Statytojo namo perdavimo bendrijai tvarka: teisiniai aspektai Lietuvoje

Lietuvos nekilnojamojo turto rinka šiuo metu išgyvena esminius pokyčius. Būsto rinka iš „pardavėjų rinkos“ virsta į „pirkėjų rinką“, statytojai vis daugiau dėmesio skirs klientų poreikiams bei statys ir pardavinės rinkai patrauklius objektus. Rinkoje beveik nebeliko spekuliantų, atsirado supratimas, kad parduoti bet kokio turto už bet kokią norimą kainą jau nebepavyks, rinkoje išliks tik profesionaliausios ir didžiausius finansinius pajėgumus turinčios statybų kompanijos.

Kadangi nekilnojamasis turtas yra vienas esminių žmogaus gyvenimo poreikių, todėl svarbu žinoti, kaip tas turtas įgyjamas ar parduodamas. Įstatymai numato, kad norint įgyti ar parduoti nekilnojamąjį turtą, privalomas sutarties sudarymas notarine tvarka. Straipsnyje pateikiamos esminės sąlygos ir būdai, kaip tokią sutartį sudaryti teisingai ir kokias teises bei pareigas turi šalys įgyvendindamos sutartį.

Naujo būsto pirkėjų ir savininkų nusiskundimų analizė

Buvo surinkti naują būstą įsigijusių gyventojų skundai, 2006-09 metais pateikti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Lietuvos Respublikos Aplinkos ministerijos. Inspekcijos Statinių statybos priežiūros skyrius statybos kokybės ekspertizių neinicijavo, tačiau pagal gautus skundus organizavo faktinių duomenų patikrinimus statybos objektų vietose.

Daugiausiai skundų gaunama dėl blogos hidro, šilumos ir garso izoliacijos. Nemažai skundų gaunama ir dėl kito statybinio broko. Statybinių defektų priežastimi dažniausiai yra nekokybiškai atliekamas rangovų darbas, netinkami projektiniai sprendimai ir nekokybiškų medžiagų naudojimas.

Kaip taisyklė, naujo būsto savininkai skundžiasi tik po to, kai pastebėtus statybos defektus atsisako taisyti buto pardavėjas, privalėjęs vykdyti statybos techninę priežiūrą ir atsakantis už defektų pašalinimą garantiniu laikotarpiu.

Naujo būsto pirkėjų apklausa dėl statybos kokybės

Praktinei patirčiai ištirti ir apibendrinti tarp naują būstą Vilniuje įsigijusių gyventojų buvo išplatinta anketa “Ar Jus tenkina naujo būsto kokybė?”. Į anketą atsakė arti penkiasdešimties žmonių, įsigijusių naują būstą ne daugiau kaip prieš 3.5 metų. Apklausa buvo apimti įvairaus ploto naujos statybos butai, nuo 40 m² iki 108 m². Žemiau pateikiami suvestiniai duomenys apie atsakymus pagal atskirus anketos klausimus:

A) Bendrieji klausimai

1. Prieš kiek metų tapote naujo buto savininku? Dauguma atsakiusiųjų buvo įsigiję naują butą tik prieš pusmetį ir mažiau.
2. Kelių aukštų yra Jūsų namas?
3. Ar butą pirkote su daline apdaila?
   • Atsakymo variantas: “Taip.”
   • Atsakymo variantas “Ne. Pirkau pilnai užbaigtą butą su pilna apdaila.” - 6.1% atsakiusiųjų butų savininkų.
4. Jeigu butą pirkote su daline apdaila, per kiek mėnesių privalėjote pats užbaigti apdailą? Daugiau kaip pusėje atvejų buto savininkas privalėjo pats užbaigti buto vidaus apdailą per sutartyje nustatytą 6 mėn laikotarpį.
5. Kaip vertinate reikalavimą, kad nauji butai būtų parduodami tik su pilna apdaila ir buto pirkėjui nebereikėtų rūpintis apdailos užbaigimu?
   • Atsakymo variantas: “ Pritarčiau tokiai tvarkai. Baigti buto apdailą buto pirkėjui savo jėgomis yra per sunku.
   • Atsakymo variantas “Nepritarčiau. Galimybė pačiam pirkėjui baigti buto apdailą suteikia pirkėjui papildomas galimybes prisitaikyti buto interjerą prie savo poreikių, o taip pat nusipirkti naują butą už mažesnę kainą.” - 80.6% atsakiusiųjų butų savininkų.

