Šiuolaikinėje verslo aplinkoje, ypač komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje, nuomos sąlygos gali būti įvairios ir sudėtingos. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime svarbiausius patalpų nuomos aspektus, įskaitant populiarius nuomos modelius, jų privalumus ir trūkumus, bei kaip jie taikomi Baltijos šalių rinkoje.
„Triple Net“ (NNN) Nuoma: Kas Tai?
Vienas iš populiariausių nuomos modelių, ypač tarp didelių įmonių ir investicinių fondų, yra vadinamoji „Triple Net“ (NNN) nuoma. Turbūt įprasta manyti, kad patalpų nuomos biudžetas susideda iš nuomos kainos už kvadratinį metrą bei komunalinių paslaugų. Tačiau šiuo metu nėra vienareikšmiškai nusistovėjusios rinkos praktikos, kuri apibrėžtų visus papildomus mokesčius, krentančius ant nuomininko pečių.
Triple net nuomos struktūra paprastai yra taikoma naujuose, moderniuose verslo centruose, kur verslo centro savininkai didžiąją dalį jiems tenkančių mokesčių perkelia ant nuomininko pečių.
Lietuvoje dažniausiai naudojamas komercinės nuomos standartas „Triple“ net numato, kad nuomininkas dengia su nuomojamu turtu susijusius:
- Tiesioginius mokesčius (elektra, vanduo, šildymas)
- Netiesioginius mokesčius (apsauga, administravimas, valymas)
- Draudimo, nekilnojamojo turto bei žemės mokesčius
Toks modelis dažnai reiškia, kad ekologiškai svarbios iniciatyvos, kaip energijos naudojimas tik iš atsinaujinančių šaltinių ar dviračių stovų įrengimas, bus finansuojamos nuomininko lėšomis.
Visi šie mokesčiai dažniausiai yra paliekami derybų procesui, kur verslo centrų plėtotojai ir nuomininkai demonstruoja savo derybinę poziciją bei lankstumą. Be to, šie aspektai tiesiogiai priklauso ir nuo biurų rinkos pokyčių - pastaruoju metu itin aktyvus verslo centrų plėtojimas sukuria vis daugiau potencialių alternatyvų nuomininkams, o tai nutraukia ilgai trukusį NT plėtotojų dominavimą ir juos daro nuolaidesniais nuomininkams.
Šiuo atveju nuomininkai dengia ne tik tiesioginius ir netiesioginius mokesčius, tačiau jiems tenka ir proporcinga dalis už draudimą, NT mokestį bei bendrųjų erdvių naudojimą. Visgi dažniausiai rinkoje pasireiškia šių dviejų papildomų nuomos mokesčių sistemų samplaika, kur papildomi mokesčiai vėlgi priklauso nuo derybinės pozicijos.
Pasitaiko ir tokių verslo centrų, kur nuomininkai moka tik už tiesioginius mokesčius ir yra atleidžiami nuo netiesioginių mokesčių, parkavimo vietų mokesčių bei kitų papildomų išlaidų (verslo centras Laisvės pr. 77B).
Pirkimo-Pardavimo Su Atgaline Nuoma Schema
Stambios įmonės, kurioms reikia didelių komercinių plotų, dažnai nesirenka jau iki galo įrengtų patalpų, skirtų nuomai, o statosi savo pastatus nuo nulio. Tačiau tokį didelį turtą laikyti balanse daugeliui yra itin nenaudinga. Neretai tokiam pastatui galima rasti pirkėją ir pardavimo metu su būsimuoju savininku sudaryti nuomos sutartį keliems dešimtmečiams.
Tokiu būdu pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma schema leidžia savininkui, o vėliau jau nuomininkui, panaudoti gautas lėšas esamam verslui plėtoti, skirti lėšų papildomiems verslams įsigyti arba, pavyzdžiui, banko įsipareigojimams padengti. Įprastai ilgalaikė nuomos kaina, už kurią buvęs savininkas nuomoja pastatą ar jame esančias patalpas, atitinka rinkos vidurkį. Jeigu yra poreikis ir abi šalys taip susitaria, ši praktika leidžia išlaikyti vėlesnio išpirkimo garantijos teisę.
