Sostinės Parkas: Sklypai, Istorija ir Naujos Perspektyvos

Šiandien sostinės parkas ir jo apylinkės yra sparčiai besivystanti Vilniaus miesto dalis, tačiau verta prisiminti, kaip formavosi šios teritorijos ir kokie pokyčiai vyko bėgant metams. Šiame straipsnyje apžvelgsime Žirmūnų mikrorajonų istoriją, plėtros projektus Sostinės parke ir dabartinę nekilnojamojo turto (NT) rinkos situaciją.

Žirmūnų Mikrorajonų Istorija

Žirmūnai - vienas pirmųjų kompleksiškai suformuotų masinių gyvenamųjų rajonų Vilniuje, kuris iškilo vietoje kaimiškų apylinkių. 1962 metais, kai pradėjo kilti pirmieji namai būsimajame rajone, apylinkės atrodė dar labai kaimiškai, kur ne kur plytėjo kareivių valdyti plotai, stūksojo Tuskulėnų dvaras. Apskritai dešinysis Neries krantas užstatymu labai atsiliko nuo senojo Vilniaus kitapus upės, plaukiant Nerimi 1960-aisiais vaizdai prie dabartinio Šilo tilto skyrėsi radikaliai.

1959 metais įkurtas Vilniaus Namų statybos kombinatas pradėjo naują daugiabučių statybos erą Vilniuje - pasirodė stambiaplokščiai (blokiniai) namai. Nors ankstyviausi blokai išdygo Naugarduko (tuometės Partizanų g.) rajone, tačiau pirmasis kompleksiškai suformuotas masinis gyvenamasis rajonas, pristatytas tokių pilkų dėžučių, buvo Žirmūnai. Projektuojant rajoną, nuspręsta, kad jį sudarys trys atskiri mikrorajonai (I, II ir III). Tiesa, tiek sovietiniuose, tiek šiuolaikiniuose šaltiniuose dažnai skirtingai įvardijami I ir II mikrorajonai, todėl paprastumo dėlei juos vadinsime pietiniu, viduriniu ir šiauriniu. Kiekviename iš trijų mikrorajonų buvo numatyta pastatyti po vidurinę mokyklą, keletą vaikų darželių, prekybos ir visuomeninių paslaugų kompleksų.

Žirmūnai tuometinėje spaudoje susilaukė daug dėmesio, vienas iš mikrorajonų (vidurinis) už savo novatoriškumą netgi buvo apdovanotas SSRS valstybine premija, tačiau ši šlovė tęsėsi tol, kol atsirado Lazdynai. Šiandien Žirmūnai didesni nei buvo suprojektuoti pagal pirminį planą. Atgavus Nepriklausomybę, karinė Šiaurės miestelio teritorija nebeteko reikšmės, tad palaipsniui keičiant aplinką jis buvo prijungtas prie Žirmūnų. Seniūnijoje 2011 metais gyveno apie 46 000 gyventojų, tai didžiausia Vilniaus miesto seniūnija pagal šį rodiklį.

Žirmūnai buvo suskirstyti į tris mikrorajonus, kurių kiekvienas turėjo savo ypatumus:

