Statybos Teisės Nustatymas Teisme: Lietuvos Teismų Praktikos Apžvalga

Šiame straipsnyje apžvelgiama teismų praktika Lietuvoje, susijusi su gyvenamųjų namų statybos klausimais. Aptariami neteisėtos statybos padariniai, rašytinių sutikimų svarba, teritorijų planavimo aspektai, statybos darbų kontrolė ir priežiūra, taip pat nuosavybės teisės klausimai.

Neteisėtos Statybos Padariniai

2024 m. sausio 11 d. Lietuvos Aukščiausiajame Teisme byloje Nr. e3K-3-62-701/2024 pripažino, kad neteisėtos statybos padariniai šalintini Vilniaus rajono savivaldybės administracijos (toliau - Administracija) ir statytojo, kuris, kreipdamasis dėl statybos leidimo išdavimo, elgėsi nesąžiningai, lėšomis, atitinkamai 90 proc. ir 10 proc. dalimis. Teisėjų kolegija laikėsi nuomonės, kad subjektas, atsakingas už neteisėtą Statybos leidimo išdavimą, yra būtent Administracija, kuriai tenka didžioji atsakomybės dalis.

Šiuo atveju Administracija nebuvo pakankamai atidi ir rūpestinga, todėl priėmė neteisėtą sprendimą išduoti Statybos leidimą, tiesiogiai nulėmusį neteisėtų statybų atsiradimą, ir kuriai tenka pareiga atlyginti neteisėtos statybos padarinių šalinimo išlaidas. Žemesnių instancijų teismai pagrįstai nusprendė, kad projektuotojas nesuteikė atsakovui A. B. nei teisių, nei galimybių pradėti statybas ginčo Žemės sklype, o būtent Administracija turėjo patikrinti projektuotojo parengtus ir statytojo pateiktus dokumentus, jų atitiktį teisės aktų reikalavimams.

Rašytinis Sutikimas Vykdyti Statybos Darbus

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje Nr. 3K-3-69-1075/2024 nurodė, kad rašytinis gretimo žemės sklypo savininko sutikimas vykdyti statybos (rekonstrukcijos) darbus traktuotinas kaip vienašalis sandoris, įpareigojantis jį sudariusį asmenį. Kitaip tariant, rašytinį sutikimą davusiam asmeniui atsiranda pareiga netrukdyti įgyvendinti tų teisių, kurias rašytiniu sutikimu jis suteikė šio sutikimo adresatui, o šis įgyja teisę nekliudomai įgyvendinti rašytiniu sutikimu suteiktą teisę (CK 1.63 straipsnio 3, 4 dalys).

Sutikimas vykdyti statybos darbus neabejotinai turi vienokios ar kitokios įtakos rašytinį sutikimą duodančio asmens teisėms ar interesams, todėl tam, kad sutikimą duodantis asmuo galėtų įvertinti statybos darbus inicijuojančio asmens būsimų veiksmų poveikį jo teisėms ir interesams, galimas statytojas turi savo ketinimus jam atskleisti, pateikdamas išsamią informaciją, reikšmingą asmens tikrajai valiai, išreiškiamai duodamu sutikimu, susiformuoti. Kasacinis teismas pabrėžė, kad ir aiškinant vienašalį sandorį tikrųjų jį sudariusio asmens ketinimų nustatymo principas nėra mažiau patikimas, nei kiti sutarčių aiškinimo metodai, nes ir aiškinant vienašalį sandorį nustatoma būtent jo sudarymo metu egzistavusi (o ne nagrinėjant bylą ar dar kažkada buvusi, kaip teigta kasaciniame skunde) jį sudariusio asmens valia.

Sunkumų nustatyti tikrąją sandorio šalių valią gali kilti esant tiek vienašaliam, tiek dvišaliam sandoriui. Tačiau galimi sunkumai nepaneigia šio sutarčių aiškinimo metodo ir dėl to jis netampa mažiausiai patikimas.

Teritorijų Planavimas

Lietuvos vyriausiojo administracinio teisėjų kolegija administracinėje byloje Nr. eA-41-492/2025 konstatavo, kad ji neturi pagrindo vertinti, kad STR 2.02.02:2004 3 priedo 1.4 punkte, STR 1.05.01:2017 8 priedo 9 punkte numatytų išimčių taikymas miestų senamiesčiuose, centruose bei kitose miesto dalyse, teritorijose, kur yra istoriškai susiklostęs perimetrinis užstatymas, turi būti suprantamas išimtinai tik vienos valdos (sklypo) atžvilgiu, ir tik teritorijos vertingosios savybės prasme.

Tiek teksto žodinis aiškinimas, tiek normos loginis aiškinimas viso teritorijų planavimo kontekste suponuoja išvadą, kad reikšmingas yra užstatymo tipo nustatymas miesto dalyse, tuo siekiama darnaus didesnės teritorijos vystymo negu atskiras žemės sklypas. Teritorijų planavimas yra viešoji savivaldybės funkcija, kuria tenkinami ne tik konkrečių žemės sklypų savininkų privatūs interesai, bet, juos derinant, ir viešieji visuomenės interesai (Teritorijų planavimo įstatymo 3 str.)

