Nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartis yra svarbus dokumentas, reglamentuojantis santykius tarp nekilnojamojo turto agento ir kliento, siekiančio parduoti ar įsigyti nekilnojamąjį turtą. Ši sutartis apibrėžia agento teises ir pareigas, atlyginimo už paslaugas tvarką bei kitas svarbias sąlygas. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutarties esmę, svarbiausius aspektus ir pateiksime pavyzdžių.
Tarpininkavimo sutarties esmė
Tarpininkavimo sutartis yra atlygintinių paslaugų teikimo sutartis, kuria paslaugų teikėjas (agentas) įsipareigoja tarpininkauti klientui (užsakovui) įsigyjant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Aiškinant ir taikant atlygintinų paslaugų teikimo sutartis reglamentuojančias teisės normas, kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad atlygintinų paslaugų teikimo sutartį nuo kitų giminingų sutarčių tiksliausiai leidžia atriboti sutarties dalykas - nematerialaus pobūdžio (intelektinės) ar kitokios paslaugos, nesusijusios su materialaus objekto sukūrimu, t. y. šios paslaugos gali ir neturėti objektyvios išraiškos.
Pagal atlygintinų paslaugų sutartį jų teikėjas įsipareigoja rūpestingai (atidžiai) atlikti tam tikrą veiklą. Tam tikrais atvejais, priklausomai nuo paslaugų rūšies (paslaugų sutartys pagal savo pobūdį, dalyką gali būti labai įvairios), gali būti susitarta dėl tam tikro nematerialaus rezultato pasiekimo.
Pagal CK 6.718 str. 1 d., teikdamas paslaugas paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų. Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus (CK 6.718 str. 3 d.). Jeigu sutartis numato paslaugų teikėjo pareigą pasiekti tam tikrą rezultatą, paslaugų teikėjas gali būti atleistas nuo atsakomybės už šios pareigos neįvykdymą tik tuo atveju, jeigu įrodo, kad jos negalėjo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (CK 6.718 str.
Civilinio kodekso XXXV skyrius, reglamentuojantis atlygintinų paslaugų teikimą, įsakmiai nenustato paslaugų sutarties formos, todėl ši sutartis gali būti sudaryta tiek rašytine, tiek žodine forma.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad sutartis gali būti sudaryta tiek raštu, tiek žodžiu, tačiau rašytinė sutartis užtikrina didesnį teisinį aiškumą ir apsaugą abiem šalims.
Svarbiausi tarpininkavimo sutarties elementai:
- Šalys: Sutartyje turi būti aiškiai nurodyti agento ir kliento duomenys.
- Objektas: Turi būti tiksliai apibrėžtas nekilnojamasis turtas, dėl kurio tarpininkaujama (adresas, plotas, paskirtis ir kt.).
- Agento pareigos: Sutartyje nurodomos agento pareigos, pavyzdžiui, turto paieška, derybos, sutarčių rengimas ir kt.
- Kliento pareigos: Sutartyje nurodomos kliento pareigos, pavyzdžiui, suteikti agentui reikiamą informaciją, apmokėti už paslaugas ir kt.
- Atlyginimas: Sutartyje turi būti aiškiai nurodytas agento atlyginimo dydis ir mokėjimo tvarka.
- Sutarties trukmė: Sutartyje nurodomas sutarties galiojimo terminas.
- Nutraukimo sąlygos: Sutartyje nurodomos sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta prieš terminą.
Pavyzdžiui, darbų atlikimo sutarties pavyzdyje, šablone aprašomas sutarties objektas, šalių pareigos, darbų kaina, kitos sąlygos. Taip pat galite rasti automobilio nuomos sutarties pavyzdį, šabloną, kurio sutarties objektas yra nuomotojo automobilis.
Panašiai, paslaugų teikimo sutarties pavyzdyje, šablone Vykdytojas įsipareigoja atlikti paslaugas pagal iš anksto su Užsakovu suderintą grafiką.
Teismų praktika: svarbu pasiekti rezultatą
Teismų praktikoje nekilnojamojo turto tarpininkavimo sutartys yra nagrinėjamos atidžiai, siekiant užtikrinti sąžiningą šalių interesų apsaugą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad agentas turi veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus.