Pirkėjams tokie sandoriai yra patrauklūs, nes jie suteikia stabilias pajamas. Pastatus pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma principu gali įsigyti įvairūs investiciniai fondai, taip pat stambūs instituciniai investuotojai, formuojantys savo turto valdymo portfelį. Investiciniai fondai - dažniausiai būtent jie veikia kaip pirkėjas - gauna jau pastatytą ir pajamas generuojantį objektą. Taip sutaupoma laiko ir resursų, nes nereikia statyti patiems bei užsiimti nuomininkų paieška.
Nuomos sutarties praradimo rizika minimizuojama nustatant objekto pardavimo ir nuomos sandorio sąlygas. Sandorio šalys paprastai susitaria dėl abipusės nuolaidos - objekto pardavimo ir nuomos kainai.
Reikia paminėti, kad sandoriai su atgaline nuoma efektyvūs tik tuomet, kai pardavėjai yra finansiškai stabilūs, nes jie privalės užtikrinti nuomos įmokas ir kartu - pinigų grąžą savo investuotojams. Dėl šių priežasčių bankai, suteikiantys paskolas tokiems sandoriams, taip pat atidžiai vertina būsimųjų nuomininkų patikimumą bei sugebėjimą laikytis nuomos sutartyje numatytų įsipareigojimų.
Kaip jau buvo minėta anksčiau, sėkmingai įmonių veiklai yra reikalingi pinigų srautai. Kapitalo trūkumas yra vienas bene dažniausių verslo sprendžiamų iššūkių. Sparčiai augančios palūkanų normos daugeliui įmonių tapo rimta problema. Ypač toms, kurių finansai visą praėjusį dešimtmetį buvo paremti beveik nemokamomis paskolomis.
Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma struktūra gali tapti efektyviu, nors ir nepelnytai daugelio pamirštu įrankiu valdant bei optimizuojant finansinius srautus. Jos taikymas gali pagerinti įmonės balansą, nes ilgalaikis pardavėjo įsipareigojimas būsimai nuomai gali būti neapskaitomas ir kartu padidinti deklaruojamas pajamas. Dėl to galima lengviau gauti finansavimą savo pagrindinei veiklai ir pasirodyti patrauklesniam potencialiems investuotojams.
Taip pat, tapus nuomininku, nebereikia rūpintis pastato kapitaliniu remontu - tai tampa naujo savininko atsakomybe. Prasidėjus ekonominio lėtėjimo periodui, vėl tapo aktualus posakis „Cash is the king“ („Grynieji karaliauja“ - red.). Rinkoje atsiras daugiau patrauklių galimybių įsigijimams, tad laisvos lėšos šiuo metu tampa ypač svarbios. Taigi, esant papildomo kapitalo poreikiui, pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sandoriai yra puiki alternatyva kitiems plačiai paplitusiems finansavimo šaltiniams.
Trumpai priminsime apie juos:
- Obligacijos - būdas gauti lėšų išleidžiant skolos vertybinius popierius.
- Sutelktinis rėmimas (angl. crowdfunding) - kai pinigai surenkami iš internetinės platformos lankytojų konkrečiai nurodytam nekilnojamojo turto projektui.
- Bankinis finansavimas - visiems puikiai žinomas, tačiau brangstantis dėl kylančių palūkanų normų.
Siekiant sumažinti dėl geopolitinės ir ekonominės situacijos padidėjusias rizikas, bankai plečia bei griežtina savo finansavimo kriterijų sąrašą.
Baltijos Šalių Patirtis
Veiklos restruktūrizavimas pasitelkiant pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sandorius galimas skirtinguose veiklos sektoriuose. Baltijos šalyse 2020-2021 m. tuo jau pasinaudojo stambios ir žinomos įmonės. Pateikiame keletą pavyzdžių:
- SBA Industrinių inovacijų slėnyje šalia Klaipėdos išvystyto logistikos centro bei baldų komponentų gamyklos nekilnojamasis turtas perleistas Estijos fondų valdymo įmonei „EfTEN“.
- „Eften Capital“ fondas iš inžinerinio verslo įmones valdančios UAB „Arginta Group“ įsigijo pramonės, logistikos ir administracinės paskirties pastatus Vilniuje.
