Pandemija privertė visus permąstyti ir iš naujo susidėlioti prioritetus, ypatingai susijusius su gyvenamąja vieta. Dėl griežtų karantino ribojimų priversti namuose ne tik leisti laisvalaikį, bet ir dirbti ar mokytis, žmonės pradėjo ieškoti alternatyvų būstui mieste. Pastebimai išaugo domėjimasis sodybomis ir sklypais.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį norint pakeisti žemės paskirtį į namų valdą Lietuvoje, įskaitant privalumus, trūkumus ir kitus svarbius niuansus.
Žemės paskirties keitimas
Sklypai Sodų Bendrijose
Populiarumo neprarado ir sklypai sodų bendrijose: jie yra pigesni nei namų valdos sklypai, juose net supaprastinta tvarka galima statyti namą. Capital Experts biuro vadovė NT brokerė Aušra Kriščiūnienė mano, kad sodų sklypų patrauklumą sąlygoja jų optimalus dydis ir išvystyta infrastruktūra.
„Dalis senųjų miesto ribose esančių sodų bendrijų turi asfaltuotus privažiavimus ir visą komunikacijų paketą - miesto vandentiekį, dujas, šviesolaidinį internetą, miesto transportą”, - sako A.Kriščiūnienė. „Soduose vis dar galima statyti namus iki 80 kv.m. neturint leidimo statybai, o tai reiškia mažesnius reikalavimus pastato energetinei klasei ir palengvintą pridavimo procesą”, - dar vieną sodo sklypo privalumą pamini NT brokerė.
Sodų Bendrijų Trūkumai
Lyginant sodų bendrijose esančius sklypus su naujai įkurtais gyvenamaisiais kvartalais, į akis krenta vienas pagrindinių skirtumų - architektūrinis vientisumas. Sodų bendrijose jo nėra. „Sena apleista bakūžė, o greta naujos architektūros modernus namas”, - dalinasi A.Kriščiūnienė.
Anot NT brokerės, tai nėra vienintelis trūkumas. Jos nuomone, nors sodo bendrijoje yra atvestos dujos, tikėtina, kad šildymo sezono metu dalis gyventojų taupys ir šildysis degindami pačias įvairiausias atliekas, kurios tikrai turės specifinį kvapą ir terš orą. „Dar viena opi problema - siauri pravažiavimo keliai, sunku prasilenkti dviem automobiliams, nėra šaligatvių. Asfaltas taip pat, jei jis yra, dažniausiai būna prastos kokybės”.
Sodų bendrijose esančiuose sklypuose įstatymų numatyta tvarka galima statyti tik vienbutį sodo namą, kuris realiai bus gyvenamasis. Norint statyti dvibutį, reikėtų keisti sklypo paskirtį į kitos paskirties žemės sklypą, kurio naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. NT ekspertė džiaugiasi, kad „uždraudus sodų bendrijose vystyti sublokuotą statybą, buvo užkirstas kelias beatodairiškam tankinimui ir architektūriniam chaosui”.
Turint sklypą sodų bendrijoje, reikia nepamiršti, kad privaloma išlaikyti įstatymo numatytus atstumus nuo pastatų ar didelių augalų iki kaimyninio sklypo ribos. Taip pat ir tveriant tvorą privalu atsižvelgti į statybų reglamente nurodytus reikalavimus dėl insoliacijos.
Keblumai Įsigyjant Sodo Sklypą
Išsirinkus bet kokį nekilnojamąjį turtą, prieš paliekant rankpinigius pardavėjui, pirkėjai turi įsitikinti, kad bus įmanoma sudaryti pirkimo-pardavimo sandorį. Ypatingai atidžiai situaciją reikia vertinti perkant sodo sklypą.
Capital Expert biuro vadovė A.Kriščiūnienė kaip vieną iš dažniausiai sodo sklypo pirkimo-pardavimo procese pasitaikančių problemų nurodo nelegaliai pastatytus pastatus, esančius sklype. Dažnai sodo sklype yra daugiau nei vienas pastatas, tačiau įteisinti būna ne visi, o tai sudaro keblumų parduodant. „Pasitaiko pastatų, kurių iš viso neįmanoma įregistruoti, nes pastatyti ne pagal projektą ar yra pasibaigęs leidimas statybai, o pastatas vis dar be langų”, - pasakoja A.Kriščiūnienė.
