Planuojate statybas, norite įteisinti sklypo naudojimą, prijungti šalia esančią teritoriją ar sutvarkyti dokumentus? Viskas atrodo paprasta iki tol, kol neatsiranda „valstybinė žemė“, o procesas sustoja.
Valstybinės žemės įsigijimas ar nuoma - tai viena reikšmingiausių sąveikos sričių tarp viešojo ir privataus sektoriaus, kuriame natūraliai susikerta teritorijų planavimas, infrastruktūros plėtra, nekilnojamojo turto projektai ir investicijos.
Poreikis valstybinės žemės įsigijimui ar nuomai dažnai paaiškėja tuomet, kai kyla būtinybė įforminti konkrečius veiksmus - gauti statybos leidimą, įteisinti infrastruktūrą ar prijungti gretimą teritoriją. Būtent tokiu metu paaiškėja, kad valstybinės žemės sklypas nėra tinkamai įteisintas, naudojimo būdas neįregistruotas ar paskirtis nenustatyta, taigi prireikia ir profesionalios pagalbos.
Planuojant nekilnojamojo turto projektą, statybas ar paprasčiausią sklypo naudojimo įteisinimą, valstybinės žemės klausimas dažnai tampa esminiu. Jei žemės sklypas priklauso valstybei, jį naudoti ar statyti jame galima tik turint sutarties pagrindu pagrįstą santykį.
Kada Galima Prijungti Valstybinę Žemę Prie Sklypo?
Ar prie sklypo galima prijungti dalį valstybinės žemės? Ar tam reikia kaimynų, gyvenančių prie šios žemės, sutikimo? Tarp mūsų ir kaimynų nuo kelio pusės yra siauras valstybinės žemės ruožas (apie 3 a). Gavome leidimą rengti detalųjį planą dėl sklypo padidinimo.
Dalis liktų kaip laisva valstybinė žemė, nes šalia esantys kaimynai nenori prisijungti. Gyvename miestelyje. Skaičiau, kad miestuose tokiu atveju, įsiterpusį ruožą pirmenybę išsipirkti turi tik savininkai, kurių sklypai turi bendrą ribą kelio pusėje....
Šioje srityje svarbu suprasti vieną esminį principą: valstybinės žemės naudojimas nėra savaiminė teisė - tai griežtai teisiškai reglamentuotas procesas. Kiekvienas etapas - nuo žemės sklypo suformavimo, ar sprendimų priėmimo iki sutarties įregistravimo - reikalauja norminio tikslumo, tarpinstitucinio suderinimo ir procedūrinės disciplinos, taigi kitaip nei privačios žemės sandoriuose, čia sėkmę lemia ne derybiniai santykiai, o teisinių normų ir administracinių sprendimų išmanymas, kuriuose klaida ar formaliai netinkamas dokumentas gali pailginti ar net nutraukti patį procesą.
Faktinis valstybinės žemės naudojimas savaime nesukuria teisės ją naudoti. Vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalimi, teisė į valstybinės žemės nuomą be aukciono gali būti taikoma tik tuo atveju, jei asmuo gali įrodyti, jog žemę naudoja teisėtai, o naudojimo pobūdis neprieštarauja galiojantiems teritorijų planavimo dokumentams.
Sprendimus dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypų nuomos be aukciono, kai asmuo nuosavybės ar nuomos teise valdo sklype esantį savarankiškai funkcionuojantį statinį ar įrenginį daugeliu atvejų priima nebe Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT), o savivaldybės.
Svarbu, kad statinys būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras objektas, o sklypo naudojimas neprieštarautų teritorijų planavimo dokumentams. Jei statinys turi kelis bendrasavininkius, kiekvienam jų tenkanti žemės sklypo dalis nustatoma pagal turimą statinio dalį (į tai neįtraukiami priklausiniai).
Procesas Priklausomai Nuo Situacijos
Jei pageidaujamas prijungti žemės gabalėlis yra suformuotas atskiru sklypu, Jums reikalingas žemės sklypų ribų formavimo ir pertvarkymo projektas. Projekto metu du sklypai bus sujungti į vieną.
