Nekilnojamojo turto vertinimo metodika po remonto

Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus procesas, kuris dažnai yra privalomas įvairiose situacijose, susijusiose su būsto įsigijimu. Jis leidžia objektyviai įvertinti turto vertę ir užtikrinti, kad tiek pirkėjas, tiek pardavėjas būtų apsaugoti nuo galimų finansinių nuostolių. Nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus žingsnis perkant būstą. Turtą vertinti būtina ne tik perkant būstą be paskolos, bet ir tuomet, kai naudojama banko paskola, siekiama finansuoti būsto remontą arba norima pradėti naujos statybos projektą. Žemiau aptarsime, kada ir kodėl turto vertinimas yra reikalingas.

Kada reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas?

Nekilnojamojo turto vertinimas yra būtinas tiems, kurie planuoja įsigyti būstą, skolinantis pinigų iš banko. Turto vertinimas bankui padeda nustatyti, kokią pinigų sumą ir kokiomis sąlygomis skolinti bei įvertinti pinigų skolinimo riziką, paskolos gavėjui tapus nemokiam.

1. Turtas perkant su banko paskola

Vienas iš dažniausių atvejų, kai reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas - tai būsto įsigijimas pasitelkiant banko paskolą. Bankas norėdamas suteikti paskolą perkačiui turi įvertinti nekilnojamojo turto vertę, kad užtikrintų savo finansinį interesą. Tai padeda bankui apskaičiuoti, kokią paskolos sumą gali suteikti ir kokią riziką jis prisiima, teikdamas paskolą.

Vertinimas padeda:

• Apskaičiuoti paskolos dydį: Bankai dažnai teikia paskolą tik iki tam tikro nekilnojamojo turto vertės procento (paprastai iki 80%). Jei turto vertė yra mažesnė, gali reikėti didesnio pradinio įnašo arba paskola gali būti neteikiama.
• Sumažinti riziką: Turtas, kuris naudojamas kaip paskolos užtikrinimas, turi būti vertinamas, kad bankas galėtų užtikrinti savo investiciją. Jei paskolos gavėjas nesugeba grąžinti paskolos, bankas gali parduoti turtą, kad atgautų skolą.

2. Skolinantis būsto remontui

Jei norite atlikti būsto remontą ir nusprendėte imti paskolą remonto darbams atlikti, turto vertinimas taip pat gali būti privalomas. Net jei turtas jau yra jūsų nuosavybėje, jo vertė gali pasikeisti dėl atliktų remonto darbų, todėl svarbu žinoti tikrąją būsto vertę prieš kreipiantis dėl paskolos.

Paskola remonto darbams gali būti suteikta tik tuo atveju, jei nekilnojamojo turto vertinimas parodo, kad būsto vertė yra pakankama ir remonto metu nebus pažeista esama jo struktūra arba vertė padidės po atliktų darbų.

Turto vertinimas yra būtinas, nes:

• Įvertinama turto būklė: Remonto paskolų atveju labai svarbu įvertinti ne tik turto rinkos vertę, bet ir jo būklę. Tai leidžia suprasti, ar remontas padidins turto vertę ir ar investicija bus verta.
• Teisės aktų laikymasis: Tam tikros paskolos, skirtos būsto remontui, gali reikalauti, kad turto vertinimas būtų atliktas pagal teisės aktų reikalavimus, kad būtų užtikrinta paskolos suteikimo teisėtumas.

3. Pradėjus būsto statybas

Turtą vertinti taip pat būtina, kai ketinate pradėti statybos projektą. Jei ketinate statyti naują būstą arba kitą nekilnojamąjį turtą, vertinimas padės įvertinti sklypo vertę ir jo galimybes.

Tuo atveju, kai vykdote statybos projektą, vertinimas padeda:

• Įvertinti sklypo vertę: Statybos pradžioje būtina įvertinti sklypo rinkos vertę, kad būtų galima apskaičiuoti reikiamą finansavimą ir galimą investicijų grąžą.
• Planuoti statybos išlaidas: Tinkamas vertinimas gali padėti geriau suprasti, kiek gali kainuoti statybos darbai, ar statybos projekto įgyvendinimas bus finansiškai naudingas, ir ar turtas pasieks norimą vertę, kai bus baigtas.
• Galimybė gauti finansavimą: Statybos paskolos atveju būtina pateikti vertinimą, kad būtų galima gauti reikiamą paskolos sumą. Vertinimas padeda bankams ir kreditoriams įvertinti, ar jūsų projektas yra pelningas ir kokios rizikos yra susijusios su statybų užbaigimu.