Teisėjų kolegija pažymi, kad teismas, spręsdamas, ar atsakovas išduodamas ginčijamą SLD, pagrįstai nustatė, jog Žemės sklypas patenka į teritorijos dalį, kurioje yra susiformavęs istorinis perimetrinis užstatymas, ar Pastato rekonstrukcijai ant gretimo sklypo ribos buvo reikalingas pareiškėjo, besiribojančio žemės sklypo savininko, sutikimas, visų pirma turėjo nustatyti, kokios pareiškėjo, besiribojančio žemės sklypo savininko, teisės pažeidžiamos, kaip jo teisių apimtis pasikeistų, jei būtų įgyvendinti Projekto sprendiniai, kaip pareiškėjo nurodomi nuosavybės teisių ribojimai susiję / yra nulemti galiojančių teritorijų planavimo sprendinių.

Sutarties Vykdymo Terminai

Lietuvos apeliacinio teismo civilinėje byloje Nr. e2A-488-790/2024 teisėjų kolegija pripažino, kad nagrinėtu atveju nebuvo pagrindo konstatuoti, kad atsakovas pažeidė darbų atlikimo galutinį terminą ir dėl termino praleidimo prievolės įvykdymas ieškovui prarado prasmę (CK 6.652 straipsnio 4 dalis). Pasibaigus sutarties nustatytam terminui atsakovas ir toliau beveik šešis mėnesius vykdė sutartį, o visą šį laikotarpį tiek ieškovas, tiek jo pasamdyta interjero dizainerė bendravo su atsakovu, kartu su juo sprendė klausimus dėl statybų einamųjų darbų organizavimo, siuntė atsakovui atitinkamus brėžinius.

Nurodytos aplinkybės leidžia teisėjų kolegijai daryti išvadą, kad sutarties šalys konkliudentiniais veiksmais pratęsė sutarties vykdymo terminą. Byloje duomenų, kad dėl sutartyje nustatyto termino praleidimo pats sutarties vykdymas ieškovui prarado prasmę, nėra.

Statybos Darbų Kontrolė Ir Priežiūra

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-215-421/2024 teisėjų kolegija nurodė, kad kadangi statybos techninio prižiūrėtojo neteisėtas veikimas ar neveikimas vertinamas kaip atliktas užsakovo ir reiškia, kad užsakovas netinkamai vykdė statybos darbų kontrolę ir priežiūrą, nebendradarbiavo su rangovu, užsakovas turi prisiimti dalį atsakomybės už kilusią žalą.

Tokiu atveju statybos techninio prižiūrėtojo atsakomybės dydis priklausytų nuo to, kokia dalimi dėl netinkamo užsakovo (techninio prižiūrėtojo) pareigų vykdymo yra mažinama rangovo atsakomybė. Būtent ta dalis, kuria būtų pagrindas mažinti rangovo atsakomybę, ir sudarytų techninio prižiūrėtojo atsakomybės dalį.

Už statybos rangos darbų trūkumus, kiekvienu konkrečiu atveju būtina nustatyti defektų atsiradimo priežastis ir sieti jas su atsakingų už defektus asmenų neatliktais ar netinkamai atliktais veiksmais.

Statinio Trūkumai Ir Sugriuvimas

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-190-1075/2024 konstatavo, kad įstatymų leidėjas nepateikia statinių trūkumų ar jų sugriuvimo sąvokų reikšmės. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl statinio trūkumų, yra pažymėjęs, jog griežtoji atsakomybė taikytina tik konstatavus, kad žala padaryta dėl objekto ar jo atskirų dalių (konstrukcijų) sugriuvimo ar kitokių trūkumų.

Kasacinio teismo praktikoje statinio trūkumais pripažįstama, pavyzdžiui, netinkamos kokybės stogo danga (nesandarus stogas); atidengtas priešgaisrinio vandens rezervuaro šulinys ir kt.

Kasacinis teismas civilinėje byloje Nr. e3K-3-161-916/2024, suformulavo teisės aiškinimo taisyklę, jog tik nustačius statinio visiško sugriuvimo, sunaikinimo ar nugriovimo faktą - t. y. kad statinio konstrukcijų nelikę arba likusios tik po žemės paviršiumi giliau kaip 0,5 m esančios laikančiosios konstrukcijos (požeminio statinio, t. y. statinio, kurio visos konstrukcijos arba didžioji jų dalis buvo po žemės paviršiumi, atveju - kai nelikę visų statinio laikančiųjų konstrukcijų), išskyrus atvejus, kai statinio ar jo dalių griovimo darbai atliekami statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto metu, laikytina, kad statinys yra išnykęs, todėl jis ir daiktinės teisės į jį turi būti išregistruoti.

