Pastaraisiais metais Lietuvoje itin aktualus klausimas - statybos žemės ūkio paskirties sklypuose. Ar galima statyti namą žemės ūkio paskirties žemėje? Kokios taisyklės ir apribojimai galioja? Šiame straipsnyje išnagrinėsime, ką ir kaip galima statyti žemės ūkio paskirties sklype, atsižvelgiant į galiojančius teisės aktus.
Statybos Žemės Ūkio Paskirties Sklypuose Taisyklės
Pagal dabar galiojančius teisės aktus, žemės sklypuose, kurių pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio paskirties žemė, naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galimi ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) informuoja, kad pagal Ūkininko ūkio įstatymą ūkininko sodyba - tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
VTPSI statybų žemės ūkio paskirties sklypuose taisykles aiškina: „Žemės sklype, esančiame neurbanizuotoje ar neurbanizuojamoje teritorijoje, gali būti vykdoma ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingų statinių (taip pat jiems naudoti reikalingų komunikacijų) statyba, atitinkanti savivaldybės lygmens bendrojo plano ir (ar) vietovės lygmens bendrojo plano, jeigu jis parengtas, sprendinius, vadovaujantis Statybos įstatymo nuostatomis. Jei savivaldybės lygmens bendrajame plane ir (ar) vietovės lygmens bendrajame plane yra nustatytas sprendinys, kad tokius statinius galima statyti tik pagal kaimo plėtros žemėtvarkos projektus, tai būtina parengti šį projektą“.
Konkrečių galimų statyti statinių (pastatų, inžinerinių statinių) dydžių, pasak VTPSI, teisės aktai nenustato. Reikia vadovautis teritorijų planavimo dokumentų ar kaimo plėtros žemėtvarkos projektų sprendiniais, konkrečiu atveju taikytinais teisės aktų reikalavimais.
VTPSI vardija galimus pažeidimus: „Kai priklausomai nuo statinio paskirties ir kategorijos pagal teisės aktus statinio statybai privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), tokio statinio statybą galima pradėti tik gavus SLD. Pvz., gyvenamojo namo ir neypatingųjų ar ypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas. Statinio statyba neturint SLD, kai jis privalomas, arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius, laikytina savavališka. Kai SLD neprivalomas, teisės aktų pažeidimu būtų laikoma ir kitos, nei galima žemės ūkio paskirties žemėje, paskirties statinių statyba, taip pat statyba pažeidžiant teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, reikalavimus dėl atstumų iki sklypo ribų, kitus teisės aktų reikalavimus“.
Inspekcija informuoja, kad už savavališką statybą taikoma administracinė atsakomybė priklauso nuo statinio kategorijos ir teritorijos. Pvz., naujo nesudėtingojo statinio (plotas iki 80 kv. m, aukštis iki 8,5 m) savavališka statyba fiziniam asmeniui užtraukia 150-300 eurų baudą, o tokio statinio statyba kompleksinėje saugomoje teritorijoje - 300-560 eurų. Statybos darbų atlikimas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus užtraukia 50-1000 eurų baudą.
Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos narys, advokato padėjėjas Arnas Stačiokaitis „Delfi būstui“ paaiškina, kad kalbos apie statybas žemės ūkio paskirties sklypuose prasidėjo supratus seniai visiems žinomą, tačiau anksčiau mažiau viešintą žmonėms sutaupyti leidžiančią schemą.
Teisininkas aiškina: „Pagal įstatymą žmonės, kurie turi ūkininko pažymėjimą ir ne mažesnį nei 0,5 ha žemės ūkio paskirties sklypą, tame sklype galėjo statyti vadinamąją ūkininko sodybą. Reikėdavo parengti žemėtvarkos projektą, kuriame suplanuojama teritorijos riba, žyminti ūkininko sodybos ribą, ir sklype statyti pastatą. Jis galėjo būti ir tiesiog žmogaus gyvenamasis namas su visais patogumais, šalia jo galėjo būti ir kitų, ūkinių pastatų“.
Iš esmės šis teisės aktas leisdavo žmonėms, kurie neužsiima jokia ūkine veikla, o tik yra išklausę kursus, reikalingus ūkininko pažymėjimui gauti, turėti normalaus dydžio nuosavą namą žemės ūkio paskirties sklype. Neretai žemo našumo (nederlinga) žemės ūkio paskirties žemė, sklypai (ypač nedidelio ploto) parduodami daug pigiau nei vienbučių, dvibučių statybos paskirties sklypai, todėl lietuviai, norėdami sutaupyti, mokėdavo už ūkininkų kursus ir, gavę pažymėjimus, planuodavo nuosavo namo statybas žemės ūkio paskirties sklypuose.
