Statant individualų gyvenamąjį namą Lietuvoje, būtina atsižvelgti į daugybę reikalavimų, pradedant nuo žemės sklypo paskirties ir baigiant statybos leidimais bei atstumais iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, kuriuos svarbu žinoti planuojant statybas.
Žemės Sklypo Paskirtis ir Apribojimai
Prieš pradedant statybas, svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti gyvenamąjį namą. Jei sklypas yra žemės ūkio paskirties, gali tekti keisti jo paskirtį į namų valdą. Tačiau tai ne visada įmanoma, ypač jei sklypas yra mažesnis nei 2 ha.
Be to, sklypui gali būti taikomi įvairūs apribojimai, pavyzdžiui, jei jis yra geomorfologiniame draustinyje ar netoli kelio. Tokiais atvejais gali būti nustatytos apsaugos zonos, kurios riboja statybos galimybes. Pavyzdžiui, kelių direkcija gali nustatyti apsaugos zoną, kuri apima visą sklypą, todėl gali būti neįmanoma statyti naują namą ar pakeisti ūkinio pastato paskirtį į gyvenamąją.
Apsaugos Zonos
Norint sumažinti apsaugos zoną, gali tekti kreiptis į atitinkamas institucijas ir bandyti įrodyti, kad statyba nepadarys žalos aplinkai ar nesukels kitų problemų. Tačiau tai nėra garantuotas procesas.
Statybos Leidimai ir Projektai
Norint pradėti statybas, dažnai reikalingas statybos leidimas. Tačiau kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, statant nesudėtingą statinį iki 50 kv. m ploto, leidimo gali ir nereikėti. Vis dėlto, net ir tokiu atveju gali būti reikalingas projektas ir pranešimas apie statybos pradžią.
Jei planuojama rekonstruoti esamą pastatą, pavyzdžiui, pakeisti stogą ar padidinti plotą, taip pat gali būti reikalingas leidimas. Svarbu pasidomėti, kokie reikalavimai taikomi konkrečiu atveju, nes jie gali skirtis priklausomai nuo statinio tipo ir dydžio.
Jei jau turite statybos leidimą, bet norite keisti projekto sprendimus, pavyzdžiui, statyti mažesnį namą arba naudoti kitas medžiagas, gali tekti gauti naują leidimą arba atlikti projekto korektūrą. Svarbu pasikonsultuoti su specialistais, kad įsitikintumėte, jog laikotės visų reikalavimų.
Statybos leidimų ypatumai
Nuo 2017-01-01 įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje rašoma, jog visiems gyvenamiesiems namams, nepriklausomai nuo to, kur statysite gyvenamąjį namą ir nesvarbu kokio jis bus dydžio, reikalingas projektas ir statybą leidžiantis dokumentas.
Taigi, nepriklausomai ar namas bus su pamatais ar be pamatų, jis vis tiek bus gyvenamasis namas, jam reikalingas projektas, statybos leidimas, privalomi energinės klasės reikalavimai (šiuo metu naujiems gyvenamiesiems namams privalomi A+ energinės klasės reikalavimai).
Jei norite registruoti kaip gyvenamą namą, reikia paruošti supaprastintą projektą ir gauti leidimą statybai. Ūkiniams pastatams nereikia leidimo statybai. Dar nuo žemės sklypo paskirties priklauso ar galite statyti ar ne. Jeigu pas jus namų valda, galite statyti be leidimo ūkinius pastatus. Jei žemės ūkio ir yra kaimo plėtros projektas paruoštas, galite statyti. Jeigu esama sodyba su pastatais, galite statyti.
Statyba Ūkio Būdu: Kada Tai Įmanoma?
Apibendrinant teigtina, kad šiuo metu statyba ūkio būdu galima tik fizinio asmens, statančio naują, rekonstruojančio, remontuojančio ar griaunančio vieną vieno buto iki 300 m2 statinio projekte nurodyto statinio bendrojo ploto gyvenamąjį namą ar nesudėtingąjį statinį ir jų priklausinius viename žemės sklype.
Visų kitų neypatingos ir ypatingos kategorijos statinių statybą privaloma vykdyti rangos būdu.
Statybos Vadovo ir Techninės Priežiūros Reikalavimai
Vadovaujantis Statybos įstatymu (18 straipsnio 7 dalies 1 punktu), rangovas privalo įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka paskirti (pasamdyti) statinio statybos vadovą.
Statybos įstatyme (35 straipsnio 1 dalyje) nurodoma, kad statinio statybos techninė priežiūra privaloma (išskyrus atvejus, kai statinių statyba vykdoma ūkio būdu), kai statybos darbai turi būti vykdomi vadovaujantis šiais dokumentais: statybos projektu, rekonstravimo projektu, pastato atnaujinimo (modernizavimo) projektu, kapitalinio remonto projektu, griovimo projektu, griovimo aprašu.
