų naujos statybos būstų pardavimų rinkos. Kitaip tariant, prestižinės klasės būstų, kurių kainos yra 4-6 tūkst. eurų už kvadratinį metrą, nuperkama tik apie 10 proc. Tiesa, pastaraisiais metais Vilniuje susiduriama ne su pirkėjų trūkumu, o su būstų (tiek pigesnių, tiek brangiausių) pasiūlos trūkumu. Sostinėje fiksuojamas rekordiškai mažas būstų pasirinkimas - tik apie 2350, nors, tarkime, prieš metus pasiūla buvo net 62 proc. didesnė ir siekė virš 3,8 tūkst. butų. Taip pat juntamas ir prestižinių būstų trūkumas - šiuo metu pirkėjai gali rinktis tik iš 230 butų“, - akcentuoja J. Šavelskis.

Metinei infliacijai perkopus 10 proc. ir sparčiai augant kainoms, J. Šavelskis teigia: „Ši investicija nebūtinai skirta būstui, kuris bus nuomojamas, tai dažnu atveju gali būti investicija į patogesnį gyvenimą, žinant, kad kokybiškas ir geroje vietoje esantis būstas ilgalaikėje perspektyvoje augins ar bent jau išlaikys savo vertę“.

Renkantis prabangų būstą P. Banevičius pataria apsišarvuoti kantrybe. „Atsižvelgiant į tai, kad prabangaus NT rinkoje trūksta, tikėtina, jog kainos laikysis stabilios arba šiek tiek nuosekliai didės. Istoriškai matoma, kad prabangų NT ne taip smarkiai veikia rinkos svyravimai, o, žvelgiant į pastaraisiais metais vykstantį prabangos prekių pasiūlos deficitą (taip pat ir NT), pinigų perteklių rinkoje, manyčiau, kad prabangaus NT pirkimas šiuo metu yra saugi investicija tiek perkant sau, tiek nuomai“, - akcentuoja P. Banevičius.

A. Navickienė pastebi, kad prabangus būstas nuvertėja mažiausiai. „Šis segmentas stiprus, tvirtas, linkęs ir permokėti, nes tai yra namai sau, čia matematika kitaip veikia.

Platesnes V. Zubrecovo įžvalgas apie prestižinio būsto segmentą taip pat galite skaityti čia.

Pirkėjų prioritetai renkantis būstą

Pagrindinis nekilnojamąjį turtą Vilniaus mieste perkančių klientų portretas, anot K. Matulevičiaus - tai jaunos šeimos ir jauni miestiečiai, tarp 25 ir 40 metų. „Šiuolaikiniai pirkėjai vis labiau yra linkę rinktis sprendimą „iki rakto“, su pilna apdaila ar net baldais, kuomet nereikia niekuo rūpintis. Dėl šios priežasties rinkdamiesi naują būstą žmonės atsižvelgia ir į jame įrengtą interjerą - tai yra vienas iš svarbių kriterijų, po vietos ir kitų patogumų“, - teigia K. Matulevičius.

„Šiuo metu pastebėčiau dvi vyraujančias spalvų, jų derinių ir raštų tendencijas. Pirmoji yra pastelinių bei itin prigesintų atspalvių, matinių paviršių derinys. Antroji - kontrastingesni, sodrių spalvų deriniai, kuriami jungiant matinius paviršius su blizgiomis metalinėmis, natūralaus akmens ar stiklo detalėmis“, - teigia A. Abiem atvejais nevengiama natūralaus medžio tekstūrų, geometrinių raštų bei augalinių motyvų. Toks stilius puikiai tinka ir miesto šurmulyje, ir gyvenant arčiau gamtos.

„Balta spalva niekada neišeina iš mados. Ji universali, neutrali ir tinka beveik prie visko. Be to, balta spalva visuomet gaiviai ir skoningai atrodo nuotraukose. Norint atnaujinti baltų sienų interjerą dažniausiai pakanka pakeisti laisvai pastatomus baldus (kėdes, staliukus), taip pat namų tekstilę - užuolaidas, kilimus, pagalvėlių užvalkalus, tam nebūtina atlikti pilno remonto“, - teigia A. Baltų tonų aplinka vyrauja ir K. Matulevičiaus vadovaujamo „Vilon City“ projekto interjeruose. Toks pasirinkimas pabrėžia kambarių erdvę, atspindi šviesą, taip pat palieka laisvę būsto šeimininkams derinti aksesuarus pagal jų individualų skonį.

