Nekilnojamojo turto agentūros iššūkiai ir sprendimai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje, ypač didmiesčiuose, nuolat kinta ir kelia iššūkių tiek nuomininkams, tiek nuomotojams. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines tendencijas, problemas ir galimus sprendimus, susijusius su būsto nuoma, kainų svyravimais ir sukčiavimo atvejais.

Būsto kainų augimas ir studentų iššūkiai

Pirmakursę dukrą į Vilnių išleisianti uteniškė Daiva teigia, kad privačiuose bendrabučiuose už mėnesį reikia mokėti apie 300 Lt žmogui triviečiame kambaryje, kai tuo metu vieta dviviečiame universiteto bendrabutyje kainuoja 150-190 Lt. Anot jos, situaciją apsunkina ir tai, kad žinios apie tai, ar studentas gavo bendrabutį, paaiškėja vėlai - antroje rugpjūčio pusėje. „Tai labai keista, nes vos ne ant nosies data, kai reikia išvažiuot, o sužinai, kad nieko negavai. Keista sistema. Kai negauni, prasideda panika“, - kalbėjo moteris.

Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada teigia, kad studentai visada ieško pigiausio varianto arčiau mokymosi vietos, dažniausiai nekreipdami dėmesio į buto interjerą. Pasak jo, rasti butą iki 1 tūkst. Lt dabar yra sudėtinga. Tačiau savininkai yra išrankūs, kai rinka tokia, ir renkasi, kam nori nuomoti.

Į Vilnių atvykstantys jaunuoliai dažniausiai pageidauja nedidelio 1-2 kambarių butuko arba jau keturių kambarių būsto. Labiausiai juos domina butai, kurių nuomos kaina neviršija 1 tūkst. Lt.

Savininkų požiūris į studentus

Tačiau studijuoti atvykusiam jaunimui būstą rasti sunku ne tik dėl mažos pasiūlos ir aukštų kainų, bet ir dėl savininkų požiūrio. Dažnai nuomotojai tiesiog nenori studentų. „Studentų reputacija per daugelį metų nėra labai gera. Žinoma, studentas studentui irgi nelygus. Yra atvažiuojančių ir studentauti, ir studijuoti. Aš patarčiau studentams paprašyti tėvų laiduoti už savo vaiką, tada bus lengviau kalbėtis su savininkais. Ne paslaptis, kad kai kurie savininkai, duodami mums objektą ieškoti nuomininkų, nurodo tris griežtus kriterijus: jokių šunų, jokių rūkančių ir jokių studentų“, - sakė M. Čiulada.

Pašnekovas pripažįsta, kad butų savininkų akyse merginos yra patrauklesnės nuomininkės nei vaikinai. „Merginos nugali prieš vaikinus. Ir ne be pagrindo, galioja tam tikri stereotipai. Tiesiog taip rinkoje yra“, - sakė jis.

Pasak „Ober-haus“ Senamiesčio biuro vadovo, kainos jau kyla nuo pavasario. Šiuo metu mėnesio nuoma yra brangesnė 5-10 proc. nei prieš metus. Tačiau nuomos kainos yra labai sezoniškos - sausį jos turėtų tiek pat sumažėti.

Sukčiavimo pavojai ir kaip jų išvengti

Nemokamų skelbimų portalo alio.lt atstovas Dainius Rutkauskas atkreipia dėmesį, kad rinkos sujudimu naudojasi ir sukčiai, kuriems lengvas masalas yra nepatyrę jaunuoliai iš mažesnių miestelių.

„Dažniausiai tie vargšai pirmakursiai atvažiuoja į Vilnių ir yra šiek tiek pasimetę. Vadinamieji brokeriai išsinuomoja kabinetą, pasistato kompiuterį, internete paskelbia informaciją apie pigiai išnuomojamus butus, nors jų net nėra. Dažniausiai tai būna vieno kambario butas, siūlomas neva mažesne nei rinkos kaina. Tačiau jaunam žmogui ir periferijos sunku suprasti, kad siūlomas butas yra žemiau rinkos kainos“, - teigė jis.

Skelbimu susidomėjusiam jaunuoliui pasiūloma pasirašyti sutartį, pagal kurią, pavyzdžiui, už 150 Lt mokestį agentūra mėnesį teiks informaciją apie nuomojamus butus.

„Tačiau, iš tiesų, jie siunčia internete rastus telefono numerius. Tai lengvai galėtum ir pats susirasti. Žodžiu, jie nieko nedaro, tik pasiima pinigus. Prieš porą metų pats esu specialiai nuėjęs ir sumokėjęs pinigus, nes norėjau išsiaiškinti, kaip veikia ši sistema. Jie tiesiog siunčia SMS žinutes su telefono numeriu, kuriuo paskambinus paaiškėja, kad skelbimas buvo seniai patalpintas internete ir butas jau išnuomotas“, - sakė D. Rutkauskas.

Pašnekovo teigimu, didžiosios nekilnojamojo turto agentūros tokiais dalykais neužsiima.

