Perkant sklypą su gyvenamuoju namu, svarbu atkreipti dėmesį į daugybę aspektų, pradedant nuo žemės paskirties ir baigiant statybos leidimais. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius dalykus, kuriuos turėtumėte žinoti, kad išvengtumėte nemalonių staigmenų ateityje.
Žemės paskirtis ir galimybės
Pirmiausia, svarbu išsiaiškinti žemės paskirtį. Nuo to priklauso, kokius statinius galėsite statyti sklype ir kokia veikla jame galėsite užsiimti.
Pagal dabar galiojančius teisės aktus, žemės sklypuose, kurių pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio paskirties žemė, naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai, galimi ūkininkų sodybų ir žemės ūkio veiklai ar alternatyviajai veiklai reikalingi statiniai.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) informuoja, kad pagal Ūkininko ūkio įstatymą ūkininko sodyba - tai nuosavybės teise priklausančiame žemės sklype pastatytas vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai vykdyti.
Svarbu vadovautis teritorijų planavimo dokumentų ar kaimo plėtros žemėtvarkos projektų sprendiniais, konkrečiu atveju taikytinais teisės aktų reikalavimais.
Kai priklausomai nuo statinio paskirties ir kategorijos pagal teisės aktus statinio statybai privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD), tokio statinio statybą galima pradėti tik gavus SLD. Pvz., gyvenamojo namo ir neypatingųjų ar ypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Statinio statyba neturint SLD, kai jis privalomas, arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius, laikytina savavališka. Kai SLD neprivalomas, teisės aktų pažeidimu būtų laikoma ir kitos, nei galima žemės ūkio paskirties žemėje, paskirties statinių statyba, taip pat statyba pažeidžiant teritorijų planavimo dokumentų sprendinius, nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, reikalavimus dėl atstumų iki sklypo ribų, kitus teisės aktų reikalavimus.
Už savavališką statybą taikoma administracinė atsakomybė priklauso nuo statinio kategorijos ir teritorijos.
(Greiti patarimai) Atkreipkite dėmesį į tai prieš pirkdami žalią žemę
Ūkininko pažymėjimas ir minimalus sklypo plotas
Pagal įstatymą žmonės, kurie turi ūkininko pažymėjimą ir ne mažesnį nei 0,5 ha žemės ūkio paskirties sklypą, tame sklype galėjo statyti vadinamąją ūkininko sodybą. Reikėdavo parengti žemėtvarkos projektą, kuriame suplanuojama teritorijos riba, žyminti ūkininko sodybos ribą, ir sklype statyti pastatą.
Iš esmės šis teisės aktas leisdavo žmonėms, kurie neužsiima jokia ūkine veikla, o tik yra išklausę kursus, reikalingus ūkininko pažymėjimui gauti, turėti normalaus dydžio nuosavą namą žemės ūkio paskirties sklype.
Neretai žemo našumo (nederlinga) žemės ūkio paskirties žemė, sklypai (ypač nedidelio ploto) parduodami daug pigiau nei vienbučių, dvibučių statybos paskirties sklypai, todėl lietuviai, norėdami sutaupyti, mokėdavo už ūkininkų kursus ir, gavę pažymėjimus, planuodavo nuosavo namo statybas žemės ūkio paskirties sklypuose.
Praktika ilgą laiką nusistovėjusi buvo tokia, kad žmonės, kurie atrasdavo sau tinkamą sklypą, tinkamas vietas gyventi, sodybai, nuolatiniam gyvenimui ar laikinam, bet tos žemės paskirtis būdavo žemės ūkio, jie ieškodavo, kaip galima teisėtai pasistatyti statinį.
Šiemet, kovo 16 dieną, Seime buvo priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pakeitimas, kuriuo, pasak A. Stačiokaičio, numatoma, kad norint žemės ūkio paskirties sklype statyti statinį, minimalus žemės sklypo plotas galės būti 2 ha. Taip pat būsimo pastato statytojas turės deklaruoti pajamas, gautas iš ūkininko veiklos per 3 paskutinius metus. Šis įstatymo pakeitimas įsigaliotų nuo šių metų liepos 1 dienos.
Apie teisės akto pakeitimus informuoja ir Nacionalinė žemės tarnyba. Ji visuomenę informuoja, kad žemėtvarkos projektų rengėjai ir ūkininkai turėtų atkreipti dėmesį į LR Seime priimtas Ūkininko ūkio įstatymo pataisas ir suskubti užbaigti jau pradėtus kaimo plėtros žemėtvarkos projektų (ūkio sodybos vietai nustatyti) procesus iki šių metų liepos 1 d. Tačiau šis reikalavimas nebus keliamas statant kitos paskirties ūkinius pastatus, reikalingus ūkininko veiklai vykdyti.
Taip pat numatyta, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais galės būti statomas tik 2 ha ir didesniame nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, išskyrus tuos atvejus, kai kituose įstatymuose, teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.
Kitos paskirties pastatai, reikalingi ūkininko veiklai vykdyti, galės būti statomi ir nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties žemės sklype, ne mažesniame kaip 0,5 hektaro.