Atskiro dėmesio vertas naujas visuomenės supratimas apie prabangą ir aukštos klasės būstą. „Šiuolaikinė prabanga pasižymi itin ilgaamžių, natūralių medžiagų bei būtent tai erdvei kruopščiai parinktų ar projektuotų objektų ir interjero elementų darna. Tokie interjerai dažniausiai išlieka prabangūs ir vertingi dešimtmečius. Aukštesnės klasės būsto pirkėjai pirmenybę taip pat teikia privatumui, saugumui, technologiškai išmaniems, naujausius inžinerinius sprendimus turintiems namams, kuriems būtų reikalinga minimali priežiūra. Brangaus nekilnojamojo turto pirkėjams ir gyventojams prabanga yra ne daiktai, o gyvenimo būdas - tai veikla, gaunamos paslaugos, komfortas“, - pasakoja K. Matulevičius.

Šią tendenciją patvirtina prabangiomis vilomis, kotedžais ir apartamentais pradėta apstatyti „Vilon City“ teritorija Vilniaus pakraštyje. Restoranų, SPA, sporto veiklų, grožio ir sveikatinimo paslaugų įvairovė, aplinkos tvarkytojų, administratorių ir apsaugos rūpinimasis yra svarbiausi pirkėjų kriterijai.

Pirmasis klausimas, kurį užduos interjero dizaineris, bus apie būsto plotą. Dideli panoraminiai langai - kiekvieno būsto puošmena, todėl jų neverta paslėpti už masyvių baldų ar išraiškingų užuolaidų. „Įrenginėjant didelio ploto būstą labai svarbu jį tinkamai suskirstyti zonomis, kad didelėje erdvėje daiktai nepasimestų ir sukurtų vieną visumą, kurioje žmogus jaustųsi patogiai. Taip pat svarbūs yra kliento patogumo prioritetai. Jeigu didelėje virtuvėje bus pakankamai vietos smulkiai buitinei technikai, tai turint mini virtuvėlę, tektų rinktis, ant stalviršio statyti el. virdulį ar skrudintuvę“, - teigia A.

Pasak K. Matulevičiaus, būsto dydis pirmiausia priklauso nuo to, ar tai butas, ar namas. Butų pirkėjas paprastai renkasi mažesnį būsto plotą ir vietą arčiau centrinės miesto dalies. Tai - jaunos poros ar viengungiai. „Tuo tarpu šeimos su vaikais arba poros, žadančios šeimos pagausėjimą, renkasi kotedžus arba namus, santūrų ir praktišką namų dizainą, vertina patogų susisiekimą, jiems svarbus atstumas iki mokyklų, darželių. Be gausių paslaugų čia yra ir visi gamtos privalumai ilgiems pasivaikščiojimams ar išvykoms dviračiu“, - teigia K. Matulevičius.

Pagreitį įgavę naujo būsto pardavimai Vilniuje nestoja - NT plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, šiemet iki kovo vidurio sostinėje parduota 1630 butų, o tai yra 13 proc. daugiau nei pernai. „Per penkiolika veiklos metų vystėme įvairius NT projektus, bet tai, kaip lietuviai renkasi būstą, metams bėgant mažai kuo keičiasi - vienokių būstų dairosi jaunos šeimos ir pirmuosius namus įsigyjantys gyventojai, visai kitokių - vidutinio segmento vartotojai ar labiau pasiturintys pirkėjai. Todėl reikalinga NT projektų įvairovė, leidžianti tenkinti skirtingus pirkėjų poreikius. Nepriklausomai nuo būsto vietos ir klasės, vilniečiai labiausiai vertina žaliąsias zonas šalia namų, atstumą iki parduotuvių, darželių, mokyklų bei sveikatos priežiūros įstaigų. Itin aktualus šviesos kiekis bute - greičiau parduodami butai su langais į pietų ir vakarų puses, taip pat tie, kuriuose šviesos neužstoja šalia esantys statiniai.