Taip pat tokia galimybe pasinaudodavo gyventojai, kurie paveldėdavo žemės ūkio sklypus, tačiau juose neplanuodavo užsiimti žemės ūkių, žmonės, kuriems tiesiog buvo patrauklu gyventi labiau nuo miesto nutolusiose vietovėse.
A. Stačiokaitis sako: „Praktika ilgą laiką nusistovėjusi buvo tokia, kad žmonės, kurie atrasdavo sau tinkamą sklypą, tinkamas vietas gyventi, sodybai, nuolatiniam gyvenimui ar laikinam, bet tos žemės paskirtis būdavo žemės ūkio, jie ieškodavo, kaip galima teisėtai pasistatyti statinį. Ir tai būdavo viena iš galimybių. Turint žemės ūkio paskirties sklypą tapti ūkininku - gauti ūkininko pažymėjimą ir toliau rengti žemėtvarkos projektą ir pasistatyti ūkininko sodybą“.
Pasak teisininko, problematika, kurią įžvelgė Seimas - chaotiškas užstatymas, urbanizuojamos neurbanizuojamos teritorijos, todėl praėjusiais metais buvo pateiktas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas. „Praėjusiais metais buvo planuojami pakeitimai, tačiau prezidentas juos vetavo . Juose buvo numatyta, kad pusė ar daugiau pajamų per 3 metus turi būti gauta iš ūkininko veiklos, 2 ha plotas turėjo būti minimalus. Prezidentas vetavimo tokį pakeitimą, nes toks teisės aktas apriboja ūkininkų galimybes, juo statybų klausimas sprendžiamas ribojant ūkininkų galimybes“, - teigia advokatas.
Šiemet, kovo 16 dieną, Seime buvo priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas, kuriuo, pasak A. Stačiokaičio, numatoma, kad norint žemės ūkio paskirties sklype statyti statinį, minimalus žemės sklypo plotas galės būti 2 ha. Taip pat būsimo pastato statytojas turės deklaruoti pajamas, gautas iš ūkininko veiklos per 3 paskutinius metus. Šis įstatymo pakeitimas įsigaliotų nuo šių metų liepos 1 dienos.
Advokatas tokį teisės akto pakeitimą vertina gana kritiškai. Jo teigimu, pakeitimas vis tiek riboja ūkininkų galimybes. „Mes ribojame ūkininkus. Ribodami juos mes bandome spręsti naujakurių poreikį turėti gyvenamuosius plotus, kurie yra žemės ūkio paskirties sklypai. Bet juk žemės ūkio paskirties sklypai ne visi tinkami žemės ūkio veiklai. Yra masė žemės sklypų, kurie apleisti, nes netinkami žemės ūkiui, žemas našumas, bet juose ir statybos apribotos. Įstatymo leidėjas galėtų sureguliuoti tokius dalykus, kad žemės ūkio paskirties plotuose, kurie nėra realiai tinkami tokiai veiklai, būtų galima žmonėms statyti nuosavus namus ar sodybas“, - pažymi A. Stačiokaitis.
Jis tęsia, kad įstatymų leidėju vertėtų aprašyti rizikas, susijusias su statybomis neurbanizuotoje teritorijoje, pateikti jas žmonėms, numatyti reglamentavimą, kaip žmogus, galėtų tokiuose sklypuose statytis gyvenamąjį namą.
„Jeigu žmogui tinka, jeigu jis prisiima riziką dėl kelių, susisiekimo, infrastruktūros ir kitų dalykų, tai kodėl neleisti jam statytis. Nes poreikis toks yra, ne visi nori senuose kaimuose statytis namą, daug žmonių nori ramybės ir privatumo, o dabar žmonės turi gudrauti, kad visa tai turėtų. Tai gal ne ūkininkų ūkio įstatyme problema, o nesureguliuotame žmonių poreikyje“, - tikina teisininkas.
Nacionalinė žemės tarnyba informuoja, kad žemėtvarkos projektų rengėjai ir ūkininkai turėtų atkreipti dėmesį į LR Seime priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pataisas ir suskubti užbaigti jau pradėtus kaimo plėtros žemėtvarkos projektų (ūkio sodybos vietai nustatyti) procesus iki šių metų liepos 1 d.
Tačiau šis reikalavimas nebus keliamas statant kitos paskirties ūkinius pastatus, reikalingus ūkininko veiklai vykdyti. Taip pat numatyta, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais galės būti statomas tik 2 ha ir didesniame nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus tuos atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.
Kitos paskirties pastatai, reikalingi ūkininko veiklai vykdyti, galės būti statomi ir nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 hektaro.
Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.