Kainų svyravimai ir "bobučių" įtaka

Pasak alio.lt atstovo, prieš rugsėjį kainos šiek tiek pajuda į viršų, o dar viena banga būna spalio-lapkričio mėnesį, kai kainos taip pat padidėja 5-10 proc. „Ši antroji banga būna todėl, kad į Vilnių suvažiavę studentai, išsinuomoję kambarius pas bobutes, apsitrina, susidraugauja su kitais ir prasideda kooperacija. Jie nusprendžia nuomotis atskirą butą arčiau centro“, - sakė pašnekovas.

Suaktyvėjusia rinka, anot jo, naudojasi ir vieną kambarį savo bute nuomojančios pensinio amžiaus moterys - jos taip pat pakelia kainą. Beje, šios šeimininkės dažniausiai ieško tik merginų.

„Jos taip pat naudojasi situacija, kad suvažiuoja studentai. Bobutės nemėgsta tarpininkų ir pačios deda skelbimus į laikraštį. Iš duomenų bazės matau, kad ta pati bobutė kambarį liepą nuomoja už 400 Lt. Tačiau dažniausiai būna, kad jos susipyksta su nuomininkais, nes jie per dažnai naudojasi skalbimo mašina ar naudoja per daug vandens, elektros. Todėl spalio-lapkričio mėnesį ji jau vėl deda skelbimą, bet mažesne kaina“, - sakė D. Rutkauskas.

Dažniausiai pavieniai kambariai nuomojami miegamuosiuose Vilniaus rajonuose. Kambario nuomos kaina prasideda nuo 150 Lt, prie kurių dar skaičiuojamos komunalinės išlaidos arba 400-500 Lt, kai jos jau įskaičiuotos. Pašnekovas atkreipia dėmesį, kad rasti butą iš pirmų rankų yra labai sunku, nes maždaug 90 proc. rinkos valdo tarpininkai.

NT rinkos apžvalga

Šalies būsto rinkai išlaikant teigiamus aktyvumo rodiklius, būsto kainų augimo tempas didmiesčiuose toliau didėja. VĮ Registrų centro duomenimis, 2025 metų rugsėjį šalyje namų ir butų įsigyta 16 proc. daugiau nei tą patį mėnesį 2024 metais. Apskritai, būsto rinka jau daugiau kaip metus yra atsigavimo fazėje ir rinkoje susiformavo teigiami tiek pardavėjų, tiek ir pirkėjų lūkesčiai, o metinis butų pardavimo kainų augimo tempas pasiekė aukščiausią lygį nuo 2023 metų vidurio.

2025 metų rugpjūčio mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,2%, 0,9%, 0,8%, 1,5% ir 1,8% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.813 Eur (+33 Eur/m²), 1.977 Eur (+18 Eur/m²), 1.842 Eur (+14 Eur/m²), 1.234 Eur (+18 Eur/m²) ir 1.216 Eur (+22 Eur/m²). Per metus (2025 metų rugpjūčio mėnesį, palyginti su 2024 metų rugpjūčio mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 7,4%, Kaune - 10,5%, Klaipėdoje - 8,2%, Šiauliuose - 8,4% ir Panevėžyje - 9,6%.

Butų kainų indeksas

„Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI), fiksuojančio butų kainų pokyčius penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje), 2025 metų rugsėjo mėnesio reikšmė išaugo 1,2%. Bendras butų kainų lygis Lietuvos didmiesčiuose per pastaruosius 12 mėnesių augo 9,5% (2025 metų rugpjūčio metinis augimas siekė 8,2%).

2025 metų rugsėjo mėnesį Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje butų pardavimo kainos atitinkamai augo 1,3%, 1,3%, 1,1%, 0,7% ir 0,3% ir vidutinė kvadratinio metro kaina sudarė 2.850 Eur (+37 Eur/m²), 2.002 Eur (+25 Eur/m²), 1.863 Eur (+21 Eur/m²), 1.242 Eur (+8 Eur/m²) ir 1.219 Eur (+3 Eur/m²).

Per metus (2025 metų rugsėjo mėnesį, palyginti su 2024 metų rugsėjo mėnesiu) butų kainos augo visuose šalies didmiesčiuose: Vilniuje - 8,9%, Kaune - 11,6%, Klaipėdoje - 9,1%, Šiauliuose - 9,2% ir Panevėžyje - 9,0%.

Komercinio NT investicijos

Šie metai ir antra 2024-ųjų pusė komercinio NT investicinių sandorių rinkoje atrodo kaip atsispyrimas nuo dugno. Nors užsienio investuotojų ir biurų segmento aktyvumas išlieka menkas, visą rinką augina vietos žaidėjai, mažesnių palūkanų fone investicijoms vėl atradę komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą.

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2025 m. pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus srautinio komercinio turto už 183 mln. Eur - beveik dukart daugiau nei prieš metus ir gana netoli visų 2024-ųjų rezultato. Beveik pusė šios sumos - 86 mln. Eur - buvo išleista prekybinės paskirties objektų įsigijimui, o trečdalis skirta jau kurį laiką stipriai atrodančiam sandėliavimo ir gamybinių pastatų segmentui.

tags: #rutkauskas #nekilnojamojo #turto