„Sovietmečiu buvęs gajus stereotipas, kad pirmuose pastato aukštuose esantys butai yra prastesni, šiandien jau nebegalioja. Kai kurie žmonės pirmo aukšto vis dar prisibijo dėl to, kad gali būti vėsiau, tačiau dabar NT statytojai papildomai apšiltina pirmojo aukšto grindis ir šilumos nuostolis yra toks mažas, kad gyventojai jo nejaučia“, - komentuoja M. Chmieliauskas. Taip pat pirkėjai nebesibaido ir kampinių butų, priešingai - mato juose daugiau privalumų: mažiau sienų su kaimynais, daugiau langų.

Požiūris į automobilių stovėjimo vietas šalia namų priklauso nuo būsto segmento. „Būstą ekonominės klasės projekte įsigyjantys pirkėjai yra labiau linkę vietą automobiliui įsigyti vėliau, jau pagyvenę naujuose namuose, kai įvertina realų tokios vietos poreikį. Vidutinio ar prestižinio segmento butų pirkėjai dažniausiai pirkdami būstą įsigyja ir bent vieną parkavimo vietą, o vėliau, įsikūrę, neretai papildomai įsigyja ir antrą, - vardina M. Chmieliauskas. - Jei NT projektas yra priemiestyje, kur yra daugiau erdvių statyti automobilį, parkavimo vietų bus perkama mažiau. Ir atvirkščiai - kuo arčiau centro, tuo automobilių statymo vietų įsigyjama daugiau.

Pasak naujo būsto pardavimų eksperto, visais laikais pirkėjai nori daugiau privatumo, tad sunkiau parduoti butus, pro kurių langus matosi kiti gyvenamieji namai arba numanoma, kad po kiek laiko šalia namo esantis sklypas bus užstatytas naujais pastatais, pavyzdžiui, po langais „išdygs“ nauja parduotuvė. Ekonominio segmento NT projektuose paklausesni mažesnio ploto butai, kadangi lemiamas faktorius tokio būsto pirkėjui yra absoliuti jo kaina. Siekdamas sutaupyti, ekonominio būsto pirkėjas nori įsigyti kuo mažesnį butą, kuriame suprojektuota kuo daugiau funkcinių erdvių, atskirų kambarių.

Tuo tarpu vidutinio ar prestižinio būsto segmento pirkėjams vis patrauklesni tampa išskirtiniai butai, pavyzdžiui, vonioje turintys stoglangį ar išsidėstę per du aukštus. „Dėl pastato specifikos ar architektūrinių sprendimų atsiradusius funkcionalius išskirtinumus naujakuriai dažniausiai vertina kaip privalumus ir yra linkę gyvenimui rinktis tokį būstą“, - pastebi M. Chmieliauskas.

NT vystytojai dažniausiai taikosi į skirtingas pirkėjų kategorijas, jiems siūlydami atitinkamos klasės butus - nuo ekonominės iki prestižinės. Pavyzdžiui, ekonominės klasės butų pirkėjams svarbu lankstumas ir ypač saugumas, galimybė atsisakyti būsto negavus banko paskolos, taip pat į atskiras įmokas išskaidyti pradinį įnašą ir jį sumokėti iki projekto statybų pabaigos. Pasirinkimą lemia labiau galutinė buto kaina, o ne kvadratinio metro įkainis.

Tuo tarpu vidutinės klasės pirkėjams svarbūs būsto techniniai parametrai, atstumas iki darbo vietos, pagrindinių miesto traukos centrų. Pasak M. Chmieliausko, vidutinės klasės butuose atsiranda vis daugiau privalumų. „Išrankiausi yra prestižinio būsto pirkėjai - jiems svarbu ir kokybė, ir išskirtinumas. Šiame segmente iš NT vystytojo tikimasi maksimalaus kokybinio išpildymo, išskirtinės lokacijos bei architektūros. Prestižinio būsto pirkėjus domina didesnio ploto būstas, dažnai išreiškiamas noras kelis butus sujungti į vieną. Itin didelio susidomėjimo susilaukia išskirtinio išplanavimo, per du aukštus išsidėstę būstai“, - vardina M. Chmieliauskas.

NT plėtros bendrovė „Realco“ šiuo metu turi didžiausią neparduotų būstų sandėlį Vilniuje, kuris siekia daugiau kaip 700 butų.

Būsto kainos Vilniaus rajonuose

tags: #prestizinis #nekilnojamo #turto #biuras