Konkrečiu atveju, nekilnojamojo turto agentė kreipėsi į teismą prašydama priteisti iš pirkėjos skolą už tarpininkavimo paslaugas. Agentė teigė, kad surado pirkėjai nekilnojamąjį turtą, dėl kurio įsigijimo pirkėja su pardavėja sudarė preliminariąją sutartį. Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino, tačiau apeliacinės instancijos teismas sprendimą panaikino, motyvuodamas tuo, kad preliminariosios sutarties sudarymas negali būti vertinamas kaip sėkmės atvejis, o sutarties nutraukimas pagrindžia, kad agentė nepasiekė tarpininkavimo sutarties rezultato.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą - patalpas, atitinkančias konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą. Taip pat byloje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentės surastos patalpos neatitiko pirkėjos reikalavimų, o pardavėja, su atsakove sudariusi preliminariąją sutartį, nerado galimybės šių reikalavimų įgyvendinti, todėl preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.
Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad apeliacinės instancijos teismas aiškino konkrečios šalių sudarytos tarpininkavimo paslaugų sutarties nuostatas, dėl kurių kilo ginčas, ir tai darė ne tik vertindamas šios sutarties sąlygų turinį, bet ir atsižvelgdamas į tikruosius šalių ketinimus, sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo eigą, šalių elgesį po sutarties sudarymo.
Šis atvejis rodo, kad vien preliminariosios sutarties sudarymas nebūtinai reiškia, jog agentas pasiekė sutarties rezultatą. Svarbu, kad agento surastas turtas atitiktų kliento reikalavimus, o sutartis būtų įvykdyta iki galo.
Sutarties Esminiai Elementai
Sudarant nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartį, būtina aiškiai apibrėžti šiuos aspektus:- Sutarties objektas: Tikslus parduodamo nekilnojamojo turto aprašymas (adresas, plotas, kadastriniai duomenys ir kt.).
- Šalių teisės ir pareigos: Kokius veiksmus įsipareigoja atlikti agentūra (reklama, potencialių pirkėjų paieška, derybos ir kt.) ir kokios yra savininko pareigos (suteikti informaciją, leisti apžiūrėti turtą ir kt.).
- Atlyginimo dydis ir mokėjimo tvarka: Koks procentas nuo pardavimo kainos atiteks agentūrai, kada ir kaip bus mokamas atlyginimas.
- Sutarties trukmė: Kiek laiko galioja sutartis ir kokios yra jos pratęsimo ar nutraukimo sąlygos.
- Atsakomybė: Šalių atsakomybė už sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą.
Šalių Teisės ir Pareigos
Pagal CK 6.718 str. 1 d., teikdamas paslaugas, paslaugų teikėjas privalo veikti sąžiningai ir protingai, kad tai labiausiai atitiktų kliento interesus. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, atsižvelgiant į paslaugų rūšį, paslaugų teikėjas teikdamas paslaugas turi veikti laikydamasis nusistovėjusios praktikos ir atitinkamos profesijos standartų. Paslaugų teikėjas privalo teikti paslaugas pagal sutarties sąlygas ir kliento nurodymus (CK 6.718 str. 3 d.).
Jeigu sutartis numato paslaugų teikėjo pareigą pasiekti tam tikrą rezultatą, paslaugų teikėjas gali būti atleistas nuo atsakomybės už šios pareigos neįvykdymą tik tuo atveju, jeigu įrodo, kad jos negalėjo įvykdyti dėl nenugalimos jėgos (CK 6.718 str.).
Teismų Praktika
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas pažymėjo, kad šalių sudaryta atlygintinų tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartimi atsakovė siekė įsigyti turtą - patalpas, atitinkančias konkrečius reikalavimus, kurie nekilnojamojo turto agentei buvo žinomi ir suprantami, o nekilnojamojo turto agentė įsipareigojo tokį turtą surasti, pasiūlyti įsigyti ir už šias paslaugas gauti nustatyto dydžio atlyginimą. Taip pat byloje nustatyta, kad nekilnojamojo turto agentės surastos patalpos neatitiko pirkėjos reikalavimų, o pardavėja, su atsakove sudariusi preliminariąją sutartį, nerado galimybės šių reikalavimų įgyvendinti, todėl preliminarioji sutartis buvo nutraukta ir pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.
Ši byla iliustruoja, kad tarpininkavimo sutartis laikoma įvykdyta tik tada, kai pasiekiamas konkretus rezultatas, atitinkantis kliento poreikius ir sutarties sąlygas. Preliminariosios sutarties sudarymas, kuris vėliau nutrūksta, nelaikomas pakankamu pagrindu reikalauti atlyginimo.
Ką Daryti, Jei Kyla Ginčas Dėl Atlyginimo?
Jeigu kyla ginčas dėl komisinio atlyginimo, rekomenduojama:- Atidžiai perskaityti sutartį: Įsitikinkite, ar yra pagrindas reikalauti komisinio atlygio, atsižvelgiant į susiklosčiusią situaciją.