- Su UAB „Investicijų valdymas Prosperus“ susijusi bendrovė nupirko ką tik pastatytą vienos didžiausių kosmetikos gamybos įmonių Lietuvoje „Biok laboratorija“ gamyklą Vilniaus rajone.
- Fondų valdymo įmonės UAB „Eika Asset Management“ valdomas nekilnojamojo turto fondas įsigijo „Audi“ ir „Volkswagen“ atstovybių pastatus Vilniuje iš „Moller Real Estate Baltic AS“.
- „Loginvest OÜ“, patronuojamoji „JNG Investment“ įmonė Estijoje, pardavė 33 tūkst. kv. m ploto logistikos centrą Taline nekilnojamojo turto fondui „East Capital Real Estate IV“.
Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma praktika plačiai taikoma ir mažmeninės prekybos sektoriuje. Dar 2007 m. mažmeninės prekybos tinklas „Norfa“ išsinuomojo parduotuves iš jų patalpas įsigijusio investuotojo pagal ilgalaikės nuomos sutartis. „Rimi“ pardavė ir išsinuomavo savo logistikos centrą, centrinės būstinės patalpas bei nemažą kiekį prekybinių patalpų Estijoje.
JAV kompanija „W. P. Carey“ perėmė „Kesko Senukai“ mažmeninės prekybos bei logistikos centrus Baltijos šalyse su tinklu pasirašydama 15 metų nuomos sutartį su galimybe ją pratęsti. O tarptautinė nekilnojamojo turto investicijų bendrovė „Corum“ įsigijo tris Latvijos apdailos, statybinių medžiagų ir sodo prekių prekybos tinklo „Depo“ parduotuves Lietuvoje: vieną Kaune ir dvi - Vilniuje.
Įdomus ir 2007 m. įvykdytas sandoris finansų rinkoje. Kanados nekilnojamojo turto ir investicijų bendrovė „Homburg Invest“ pagal pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sutartį įsigijo SEB banko nekilnojamojo turto portfelį. Turtą sudarė 47 nekilnojamojo turto objektai, kuriuose SEB toliau išnuomavo patalpas ilgam laikotarpiui, bei 16 objektų, kurie pirmiausia buvo nuomojami kitiems nuomininkams arba kuriuos SEB ketino išnuomoti tik ribotam laikui. Portfelį sudarė didesni nekilnojamojo turto objektai, turintys plėtros potencialą patraukliose vietose.
Sandorio Akcentai
Apibendrinant, į ką svarbu atkreipti dėmesį:
- Sandorio paruošimo trukmė: 4-6 mėn (nuo pirminės idėjos iki sandorio įvykdymo).
- Sandorio vertė: priklauso nuo objekto dydžio (nuomojamo ploto), sutartos nuomos kainos ir kapitalizacijos normos (angl. yield).
- Nuomos kaina: atitinka vidutinę rinkos nuomos kainą ir rekomenduotina, kad neviršytų 30 proc. įmonės pelningumo prieš palūkanas ir mokesčius (angl. EBIT) per metus.
- Objekto patrauklumas: įdomus instituciniams žaidėjams, jei plotas viršija 5 tūkst. kv. m.
- Nuomos trukmė: ilgalaikė, dažniausiai nuo 10 iki 20 metų, priklausomai nuo šalių susitarimo. Kuo ilgesnė nuomos sutartis, tuo geresnį nuomos pelningumą gali pasiūlyti objekto pirkėjas.
Privalumai sandorio dalyviams:
- Pardavėjas: gauna papildomų lėšų, nereikia investuoti į turto išlaikymą ir remontą, turi lankstumą spręsdamas, ar išsikelti kitur, ar pratęsti nuomos sutartį.
- Pirkėjas: įsigyja jau pastatytą objektą su 100 proc. užimtumu ir ilgalaike nuomos sutartimi.
Galimi iššūkiai (kaštai):
- Pardavėjas (nuomininkas): prisiima įsipareigojimus „triple net“ principu, jo nuomos kaina dažniausiai bendru sutarimu indeksuojama pagal infliaciją, o sutartis bent jau 3 mėnesius turi būti apsaugota depozitu arba bankine garantija.
- Pirkėjas: turi papildomai įvertinti nuomininko finansinį patikimumą bei riziką jo mokumui pokyčių rinkoje atveju, objekto vietos patrauklumą bei prisiimti atsakomybę už investicijas į ilgalaikį turtą (angl. CAPEX).