Saugomose teritorijose ūkininko sodybos pastatų statyba turi būti numatyta saugomų teritorijų specialiojo teritorijų planavimo dokumentais nustatytose vietose. Kai žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis yra Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje, nepatenkančioje į nacionalinę saugomą teritoriją, ūkininko sodybos pastatų statyba galima ne mažesnėje kaip 2 ha jo dalyje, esančioje už šios Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijos ribų.
Statybos užbaigimo deklaracija
Statybos artėja prie pabaigos - liko tik keletas smulkmenų, o dokumentai jau ruošiasi keliauti į Registrų centrą? Šis dokumentas patvirtina, kad statinys yra užbaigtas pagal projektą ir teisės aktus, ir leidžia įteisinti jį kaip nekilnojamąjį turtą.
Be šios deklaracijos net ir pilnai pastatytas namas teisiškai laikomas nebaigtu. Tai privalomas dokumentas tiek priduodant 100 % baigtą pastatą, tiek dalinio baigtumo atveju (pvz., 85-99 %).
Svarbu nepainioti - pirmiausia pildoma statybos užbaigimo deklaracija, ir tik po to, ją patvirtinus per Infostatyba, galima pereiti prie Registrų centro procedūrų.
Statybos užbaigimo deklaracija yra privaloma, kai norite oficialiai užbaigti statybos procesą ir įteisinti statinį. Deklaracijoje nurodomas faktinis baigtumo procentas, kuris bus registruojamas NT registre.
Tokiu atveju deklaracijoje būtina pridėti pažymą apie statybą be esminių nukrypimų, kurią parengia projekto autorius. Norint sėkmingai pateikti statybos užbaigimo deklaraciją, būtina turėti visus reikalingus dokumentus, kurie įrodo, kad statybos atliktos teisėtai ir pastatas atitinka projektą ar teisės aktus.
Parengiama matininko pagal faktinius statinio išmatavimus. Būtina tiek 100 %, tiek daliniam pridavimui. Privalomas visiems gyvenamiesiems namams, statytiems po 2021 m., jei viršija nustatytą plotą.
Jei per statybas keitėte projekto sprendinius, reikės pažymos, kad pakeitimai nelaikomi esminiais. Priklausomai nuo projekto - gali būti reikalingi elektros instaliacijos, vandentiekio, nuotekų ar šildymo sistemų bandymų aktai. Jei leidimas buvo būtinas - jo numeris nurodomas deklaracijoje.
Visi dokumentai pridedami prie deklaracijos elektroniniu būdu per Infostatyba.lt sistemą.
Statybos užbaigimo deklaracija pildoma ir teikiama per Infostatyba.lt - tai Aplinkos ministerijos administruojama sistema, kurioje vykdomi visi pagrindiniai statybų derinimo, leidimų ir pridavimo veiksmai.
Jei dokumentai paruošti teisingai, visas procesas gali užtrukti vos kelias dienas.
Proceso etapai:
- Kai viskas užpildyta ir pridėta, pateikite deklaraciją.
- Sistema patvirtins, kad dokumentai priimti ir informuos jus el.
- Jeigu viskas tvarkinga, deklaracija patvirtinama per 5-10 darbo dienų.
Patvirtinus statybos užbaigimo deklaraciją per Infostatyba, statybos procesas teisiškai laikomas užbaigtu, tačiau tai dar nereiškia, kad statinys automatiškai tampa įregistruotu nekilnojamuoju turtu.
Registracijos procedūra:
Registracijos procedūra dažniausiai trunka nuo 3 iki 10 darbo dienų.
Stav.lt komanda padeda kiekviename žingsnyje - nuo dokumentų tikrinimo iki deklaracijos pateikimo Infostatyboje ir registracijos Registrų centre.
Kiti svarbūs aspektai
- Kaimynų sutikimas: Norint rekonstruoti namą, pristatyti priestatą ir perdaryti stogą, gali prireikti kaimynų sutikimo. Ypač, jei namas „priartėtų“ prie kaimynų arčiau nei 3 m. Toks kaimynų sutikimas dėl statybų prie sklypo ribos turėtų būti laisvos formos ir pasirašytas. Priduodant prašymą dėl statybos leidimo, kaimynų sutikimo reikės. Viena namo siena gali priartėti prie bendro naudojimo keliuko, tokiu atveju reikia sodo bendrijos pirminko sutikimo.
- Sklypo dokumentų patikrinimas: Prieš perkant sklypą, svarbu patikrinti jo dokumentus, ar jie nesuklastoti, ar sklypas neužstatytas ir t.t. Tokią info suteikia registrų centras.
- Atstumas nuo tvoros ir kitų statinių: Jei sklypo riba ribojasi su servitutiniu keliu, kuris yra kaimynų žemėje, svarbu žinoti, kokiu atstumu galima tverti segmentinę arba vielos tinklinę tvorą nuo servetutinio kelio. Taip pat svarbu žinoti minimalų atstumą nuo vandens telkinio statant namą/ūkininko sodybą/pirtį.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Žemės paskirties keitimas: Jei norite statyti namą žemės ūkio paskirties žemėje, turėsite įteisinti namų valdą. Taip pat svarbu išsiaiškinti, kuo skiriasi sodo sklypas ir namų valda.