B) Statybos defektai

1. Ar išryškėjo kokie nors statybos defektai? Jei taip, tai kokie?
   • Atsakymo variantas: “Taip."
   • Atsakymo variantas “Ne. Statybos defektų nepastebėjau.” - 31% atsakiusiųjų butų savininkų. Kanalizacijos vamzdžių užteršimas statybiniu skiediniu.
2. Kuo Jūs galbūt esate nepatenkintas(a) savo buto statybinėje dalyje, nors prie defektų tai ir nepriskirtina?
   • Atsakymo variantas “Savo buto statybine dalimi esu pilnai patenkintas(a)” - 54.5% atsakiusiųjų butų savininkų. Bute gyvena invalidas, o lifto išlipimo aikštelė suprojektuota tarp aukštų. 2 aukštų buto laiptai buvo suprojektuoti šviesiausioje vietoje - prie lango, o gyvenimui palikta tamsesnė patalpos dalis. Nenumatytas sandeliukas, tamsus kambarys ar kt. Išėjimas į balkonėlį numatytas per miegamąjį, o iš didžiojo kambario išejimo į balkonėlį nėra. Namo projekte nebuvo parodyta, kad šalia langų bus pastatyti garažai.
3. Kaip Jums sekėsi šalinti statybos defektus?
   • Atsakymo variantas: “Statybos defektus pašalino pardavėjas (rangovas).
   • Atsakymo variantas: “Pardavėjas (rangovas) nesutinka pašalinti statybos defektus” - 0% atsakiusiųjų butų savininkų. Rangovas šalino defektus, tačiau per lėtai. Buto savininkas nesikreipė dėl defektų šalinimo.
4. Ar Jūs kooperuojatės su kitais butų savininkais dėl statybinių problemų sprendimo?
   • Atsakymo variantas: “Taip."
   • Atsakymo variantas “Ne. Sprendžiu savo problemas individualiai.” - 92.3% atsakiusiųjų butų savininkų.

Teisinis naujų statybų reguliavimas

Naujo būsto pirkėjui reikia turėti gerą supratimą apie statybos teisę, reikalavimus užsakovui, rangovui, sutartims, statybos techninei priežiūrai, galimų užsakovo ir rangovo konfliktų sprendimui. Tik tuo atveju būsto pirkėjas gali jaustis užtikrintai ir tikėtis, kad galės išvengti netikėtų situacijų ir nemalonių siurprizų, o jiems atsitikus, apginti savo teises.

Dažniausiai naują būstą pirkėjas perka iš jį pastačiusios firmos, kuris teisės aktuose vadinamas statytoju arba užsakovu. Statytojas gauna žemės sklypą, parengia projektą, gauna statybos leidimą, samdo rangovą (arba vykdo statybą ūkio būdu) ir nustatyta tvarka įteisina pastatyto gyvenamojo namo tinkamumą naudoti. Statytojas parduoda gyvenamąjį namą ar butą pirkėjui.

Rečiau naujo buto pirkėjas pats atlieka statytojo (užsakovo) vaidmenį. Taip bus, kai pirkėjai yra sukūrę gyvenamojo namo statybos bendriją arba gyvenamojo namo statybai sudarę jungtinės veiklos sutartį. Pirmuoju atveju buto pirkėjui procedūros paprastesnės, kadangi reikia susitarti su statytoju.

Žemiau pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami pagrindiniai aspektai, susiję su naujo būsto pirkimu ir statybos defektais:

Svarbiausi Pirkimo-Pardavimo Sutarties Aspektai

Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.

Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

Sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimo terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.

Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.

Siūloma sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.

Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.

Atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi.

Gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.

Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.

Avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.

Preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas.

Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.

Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.

Perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.

Dokumentai, Reikalingi Parduodant Butą

Dokumentai, kurių reikia parduodant butą - išties svarbi viso sandorio dalis. Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.

Dokumentų Sąrašas:

• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.);
• Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys;
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
• VĮ Registrų centro išrašas;
• Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti;
• Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas);
• Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą;
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti;
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo.
• Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras;
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų;
• Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas.

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui.

Pasiruoškite dokumentus iš anksto, kad atsiradus Jūsų buto pirkėjui, galėtume sklandžiai pereiti prie preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

tags: #statytojo #namo #perdavimo #bendrijai #tvarka