Taigi, šiuo metu įmonių ir finansų vadovams, ko gero, pats tinkamiausias laikas įvertinti visus finansavimo šaltinius, įskaitant ir mūsų jau apžvelgtą „sale’n’lease back“. Jis suteikia įmonėms galimybę gauti lėšų neprisiimant papildomų skolų, o investuotojams užtikrina stabilų pajamų srautą, kuriam kylančios palūkanų normos neturi didelės įtakos.
Žaliosios Sąlygos Nuomos Sutartyse
ESG (aplinkos apsauga, socialinė atsakomybė ir valdysena; angl. Environmental, Social, Governance) - trijų esminių tvarumo principų derinys, vis dažniau tampantis komercinių nuomos sutarčių dalimi. Žalioji nuoma (angl. green lease) - nuomos sutartis, kurios pagrindinis tikslas yra užtikrinti, kad nuomojamos patalpos būtų naudojamos laikantis tvarumo principų.
Sudarant nuomos sutartis ir įtraukiant žaliąsias sąlygas, svarbu aiškiai nustatyti, kas finansuos sutartyje numatytas aplinkosaugos iniciatyvas. Kita vertus, žaliosios sąlygos gali numatyti įsipareigojimus ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui, pavyzdžiui, įrengti elektromobilių įkrovimo vietas. Taip pat gali būti įtraukta nuomininko teisė inicijuoti naujų aplinkosaugos priemonių įgyvendinimą, o nuomotojas turėtų įsipareigoti tokias iniciatyvas apsvarstyti ir tinkamai įvertinti.
Atsižvelgiant į didėjančią tvarumo svarbą, žaliosios sąlygos nuomos sutartyse taps vis patrauklesnės tiek nuomotojams, tiek nuomininkams. Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse - ne tik mada, bet ir būtinybė, atitinkanti šiuolaikinės verslo aplinkos reikalavimus.
Praktiniai Patarimai Nuomininkams
Ieškodamas naujo biuro, nuomininkas turi sau atsakyti į šiuos klausimus:
- Kada planuojame išsikelti?
- Kiek darbuotojų bus biure ir kiek planuojama jų turėti kelių metų perspektyvoje?
- Kokia vieta mieste yra tinkama naujam biurui?
- Koks biudžetas gali būti skirtas biuro nuomai įvertinant visas su nuoma susijusias išlaidas?
Iš senų biurų į modernius verslo centrus po daugelio metų kraustytis nusprendusios įmonės arba biurų nuomos rinkos naujokai susiduria su šiame sektoriuje jau kurį laiką taikomu modeliu, kuris yra gerokai išsamesnis nei „kvadratinio metro kaina plius komunaliniai mokesčiai“. Būdami daug geriau susipažinę su pagrindiniais butų nuomos principais, gyventojai ir net verslo atstovai panašų lūkestį projektuoja ir biurams.
Viešai dažniausiai deklaruojama tik ,,plika” kvadratinio metro nuomos kaina, kuri Vilniaus A klasės verslo centruose šiais metais yra nusistovėjusi ties 16-20 Eur/kv. m ir, tikėtina, tokia išliks iki kitų metų, o B klasės - 10-15.50 Eur/kv. m. Visgi su šiuolaikiniais verslo centrais ir juose taikomomis praktikomis dar nesusidūrę nuomininkai šiandien turėtų nesistebėti, kad prie minėtų sumų įvairūs mokesčiai kas mėnesį prideda dar po 4-6 Eur/kv. m.
Rinkos naujokus gali stebinti ir tai, kad darbuotojams ar svečiams patrauklios ir funkcionalios bendrosios pastato erdvės yra proporcingai priskiriamos prie nuomojamo ploto. Daug paprastesnis, butų rinką primenantis biurų nuomos kainos skaičiavimas Lietuvoje buvo įprastas prieš keliolika metų, iki atsirandant moderniems verslo centrams. Nesudėtingi metodai išliko ir iki šių dienų pavieniuose verslo centruose bei nuomojant atskiras administracines patalpas.
