Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas Lietuvoje: Apribojimai ir svarbūs aspektai

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas, keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą. Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimo apribojimai ir įstatyminiai pakeitimai

Europos Komisija 2015 m. kovo 26 d. pradėjo pažeidimo procedūrą prieš Lietuvą, nurodydama, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nustatyti kvalifikaciniai reikalavimai žemės įgijėjui prieštarauja laisvo kapitalo judėjimo ir įsisteigimo laisvės principams. Briuselio nuomone, Lietuvoje galiojantys kvalifikaciniai reikalavimai, reglamentuojantys žemės ūkio paskirties žemės rinką valstybėje narėje, yra nepateisinamos ir neproporcingos priemonės, neįrodančios, kad užkertamas kelias spekuliuoti žeme. Atsižvelgęs į tai, Seimas nusprendė Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą išdėstyti nauja redakcija, kuri įsigaliojo nuo 2018 m. Europos Komisijos nustatytus pažeidimus Lietuva privalėjo pašalinti.

Keičiant Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą, drauge siekta atsižvelgti į Europos Sąjungoje bei pasaulyje egzistuojančią žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo (angl. land grabbing) ir koncentravimo problemą. Europos ekonomikos ir socialinių reikalų komitetas yra pažymėjęs, kad šiuo metu Europos Sąjungoje vyksta slaptas žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo ir žemės nuosavybės koncentravimo procesas, darantis poveikį žmogaus teisėms. Kaip nurodo Europos Komisija, žemės ūkio paskirties žemę supirkus ir / ar sukoncentravus didelių ne žemės ūkio srities investuotojų ir didelių žemės ūkio įmonių rankose, labai nukenčia mažieji ūkiai, auga žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo kaina.

Atsižvelgiant į tai, Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme pirmiausia buvo pakoreguoti įstatymo tikslai. Ankstesnėje redakcijoje buvo akcentuojamas žemės ūkio paskirties žemės racionalus naudojimas, žemės ūkio veiklos ir konkurencijos skatinimas ir žemės konsolidacija. Naujojoje įstatymo redakcijoje įstatymų leidėjo papildomai nurodoma užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai ir stengtis išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas.

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakcijoje, galiojusioje iki 2018 m. sausio 1 d., buvo nustatyti apribojimai asmenims, kurie apskritai turėjo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Žemės įsigyti galėjo tik asmuo, turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos. Naujajame įstatyme šių kvalifikacinių reikalavimų asmenims, kurie turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, nebelieka. Viena vertus, tai išplečia asmenų, kurie turi galimybę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, ratą. Kita vertus, kvalifikaciniai reikalavimai atsiranda, nustatant žemės ūkio paskirties žemės pirmumo eiliškumą.

Pirmumo teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemę

Kaip ir anksčiau, pirmiausia žemę įsigyti turi teisę žemės sklypo bendraturtis. Jam atsisakius ar nesant, pirmumo teise sklypą įsigyti gali parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis). Perfrazuodamas dabartinę formuluotę įstatymų leidėjas siekia, kad būtų išvengta praktikoje pasitaikančių atvejų, kai panaudos sutartis būdavo užregistruojama atgaline data vien tam, kad pirkėjas įgytų pirmumo teisę.

Nurodyta teisė netaikoma, jeigu asmuo naudojasi žemės sklypu neatlygintinai (pagal panaudos sutartį), nebent sklypas perduotas neatlygintinai naudotis artimiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams ir tokie artimi giminaičiai Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc. Nesant tinkamo sklypo naudotojo, pirmumą taip pat turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar gauna 50 proc. pajamų (kaip juridinis asmuo) iš žemės ūkio.

Taigi sąlygos įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise naujajame įstatyme yra platesnės ir sudaro galimybę žemės sklypus praktiškai visais atvejais įsigyti tiems asmenims, kurie užsiima žemės ūkio veikla. Anksčiau įstatymą buvo bandoma apeiti žemės sklypus parduodant kaip kompleksą. Parduodant tokiu būdu, pardavimo sandorio suma būdavo tokia didelė, kad retas ūkininkas galėdavo pasinaudoti pirmumo teise. Be to, dalis kompleksu parduodamų sklypų jam galėjo būti nereikalingi.

Dar viena naujovė: nuo šiol žemės pirkimo-pardavimo sandoriai turės būti vykdomi tik bankiniais atsiskaitymais. Kita svarbi naujovė yra susijusi su technologijomis, konkrečiai - su Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetaine. Įstatyme nurodyta, kad apie parduodamą žemės sklypą, pardavimo sąlygas bei sąlygas, kuriomis asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise pirkdami žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dienos turės būti paskelbta ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje. Ši naujovė bus taikoma ir asmenims, kurie atsisako ar kaip tik nori pirkti nurodytą žemės sklypą.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas: kokių dokumentų reikia?

Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę. Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.

Jei ketinate pardavimu užsiimti patys - kviečiu skaityti toliau apie sandoriui reikalingus dokumentus.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
• Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.

Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m. Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų). Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.

Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę. Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą. Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.

Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus. Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims. Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.

Prašymas išduoti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę

Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2018 metų: žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.

Svarbus atnaujinimas nuo 2023 m. pradžios: pirkėjui iš Nacionalinės žemės ūkio tarnybos nebereikia gauti fizinių arba juridinių asmenų deklaracijos apie turimus žemės sklypus. Užpildytą deklaraciją reikia pateikti tiesiogiai notarui. Pažymą apie nuosavybės teise turimus žemės sklypus galima gauti ir iš VĮ Registrų centro.

Žemės ūkio paskirties žemės kaina

Tai vienas iš daugiausiai diskusijų keliančių klausimų. Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių.

Svarbiausi iš jų:

• žemės sklypo plotas;
• našumo (derlingumo) balas;
• sklypo būklė;
• reljefas;
• sklypo formos taisyklingumas;
• privažiavimas;
• panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje;
• sklype esančios elektros linijos atramos;
• melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.

Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Ką reikia žinoti, jei noriu parduoti paveldėtą žemę?

Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų. Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu. Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.

Kam galiu parduoti žemės sklypą?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant Civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
• fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.

Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.

Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:

• ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
• parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.

Atsiskaitymo tvarka už žemės ūkio paskirties sklypą

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Kiek kainuoja žemės pardavimo procedūra notarų biure?

Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos. NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.

Mokesčiai pardavus žemę

Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų. Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.

GPM mokestis nėra taikomas, jei:

• žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
• jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.

GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.

Kaip parduoti žemę už aukščiausią kainą?

Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina. Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau. Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją. Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai.

Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą. Tokios derybos dažnai užtrunka net keletą mėnesių. Tačiau to rezultatas akivaizdus - Jūsų turtas parduotas už aukščiausią kainą.

Kiek kainuoja žemės pardavimo brokerio paslaugos?

Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.

Ką gausite pasinaudoję brokerio paslaugomis:

• Viso ilgo žemės pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
• Konkrečiai jūsų žemės sklypui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas.
• Žemės pardavimo brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
• Šis žmogus viso žemės pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų žemės potencialiais pirkėjais.
• Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje.

Patikėkite savo žemės pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!

tags: #turtas #zemes #ukio #paskirties #zemes #sklypas