- Pasikonsultuoti su teisininku: Teisininkas galės įvertinti jūsų situaciją ir nustatyti jūsų teises bei pareigas.
- Komunikuoti su NT firma: Išsiaiškinkite, kokiais pagrindais jie reikalauja komisinio atlygio.
Jeigu nuspręsite nemokėti komisinio atlygio ir jei NT firma nesutiktų su jūsų sprendimu, jie gali pateikti ieškinį teismui. Tokiu atveju teisininko pagalba būtų būtina, siekiant apginti savo interesus.
Pavyzdžiai ir šablonai
Norint sudaryti tinkamą nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartį, rekomenduojama pasinaudoti pavyzdžiais ir šablonais. Internete galima rasti įvairių pavyzdžių, tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad kiekviena sutartis turi būti pritaikyta konkrečiai situacijai ir šalių poreikiams. Taip pat rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininku, kad sutartis būtų teisiškai pagrįsta ir apsaugotų jūsų interesus.
Taip pat galite rasti įvairių kitų sutarčių pavyzdžių, tokių kaip:
- Akcijų pirkimo-pardavimo sutarties pavyzdys
- Automobilio nuomos sutarties pavyzdys
- Darbų atlikimo sutarties pavyzdys
- Paslaugų teikimo sutarties pavyzdys
- Patalpų nuomos sutarties pavyzdys
- Paskolos sutarties pavyzdys
- Pirkimo pardavimo sutarties pavyzdys
Šie pavyzdžiai padės jums susidaryti bendrą vaizdą apie įvairių sutarčių struktūrą ir turinį.
Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - tai rimtus ketinimus nekilnojamąjį turtą pirkti ir parduoti liudijantis dokumentas. Šią sutartį įprastai pasirašo pirkėjas ir pardavėjas be notarinio patvirtinimo. Toks dokumentas gali būti išties trumpas, apibrėžiantis tik perkamą nekilnojamą turtą, jo kainą, pradinio įnašo (rankpinigių / avanso) dydį bei pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo terminą.
Svarbiausi punktai sutarties rengimo etape:
- Teisingi pirkėjo bei pardavėjo duomenys;
- Teisingi perkamo - parduodamo turto duomenys: unikalus turto numeris, tikslus adresas;
- Tiksli abiejų šalių aptarta turto kaina;
- Pradinio įnašo / avanso / rankpinigių dydis bei sumokėjimo forma. Itin rekomenduojama šį turto rezervacijos mokestį sumokėti bankiniu pavedimu, taip jausitės ramūs dėl galimų ginčų ateityje. Preliminarioji būsto pirkimo - pardavimo sutartis įprastai įsigalioja nuo pinigų įskaitymo momento į pardavėjo banko sąskaitą;
- Parduodamam turtui taikomi suvaržymai: hipoteka, nuomos / panaudos santykiai su trečiaisiais asmenimis, turto areštas, įsipareigojimas įkeisti.
Turite aptarti, ar nėra iškeltų ir (arba) pradėtų, nagrinėjamų ar gresiančių bylų, arbitražo, civilinių, administracinių ar baudžiamųjų procesų, tyrimų ar panašių procesinių veiksmų, kurie gali turėti įtakos preliminarios sutarties sudarymui, galiojimui ar jos Turite įsitikinti, kad Jūsų perkamas turtas nėra įneštas į jungtinę veiklą su trečiaisiais asmenimis, nėra sudaryti jokie ateities sandoriai dėl turto nuomos, panaudos, perleidimo ir kt.
Esant aukščiau aptartiems turto suvaržymams, turite numatyti, kaip pardavėjas suvaržymus panaikins iki pagrindinės turto pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo. Tai gali būti kreditoriaus (banko) sutikimas turtą parduoti, nuomos / panaudos sutarčių nutraukimas ir išregistravimas, arešto panaikinimas ir pan.
Turite aptari ir raštu užfiksuoti, kokiomis lėšomis bus atsiskaitoma už perkamą turtą. Tai gali būti nuosavos bei dalinai skolintos lėšos. Atsiskaitant nuosavomis lėšomis pinigai yra pervedami iki pagrindinės pirkimo - pardavimo sutarties sudarymo momento. Jei pirkimas yra su banko finansavimu, atsiskaitymas įvyksta per 30 kalendorinių dienų nuo pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Jei tai gyvenamosios ar komercinės paskirties turtas - turite aptari, kokie baldai, buitinė, vaizdo ir kita technika lieka parduodamame turte. Šį punktą būtina apibrėžti raštu, nes tai itin dažnas ginčų objektas.