• Pietinis mikrorajonas: Statytas 1964-1968 metais, chronologiškai antrasis iš trijų. Vyriausioji architektė Nijolė Chlomauskienė. Tai buvo didžiausias gyventojų skaičiumi ir artimiausias miesto centrui mikrorajonas, jame numatyta apgyvendinti apie 18 000 žmonių. Mikrorajono teritorija plytėjo trikampyje tarp Čarno (dab. Tuskulėnų), Žirmūnų ir Maršalo Krylovo (dab. Minties) gatvių. Nors vyravo 5 aukštų blokiniai namai, pietiniuose Žirmūnuose atsirado pirmasis dvylikaaukštis daugiabutis namas adresu Žirmūnų g. 34. Naujakuriai į jį įsikėlė 1970 metų vasarą. Tiesa, šis namas yra plytinis, mat blokinius dvylikaaukščius sugebėta sukonstruoti jau tik statant Lazdynus. Prekybos ir paslaugų centro funkciją mikrorajone atliko „Minskas“, kuris, be maisto prekių parduotuvės, ryšių skyriaus, kirpyklos ir knygyno, turėjo ir vieną iš nedaugelio mieste dietinių valgyklų. Pagal seną papratimą, daugelis vilniečių šiandieninę „Iki“ parduotuvę vis dar vadina „Minsko Iki“.
• Vidurinis mikrorajonas: Šis mikrorajonas yra seniausias, jo statybos vyko 1962-1967 metais pagal Birutės Kasperavičienės projektą, teritorija driekėsi ant aukšto Neries skardžio, apribota Žirmūnų, Generolo Obuchovo (dab. Kareivių) gatvių ir Neries. Čia buvo numatyta apgyvendinti 12 000 žmonių. 1966 metais pastatyti pirmieji devynaukščiai namai (Žirmūnų g. 57, 9, tokie patys Savanorių pr. 21, 33 ir pan.), jų butai buvo maži, vos 21 ir 30 kv. metrų, pirmiausia skirti viengungiams ir mažoms šeimoms, suplanavimas koridorinio tipo, liftai išskirtinai siauri. Prie pagrindinio centro pastato iki šiol yra išlikusi dalis 1970 metų Kazio Kisielio sukurtos skulptūrinės kompozicijos „Džiaugsmas“. Dalis dėl to, kad bronzinis berniukas ir spiralė jau dingusi. 2016 metais „Žirmūnų“ pastatas buvo nušluotas nuo žemės, sklypas parengtas naujos „Lidl“ parduotuvės statyboms, tačiau „Džiaugsmas“ išliko ir primins senus laikus. Svarbu paminėti, kad būtent šis mikrorajonas (ne visi Žirmūnai apskritai!) 1968 metais buvo apdovanotas SSRS valstybine premija.
• Šiaurinis mikrorajonas: Naujausias iš trijų, statybos vyko 1964-1969 metais, pagal Laimos Burneikienės projektą. Teritorija plytėjo į šiaurę nuo Generolo Obuchovo (dab. Kareivių) gatvės iki Neries. Tai - atokiausias Žirmūnų mikrorajonas. Čia buvo apgyvendinta 15 000 žmonių, veikė automatinė telefonų stotis ir prekybos mokykla, pramoninių prekių parduotuvė „Astra“.

Žirmūnai - vienas pirmųjų masinių gyvenamųjų rajonų Vilniuje.

Sostinės Parko Plėtros Projektai

Sostinės parkas yra vos 8.5 km nuo miesto centro, todėl namus pasieksite asfaltuotu keliu išvengdami kamščių ir švariu automobiliu. Vos 5 min atstumu plėtojami nauji traukos centrai - prekybos ir verslo centrai “IKEA”, “Nordika”, “Senukai”, “Lidl” ir kt., ne tik sukuria geresnes gyvenimo sąlygas pietinio regiono gyventojams, tačiau taip pat didina teritorijos, sklypų vertę.

Sostinės parkas yra tikra gamtos idilė, čia gausu žalumos. Todėl mėgausitės ramiais vakarais ir palydėsite dieną be triukšmo gamtos oazėje. Mažiesiems kvartalo gyventojams bus suprojektuotos vaikų žaidimų aikštelės ir pramogos, visi kvartalo gyventojai galės džiaugtis naujakurių kaimynyste, gyventi su jaunais, ambicingais ir panašiai mąstančiais žmonėmis.

Sklypas Nemenčinės pl. 13A, kuriame iškils du pastatai, yra 0,4222 ha ploto. Jame dabar stovi pensionatas, kavinė ir viešbutis, tačiau šiuos objektus numatyta tvarkyti - rekonstruoti į svečių namus. „Vizija - nuomos projektas, orientuotas į studentus. Tai gali būti ir jaunos šeimos, dirbantys žmonės“, - „Verslo žinioms“ sakė „Sostinės parko“ atstovas Dominykas Tomaševičius.

Sklypas ribojamas Nemenčinės plento, Saulėtekio alėjos studentų miestelio bendrabučių komplekso, dar vadinamo Niujorku, bei Aukštagirio miško parko medžių masyvų. Į sklypą patenkama nuo Nemenčinės plento per šalia esančią automobilių stovėjimo aikštelę.

Numatomą apgyvendinimo kompleksą sudarys du pastatai. Stambesnis - arčiau esamo studentų miestelio, kitas, - lygiagrečiai Nemenčinės plento. Pirmasis pastatas bus 5 aukštų, antrasis - laiptuotas, dviejų keturių aukštų.

Numeriai pastatuose vertikalėje dėstomi mozaikos principu, aukštomis lubomis su antresole, siekiant suteikti jiems aukštus langus vardan to, kad želdynų gaubiamoje teritorijoje į patalpas patektų kiek įmanoma daugiau dienos šviesos.

