Turite sklypą ir norite jame statyti? Prieš pradedant statybas, svarbu išsiaiškinti, kokie reikalavimai taikomi jūsų sklypo paskirčiai. Šiame straipsnyje aptarsime registracijos rekreacinės paskirties sklype sąlygas Lietuvoje.
Žemės naudojimo paskirtis ir būdas
2014 m. sausio 1 d. įsigaliojus teisės aktų pakeitimams, Nekilnojamojo turto registro įrašuose žemės naudojimo pobūdžio nebeliko, tad žemės sklype galimą veiklą pirmiausia apibrėžia pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis ir žemės naudojimo būdas.
Norint išsiaiškinti, kokius statinius galima statyti turimame žemės ūkio paskirties žemės sklype, pirmiausia svarbu išsiaiškinti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdą, pagal kurį nustatoma, kokios paskirties statinius galima statyti konkrečiame žemės sklype.
Žemės naudojimo būdų turinio aprašo 5 punkte nurodyta, kad kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, nepriskirti 1, 2, 3 ir 4 punktuose nurodytiems žemės naudojimo būdams, yra skirti žemės ūkio veiklai, juose galima: žemės ūkio, maisto produktų gamyba ir apdorojimas, ūkyje pagamintų ir apdorotų žemės ūkio produktų perdirbimas ir šių produktų realizavimas, taip pat paslaugų žemės ūkiui teikimas ir geros agrarinės bei aplinkosauginės žemės būklės išlaikymas.
Ūkininko sodyba
Žinotina, kad ūkininko sodyba - nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
Poilsio paskirties pastatai
Poilsio paskirties pastatai yra skirti poilsiui (t.y. poilsio namai, turizmo centrai, kempingų pastatai, kaimo turizmo pastatai, vasarnamiai, medžioklės nameliai ir kiti poilsio pastatai).
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypui yra įregistruotas rekreacinio naudojimo būdo žemės sklypas, tai šiame žemės sklype galima statinių statyba kaimo turizmo paslaugoms teikti.
Jei žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudojimo būdas yra kiti žemės ūkio paskirties sklypai, tuomet šiame žemės sklype galimi ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai.
Rekreacinės teritorijos
Trumpai aptarsime galimas statybas tiek kitos paskirties žemės rekreacinėse teritorijose, tiek atskirųjų želdynų teritorijose. Kalbant apie kitos paskirties žemės rekreacines teritorijas, pažymėtina, kad tai yra žemės sklypai, skirti ilgalaikiam (stacionariam) poilsiui su poilsio paskirties pastatais ar trumpalaikiam poilsiui.
Jau pats rekreacinių teritorijų apibūdinimas leidžia suprasti, kad tokiuose žemės sklypuose galima poilsio paskirties pastatų statyba. Teisės aktuose numatyta, kad poilsio paskirties pastatai - tai pastatai, skirti poilsiui (poilsio namai, turizmo centrai, kempingų pastatai, kaimo turizmo pastatai, vasarnamiai, medžioklės nameliai ir kiti poilsio pastatai).
Ar statant poilsio paskirties pastatus (įskaitant ir laikinus pastatus) statytojui reikės statybą leidžiančio dokumento, priklauso nuo konkretaus pastato tipo, dydžio, teritorijos, kurioje yra konkretus žemės sklypas (pavyzdžiui, ar žemės sklypas patenka į miestų, kultūros paveldo teritorijas) ir kitų teisės aktuose numatytų aplinkybių.
Kalbant apie kitos paskirties žemės atskirųjų želdynų teritorijas, tai teisės aktuose numatyta, kad kitos paskirties žemė, kurios naudojimo būdas „atskirųjų želdynų teritorijos“, yra skirta atskiriesiems rekreacinės, mokslinės, kultūrinės ir memorialinės bei apsauginės ir ekologinės paskirties želdynams įrengti.
Lietuvos Respublikos želdynų įstatyme bei Lietuvos Respublikos statybos įstatyme numatyta, kad atskirųjų želdynų teritorijose galimi:
- mažieji kraštovaizdžio architektūros statiniai - nesudėtingi, vieno stiliaus teritorijos tvarkymo ir puošybos statiniai;
- inžineriniai statiniai - susisiekimo komunikacijos, inžineriniai tinklai ir pan.;
- laikini statiniai - statiniai, kuriuos leidžiama statyti numatant naudoti ribotą terminą.
Tokiems statiniams, įskaitant ir laikinus, statybą leidžiantis dokumentas tam tikrais atvejais irgi gali būti reikalingas. Tai priklauso nuo konkretaus statinio rūšies, teritorijos, kurioje norima statyti statinį, ypatumų (pavyzdžiui, miestų, kultūros paveldo teritorijos ir panašiai) bei kitų teisės aktuose numatytų aplinkybių.
Taigi, vien pagal pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą tiksliai atsakyti į klausimą, ar bus reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, taip pat kokiomis procedūromis reikės įforminti statinio užbaigimą, sudėtinga.