Jei turtas yra perkamas nuosavomis lėšomis, turto priėmimo - perdavimo terminas nebūtinai turi būti pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo diena. Pardavėjas pagal abiejų šalių susitarimą būste gali likti gyventi iki numatytos datos. Atėjus sutartam terminui turto perdavimo momentas yra užfiksuojamas priėmimo - perdavimo akto pasirašymu. Jei turtas yra perkamas su banko finansavimu - tuomet turto pirkimo - pardavimo sutartis yra laikoma ir turto priėmimo - perdavimo aktu.
Turite aptari, kad apmokės notaro paslaugas. Tai gali būti abi šalys lygiomis dalimis arba kažkuri viena šalis. Šis punktas yra tik Jūsų susitarimas.
Turite aptarti kokią atsakomybę neša abi šalys, jei dėl jų kaltės būsimas sandoris nebus sudarytas; Preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties nutraukimo sąlygos.
Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis įprastai yra ruošiama kiekvienam atvejui individualiai. Šablono, tinkančio visiems atvejams, nėra. Kiekvienas sandoris ir kiekviena situacija yra kitokia, tad ir susitarimas individualus, kurį reikia apibrėžti minėta sutartimi.
Preliminariąją busto pirkimo - pardavimo sutartį galite parengti patys. Jei dvejojate savo žiniomis ir bijote padaryti brangių klaidų - kreipkitės į NT brokerį. Patyręs specialistas įsigilins į Jūsų situaciją, atkreips dėmesį į visas “raudonas vėliavas”, įspės Jus apie galimas rizikas bei jas visas aptars preliminariosios sutarties punktuose. Šis susitarimas yra pats svarbiausias iki sudarant turto pirkimo - pardavimo sandorį. Turėdami išsamią, daug punktų apimančią preliminariąją turto pirkimo - pardavimo sutartį jausitės ramūs ir užtikrinti, kad Jūsų sandoris įvyks maksimaliai sklandžiai.
NT pirkimo-pardavimo procesas susideda iš keleto etapų. Jie visi vienodai svarbūs ir visuose svarbu nepridaryti brangių klaidų. Prieš tai dar reikia pasirašyti dokumentą, kuris vadinamas „Preliminari NT pirkimo-pardavimo sutartis“. Šią sutartį sudaro pirkėjas ir pardavėjas nurodydamas pagrindinę informaciją apie sandorį.
Darant visa tai patiems, gali kilti nemažai klausimų ir neaiškumų. Sandorio metu, žymiai daugiau dokumentų turi pateikti pardavėjas, o ne pirkėjas. Pirkėjas daugiausiai dokumentų pateikia kredito įstaigai (jeigu perka su paskola - išsimokėtinai). Pirkėjui, sudarant sutartį pas notarą, paprastai užtenka asmens dokumento ir kredito įstaigos išduotų dokumentų, pagal poreikį.
Šie NT pirkimo-pardavimo dokumentai yra būtiniausi, kuomet sudaromas sandoris. Notaras surenka duomenis ir prieš tvirtindamas sandorį patikrina duomenis įvairiuose registruose. Taip užtikrinamas sandorio skaidrumas ir duomenų tikslumas. Pas notarą paprastai ateinama jau sudarius preliminarią sutartį.
Parengti preliminarią sutartį nėra lengva. Jeigu nežinote teisinių ir biurokratinių niuansų, tai gali užtrukti ilgai arba pavirsti į be galo sudėtingą procesą. Notarinės sutarties kaina sudarys maždaug pusę procento visos sandorio sumos.
Pagrindiniai punktai, kuriuos reikia įtraukti į nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkavimo sutartį
| Punktas | Aprašymas |
|---|---|
| Šalys | Agento ir kliento duomenys |
| Objektas | Nekilnojamasis turtas, dėl kurio tarpininkaujama (adresas, plotas, paskirtis ir kt.) |
| Agento pareigos | Turto paieška, derybos, sutarčių rengimas ir kt. |
| Kliento pareigos | Suteikti agentui reikiamą informaciją, apmokėti už paslaugas ir kt. |
| Atlyginimas | Agento atlyginimo dydis ir mokėjimo tvarka |
| Sutarties trukmė | Sutarties galiojimo terminas |
| Nutraukimo sąlygos | Sąlygos, kuriomis sutartis gali būti nutraukta prieš terminą |
tags: #tarpininkavimo #sutartis #del #nekilnojamojo #turto #pardavimo