Vykdant statybą ūkio būdu neprivaloma skirti (pasamdyti) statybos vadovą bei techninės priežiūros vadovą.
Statybos Darbų Žurnalas
Pavyzdžiui, ūkio būdu statant ne didesnį kaip 500 kvadratinių metrų bendrojo ploto vieno ar dviejų butų gyvenamąjį namą ir pagalbinio ūkio paskirties pastatą statybos darbų žurnalo pildyti neprivaloma. Tačiau šis statybos vykdymo dokumentas naudingas statytojui.
Statybos darbų žurnale aprašoma statybos darbų eiga nuo statybos pradžios iki statinio statybos užbaigimo, atliktų statybos darbų kokybė, atskirų darbų perdavimas statytojui, į jį įrašomi visų statybos priežiūros dalyvių atliktų patikrinimų rezultatai ir reikalavimai. Šie įrašai labai reikšmingi tuo atveju, jei išaiškėja statybos defektai ar įvyksta statinio avarija per garantinį terminą.
Statybos darbų žurnalą privaloma pateikti, kartu su kitais dokumentais, kuomet teiksit prašymą patvirtinti Deklaraciją apie statybos darbų užbaigimą.
Dokumentai, Reikalingi Statybai
Iš vystytojo būtina reikalauti visos techninės dokumentacijos: statybos leidimo, techninio projekto, statybos darbų ir techninės priežiūros apmokėtų draudimo polisų, statybos darbų vadovo sutarties, pranešimo apie statybos darbų pradžią, techninės priežiūros sutarties. Tokių dokumentų budriam pirkėjui turėtų būti negana.
Atstumai Iki Kaimyninių Sklypų ir Vandens Telkinių
Statant namą, svarbu laikytis atstumų iki kaimyninių sklypų ir vandens telkinių. Pavyzdžiui, nuo sklypo ribos iki namo turi būti išlaikytas tam tikras atstumas, kuris gali skirtis priklausomai nuo vietovės ir pastato aukščio.
Taip pat yra apribojimai statybai prie upių ir ežerų, pavyzdžiui, pakrantės apsaugos juostoje galima statyti tik nedidelius statinius.
Pirties Statyba Prie Upės
Pavyzdžiui, "už pakrantės apsaugos juostos ribų gali būti statoma tik po vieną ne didesnio kaip 25 kvadratinių metrų bendrojo ploto ir ne aukštesnę kaip 4,5 metro (aukštis skaičiuojamas nuo statiniu užstatomo ploto žemės paviršiaus vidutinės altitudės iki pastato stogo kraigo) asmeninio naudojimo pirtį be rūsio."
Aktualus klausimas: ar galima papildomai po vienu stogu pasidaryti terasą ir ar jį bus įskaičiuota į bendrąjį plotą?
Dvibučiai Namai: Ypatumai ir Reikalavimai
Apskritai net ekspertai plika akimi negalėtų atskirti dvibučio namo nuo blokuoto pastato. Tai - kaskart unikali architekto išmonė. Jei visgi perkamas būstas naujame dvibučiame name, gyventojams dažniausiai tenka patiems registruoti visą objekto statybos baigtumą. Naujos statybos namai beveik visada parduodami 85 proc.
Praktikoje visą namo baigtumą paprastai tenka registruoti nebe vystytojui, o pirkėjui - tai nėra itin sudėtinga procedūra, tačiau jos per tam tikrą laiką reikalauja bankai, jeigu perkama su paskola. Daugybė būsto dvibučiuose pastatuose pirkėjų šiuo metu yra įstrigę situacijoje, kai neįmanoma registruoti 100 proc.
Tai savaime nėra problema gyvenant, bet perkant su paskola bankai reikalauja viso namo įregistravimo per 6-12 mėnesių. Negana to, nuo 2015 m. būsto paskolos sutartyse dažniausiai numatoma, kad per minėtą terminą nepasiekus 100 proc. viso objekto baigtumo, pradedamos taikyti bent 1 proc. Net jei kito būsto dvibučiame name pirkėjas anksčiau ar vėliau atsiranda, iššūkiai ar papildomos išlaidos čia nesibaigia.
Tai - priežastis ne tik bendradarbiauti su kaimynu, bet ir ieškoti tokio dvibučio, kurio antras butas irgi turi pirkėją ar gyventoją.