Apibendrinant, statybos žemės ūkio paskirties sklypuose Lietuvoje yra reglamentuojamos įstatymų. Svarbu atidžiai išnagrinėti galiojančius teisės aktus ir teritorijų planavimo dokumentus prieš pradedant statybas.
Pagrindiniai reikalavimai vienbučiams gyvenamiesiems pastatams
Šis statybos techninis reglamentas nustato vienbučio gyvenamojo pastato ar sublokuotų vienbučių Namų, mažiausius techninius reikalavimus. Šie reikalavimai taikomi rengiant detaliuosius planus ir projektuojant naują Namą.
Reglamento reikalavimai yra privalomi fiziniams ir juridiniams asmenims, rengiantiems teritorijų planavimo dokumentus, Namų statytojams (užsakovams), kitiems statybos dalyviams, viešojo administravimo subjektams, inžinerinių tinklų ir susisiekimo komunikacijų savininkams, taip pat kitiems asmenims, kurių veiklos principus nustato Statybos įstatymas.
Projektinius sprendinius, kurių Reglamentas nenustato, priima Namo projekto rengėjas, vadovaudamasis profesine kvalifikacija ir patirtimi kartu su statytoju.
Svarbūs terminai
- Namo aukštas - erdvė nuo patalpų grindų paviršiaus iki virš jų esančių patalpų grindų paviršiaus (viršutinis aukštas - iki pastogės perdengimo šilumos izoliacijos arba sutapdinto denginio viršaus).
- Mansarda - pastogėje įrengta patalpa (patalpos), bendru atveju apribota viršutinio Namo aukšto perdanga, nuožulnaus stogo konstrukcija bei išorės sienomis.
- Atriumas - Namo vidaus patalpa, kurios pagrindinė paskirtis yra Namo vidaus natūralus apšvietimas.
- Lodža - prieinama iš namo vidaus aikštelė su perdanga (denginiu) ir sienomis iš trijų pusių, kuri iš ketvirtos pusės atitvaros neturi arba ji padaryta iš stiklo ar kitos skaidrios medžiagos.
- Namo naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų Namo patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) bendrasis grindų plotas.
- Namų ūkio dirbtuvės - patalpa ar pastatas, skirtas daiktams gaminti ir taisyti.
- Automobilių saugyklos - atvira aptverta ir/ar neaptverta, dengta ar nedengta aikštelė; atviras ar uždaras antžeminis, požeminis ir kitoks statinys; Name specialiai įrengtos erdvės (įvairių tipų) lengviesiems automobiliams ar kitoms transporto priemonėms (motociklams, dviračiams) laikinai ar nuolat saugoti (laikyti).
Namo bei kitų statinių išdėstymas sklype
Namo bei kitų statinių išdėstymas sklype turi neprieštarauti teritorijų planavimo dokumentuose ir statinio projektavimo sąlygų sąvade nustatytiems statinio architektūros ir sklypo tvarkymo reikalavimams bei apribojimams.
Didžiausias sklypo reljefo nuolydis - ne didesnis kaip 12 %. Jei nuolydis viršija šį dydį, jis sumažinamas formuojant sklypo reljefą (paaukštinant, pažeminant, išlyginant reljefo paviršių, įrengiant terasas, atramines sieneles ir pan.).
Jei yra komunalinis ar vietinis lietaus nuotakynas, paviršinės nuotekos iš sklypo turi būti nuvedamos į šį nuotakyną nuotekų išleistuvu. Sklypo viduje paviršinės nuotekos nuvedamos į išleistuvą sklypo lietaus nuotakynu ar sklypo reljefo paviršiumi, latakais ir pan.
Jei nėra komunalinio ar vietinio lietaus nuotakyno, paviršinės nuotekos iš sklypo turi būti nuvedamos pagal statinio projektavimo sąlygų sąvade nurodytus reikalavimus (į griovius, kanalus arba reljefo paviršiumi į atvirus vandens telkinius ir pan.).
Gyvenamojo namo patalpos
Kambariai gali būti įrengiami visuose Namo aukštuose, mansardoje, mezonine, išskyrus rūsius.
Natūralus apšvietimas išreiškiamas apšvietos koeficientu, kuris lygus perforuoto atitvarų ploto (langų, lublangių, stoglangių, išorės durų) įstiklinto paviršiaus ir patalpos grindų ploto santykiui.
Namo insoliacijos reikalavimai yra šie: 1-3 kambarių Name bent viename kambaryje, o 4 ir daugiau kambarių namuose, - bent dviejuose kambariuose kovo 22 d. arba rugsėjo 22 d. insoliacijos trukmė turi būti ne trumpesnė kaip 2,5 valandos.