Svečių namų komplekso pirmame aukšte numatomi vestibiuliai, maitinimo, personalo, administracinės, komercinės, studentų laisvalaikio, savarankiško darbo bei techninės patalpos, kituose aukštuose - numeriai ir pagalbinės patalpos, išdėstytos laikantis koridorinės ryšių sistemos.

Abu pastatai - su dviejų lygių požeminėmis automobilių stovėjimo aikštelėmis ir techninėmis patalpomis. Maksimalus aukštingumas - iki 26,5 metro.

D.Tomaševičius“ „Verslo žinioms“ sakė, kad investicijos į projektą gali siekti apie 15 mln. eurų.

Šiame projekte rasite tai, ko ieško išrankūs pirkėjai - šiuolaikinė architektūra, neįprasti erdvių planavimo ir tūrių sprendimai, privačios ir itin erdvios terasos, erdvūs sklypai, brandžios gamtos paliesta lokacija. Projekto pagrindinė idėja - funkcionalus, modernus ir greitai, tačiau kokybiškai pastatomas namas.

Vystytojo realizuoti projektai:

• HOME+ (24 namų gyvenvietė)
• KALNO77 (15 namų kvartalas)
• BERŽELIŲ NAMAI (10 namų kvartalas)

Sklypai Sostinės parke.

NT Rinkos Apžvalga Vilniuje

Šių metų antrąjį ketvirtį buvo galima plika akimi matyti su kokiais iššūkiais susiduria visas prekybos ir prekybinių patalpų sektorius Lietuvoje. Iš esmės pilnai uždaryti didieji prekybos centrai, ištuštėjusios miestų gatvės ir duris užvėrę smulkieji prekybininkai.

Pastarąjį kartą panašios nuotaikos vyravo globalios finansinės krizės įkarštyje - 2010 metais pagrindinėse prekybinėse Vilniaus miesto gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.) duris užvėrė apie 15-20% patalpų. Kokiomis nuotaikomis šiemet pasibaigus karantinui gyveno didžiausio šalies miesto prekybininkai ir prekybinių patalpų sektorius vadinamose prekybinėse gatvėse?

„2020 metų birželio mėnesio pabaigoje „Ober-Haus“ atliktas pagrindinių Vilniaus prekybinių gatvių tyrimas leidžia net tik detaliai apžvelgti dabartinę situaciją, bet ir įvertinti per pastaruosius aštuonerius metus įvykusius struktūrinius pokyčius centrinėje miesto dalyje. Visų pirma, tai oficialiai pasibaigus karantinui šių metų birželio mėnesio viduryje, dauguma prekybinių patalpų naudotojų pagal galimybes suskubo atverti duris.

Tačiau priklausomai nuo veiklos srities, dalis jų durų atverti neskubėjo arba apskritai buvo priversti užsidaryti, o patalpų savininkams teko ieškoti naujų nuomininkų atsilaisvinusioms patalpoms. Svarbu paminėti, kad atliekant šį tyrimą prie laisvų patalpų buvo priskirtos tos patalpos, kurios turėjo esminius laisvų patalpų požymius: tuščios, paliekamos buvusių nuomininkų arba viešai ir neviešai skelbiamos kaip nuomojamos.

„Ober-Haus“ duomenimis, didžiausias laisvų patalpų lygis fiksuojamas Vokiečių g. (12,5%), o mažiausias - Didžiojoje g. (7,3%). Gedimino pr. laisvų patalpų lygis sudarė 11,8%, o Pilies g. „Žvelgiant į istorinius Vokiečių g. duomenis, matyti, kad ši gatvė patiria reikšmingus pokyčius. Visų pirma, per pastaruosius aštuonerius metus čia pasikeitė didžioji dauguma nuomininkų ir tikėtina, kad šioje gatvėje matysime dar didesnius pokyčius, kuomet bus pradėta ir įgyvendinta Vilniaus miesto savivaldybės inicijuota šios gatvės rekonstrukcija“, - teigia R.

Nors laisvų patalpų lygis šiuo metu yra didesnis nei prieš aštuonerius metus, tačiau per tą laikotarpį šiose gatvėse bendras patalpų (esančių pirmajame pastato aukšte, turinčios nors vieną langą į nagrinėjamą gatvę ir tinkamos komercinei veiklai vykdyti) skaičius ūgtelėjo beveik 11%. „Atskirų patalpų pasiūla išaugo, kadangi per pastaruosius aštuonerius metus šiose gatvėse buvo pastatyti nauji arba rekonstruoti seni pastatai, dalis patalpų buvo suskaidytos į mažesnes ir pan. Todėl nepaisant didesnio laisvų patalpų lygio, šiuo metu šiose gatvėse veikia didesnis prekybos ir kitų paslaugų taškų skaičius nei anksčiau“, - paaiškina R.