Dvibučio Namo Registravimas
Tokių objektų pirkėjai taip pat turėtų labai gerai išsiaiškinti, ką perka. Pirmiausia atliekami viso pastato matavimai, kartu parengiant atskiras dviejų butų bylas, t. y. Tuomet atliekami akustikos tyrimai tarp butų nepriklausomai nuo to, ar jie sujungti garažais. Galiausiai visa tai perduodama privačiam ekspertui per „Infostatybos“ sistemą ir registruojama Registrų centre.
Patarimai Būsimiems Statytojams
Su kolegomis juokaujame, kad žmonės paprastai perskaito instrukcijas nusipirkę virdulį, bet namą ar butą notariškai nusiperka iš paveikslėlio.
Visuomenės Informavimas Apie Parengtus Projektinius Pasiūlymus
Primename, kad prieš keletą mėnesių pasikeitė reikalavimai dėl visuomenės informavimo apie parengtus projektinius pasiūlymus vienbučiams ir dvibučiams gyvenamiesiems namams.
Šiuo metu galiojančioje statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ redakcijoje nurodyta, kad visuomenę privaloma informuoti apie: numatomą visuomenei svarbių statinių ir statinių dalių projektavimą; numatomą statinių ir statinių dalių projektavimą, kai neparengti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentai ir statyba konkrečiame žemės sklype leidžiama.
Naujai statomi ir rekonstruojami vieno ir dviejų butų gyvenamieji pastatai, kai naujo pastato ar po rekonstravimo darbų pastato bendras plotas didesnis kaip 300 kv.
Statyba Ūkio Būdu: Rizikos ir Atsakomybės
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) specialistai gauna daug paklausimų ir skundų dėl netinkamai atliktų statybų ūkio būdu. Pagrindinis statybos ūkio būdu požymis - rangos sutarties nebuvimas.
Tokioms statyboms neretai samdomi pavieniai statybininkai ar jų brigados, nesudaroma sutarčių, atsiskaitoma grynaisiais pinigais. Riziką dėl tinkamo darbų organizavimo, kokybės trūkumų ar išaiškėjusių defektų baigtame statyti statinyje prisiima statytojas.
Šiuo atveju jis turi teisės aktų nustatytas tiek statytojo (užsakovo), tiek ir rangovo pareigas ir teises, tad ir statybos defektus tenka taisyti pačiam, savo lėšomis.
Dar gana dažnai ūkio būdu individualius namus statantys gyventojai mano, kad, norint teisėtai vykdyti statybą, pakanka turėti statybą leidžiantį dokumentą, darbus atlikti pagal projektą, o juos užbaigus pateikti tvirtinti VTPSI paties surašytą deklaraciją apie statybos užbaigimą.
Neypatingą statinį (šiai kategorijai priskiriamas didesnio kaip 80 kvadratinių metrų bendrojo ploto individualus gyvenamasis namas ar ūkio pastatas) statant ūkio būdu viena statytojo perimamų rangovo pareigų - paskirti ar pasamdyti statybos vadovą. Jis taip pat privalo organizuoti statinio statybos techninę priežiūrą - pasamdyti statybos techninį prižiūrėtoją.
Jeigu statytojas turi statybos inžinieriaus diplomą ir bent poros metų profesinę patirtį, jis pats gali vadovauti statybai. Neturint statybos inžinieriaus diplomo patartina statybą patikėti rangovui.
Organizuoti statybą rangos būdu gyventojai vengia dėl santykinai didesnių išlaidų. Rangovas į darbų kainą įskaičiuoja ir civilinės atsakomybės draudimo kainą, ir savo planuojamą uždarbį.
Statybos Įstatymas ir Rangovas
Statybos įstatyme (2 straipsnyje) apibrėžiama, kad statinio statybos rangovas - Lietuvos ar užsienio valstybės fizinis asmuo, juridinis asmuo ar kita užsienio organizacija arba jų padalinys, turintys šio įstatymo nustatytą teisę užsiimti statyba ir vykdantys statybą rangos sutarties pagrindu. Statybos rangos sutartis nesudaroma, kai statytojas (užsakovas) kartu yra ir statybos rangovas.
Taigi (pagal Statybos įstatymo 14 straipsnio 2 dalies 2 punktą) statytojas (užsakovas) turi teisę pasirinkti statybos organizavimo būdą: rangos, ūkio ar mišrų (dalį darbų atliekant rangos, dalį - ūkio būdu), kuris neprieštarautų šiam įstatymui ir jo įgyvendinamiesiems teisės aktams.
Ūkio ar mišrų statybos organizavimo būdą turi teisę pasirinkti fiziniai asmenys, atliekantys statinių paprastąjį remontą, fiziniai asmenys, statantys naują, rekonstruojantys, remontuojantys ar griaunantys vieną vieno buto iki 300 m2 statinio projekte nurodyto statinio bendrojo ploto gyvenamąjį namą ar nesudėtingąjį statinį ir jų priklausinius viename žemės sklype.
