Perkant senos statybos būstą, o kartais ir naujos, be turto vertinimo apsieiti nepavyks. Turto vertinimas - tai procesas, kurio metu nustatoma reali nekilnojamojo turto rinkos vertė. Šiame straipsnyje aptarsime, kas tai yra turto vertinimas, kaip jis atliekamas ir kodėl jis yra toks svarbus perkant ar parduodant būstą.
Nekilnojamojo turto vertinimas - tai nepriklausomo turto vertintojo atliekamas procesas, kurio metu nustatoma objektyvi ir nešališka būsto vertė rinkoje. Tai padeda derybose su pardavėjais ar pirkėjais ir užtikrina, kad sandoris būtų teisingas ir pagrįstas.
Ką sako ekspertai?
„Žinių radijo“ laidoje „Tarp keturių sienų“ „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto vertintoja, teismo ekspertė A. Lisauskienė sako, kasmet reikalavimai turto vertinimui vis griežtėja, tačiau tai yra natūralu: tobulėja turto vertinimo sistema. Be to, papildomų reikalavimų turto vertinimui gali turėti ir bankai.
„Jeigu turto vertinimas adresuotas bankams, tai kiekvienas bankas turi papildomų reikalavimų, ką mes galbūt turėtume labiau akcentuoti, į ką atkreipti dėmesį. Kasmet įvyksta naujovės, tai turto vertinimas labai kintanti procedūra“, - pažymi pašnekovė.
Kaip nustatoma buto vertė?
Pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą: lyginamasis metodas, išlaidų kaštų vertinimas ir pajamų metodas.
Lyginamasis metodas
Lyginamuoju metodu vertinamas gyvenamasis turtas. „Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė. Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.
Išlaidų kaštų vertinimas
Kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus.
Pajamų metodas
Kuri prognozuoja pinigų srautus: „Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.“
Ką svarbu žinoti apie nekilnojamojo turto vertinimą?
Ką vertina turto vertintojai?
Turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas.
„Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina. Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.
Žmonės dažnai galvoja, jog į turto vertinimą bus įtraukti ir baldai, todėl reali turto vertė jiems gali kelti nuostabą. Neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina.
A. Lisauskienė pažymi, kad kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną. Šios dvi sąvokos skiriasi iš principo, nes rinkos vertė remiasi istoriniais duomenimis, o kaina - norais ar lūkesčiais ir rinkos situacija.
Dažnai pardavėjai nėra linkę nuleisti kainos ir turtą bando parduoti už didesnę kainą, nei turtą įvertino turto vertintojas. Ar tokį NT pirkti - kiekvieno pirkėjo reikalas.
„Kartais tenka pasakyti klientui, kad „man labai gaila, bet jūs permokate už turtą“, - neslepia pašnekovė.
Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina. Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.
Turto vertės įvertinimas gali skirtis. Ji priklauso ir nuo to, kokius pasiekiamus duomenis lyginimui turi turto vertintojas.
„Įstatymiškai visi visų vertintojų vertinimai turi būti priimami visuose bankuose. Bet bankai turi oficialius savo partnerių sąrašus, todėl labai rekomenduočiau klientams nueiti į banko, kuriame žadi prašyti būsto paskolos, puslapį, pasižiūrėti partnerių sąrašą, nes taip paslaugą gausite greičiau ir kreditavimo procesas vyks greičiau“, - akcentuoja pašnekovė.
Pasak A. Lisauskienės, turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“
Kitos paslaugos, susijusios su nekilnojamojo turto patikra
Be turto vertinimo, yra ir kitų paslaugų, kurios gali būti naudingos perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą:
- Profesionali įvairaus nekilnojamojo turto kokybės patikra.
- Pastato sandarumo lygio nustatymas.
- Ventiliacinės sistemos apžiūra ir įvertinimas.
- Nuotekų vamzdyno diagnostika.
- Termovizinis tyrimas (langų, sienų, durų, šildymo sistemų).
Šios paslaugos padeda nustatyti galimas problemas ir defektus, kurie gali turėti įtakos turto vertei ir eksploatacijai.
Pagrindiniai turto vertės veiksniai
Svarbiausi turto vertės veiksniai:
- Vieta
- Plotas
- Būklė
- Infrastruktūra
- Aplinka
Šie veiksniai turi didelę įtaką turto vertei ir turėtų būti atsižvelgiami vertinimo metu.
Nekilnojamojo turto vertinimo trukmė
Nekilnojamojo turto įvertinimas gali trukti nuo kelių dienų iki savaitės, priklausomai nuo turto tipo ir vertintojo užimtumo. Turto vertinimo etapai apima:
- Paraiškos pateikimas
- Dokumentų surinkimas
- Turto apžiūra
- Vertinimo ataskaitos parengimas
Kada reikalingas nekilnojamojo turto vertinimas?
Nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas šiais atvejais:
- Perkant arba parduodant būstą
- Imant paskolą
- Dalybant turtą
- Paveldint turtą
Turto vertinimas imant paskolą
Jei planuojate įsigyti būstą su paskola, bankas reikalauja turto vertinimo, kad įsitikintų, jog turtas yra vertas paskolos sumos.
Dažniausiai užduodami klausimai apie turto vertinimą bankams
Ar bankui turi reikšmės neatitikimai Registrų centre?
Tokie neatitikimai Registrų centre bankui tikrai gali turėti reikšmės, nes vertintojas remiasi oficialiais duomenimis. Jei išrašuose matosi papildomas „vaiduoklinis“ pastatas ar skiriasi paskirtis, tai gali sulėtinti vertinimą arba bankas gali paprašyti susitvarkyti dokumentus prieš priimant sprendimą. Rekomenduojama kreiptis į Registrų centrą ir patikslinti duomenis, kad informacija sutaptų su realia situacija.
Ar bankui tinka pardavėjo vardu darytas vertinimas?
Bankui paprastai netinka pardavėjo vardu darytas vertinimas - bankai reikalauja vertinimo, atlikto pirkėjo vardu, nes pagal jį jie skaičiuoja Jūsų finansavimą ir riziką.
Ar turto vertintojas vertina parkavimo vietą perkant butą su paskola?
Jei parkavimo vieta yra registruota atskiru turtu - vertintojas ją vertina papildomai, o bendra suma prisideda prie bendros sandorio vertės. Bankas finansuos paskolą pagal turto vertintojo nustatytą vertę. Parkavimo vieta bus įvertinta tik tuo atveju, jei ji yra teisiškai registruota kaip atskiras ar priskirtas turtas.
Ar bankui užteks fakto, kad sklypas pirktas sklypo vertinimo, ar žiūrės ir į sumą už kurią pirkau sklypą?
Bankai vertina ne tik faktą, kad sklypas yra jūsų nuosavybė, bet ir jo rinkos vertę pagal nepriklausomo turto vertintojo ataskaitą.
Jeigu į išlaidas, kurias šalys moka lygiomis dalimis, ieina ir turto vertinimas, ar šio punkto pakanka įgalinti pardavėją už turto vertinimą, kaip ir už notaro paslaugas, mokėti lygiomis dalimis?
Turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išlaidos - tai notaro mokestis ir su juo susijusios paslaugos. Turto vertinimas į šias išlaidas neįeina, nes tai nėra sutarties sudarymo dalis, o banko reikalaujamas dokumentas paskolos suteikimui. Todėl vertinimą paprastai apmoka pirkėjas, ir preliminarios sutarties punktas dėl išlaidų dalybų šio vertinimo neapima.
tags: #turtu #vertintojai #tinka #visiems #bankams