Jei pageidaujamas prijungti žemės gabalėlis yra bendroje nuosavybėje kitame sklype ir to sklypo paskirtis yra tokia pat kaip ir sklypo prie kurio norite prijungti, Jums reikalingas žemės sklypo perdalinimo (amalgamacijos) planas nerengiant formavimo ir pertvarkymo projekto. Šiuo atveju yra sąlygos dėl perdalinamo ploto dydžio.
Jei viršijate amalgamacijai nustatytus perdalinamo ploto dydžius ar sklypų paskirtys yra skirtingos, Jums reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas. Bet kuriuo atveju Jums gali padėti formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo kvalifikaciją turintis asmuo.
Prieš pradedant procesą, svarbu išsiaiškinti, ar sklypas gali būti dalomas. Nusprendus padalinti ar atidalinti žemės sklypą visų pirma reiktų išsiaiškinti ar sklypas gali būti dalomas.
Pats paprasčiausias žemės sklypo dalijimas, kai nesuformuojant atskirų sklypų yra parengiamas žemės sklypo naudojimosi tvarkos planas. Parengus žemės sklypo naudojimosi tvarkos planą žemės sklypas lieka su tuo pačiu kadastriniu numeriu, o plane yra nurodomos tik atskiros žemės sklypo naudojimosi dalys tarp bendrasavininkų.
Be to, susitarimas dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos pagal šį planą, privalo būti patvirtintas notaro, o susitarimą turi pasirašyti visi dalijamo sklypo bendrasavininkai.
Galima atlikti žemės sklypo padalijimą ir žemės sklypą padalinti į atskirus žemės sklypus, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius.
Tad dažnai žemės sklypų bendrasavininkai vis dėl to renkasi trečiąjį žemės sklypo atidalijimo būdą, siekdami užsitikrinti visapusišką savo turimo žemės sklypo disponavimą.
Kaip ir antruoju atveju, žemės sklypo atidalijimas vykdomas rengiant teritorijų planavimo dokumentus, tai yra detaliuoju planu arba žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektu.
Atidalijant, kaip ir padalijant yra suformuojami atskiri žemės sklypai, kurie sudarys atskirus nekilnojamojo turto vienetus ir turės atskirus kadastrinius numerius, bet šiuo atveju šie žemės sklypai priklausys kiekvienam bendrasavininkui atskirai.
Kaip pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą? Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
Pažymėtina, kad jeigu žemės sklypas priklauso keliems bendrasavininkams, prašymą rengti detalųjį planą arba žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą gali pateikti vienas iš savininkų, bet vėliau parengtą projektą turi suderinti visi žemės sklypo bendrasavininkai.
Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas. Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo. Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Po to projektas teikiamas patikrinimui. Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip: koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas, koks numatomas planuojamos teritorijos plotas, kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime, bei kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota ir t.t.
Sklypo atidalijimo schema. Šaltinis: Geometra.lt
Taigi, žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo plano parengimas yra labai greitas procesas ir užtrunka apie 1 savaitę.
Valstybinės Žemės Pirkimas Parduodant Nekilnojamąjį Turtą
Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo. Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą.
Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas. Esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.
Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.
Jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt.
Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t. y.
Kur Kreiptis Dėl Pagalbos?
Nuo pat prašymo parengimo ir pateikimo, bei visus su šiais darbais susijusius veiksmus gali atlikti GEOMETRA specialistų komanda ir Jūs sutaupysite savo laiką bei išvengsite papildomų rūpesčių.
GEOMETRA specialistai pasiūlys Jums optimaliausius sprendimus ir suteiks visą reikiamą informaciją.
Kuo mes galime Jums padėti ?
- Suformuoti sklypus;
- Padėti rasti tinkamus sprendimus;
- Derinti dokumentus su institucijomis;
- Užtikrinti, kad Jūsų projektas vyktų aiškiai ir be trukdžių.
tags: #valstybine #zeme #salia #sklypo