Tačiau ir tai dar ne viskas - konkrečios paskirties ir naudojimo būdo žemės sklype leidžiamą veiklą papildomai gali riboti žemės sklypui nustatyti servitutai, specialiosios naudojimo sąlygos ir kitos teisės aktuose numatytos aplinkybės.
Tad prieš imantis statybų ne tik kitos paskirties žemės rekreacinėse teritorijose ar atskirųjų želdynų teritorijose, bet ir bet kokiuose kituose žemės sklypuose, patartina visada pasitarti su atitinkamais specialistais, kad paskui nekiltų problemų su statinių statybų užbaigimo procedūromis ir nekiltų atsakomybė už savavališkas statybas.
Statybą leidžiantis dokumentas (SLD)
SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:
- kultūros paveldo objekto teritoriją;
- kultūros paveldo objekto apsaugos zoną;
- kultūros paveldo vietovę;
- kurortą;
- Kuršių neriją;
- magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:
- miestą;
- konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją;
- kultūros paveldo objekto teritoriją;
- kultūros paveldo objekto apsaugos zoną;
- kultūros paveldo vietovę;
- gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną;
- magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Svarbu! Yra pasikeitimų po 2024-11-01. Nuo šių metų lapkričio pirmosios įsigaliojo teisės aktai, kuriais pakeistos statybą leidžiančių dokumentų išdavimo procedūros. Statybų reglamentavimo pakeitimai apima ir patalpų paskirčių esminiai pakeitimai, kurie turi įtakos ne tik projektuojamiems bei vystomiems projektams, bet ir jau pastatytiems statiniams.
Paprastai tariant, toks pokytis reiškia, kad nuo šiol poilsio paskirties pastatai bus skirstomi į viešosios rekreacijos ir viešojo poilsio ir asmeninės rekreacijos ir asmeninio poilsio paskirties. Tuo tarpu, viešojo poilsio pastatas, sanatorija, apgyvendinimui skirtos kitos patalpos, atitinkančios paskirties aprašymą - priskiriamos viešajai rekreacijai.
Viešojo poilsio paskirties pastatai negalės būti skaidomi į patalpas, tad naujai Nekilnojamojo turto registre registruojamos patalpos šiai paskirčiai nebus priskiriamos. Asmeninio poilsio paskirties pastatai gali būti projektuojami ir statomi tik tose teritorijose, kuriose numatyta tokių pastatų statyba. Kadangi teisės aktas įsigaliojo tik nuo šio rudens, tokių teritorijų planavimo dokumentuose tiesiog nėra numatyta apskritai.
Viešojo poilsio paskirties pastatai negali būti skaidomi į atskirus turtinius vienetus, tai reiškia, jog negalės būti ir parduodami kaip atskirai suformuotos patalpos. Toks Nekilnojamojo turto registrų centre padaryto įrašo pakeitimas iš esmės nesukuria papildomų pareigų patalpų savininkams. Nors pokytis sukėlė nerimą tarp nekilnojamojo turto savininkų bei vystytojų, svarbu pabrėžti, kad jis aktualus tik būsimiems projektams.
Ypatingai - pajūryje vystomoms statyboms, kurių nemaža dalis vykdoma rekreacinės paskirties žemės sklypuose. Žemiausio lygmens teritorijų planavimo dokumentai - detalieji planai, turi atitikti aukštesnio lygmens kompleksinius teritorijų planavimo dokumentus - bendrąjį planą.
Kadangi numatoma, jog asmeninio poilsio paskirties pastatus galima statyti tik tose vietose, kur tai aiškiai numatyta teritorijų planavimo dokumentuose, paprastas rekreacinės paskirties žemės naudojimosi būdo nustatymas nėra pakankamas. Detaliųjų planų rengimas užtrunka 1-3 metus, o bendrųjų planų - ilgiau.
Dirbu su keliais atvejais, kai statytojas rekreacinės paskirties žemėje planavo statyti poilsio paskirties pastatus su poilsio paskirties patalpomis, yra parengęs ar rengia projektinius pasiūlymus, tačiau statybą leidžiantis dokumentas nėra išduotas. Statybą leidžiantis dokumentas negalės būti išduotas tiesiog poilsio paskirčiai, turės būti nurodomas, kaip viešojo poilsio paskirties pastatas.
Kadangi tai bus naujas statinys, kyla klausimas, ar galės būti formuojamos poilsio paskirties patalpos, nors tas numatyta projektiniuose pasiūlymuose. Vertinant per tą prizmę, kad teisė atgal negalioja, o statytojo projektui taikoma specialiųjų architektūros reikalavimų išdavimo metu galiojančios teisės normos, neturėtų būti ribojama galimybė skaidyti viešojo poilsio paskirties pastatą į atskiras viešojo poilsio paskirties patalpas.
Gali kilti klausimas, kaip pasikeitus įstatymui keisis mokesčiai? Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybės taryba nustatė nekilnojamojo turto mokesčio tarifus, kurie galioja 2023 bei 2024 metų mokestiniams laikotarpiams, numato 0,7 proc. tarifą poilsio paskirties pastatams.
