Vadovaujantis Aplinkos apsaugos įstatymu bei kitais įstatymais, valstybė turi teisę apriboti žemės naudojimą, kai tai susiję su aplinkos apsauga. Specialiosios žemės naudojimo sąlygos - tai ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimai, taikomi nurodytose teritorijose ir priklausantys nuo geografinės padėties, gretimybių, pagrindinės žemės naudojimo paskirties, žemės sklypo naudojimo būdo, vykdomos konkrečios veiklos, statinių, nekilnojamojo kultūros paveldo ir aplinkos apsaugos, visuomenės sveikatos saugos, valstybės saugumo ir viešojo intereso poreikių.
Vyriausybės nutarimu yra patvirtintos Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos, taip pat numatyta, kad konkretaus sklypo naudojimo sąlygos nustatomos priimant sprendimus dėl žemės nuosavybės teisių atkūrimo, žemės suteikimo nuosavybėn neatlygintinai, taip pat sudarant valstybinės žemės pirkimo - pardavimo, nuomos ir panaudos sutartis. Šios sąlygos privalomos nustatyti formuojant žemės sklypus žemėvaldų planuose (projektuose) ir turi būti įrašomos į žemės sklypo teisinio registravimo dokumentus.
Specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas savo sprendimu tvirtina apskričių viršininkai, vadovaudamiesi žemės reformos žemėtvarkos projektais ar kitais žemės grąžinimui (privatizavimui) bei nuomai parengtais dokumentais. Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nustatymo planai rengiami žemės kadastro teritorijoms masteliu 1:10000. Juose sutartiniais ženklais ir specialiomis spalvomis pažymimos teritorijos, kuriose Lietuvos Respublikos nutarimu nustatyti tam tikri žemės naudojimo ar veiklos apribojimai.
Paviršinių Vandens Telkinių Apsaugos Zonos ir Pakrančių Apsaugos Juostos
Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir pakrančių apsaugos juostų nustatymo tvarkos aprašas reglamentuoja paviršinių vandens telkinių (išskyrus Baltijos jūrą ir Kuršių marias) apsaugos zonų ir pakrančių apsaugos juostų nustatymo principus. Nustatyti reikalavimai yra privalomi asmenims, rengiantiems teritorijų planavimo dokumentus, žemėtvarkos projektus, kitus dokumentus ir planus, kuriuose nustatomos teritorijų prie paviršinių vandens telkinių naudojimo sąlygos, taip pat asmenims, vykdantiems tokios veiklos valstybinę kontrolę.
Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonos ir pakrančių apsaugos juostos nenustatomos prie pramoninės žuvininkystės tvenkinių, dirbtinių nepratekamų paviršinių vandens telkinių, kurių plotas - iki 0,1 ha, laikinų dirbtinių vandens telkinių, įrengiamų statybos laikotarpiui bei griovių.
Svarbūs apibrėžimai:
- Dirbtinis nepratekamas paviršinis vandens telkinys - techninėmis priemonėmis sukurtas paviršinis vandens telkinys, įrengtas iškasant daubą arba apipilant pylimais tam tikrą teritoriją, bet nenaudojant hidroizoliacinių priemonių, apribojančių vandens telkinyje esančio vandens ryšį su gruntiniu vandeniu bei neturintis tiesioginio ryšio su natūraliu paviršiniu vandens telkiniu ar kanalu (kūdra, rekultivuotas į vandens telkinį karjeras ar pan.).
- Griovys - hidrotechnikos statinys, įrengiamas iškasant atvirą vagą grunte ir skirtas pertekliniam vandeniui nuvesti, nuleisti. Sureguliuotos upės nelaikomos grioviais.
- Kanalas - dirbtinis paviršinis vandens telkinys su nuolatine vandens tėkme, įrengiamas grunte iškasant, įrengiant atvirą vagą, kurios pradžia ir pabaiga jungiasi su kitu paviršiniu vandens telkiniu (upe, ežeru, Kuršių mariomis arba tvenkiniu), skirtas vandeniui tiekti drėkinimo, hidroenergetikos, vandentiekos ir kitoms reikmėms, naudoti laivybai ir pan. Sureguliuotos upės nelaikomos kanalais.