Tuo pačiu pažymime, kad to paties straipsnio 1 dalies 5 punkte nurodoma, kad statytojas privalo organizuoti ir atlikti statinio statybos techninę priežiūrą.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Klausimas: Ar galima kaimo vietovėje statyti antrą gyvenamąjį namą? Žemė yra bendraturčių. Paskirtis namų valda, vieno sklypo virš 60 arų, jame jau yra gyv.namas, o kitas 26,7 aro.
Atsakymas: Viename sklype gali būti tik vienas gyvenamasis namas, nebent kitaip numatytų detalusis planas. Vadovaujantis Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 8 dalimi, viename sklype galima statyti vieną vieno buto gyvenamąjį namą arba vieną dviejų butų gyvenamąjį namą, išskyrus, jei teritorijų planavimo dokumentas (detalusis planas) nurodo kitaip. Bendruoju atveju, jei jūsų sklypas nėra po detaliojo plano (o greičiausiai nėra), kuriame būtų nurodytas statybos tipas, kai statomi daugiau nei vienas atskiras gyvenamasis namas, antro gyvenamojo namo statyba negalima.
Klausimas: Ar reikia leidimo statyti pastatą iki 50 kv. m? Ketiname savo sklype, rajone statyti iki 50 kv. m pastatą, nuolatiniam gyvenimui. Namukas būtų be pamato, statomas ant polių. Tai ne kultūros paveldo teritorija.
Atsakymas: Iki 50 kv.m ne saugomoje teritorijoje leidimo gyvenamajam namui kaip ir nereikia, jei tai namų valda. Jūsų kaimo teritorijoje statyti planuojamas pastatas, būtų gyvenamosios paskirties vieno buto namas. Tokiems pastatams prieš porą metų statybos leidimai buvo nereikalingi. Bet pasikeitus įstatymams - jie šiandien yra privalomi.
Rašydama apie pastatą statomą ant polių, Jūs bandote apeliuoti į laikinus pastatus. Bet tai yra neteisinga, nes pirma poliai jau yra pamatai - poliniai pamatai. Antra pastato laikinumas priklauso ne nuo jo pamatų rūšies, bet nuo to, kad jis neturi pastovaus energetinio aprūpinimo (vandentiekis, nuotekų sistema, elektra) ir jo statybą leidžiančiame dokumente yra nurodytas pakankamai trumpas jo naudojimo laikas - pvz. du metai.
Antra nereikėtų bijoti ir vengti profesionalaus architekto parengto projekto, nes tik šis projektas garantuoja racionalius namo sprendinius, o statybos leidimo kaina, lyginant su statybos kaštais, taip pat yra juokingai maža. Mano, kaip specialisto patarimas Jums būtų toks: jeigu užsakius projektą, nebelieka pinigų plytoms (blokeliams) nusipirkti - tai namo statyti tikrai neverta.
Klausimas: Statysiu ūkio būdu ir privalau nusisamdyti statybos vadovą. Kokios jo pareigos ką jis turi daryti ? Kokia statybos žurnalo paskirtis, kas jo gali pareikalauti, ar jis reikalingas priduodant namą? Ar statybos vadovas turi būti pasamdytas pagal darbo sutartį ar užtenka pasamdyti kaip zmogų?
Komentarai: vadovaujantis STR: 18.5. statybos darbų žurnalą (žr. STR 1.08.02:2002 4 priedą). Statybos darbų žurnalą privaloma pildyti statant statinius, kurių statybai yra reikalingas statybos leidimas, neatsižvelgiant į tai, kokiu būdu (rangos ar ūkio) statinys statomas.
19. Kai statomi nesudėtingi statiniai ar jų dalys, ar atliekamas statinio paprastasis remontas, 18 punkto reikalavimai yra netaikomi arba taikomi iš dalies [4.1]. Statybos žurnalą privaloma pateikti, kartu su kitais dokumentais, kuomet teiksit prašymą patvirtinti Deklaraciją apie statybos darbų užbaigimą.
Statybos darbų vadovu galite būti ir Jūs pats, jeigu statote vienbutį ar dvibutį namą, Jūs privalote informuoti statybos priežiūros institucijas (infostatyba) apie pasamdytą rangovą ir techninės priežiūros specialistą ne vėliau kaip dvėjų savaičių laike nuo statybos darbų pradžios.
Statybos darbų pradžia ir liti atliekami statybos darbai turi būti įrašyti į statybos darbų žurnalą.
tags: #statybos #vadovas #individualaus #namo