Tačiau įdomiausi ir labiausiai pastebimi yra šių gatvių struktūriniai pokyčiai. Iki 2009 metų vykęs didžiųjų prekybos centrų bumas šalies sostinėje, pakeitė ir prekybinių gatvių veidą. Nuo to laiko fiksuojamas mažėjantis prekybos taškų, prekiaujančių rūbais, avalyne ar aksesuarais, skaičius, o juos keičia pramogas, maitinimo ir kitas paslaugas teikiantys nuomininkai.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, nuo 2012 metų drabužiais ir avalyne prekiaujančių nuomininkų dalis šiose gatvėse sumažėjo nuo 20,1% iki 18,3%, tuo tarpu restoranų, kavinių, barų ir greito maisto užkandinių dalis ūgtelėjo nuo 28,9% iki 38,6%. Tuo tarpu maisto prekių ir gėrimų prekybos taškų dalis sumažėjo nuo 5,6% iki 3,8%, papuošalai, aksesuarai, suvenyrai ir kosmetika sumažėjo nuo 16,1% iki 15,3%, o likusi patalpų dalis sumažėjo nuo 29,3% iki 24,0% (grožio salonai, biurai, vaistinės, bankai, knygynai ir kiti įvairias prekybos ir kitas paslaugas teikiantys taškai).

Tačiau labiausiai pastebimas bankų ir kreditų unijų aptarnavimo skyrių skaičiaus mažėjimas. „Akivaizdu, kad toliau besiplečiančios internetinės prekybos galimybės taip pat lemia pastebimus pokyčius prekybinėse miestų gatvėse. Todėl dalis prekybininkų šiose gatvėse susiduria bent su keliomis problemomis vienu metu: sumažėję tiksliniai pirkėjų srautai, aukštos patalpų nuomos kainos bei nelanksčios jų nuomos sąlygos“, - sako R.

Pavyzdžiui, jeigu prekybos centruose dalis nuomos sutarčių yra pilnai arba dalinai susietos su nuomininkų apyvartomis, tai prekybinėse miestų gatvėse turto savininką ir nuomininką dažniausiai sieja sutartys su fiksuota nuomos kaina.

Karantino laikotarpis ir pastebimai suprastėję nuomininkų lūkesčiai dėl ateities pakoregavo ir prekybinių patalpų nuomos kainas per šių metų antrąjį ketvirtį. „Ober-Haus“ duomenimis, Vilniaus pagrindinėse prekybinėse gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g.) 2020 metų viduryje vidutinio dydžio (apie 100-300 m²) prekybinių patalpų nuomos kainos sudarė 15,0-43,0 Eur/m² ir vidutiniškai jos yra 6% mažesnės nei 2019 metų pabaigoje.

Tuo tarpu Kaune, Šiauliuose ir Panevėžyje prekybinių patalpų nuomos pagrindinėse prekybinėse miestų gatvėse per šių metų pirmąjį pusmetį smuko 3-5%, o Klaipėdoje - iš esmės išliko stabilios.

„Prekybos ir kitas paslaugas teikiantys patalpų nuomininkai ir tų patalpų savininkai buvo pirmieji komercinio nekilnojamojo turto rinkoje, kurie itin stipriai pajuto dabartinės pandemijos ir karantino pasekmės savo verslui. Per vieną dieną uždarytas verslas ir miglotos ateities perspektyvos daugelį nuomininkų privertė prašyti reikšmingų nuolaidų iš patalpų savininkų, o kai kurie net buvo priversti apskritai nutraukti savo veiklą“, - sako R.

Nepaisant pasibaigusio karantino laikotarpio ir atnaujintos veiklos, potencialūs prekybinių patalpų nuomininkai jau daug atsargiau žvelgia į ateities perspektyvas ir mato daug didesnes rizikas nei iki pandemijos. Todėl patalpų savininkai irgi yra priversti peržiūrėti savo kainodarą ir su ilgalaikiais nuomininkais derėtis jau lankstesnėmis sąlygomis nei anksčiau.

Laisvų patalpų lygis Vilniaus pagrindinėse gatvėse (2020 m. birželis)

Pokyčiai Vilniaus prekybinėse gatvėse.

tags: #sostines #parkas #sklypai