- Karavanas kaip nekilnojamasis turtas: Jei norite kaime nuosavam sklype, kurio paskirtis namų valda, pastatyti karavaną (anglišką vagonėlį), svarbu žinoti, kaip jį paversti nekilnojamuoju turtu, kad galėtumėte dasivesti komunikacijas ir deklaruoti gyvenamąją vietą.
- Minimalus sklypo plotas Vilniaus mieste: Vilniaus miesto savivaldybė pranešė, kad skiriasi įvairiose miesto dalyse. Kur galima būtų sužinoti, pasitikslinti šią informaciją? Vilniaus savivaldybės...
- Kaimyno statybos: Kokie yra reikalavimai dėl atstumo ir auščio, ir ką mums tokiu atveju daryti, jei kaimynas stato garažą per arti ir jis užstoja saulę? Atstumai iki kaimynų sklypo ribos STR namų valdos sklype numato minimalų statinio atstumą 3 metrai iki kaimynų sklypo ribos.
- Tvoros statyba: Ar turi teisę statytojas neatsiklausęs savininko nuimti kiemo tvorą ir padaręs savo statomam namui atraminę sienelę uždėti mano tvorą ant savo sienelės? Koks leistinas tvoros aukštis?
- Sklypo padalinimas: Planuojame pirkti sklypą. Šiuo metu jis yra žemės ūkio paskirties. Sklypas perkamas kartu su kitais žmonėmis ir planuojamas jo padalinimas. Kaip tai galima padaryti pigiau? Kokie variantai? Ar nebus problemų pakeisti sklypo paskirtį, taipogi kada tai geriau daryti, po padalinimo ar iki?
- Atstumas nuo kelio: Koks turi būti atstumas nuo tiesiamo kelio iki gyvenamo namo?
- Garažo statyba: Kokio atstumo reikalauja įstatymas dėl garažo statybos nuo kaimyno namo ir nuo sklypo ribos?
- Komercinis pastatas sklype: Turime 60 arų namų valdos sklypą, kuriame ketiname statyti gyvenamąjį namą. Planuojame kurti verslą ir norime sužinoti, ar galime tame pačiame sklype statyti ir komercinį pastatą.
- Valstybinės žemės įsigijimas: Turime žemės sklypą, kuris ribojasi su valstybės žemės sklypu. Valstybinė žemė nėra suformuota, bet norime ją įsigyti arba išsinuomoti. Ar įmanoma taip padaryti be aukciono? O kur kreiptis dėl to?
- Kaimynų trukdymas: Ką daryti, jei kaimynas pasistatė priestatą per arti mūsų namo ir užstoja saulę?
- Šuns voljeras: Kelių metrų atstumu nuo kaimynų tvoros galima statyti 2x2 m ploto šuns voljerą iš metalo plokščių, nepralaidžių šviesai be stacionarių pamatų? Ar tai neprieštarauja sanitarinės higienos normoms, jei kaimyninieme sklype šalia auga daržovės ir uogos bei yra mažamečių vaikų?
- Žemės išsipirkimas: Paveldėjau kaime namą iš mamos. Namas stovi ant valstybinės žemės, norėtume išsipirkti žemę, nuo ko pradėti ir kiek priklauso žemės (jei priklauso) kaime?
- Dokumentai perkant nebaigtą statyti namą: Kokie dokumentai reikalingi perkant nebaigtą statyti namą?
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo svarbiausi punktai
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (ŽŪPŽĮĮ) pagrindiniai aspektai:
- Profesiniai įgūdžiai ir kompetencija: Fizinis asmuo turi turėti profesinių įgūdžių ir kompetencijos, pavyzdžiui, būti vykdęs žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius 10 metų.
- Leidimas: Asmenys, atitinkantys reikalavimus, gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės tik gavę Nacionalinės žemės tarnybos išduotą leidimą, kuris galioja 1 metus.
- Išimtys: Leidimas neprivalomas, kai įsigyjamas žemės plotas neviršija 10 ha kartu su jau turima žeme, arba kai žemė naudojama statiniams ir įrenginiams eksploatuoti.
- Ribojimai: Asmuo ar susiję asmenys gali įsigyti tiek žemės, kad bendras plotas nebūtų didesnis kaip 500 ha.
- Pirmumo teisė: Žemės ūkio paskirties žemės pardavėjai privalo informuoti Nacionalinę žemės tarnybą apie ketinimą parduoti žemę ir gauti pažymą apie pirkėjų pirmumo teisę.
ŽŪPŽĮĮ siekiama užtikrinti, kad žemės ūkio paskirties žemė būtų naudojama efektyviai ir tvariai, o prioritetas būtų teikiamas asmenims, kurie realiai užsiima žemės ūkio veikla.