- Pakrantės šlaito viršutinė briauna - linija, nuo kurios pakrantės šlaito polinkio kampas tampa mažesnis kaip 20 laipsnių.
Paviršinio vandens telkinių apsaugos zonų ir juostų paskirtis:
- Sumažinti galimybę patekti į vandens telkinius pavojingoms medžiagoms (trąšoms, pesticidams, naftos produktams ir kt.).
- Apsaugoti vandens telkinių krantus nuo erozijos ir abrazijos, šlaitus - nuo griovų susidarymo bei nuošliaužų.
- Užtikrinti vandens telkinių pakrančių ekosistemų stabilumą ir palankias jų formavimosi sąlygas.
- Saugoti vandens telkinių pakrančių natūralų kraštovaizdį bei jo estetines vertybes.
- Sudaryti palankias rekreacijos sąlygas.
Vandens telkinių apsaugos juostų ir zonų pločiai nustatomi įvertinus jų daugiafunkcinę paskirtį, teritorijų gamtines sąlygas, antropogeninių procesų pobūdį.
Apribojimai ir Draudimai
Pagal 99 straipsnį, tverti tvoras, kitais statiniais, įrenginiais ir (ar) įveisiamais želdiniais, medžių ir krūmų liekanomis kliudyti pakrante praeiti asmenims (toliau - užtvėrimai) paviršinio vandens telkinio apsaugos zonos dalyje, apimančioje 5 metrus nuo vandens (kranto) linijos (esant vidutiniam vandens lygiui) yra draudžiama. Jeigu žemė pirmuosius 5 metrus nuo vandens telkinio kranto linijos yra užpelkėjusi arba yra stačiame šlaite (skardyje), nurodytas užtvėrimų draudimas taikomas didesniu atstumu nuo vandens taip, kad bent vieno metro pločio žemės juosta būtų tinkama asmenims praeiti vandens telkinio pakrante.
Taip pat leidžiama žemės ūkio ministro nustatyta tvarka deklaruotas ganyklas Ūkinių gyvūnų registre įregistruotiems žolėdžiams ūkiniams gyvūnams ganyti, įrengiant vielinį ganyklos aptvarą, įskaitant elektrinį, kuris gali būti laikomas pastatytas ir (ar) įrengtas tik šių gyvūnų ganymo metu.
Aplinkos apsaugos agentūra informuoja apie Agentūros direktoriaus patvirtintą Paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostų žemėlapį. Teritorijos, kurioms taikomos paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir pakrantės apsaugos juostų specialiosios žemės naudojimo sąlygos, yra įregistruotos Nekilnojamo turto registre.
Su patvirtintu Pakrančių teritorijų žemėlapiu ir paviršinių vandens telkinių apsaugos zonų ir pakrantės apsaugos juostų taikomais draudimais ir apribojimais susipažinti galima Agentūros interneto svetainėje: aaa.lrv.lt. Pakrančių teritorijų žemėlapis taip pat viešinamas Lietuvos erdvinės informacijos portalo žemėlapyje (www.geoportal.lt).
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos, nustatytos SŽNS įstatymo 99 ir 100 straipsniuose, apima ūkinės ir kitokios veiklos ribojimus, kurie priklauso nuo vietos geografinės padėties, naudojimo paskirties ir aplinkos apsaugos poreikių. Bet kokia veikla, kuri gali pakenkti vandens telkinio ekologinei būklei, yra ribojama.
Svarbu pažymėti, kad visos patvirtintos teritorijos su specialiosiomis sąlygomis jau yra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, todėl rekomenduojama patikrinti savo NT išrašą.
Įstatymų Pakeitimai ir Išimtys
Buvo atsisakyta arba patikslinti kai kurie nepagrįsti apribojimai, kad jie labiau atitiktų aplinkos apsaugos tikslus, skatintų darnų teritorijų vystymą. Šių teisės aktų pakeitimų projektą rengė Aplinkos ministerija kartu su Energetikos, Kultūros, Susisiekimo ir Žemės ūkio ministerijomis.