Todėl, sprendžiant ginčą dėl statinio ir daiktinių teisių į jį išregistravimo iš Nekilnojamojo turto registro, teisiškai reikšminga aplinkybe laikytina tai, ar ginčo statinys yra išnykęs - t. y. visiškai sugriuvęs, sunaikintas ar nugriautas (jei nugriautas - ar statinio ar jo dalių griovimo darbai atlikti ne statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto metu). Konstatavus statinio visišką sugriuvimą, sunaikinimą ar nugriovimą (išskyrus atvejus, kai statinio ar jo dalių griovimo darbai atliekami statinio rekonstravimo ar kapitalinio remonto metu), statinys laikomas išnykusiu, todėl jis turi būti išregistruotas.

Ir atvirkščiai - nesant pagrindo konstatuoti statinio visiško sugriuvimo, sunaikinimo ar nugriovimo, nėra pagrindo jo laikyti išnykusiu, taigi, ir išregistruoti jį ir daiktines teises į jį.

Bendraturčių Sutikimai

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinė byla Nr. e3K-3-157-381/2024 teisėjų kolegija išaiškino, kad siekiant gauti statybą leidžiančius dokumentus - leidimą atlikti statinio paprastąjį remontą (kai toks leidimas yra būtinas) ir leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį, be kita ko, būtina pateikti visų bendraturčių rašytinius sutikimus arba butų ir kitų patalpų savininkų daugumos sprendimą, kuriuo pritariama atitinkamiems statybos darbams ar statinio ar jo dalies paskirties keitimui.

Vertinant, kuris iš nurodytų būdų taikytinas pastato bendraturčių ar pastato kitų patalpų savininkų sutikimams gauti konkrečiu atveju, būtina nustatyti, ar teisiniai santykiai susiklostę tarp bendraturčių, kurie įgyvendina bendrosios nuosavybės teisę į kitos paskirties nuosavybės teisės objektus, ar tarp daugiabučių gyvenamųjų namų bendraturčių. Bendraturčio atsisakymas duoti sutikimą turi būti protingai motyvuotas, pagrįstas, atskleidžiantis pateikto projektinio pasiūlymo negatyvų poveikį, grėsmę jo, kaip bendraturčio, teisėms ir teisėtiems interesams.

Pažymėtina, kad bent vieno iš statinio ar (ir) žemės sklypo bendraturčių sutikimo atlikti statybos darbus nebuvimas, kai būtina gauti visų bendraturčių sutikimus, yra pakankamas pagrindas statybos leidimą pripažinti neteisėtu.

Nuosavybės Teisės Įgijimas Statybos Būdu

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-96-943/2024 teisėjų kolegija pažymėjo, kad vadovaujantis CK 4.47 straipsnio 4 punktu, nuosavybės teisė gali būti įgyjama pagaminant naują daiktą. Sprendžiant klausimą, ar asmuo įgijo nuosavybės teisę į statinį statybos būdu, yra reikšminga ne tik įvertinti, ar statinio statyba buvo vykdoma teisėtai, nepažeidžiant imperatyvių statybą reglamentuojančiuose teisės aktuose išdėstytų reikalavimų, bet ir nustatyti, ar ieškovas buvo šio statinio statytojas.

Nagrinėjamoje byloje ieškovė pareiškė reikalavimą pripažinti, kad automobilių stovėjimo aikštelė, esanti ant požeminių garažų pastato stogo, taip pat aikštelę juosiančios tvoros ir jose esantys vartai nuosavybės teise priklauso ieškovei CK 4.47 straipsnio 4 punkto pagrindu. Ieškovė įrodinėjo, kad ginčo aikštelė buvo suprojektuota jos administruojamo daugiabučio gyvenamojo namo projekte ir buvo teisėtai pastatyta ieškovės narių lėšomis vykdant gyvenamojo namo statybas.

Atsakovė, nesutikdama su ieškovės reikalavimais, laikėsi priešingos pozicijos, kad aikštelė yra požeminių garažų pastato, kurį administruoja atsakovė, stogo konstrukcijų dalis ir nuosavybės teisė nepriklauso ieškovei. Esant tokioms aplinkybėms, ieškovei pareiškus reikalavimą dėl nuosavybės teisės į pirmiau minėtus objektus pripažinimo ir tarp šalių kilus ginčui dėl to, kuriai iš jų nuosavybės teise priklauso automobilių stovėjimo aikštelė, byloje turėjo būti nustatytos ir įvertintos pirmiau nurodytos teisiškai reikšmingos aplinkybės, ar šie objektai pagal jų statybos metu galiojusį teisinį reglamentavimą buvo pastatyti teisėtai, taip pat kas buvo aikštelės statytojas ir finansavo jos statybą.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinėje byloje Nr. e3K-3-14-403/2024 teisėjų kolegija pažymėjo, kad požeminiam pastatui, kaip ir antžeminiam pastatui, pastatyti ir eksploatuoti reikalingas atitinkamo dydžio žemės sklypas. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte vartojamas terminas „užstatyta“ aiškintinas kaip apimantis valstybinės žemės naudojimą joje esant pastatytiems tiek antžeminiams, tiek požeminiams statiniams (pastatams ar įrenginiams). Tokią išvadą patvirtina ir minėtų normų sistemiškas aiškinimas kartu su CK 6.394 straipsniu, reglamentuojančiu teisės į žemės sklypą, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, perdavimą pirkėjui.

tags: #uzstatymo #teises #nustatymas #teisme