Gaisrinė sauga
Namo, kaip statinio, esminis reikalavimas „Gaisrinė sauga" turi būti įvykdytas, vadovaujantis STR 2.01.01(2):1999. Reglamente pateikiami pagrindiniai Namui būdingi svarbiausi priešgaisriniai reikalavimai, nustatyti STR 2.01.04:2004 pagrindu, kuriame Namas priskiriamas P.1.4 grupei.
Sublokuoti Namai turi būti atskiriami ištisinėmis 1 tipo priešgaisrinėmis sienomis, kurios turi būti pastatytos per visą Namo aukštį ir neleisti gaisrui išplisti iš vieno Namo į kitą, sugriuvus Namo konstrukcijoms iš gaisro židinio pusės.
Namuose, kurių rūsiuose įrengiama automobilių saugykla, pirtis, katilinė, iš rūsio turi būti įrengiamas papildomas atskiras nuo Namo antžeminės dalies išėjimas. Išėjimo atstumas iš pirties iki lauko turi neviršyti 15 m.
Kai užstatytoje teritorijoje nėra vandens tinklų, priešgaisriniams tikslams gali būti naudojami natūralūs vandens telkiniai (ežeras, upė ir pan.) arba priešgaisriniai rezervuarai.
Dviejų aukštų Name žmonių evakuacijai leidžiama įrengti vienus 2 tipo vidaus laiptus, taip pat sraigtines laiptines ar laiptines su trapecinio tipo laiptais.
Trijų ir daugiau aukštų Name leidžiama žmonių evakuacijai įrengti 2 tipo laiptus, kai norint patekti į išorę, jomis reikia užkopti arba nusileisti ne daugiau kaip vienu aukštu.
Namo mikroklimatas
Namo mikroklimato parametrai - šildymo sezono metu šildymo oru sistema turi atitikti Namo patalpų šiluminio komforto aplinkos parametrų normuojamas vertes, nustatytas HN 42:2004.
Oro drėgmė reguliuojama, naudojant efektyviausias šildymo ir vėdinimo sistemas:
- pakankamą šildymo įrenginių galią, kuri nustatoma apskaičiavus šilumos nuostolius per pastato atitvaras bei normalų maksimalų vandens garų kiekį.
- įrengiant lietaus nuvedimo latakus ir vamzdžius nuo stogo.
Į Namą turi būti tiekiamas geriamos kokybės vanduo iš komunalinių ar vietinių vandentiekio inžinerinių tinklų.
Minimalus geriamo vandens kiekis - 200 l/d. 1 žmogui; jei į namą tiekiamas ir negeriamos kokybės vanduo, geriamo vandens kiekis gali būti sumažintas iki 100 l per dieną. Jei vandens tiekimo sistemoje galimi vandens tiekimo trikdžiai, Name (ar sklype) turi būti įrengiamas vandens bakas (vandens bokštas), kurio aukštis turi būti pakankamas reikiamam slėgiui sudaryti.
Namo nuotekų šalintuvo reikalavimus nustato STR 2.07.01:2003. Nesant nuotekų priimtuvo, kaimo vietovėse gali būti įrengiami lauko tualetai.
Atliekos (pagal atskiras jų rūšis) kaupiamos konteineriuose, talpyklose ir pan. Konteinerių ar talpyklų aikštelės turi būti padengtos vandeniui nelaidžia danga.
Laikantis nuotekų kaupimo rezervuarų sandarinimo reikalavimų.
Saugos reikalavimai
Atsidarantys langai, kurių palangės yra žemesnės nei 0,90 m nuo grindų paviršiaus ir žemės paviršius Namo išorėje toje vietoje yra žemesnis daugiau kaip 1,5 m už grindų Namo viduje lygį, privalo turėti įtvirtintą aptvarą (turėklus). Šiame ir kituose Reglamento punktuose nurodytų aptvarų (turėklų) aukštis turi būti ne žemesnis kaip 0,9 m. Tarpai tarp aptvaro (turėklų) elementų nenormuojami.
Garso izoliacija
Namo garso klasė (akustinio komforto lygis) parenkama pagal statytojo (užsakovo) pageidavimą, nurodytą techninėje užduotyje STR 1.05.06:2005. Namo atitvarų garso izoliavimo rodikliai nustatomi, vadovaujantis STR 2.01.07:2003. Minimali privaloma naujai projektuojamo Namo garso klasė - E.
Rekonstruotų ar kapitališkai suremontuotų Namų garso klasė neturi pablogėti.
Ši informacija yra tik bendro pobūdžio ir negali būti laikoma teisine konsultacija. Prieš pradedant bet kokius statybos darbus, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais ir išsamiai išnagrinėti galiojančius teisės aktus.