4. Kada turtas gali būti vertinamas pagal specialias sąlygas?

Kai kuriais atvejais turtas gali būti vertinamas pagal specialias sąlygas, pavyzdžiui:

• Kai turtas yra itin unikalus: Jei perkate ar statote ypatingą nekilnojamąjį turtą, pavyzdžiui, seną istoriją turintį pastatą ar unikalų architektūrinį projektą, turto vertinimas gali reikalauti specifinių žinių ir metodų.
• Kai turtas turi teisinės rizikos: Jei turtas turi neaiškią teisinę istoriją (pavyzdžiui, neišspręsti nuosavybės klausimai ar ginčai dėl sklypo ribų), vertinimas gali būti atliekamas atidžiau, atsižvelgiant į galimas teisines pasekmes.

Kada vertinimas nėra būtinas?

Nekilnojamojo turto vertinimas nėra būtinas visais atvejais. Pavyzdžiui, jei turtą perkate be banko paskolos, jūs galite tiesiog susitarti dėl kainos su pardavėju, tačiau vis tiek rekomenduojama pasitelkti nepriklausomą vertintoją, kad užtikrintumėte, jog kaina atitinka tikrąją turto vertę.

Be to, jei turtas jau buvo vertinamas neseniai (pavyzdžiui, per paskutinį sandorį), gali būti, kad naujas vertinimas nebus reikalingas, tačiau visada reikia pasitikslinti su kreditoriais ar teisininkais dėl reikalavimų.

Nekilnojamojo turto vertinimo procesas

Pirmiausia, atsižvelgiant į vertinamo turto tipą yra nustatoma, kokių dokumentų reikės turto vertinimui. Sekantis žingsnis - turto apžiūra. Šiame etape yra apžiūrimas ir nufotografuojamas vertinamas turtas.

Nekilnojamojo turto vertinimo proceso sklandumui užtikrinti, labai svarbu pasirūpinti reikiamais dokumentais. Svarbiausi dokumentai - identifikaciniai, iš kurių būtų galima nustatyti turto savininkus, turto dydį, išsidėstymą bei adresą. Jeigu yra vertinamas butas, svarbu turėti ir kadastrinių matavimų bylą.

Ataskaitos paruošimas užtrunka nuo 2-4 d.d priklausomai nuo vertinamo turto apimties, vertinimo tikslo ir sudėtingumo. Taip pat, būna atvejų, kai turto vertinimui reikalingi dokumentai yra netvarkingi, neregistruoti ar pamesti. Tokiu atveju jų suradimas ar sudarymas gali trukti iki 20d.

Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios vertinamame būste.

Jeigu turtą parduodate, tuomet užteks ir paprasto turto vertinimo.

Ar turto vertinimą galiu atlikti pats?

Taip, tačiau turto vertinimas, atliktas profesionalų, užtikrins kuo maksimalesnį ir objektyvų tikslumą vertinant svarbiausius kriterijus. Rekomenduoju atlikti turto vertės analizę remiantis NT skelbimais. Iškėlę svarbiausius NT kriterijus, ieškokite butų ar namų kuo labiau atitinkančių Jūsų turimam būstui, pagal svarbiausius kriterijus.

Atkreipkite dėmesį ir į skelbimų patalpinimo laiką. Jeigu matote, kad skelbimas seniai patalpintas ir vis dar aktyvus, kas gali reikšti, kad būstas pardavinėjamas ilgai, galite daryti išvadą, kad nustatyta būsto kaina yra per didelė.

Kaip ir minėjau, turėkite omenyje, kad savarankiškas turto vertinimas gali būti klaidingas ir nustačius per didelę turto kainą, tai gali atbaidyti pirkėjus. Kitu atveju, nustačius per žemą turto kainą, sandoris Jums gali būti nenaudingas.

Kas įtakoja nekilnojamojo turto vertę?

Deja, vienareikšmiško atsakymo negali pateikti jokia agentūra ar individualūs specialistai, tačiau svarbiausi turto vertės veiksniai yra:

• Vieta, vieta ir dar kartą vieta - nuo NT lokalizacijos gali priklausyti ne tik jo rinkos vertė, bet ir tam tikri apribojimai (pvz., kur negalima vystyti tolimesnių statybų ar statyti didesnio aukštingumo pastatų, kai turtas yra nekilnojamojo turto vertybių apsaugos zonoje);
• Turto būklė, kurią gali lengviausiai pastebėti kiekvienas potencialius turto valdytojas - tai, koks yra, pvz., namo ar buto įrengimas, kaip prižiūrėtas žemės sklypas, ar turtas reikalauja papildomų investicijų;
• Rinka - kreditavimo sąlygos, ekonominė situacija, nedarbo lygis, atlyginimų kaita, skatinančioji valstybės vykdoma politika (pvz., mokesčių stabilumas, valstybės išmokos) bei vyraujančios tendencijos - pirkėjų bei pardavėjų santykiai, ir tas faktas, ar pasiūloje yra panašių objektų perteklius ar trūkumas, o gal ir pusiausvyra;
• Individualūs nekilnojamojo turto požymiai, pvz. paskirtis, dydis, statybos metai, maksimalus ir geriausias turto panaudojimas, patrauklumas rinkoje ir pan.

