Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Aptarkime, kas tai yra administravimas. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Taigi tokios jungtinės veiklos sutarties tikslas - nėra pelno siekimas, todėl ji pagal Civilinį kodeksą dar kitaip vadinama asociacijos sutartimi. CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai.
Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą.
Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė.
Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų.
Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas dienos šviesą išvydo po ilgų diskusijų su įvairiomis interesų grupėmis, trukusiomis ne vienus metus. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose namuose.
Siekiant išgryninti konkrečias problemas visos Lietuvos mastu Seime inicijavau viešas konferencijas šia tema, kuriose dalyvavo: gyventojai, bendrijų pirmininkai, administratoriai ir jungtinės veiklos sutartimi įgalioti asmenys, nevyriausybinės organizacijos, turėjusios galimybę teikti savo pastabas ir pasiūlymus.
Svarbus pokytis - administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas. Administratoriais negalės būti asmenys teisti už nusikaltimą ar baudžiamąjį nusižengimą nuosavybei, turtinėms teisėms, kol teistumas dėl šių nusikaltimų neišnykęs.
Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą. Naikinamas įgaliotinių institutas. Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto.
Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui numatyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne. Noriu pabrėžti, kad mano pagrindinis lūkestis teikiant šį naująjį įstatymą yra ugdyti bendruomenę, skatinti aktyviau dalyvauti bendrųjų reikalų, klausimų sprendime.
Trumpai apžvelkime kitas valdymo formas. Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) administravimo (raštvedybos, buhalterijos) ir namo priežiūros (šilumos sistemų, elektros, vandentiekio), o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę, t.y. Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams.
Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu. Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo.
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.
Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.
Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas.
Dažnai gyventojams kyla klausimų dėl bendrijos pirmininko veiksmų. Apžvelkime kai kuriuos iš jų:
- Į ką kreiptis dėl bendrijos pirmininko nekorektiško elgesio? Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus. Jeigu per protingą laiką (per dvi savaites nuo prašymo įteikimo) negaunate jokio paaiškinimo arba jeigu paaiškinimas jūsų netenkina...
- Į ką kreiptis dėl garažų bendrijos pirmininko veiksmų? Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą). Taip, savivaldybėms galbūt labiau rūpi daugiabučių namų savininkų bendrijos, tačiau Bendrijų įstatymo 20 straipsnyje rašoma apie bendrijas bendrai, todėl savivaldybės specialistai, manytume, turėtų tirti ir garažų bendrijų skundus, jie gali atlikti patikrą, įpareigoti bendrijos pirmininką įvykdyti tam tikrus veiksmus, gali net skirti...
- Ar pirmininkas atsakingas už namo priežiūrą renovacijos metu? Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus, jis atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą. Kadangi bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, taip pat ir už bendrijos narių sąrašo tvarkymą, o bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūrą, jis, pavyzdžiui, netgi privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai)...
- Bute per sieną skverbiasi vanduo, o bendrijos pirmininkas gūžčioja pečiais sako, kad kiekvienas čia tvarkosi pats. Ar taip gali būti? Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo...
- Daugiabučio namo savininkų bendrijos pirmininkas susirinkime pateikia pasiūlymus namo atnaujinimo darbams. Gyventojai pritaria darbams, tačiau nei suma, nei kas atliks darbus, neatskleidžiama, tai būna paslaptis. Pirmiausia, žinoma, reikėtų paprašyti bendrijos pirmininko paaiškinimo, galbūt nėra taip, kaip jūs įsivaizduojate. Paaiškinimo galima paprašyti ir valdybos narių (jeigu bendrijoje yra renkama valdyba), nes Bendrijų įstatyme (žr. Dar galima kreiptis į...
- Ar gali pirmininkas įdarbinti savo giminaitį sekretoriumi dokumentų tvarkymui, nes darbo daug, o popieriniai reikalai irgi turi būti tvarkomi. Bendrijos narių visuotinis susirinkimas nustato bendrijos pirmininko atlyginimą ir įgalioja asmenį pasirašyti (pakeisti) su juo darbo sutartį. Metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą (biudžetą) taip pat tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas, todėl siūlome jums rūpimus klausimus...
- Kas yra atsakingas už bendrojo naudojimo ploto aplink namą priežiūrą? Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan. Pastato apžiūrų metu (bendrija privalo organizuoti technines apžiūras) specialistai įprastai nurodo, jeigu medžiai ar krūmai auga per arti pastato, teikia dėl to...