Įstatymo pataisose numatytos priemonės, sudarančios sąlygas dvarų nekilnojamojo kultūros paveldo valdytojams išsaugoti dvarų paveldo objektų teritorijų vientisumą, užtikrinti valstybinių kultūrinių rezervatų apsaugą, kultūrinio kraštovaizdžio apžvalgą kultūriniuose draustiniuose. Nustatytos papildomos apsaugos zonos geležinkelio keliams ir jų įrenginiams, 220 kV įtampos oro linijoms, naftos perdirbimo įrenginiams, su jais susijusiais įrenginiams ir statiniams, būtiniems šiai veiklai vykdyti, praeinamiems kolektoriams.
Sumažintos kai kurių inžinerinių tinklų apsaugos zonos. Nuo šiol vandens tiekimo, nuotekų ir paviršinių nuotekų vamzdynams, kurių skersmuo yra nuo 400 iki 1 000 mm, apsaugos zona bus 5 metrai į abi puses (anksčiau buvo 10 m). Jei vamzdynų skersmuo yra 1 000 mm ar didesnis, apsaugos zona mažinama nuo 10 iki 7 metrų į abi puses.
Įvesti papildomi apribojimai miškų kirtimui paviršinių vandens telkinių apsaugos zonose. Nuo šiol draudžiama vykdyti plynuosius pagrindinius miško kirtimus ant statesnių nei 15 laipsnių šlaitų ir arčiau nei 1 metras nuo tokių šlaitų viršutinės briaunos. Taip pat ribojami plynieji pagrindiniai ir atvejiniai pagrindiniai kirtimai pakrančių apsaugos juostoje.
Paviršinių vandens telkinių pakrančių apsaugos juostoje bus taikomos išimtys statinių ir įrenginių statybai ir įrengimui. Išimtys numatytos, kai įrengiami melioracijos statiniai, laiptai, esamų sodybų pastatų naudojimui reikalingi inžineriniai įrenginiai, paviršinių nuotekų valymo įrenginiai, kai esama nuotekų tvarkymo sistema neturi valymo įrenginių, o jiems įrengti nepakanka vietos už paviršinių vandens telkinių pakrantės apsaugos juostos.
Įstatymo pakeitimai sudaro palankesnes sąlygas įveisti naujus miškus - atsisakoma reikalavimo įveisiant mišką gamtiniuose ir kompleksiniuose draustiniuose, valstybiniuose parkuose ir biosferos rezervatuose atlikti poveikio aplinkai vertinimą. Tačiau vietoje šio reikalavimo atsiranda pareiga atlikti miško veisimo reikšmingumo vertinimą, kurį atlieka saugomų teritorijų direkcijos.
Kai kurios Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo nuostatos pakoreguotos taip, kad mažiau ribotų ūkinę ir kitokią veiklą teritorijose, kuriose yra didelė potvynių grėsmės tikimybė, leistų arčiau kaip 50 m nuo pakrantės apsaugos juostos statyti kempingus, su vandens sportu susijusius inžinerinius statinius, pritaikytus viešam lankymui. Taip pat nustatytos detalesnės ūkinės veiklos ribojimų požeminio vandens vandenviečių apsaugos zonose išimtys, kurios leis apsaugoti požeminio vandens išteklius nesukuriant perteklinių ribojimų žemės naudotojams.
Visi šie pakeitimai aiškiau reglamentuos veiklą Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nurodytose teritorijose, teisinis reguliavimas bus skaidresnis ir nuoseklesnis, bus užtikrinta efektyvesnė aplinkos apsauga.
Praktiniai Aspektai
Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan.
Dažnai pasitaikantys atvejai - elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti.
Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus. Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama. Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas, t.y. specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos atsirado vėliau.
Rekomendacijos:
- Nekilnojamojo turto registro išrašas: Patikrinkite savo NT išrašą.
- Konsultacija su specialistais: Kreipkitės į matininkus ir teisininkus dėl tikslaus apribojimų nustatymo.
- Žemėlapiai ir planai: Susipažinkite su teritorijų planavimo dokumentais ir specialiaisiais žemėlapiais.
Ši informacija padės jums geriau suprasti specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas pakrantės apsaugos juostose ir išvengti galimų problemų planuojant statybas ar kitą veiklą.