Kol kas šiuo aspektu jokių pokyčių nėra ir tikimasi, jog ateityje ši tendencija išliks, o žmonės, kurie kažkada įsigijo poilsio paskirties patalpas, dabar jau priskirtas prie viešojo poilsio patalpų, turės tas pačias lengvatas. Visgi atkreipiu dėmesį, jog mokesčių lengvatos yra išimtis ir galiausiai teisinis reguliavimas tuo klausimu gali keistis.
Sklypo paskirties keitimas
Įsivaizduokite atvejį, kuomet turite žemės sklypą, o gal ruošiatės jį pirkti vaizdingoje vietoje, tačiau ten negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis? Arba atvejis, kai namų valda sklypo teritorijoje leistina, bet joje negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju išeitis yra - žemės sklypo paskirties keitimas.
Lietuvoje žemės sklypų paskirtis reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, reikia žinoti tam tikrus nuostatus. Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą.
Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.
Kaip sužinoti ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją? Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Kaip surasti planus? Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”.
Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje. Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.
Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.
Esate ūkininkas, t.y. Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro.
Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Ir štai, visi žingsniai atlikti!
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.
Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Šaltinis: e-tar.lt
Dažniausiai užduodami klausimai
Klausimas: Situacija tokia: radau žemės ūkio paskirties sklypą (ūkininko sodyba) ir žadu pirkti, perkant bus pakeista į namų valdos sklypą. Taigi ten gyvenamo namo jokio nėra ir norėsiu statyti pirtį iki 80kv. Ar nebus privaloma pastatyti pirma gyvenamą namą ir tik tada pagalbinius pastatus? Gal galima informacijos į kokios paskirties sklypą būtų geriausiai pakeisti esamą ar dar kažką daryti, kad būtų lengviau ir be vargo pasistatyti pirtį?
Atsakymas: Žemės ūkio paskirties sklypą pakeisti į namų valdą galima tada, kai sklypas patenka į užstatomas teritorijas, kurios numatytos Bendrajame plane. Ūkininko sodyboje galite statyti gyvenamąjį namą, pirtį, ūkinius pastatus - eiliškumas nėra nustatomas. Artūras Želnys, UAB Zemindar Nebus problemų, galite pirma statyti ūkinius pastatus, gyvenamą vėliau, nėra reglamentuojama. Tai namų valda, jei įmanoma pakeisti, yra geras sprendimas. Sklypas bus vertingesnis. Lina P., Namų projektavimas Du variantai statyti pirtį - arba per ūkininką, jei jūs turit tokią galimybę. Arba pakeisti į namų valdą, jei leidžia bendrasis planas.
Na, ūkininko sodyboje galima statyti: vieną vieno buto gyvenamąjį namą ir pagalbinio ūkio pastatus. Gyvenamasis namas yra pagrindinis daiktas, o pagalbiniai pastatai tarnauja pagrindiniam daiktui pagalbiniais tikslais (tai tvartai, svirnai, kluonai, sandėliai, vasaros virtuvės, viralinės, pirtis (savoms reikmėms), garažas, malkinė ir panašiai).
Jei žemės paskirtis bus gyvenamoji, tai situacija bus panaši: pirmiausia statomas gyvenamasis namas, tada statomi pagalbiniai pastatai. Jei norite tik pirties - vienintelio statinio, arba visi norimi statiniai bus pritaikyti tik poilsiui, o ne pastoviam gyvenimui, tuomet reikia žemės paskirtį keisti į rekreacinę.
Rekreacinės paskirties žemėje galima statyti poilsiui skirtus pastatus (vasarnamiai, pirtys, tai yra galima statyti kaimo turizmo sodybą, tačiau jau šie statiniai turėtų būti pritaikyti nuomai, komercijai. Kai statiniai pritaikyti komercijai, jiems keliami aukštesni reikalavimai nei statiniams, kurie skirti savam naudojimui.
Tai gaunasi taip, kad jūsų noras pastatyti pirtį greičiausiai susijęs su noru kaip nors išvengti vienokių ar kitokių reikalavimų, sunku atspėti, tačiau darau prielaidą, kad gal norite energetinių reikalavimų išvengti, gal projektavimo išlaidas mažinti...tačiau kažkaip būtų panašu, kad klausime ne viskas išsakyta.
Sklypo paskirtis gali būti keičiama tik vadovaujantis savivaldybės teritorijos bendruoju planu. Jei yra galimybė keisti į gyvenamąją viskas tvarkoje, jei bendrasis planas nenumato gyvenamosios paskirties teritorijoje paskirties sklypui keisti nėra galimybės, o statyti būtų galima nebent kuriant ūkininko sodybą.
Tik pirtį galima statyti gyvenamosios paskirties sklype, iki 80 kv.m leidimo nereikės, bet paskirtis sklypo turi būti gyvenamoji.
Žemės paskirties keitimas
tags: #registracija #rekreacines #paskirties #sklype