- Turime bendrijos narį, kuris visada nepatenkintas bendrijoje vykstančiais darbais. Klausimas yra toks - ką turi ir gali daryti bendrijos pirmininkas nepagrįstai kaltinamas? Bendrijos pirmininkas bet kuriuo atveju turi pateikti atsakymus į raštu pateiktus klausimus. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia, kur ją naudos (duomenų apsauga). Galima pasikalbėti su asmeniu bandant pasiaiškinti perdėto priekabumo priežastis. Galima pasiūlyti jam įsitraukti į valdybos darbą ar tapti revizoriumi....
- Kaip perduodami dokumentai ir daiktai keičiantis pirmininkams? Jūs teisingai parašėte, kad perduodama pasirašant perdavimo - priėmimo aktą. Akte turi būti parašyta, kada, kas, kam, kokiu pagrindu ir ką perduoda. Aktą rašykite laisvos formos, juk kiekvienu atveju detalės bus skirtingos. Ne visada įmanoma detaliai išvardinti visus dokumentus, būna ir apibendrintų aprašymų, būna, kad dokumentai perduodami skaitmeninėse laikmenose, galima įrašyti atskirai, jeigu ko svarbaus neperduoda (kad nėra konkretaus dokumento, pavyzdžiui, bendrojo...
- Ar gali toliau eiti savo pareigas anksčiau išrinktas pirmininkas ir valdyba, kurie yra įregistruoti Registrų centre? Bendrijos pirmininku ir valdybos nariais Registrų centre įregistruoti asmenys de facto yra valdymo organų nariai, bet de jure jie nebegali vykdyti savo funkcijų. Pavyzdžiui, prieš pasirašydamas su bendrija sutartį paslaugų teikėjas (kad ir elektros paslaugų), patikrinęs registruose ir pamatęs, kad bendrijos pirmininko kadencija pasibaigusi, sutarties nepasirašytų, nes tas asmuo nebegali atstovauti bendrijai.
- Ką daryti, kai bendrijos pirmininkas piknaudžiauja alkoholiu ir neatlieka savo funkcijų? Už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą ir veiklą atsakingas bendrijos pirmininkas. Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei - darbuotojai atliks patikrinimą, gal...
- Ar esantis namo pirmininkas privalo turėti visus raktus, kad esant reikalui, atvažiavus darbinkams, galima būtų patekti į tas patalpas ir survarkyti tai, ka reikia? Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, jai tstovauja ir atsako už jos tikslų įgyvendinimą. Bendrijos pirmininkas turi rūpintis bendrojo naudojimo objektais ir turi prie jų prieiti ir turi suteikti priegą darbuotojams, kai to reikia. Savininkai,...
- Gyv. namų bendrija 8 namai, apie 380 bendrijos narių. Ar būtina pagal b.nario prašymą viešai skelbti kiekvieno bendrijoje dirbančio pagal darbo sutartį V. Pavardę, pareigas ir darbo užmokestį. Ar tai nepažeidžia asmens duomenų apsaugos. Reikėtų turėti omenyje, kad bendrijos valdymo organai yra išrinkti atstovauti visiems bendrijos nariams ir netgi visiems savininkams ir kad visos bendrijos vardu užsakomos paslaugos yra apmokamos proporcingai visų savininkų, taigi, jie yra suinteresuoti, kad bendrija būtų valdoma tinkamai, ginant jų interesus.
- Bendrijos pirmininkas atlieka ir kasininko pareigas,tačiau nepasirašė kasos knygoje išimdamas pinigus iš kasos. Reikėtų paraginti bendrijos pirmininką tinkamai organizuoti bendrijos veiklą (vadovaujantis Bendrijų įstatymu ir kitais teisės aktais, bendrijos įstatais). Pareikalaukite, kad jis atidarytų bendrijos vardu sąskaitas banke (privalo būti ir atsiskaitomoji, ir kaupimoji (depozitinė) sąskaitos), kad būtų organizuotos bendrijos buhalterinės apskaitos paslaugos. Jeigu pirmininkas nevykdo savo pareigų tinkamai, pasvarstykite, gal reikėtų išrinkti pirmininku kitą asmenį arba...
tags: #savivaldybe #negali #dalyvauti #daugiabuciu #namu #savininku