Žemės įstatymas užtikrina valstybinėje žemėje esančių statinių ir įrenginių savininkams ar nuomininkams teisę išsinuomoti valstybinę žemę be aukciono.
Ilgam terminui - iki 99 metų, o jeigu tai žemės ūkio paskirties žemė, - ne ilgiau kaip 25 metams.
Atrodytų, kad jeigu nuomos sutartis sudaryta, galima atsipūsti ir nebūtinai skubėti toje žemėje kažką dirbti, statyti ar tvarkyti.
Tačiau valstybinės žemės nuomininkams sudarius sutartį atsipalaiduoti nevertėtų, priešingai - tikslinga imtis aktyvių veiksmų siekiant naudoti išsinuomotą valstybinę žemę pagal sutartį ir žemės naudojimo tikslinę paskirtį.
O itin ilga pertrauka tarp valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo ir aktyvių veiksmų žemės sklype suteikia galimybę valstybinės žemės nuomotojui sutartį nutraukti.
Dešimt minučių su Inga Valinskiene / Visada jūsų
Valstybinės Žemės Nuomos Ypatumai
Valstybinėje žemėje esantys statiniai neretai įsigyjami varžytinių, aukcionų keliu, taip pat iš juridinių ar fizinių asmenų.
Statiniai ar įrenginiai gali būti nebaigti statyti, reikalaujantys rekonstrukcijos ar remonto darbų tam, kad galėtų būti naudojami pagal paskirtį ir tenkinti savininko poreikius.
Advokatų kontoros „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ teisininkė Sabina Izokaitienė sako, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas eilėje savo nagrinėtų bylų, susijusių būtent su valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimu, yra konstatavęs, kad tam tikrais atvejais nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, priklausantis nuo sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties.
Tai gali būti susiję su žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt.
Kita vertus, nepateisinamai ilgas tokių būtinų veiksmų neatlikimas ir nepradėjimas išnuomoto žemės sklypo naudoti pagal paskirtį gali lemti nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą.
Teismų Praktika: Valstybinės Žemės Nuomos Sutarties Nutraukimas
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. lapkričio 8 d. išnagrinėjo civilinę bylą, kurioje buvo sprendžiamas klausimas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo.
Juridinis asmuo 2005 metais sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį dėl žemės sklypo, ant kurio stovėjo jam priklausantis tik 1 procento baigtumo statinys, ilgam 80 metų nuomos terminui.
Praėjus penkiolikai metų (!) juridinis asmuo pradėjo 1 procento baigtumo statinio statybos darbus ir paraleliai kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą dėl tos pačios valstybinės žemės pardavimo.
Šioje civilinėje byloje teismas palaikė juridinį asmenį, kuris nors 15 metų visiškai jokios veiklos nevykdė, statybos darbų išsinuomotame valstybinės žemės sklype nesiekė pabaigti, tačiau tuo momentu, kai sutartis buvo nutraukta, statybos darbai žemės sklype jau buvo pradėti vykdyti, o statinio baigtumas pasistūmėjęs iki 9 procentų.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas visgi laikėsi pozicijos, kad nuomos sutarties nutraukimas tokiu atveju neatitiktų nuomininko teisėtų lūkesčių ir būtų neproporcinga poveikio priemonė už buvusį pažeidimą, kurį pats nuomininkas savo valia ir veiksmais siekia pašalinti.
Privačiam subjektui šiuo atveju pavyko bylą laimėti, o teismas laikėsi nuomonės, kad nors po valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo žemės sklypas ilgą laiką nebuvo naudojamas tam tikslui, kuriam buvo išnuomotas (jame esantiems statiniams eksploatuoti), ir jame nepradėti jokie statybos darbai, tačiau NŽT viešojo intereso kuo efektyviau naudoti valstybės turtą negynė, sklypo naudojimo aplinkybių nekontroliavo ir pažeidimų nefiksavo, o valstybinės žemės nuomos sutartį nutraukė jau po to, kai nuomininkas pradėjo darbus ir organizacinius veiksmus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas, investavo į tai lėšų.
Rekomendacijos Valstybinės Žemės Nuomininkams
Tiems, kurie valstybinę žemę jau yra išsinuomoję, tačiau nenaudoja jos pagal paskirtį, neatlieka veiksmų, siekiant ją naudoti pagal tikslinę paskirtį, vertėtų suskubti ir pradėti tai daryti, kadangi pagal aktualią teismų praktiką būtent aktyvūs veiksmai, nepaisant to, jog pradėti po itin ilgo laiko tarpu ir yra gana neženklūs, lemia negalimumą nutraukti valstybinės žemės sutartį.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatyta, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti valstybinės žemės nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
Valstybinės žemės nuomos terminai
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojamas valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypas (jo dalis), nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Valstybinės žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami statybą leidžiančiame dokumente nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas pratęsiamas Vyriausybės nustatyta tvarka.
Žemės nuomos sutartis sudaroma raštu.
Valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarka
Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Nuomininkas valstybinės žemės, išnuomotos be aukciono, nuomos mokestį moka pagal savivaldybės, kurios teritorijoje yra nuomojama valstybinė žemė, tarybos patvirtintą tarifą, nustatytą Vyriausybės nustatyta tvarka. Valstybinės žemės sklypą (jo dalį) išnuomojant be aukciono statiniams, nurodytiems šio įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 1 ir 2 punktuose, eksploatuoti ar pagal šio įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 3 punktą atsinaujinančių išteklių energetikos plėtros projektams įgyvendinti, savivaldybės taryba turi teisę sumažinti žemės nuomos mokestį ne daugiau kaip 50 procentų arba visai nuo jo atleisti savo biudžeto sąskaita pagal savivaldybės tarybos nustatytus kriterijus. Žemės sklypo nuomotojas kas 3 metus Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoja valstybinės žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, vertę, nuo kurios skaičiuojamas žemės nuomos mokestis. Aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokestis nemažinamas ir nuo jo neatleidžiama. Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos sutartyje numatoma valstybinės žemės nuomotojo pareiga savo lėšomis perskaičiuoti aukcione išnuomoto valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomos mokesčio dydį, kai šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertė, nustatyta nuomos sutarties sudarymo metu, tampa mažesnė už šio valstybinės žemės sklypo (jo dalies) vertę, apskaičiuotą atliekant vertinimą masiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, kalendoriniais metais.