Turbūt akivaizdžiausia galutinių biuro nuomos išlaidų dedamoji yra kvadratinio metro kaina. Turto valdytojai to neslepia ir nesiekia klientų suklaidinti, tačiau nuomininkams vertėtų išsiaiškinti: ar grindų plotas skaičiuojamas iki išorinių sienų vidinės pusės, ar į nuomojamą plotą įskaičiuojamas plotas, esantis po sienomis, kolonomis.
„Kesko Senukai“ Nuomos Ginčas
Statybos, remonto ir buities prekių tinklą valdanti bendrovė „Kesko Senukai Lithuania“ už „Senukų“ prekybos centro šalia Pilaitės prospekto ir Vakarinio aplinkkelio Vilniuje nuomą Suomijos kapitalo nekilnojamojo turto bendrovei „Delta turtas“ turi sumokėti daugiau nei 130 tūkst. Apeliacinis teismas vasario 11 dieną paliko nepakeistą Vilniaus apygardos teismo 2024 metų rugpjūčio sprendimą - pastarasis teismas nurodė „Kesko Senukams“ „Delta turtui“ už skirtingus laikotarpius sumokėti skolą su delspinigiais ir 11,5 proc. palūkanų.
2021 metais pasirašytoje sutartyje numatyta, kad „Kesko Senukai Lithuania“ pirmais nuomos metais mokės 7 eurų už kv. Tuo metu „Delta turtas“ teismui teigė, kad dėl išaugusios infliacijos augo ir „Kesko Senukų“ pajamos, be to, tokį SVKI augimą nuomininkė turėjo įsivertinti.
„Ieškovė („Kesko Senukai“ - BNS) galėjo numatyti SVKI padidėjimą nuomos sutarties sudarymo metu ir prisiėmė SVKI padidėjimo riziką. Bet kuris protingas verslininkas turėjo suprasti, kad yra tikimybė, kad euro zonos SVKI per (...) nuomos laikotarpį gali padidėti 3, 5, 12 proc. ar daugiau“, - teismui teigė „Delta turtas“.
Be to, bendrovė pabrėžė, kad „Kesko Senukai“ infliacijos naštą perkėlė savo pirkėjams, todėl nuomos sutarties koregavimas lemtų nesąžiningą elgesį „Delta turto“ atžvilgiu, nes „Kesko Senukai“ sutaupytų jos sąskaita.
„Ieškovės („Kesko Senukų“ - BNS) pozicija, kad šalys siekė nuomos mokestį koreguoti pagal ekonominį rodiklį, kurio istorinės vertės neviršija (ir pagal ECB politiką neturėtų viršyti) 2 proc. ribos, iš esmės reikštų, jog šalys susitarė dėl stabilaus pokyčio arba bent jo maksimalios ribos, tačiau nepaaiškina, kodėl toks stabilus rodiklis (išreikštas konkrečiu procentu arba maksimalia riba) nebuvo atspindėtas sutartyje“, - nusprendė teismas.
„Visam prekybos sektoriui aktualus mūsų siekis teisiškai užtikrinti nuomotojo ir nuomininko interesų balansą. Nenustojame tikėti, kad solidarumo principai turėtų galioti ir tada, kai dėl karo ar kitų beprecedenčių aplinkybių drastiškai pakilęs vartotojų kainų indeksas iškraipo įprastines verslo sąlygas“, - BNS perduotame komentare sakė „Kesko Senukams“ atstovaujančios advokatų kontoros „TGS Baltic“ partneris Ramūnas Kontrauskas.
2021-ųjų sausį „Delta turtas“ ir „Kesko Senukai“ pasirašė 16 metų trukmės sutartį dėl patalpų Vilniuje, V. Pociūno g. 10 nuomos. Pagal ją „Delta turtas“ įsipareigojo pastatyti 9,6 tūkst. kv. Beveik 13 mln. eurų vertės parduotuvės šalia „Vilnius Outlet“ prekybos ir pramogų centro projektą įgyvendino Suomijos nekilnojamojo turto bendrovės „Titanium Baltic“ valdoma „Delta turtas“. Ją už daugiau kaip 7 mln. eurų (su PVM) 2021 metų pabaigoje pastatė Panevėžio statybos trestas.
Ši situacija iliustruoja, kaip svarbu atidžiai įvertinti visas nuomos sutarties sąlygas ir numatyti galimas rizikas, ypač susijusias su ekonominiais pokyčiais ir infliacija.