Nekilnojamojo turto vertinimo principai

Nekilnojamojo turto, kaip ir verslo ar kilnojamojo turto, vertinimo principus apibrėžia daugybė Lietuvos Respublikos ir Europos teisės aktų:

• LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1995-05-25, Nr. VIII-1202);
• LR finansų ministro įsakymas „Dėl turto arba verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (2012-04-27, Nr. 1K-159) patvirtinta „Turto ir verslo vertinimo metodika“;
• Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto patvirtinti „Tarptautiniai turto vertinimo standartai“;
• Europos turto vertinimo standartai, priimti Europos vertintojų asociacijos grupės TEGOVA, ir kt.

Paprastam vartotojui, kuris nori sužinoti nekilnojamojo turto rinkos vertę, yra lengva pasimesti, bet juk tam ir kreipiamasi į nepriklausomus turto vertintojus, kad nereikėtų sukti dėl to galvos. Kiekvienas turime dirbti savo darbą.

Turto Vertinimo Užsakymas, Reikiami Dokumentai ir Bendra Procedūra

Pats nekilnojamojo turto vertinimas yra standartinė procedūra, kurios įvykdymui reikalinga turto apžiūra (tiek iš išorės, tiek iš vidaus), turto identifikavimas (pagal unikalų numerį nekilnojamojo turto registre) ir kiti iš Valstybės įmonės Registrų centras (toliau - VĮ RC) gaunami nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai.

Jeigu neturite laiko ar nežinote, kaip tą padaryti, nepriklausomi turto vertintojai gali tai atlikti už Jus.

Pagrindiniai Vertinimui Reikalingi Dokumentai

Dokumentai, kurių gali paprašyti nepriklausomas turto vertintojas, visuomet priklauso nuo vertinamo turto rūšies ir individualios situacijos, visko išvardinti neįmanoma, bet dažniausiai reikia šių:

• VĮ RC Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas, toliau - RC išrašas (nuosavybės dokumentas)
• Aktuali pastato ar patalpos kadastrinių matavimų byla
• Aktualus žemės sklypo planas
• Naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka (kai yra keli turto savininkai ir kai ji yra registruota VĮ RC)
• Nuomos sutartys ir pan.

Tikslus reikiamų dokumentų sąrašas visuomet pateikiamas kiekvienam klientui individualiai.

Prieš pradedant nekilnojamojo turto vertinimą specialistui reikia ne tik gauti vertinimui reikiamus dokumentus, bet ir išsiaiškinti nekilnojamojo turto vertinimo tikslą ir atvejį. Tarp Užsakovo ir Turto vertintojo neturi būti jokių paslapčių, kam visgi prireikė turto vertinimo, nes tik žinant tikruosius tikslus ir poreikius galima suteikti kokybišką ir konkrečiam Užsakovui konkrečioje situacijoje reikalingą nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymo paslaugą.

Suprantame, kad aplinkybių būna įvairiausių, dažnai ir nemalonių, dėl ko žmonės kreipiasi dėl turto vertinimo, bet juk mūsų turto vertintojų tikslas ir yra - Jums padėti!

Dažniausiai užduodami klausimai

Kas yra turto rinkos vertė?

Turto rinkos vertė nustatoma proceso metu, vadinamu turto vertinimu. Jo metu analizuojami įvairūs veiksniai, pvz., turto vieta, dydis, amžius, būklė ir individualios turto savybės.

Kokie veiksniai turi įtakos turto vertei?

Pagrindiniai veiksniai, turinys įtakos turto vertei, yra: turto vieta, dydis, amžius, būklė, atstumas nuo miesto centro, susisiekimas, rinkos paklausa.

Kaip sužinoti, ar turtas yra pervertintas?

Norint sužinoti, ar turtas yra pervertintas, ar nepakankamai įvertintas, yra įmanoma užsisakius turo vertinimo paslaugą įmonėje, kurioje dirba licencijuoti turto vertintojai.

Ar renovacija padidina būsto vertę?

Senesnės statybos būsto renovacija ne tik pagerina būsto energinį naudingumą, prailgina pastato eksplotacijos laikotarpį, bet ir padidina jo rinkos vertę.

Svarbūs faktoriai nustatant nekilnojamojo turto vertę:

tags: #turto #vertinimas #po #remonto