NT specialistė taip pat primena, kad jei sodo sklypas yra miesto ribose, privalu turėti atliktus tikslius kadastrinius matavimus, kurių registravimas kartais užtrunka ir iki pusės metų ar net ilgiau. Atliekant kadastrinius matavimus būtina sklypo ribas suderinti su kaimyninių sklypų savininkais. „Dažnu atveju visų kaimynų neįmanoma surasti ar kyla ginčų dėl ribų, todėl procedūros užtrunka ilgiau nei buvo planuota”, - sako A.Kriščiūnienė.
„Pasitaiko ir skolų sodų bendrijoms, kurių senieji savininkai nenori mokėti, nes nesutinka dėl sumų”, o tai vėl stabdo sklypo pirkimo-pardavimo procesą ar apskritai padaro jį neįmanomu, kol nebus rastas sprendimas dėl skolos padengimo.
Sklypas Sodų Bendrijoje - Ar Verta?
Gyvenant pandemijos metais, kai, atrodo, bet kada gali būti suvaržyta laisvė judėti ar dirbti darbo vietoje, vis daugiau žmonių ieško sodybų ar sklypų namui statyti. Sklypai sodų bendrijose taip pat paklausos nepraranda. Anot NT brokerės A.Kriščiūnienės, šiuo metu, kai visoje rinkoje jaučiamas aktyvumas, sklypai sodų bendrijose yra gan likvidi prekė, ypač, jei jie be pastatų.
Tuščiame sklype pirkėjai laisvai gali projektuoti namą ir nereikia rūpintis senų pastatų griovimu ir atliekų išvežimu. Anot A.Kriščiūnienės, sklypus soduose noriai perka įvairaus amžiaus pirkėjai - vieniems tai įprasta kryptis, kiti turi pažįstamų ar giminaičių, gyvenančių šalia.
Žemės Sklypo Paskirties Keitimas
Kyla klausimas, ar galimas žemės sklypo paskirties keitimas? Tai patikrinti paprasta savivaldybės bendrajame plane. Kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, tai problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.
Jei žemės paskirties sklypas patenka į urbanizuojamą teritoriją, paskirtį keisti "gali", bet "negali" dėl specialių sąlygų taikymo, reikėtų kreiptis į instituciją, kuri nustatė tas sąlygas, kad jas panaikinti.
Investicijos Į Infrastruktūrą
Išsirinktas netinkamoje vietoje žemės sklypas gali pareikalauti didelių investicijų į infrastruktūrą, todėl jį perkant būtina įsivertinti būtinas investicijas, nes komunikacijų atvedimas reikalauja laiko ir lėšų. Specialistai siūlo dar prieš įsigyjant sklypą išsiaiškinti kokios yra numatytos techninės sąlygos komunikacijoms atvesti.
Techninės sąlygos padeda suvokti kur ir kaip galima prisijungti prie reikalingos infrastruktūros. Kai perkamas pramoninės paskirties sklypas - tarp svarbiausių jo įsivertinimo aspektų įvardijami lokacija ir susisiekimo galimybės. Specialistai rekomenduoja prieš perkant sklypą kruopščiai peržiūrėti bendruosius planus ir įvertinti atstumą iki būsimų ar esamų kelių bei kitų komercinių zonų.
Pavyzdžiui, išsirinktas žemės sklypas ir prisijungti prie elektros tinklų gali būti nelabai sudėtinga, tačiau prisijungimas prie vandentiekio, nuotekų šalinimo sistemos, dujų, šviesolaidinio interneto yra sudėtingesnis, todėl reikėtų įvertinti visus niuansus. Nesant galimybių prisijungti prie centralizuotų sistemų, galima galvoti apie vietinių tinklų įrengimą.
Detalusis Planas
Neretai parduodami žemės sklypai prieš tai neatlikus jų kadastrinių matavimų. Renkantis reikėtų atkreipti dėmesį, ar jie atlikti, nes po tokių matavimų žemės sklypas gali sumažėti net keliais arais. Taip pat yra svarbu žinoti, ar yra patvirtintas detalusis planas.
Detaliajame plane yra numatyta, kokią veiklą sklype galima vykdyti. Jame yra pažymėti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai, ir kita.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar detalusis planas yra tik patvirtintas ar jis ir įregistruotas. Tai patikrinti nesudėtinga - įregistruotame detaliajame plane yra sudėti savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų antspaudai. Jei yra savivaldybės atstovo parašas ir antspaudas, vadinasi, tokiu detaliuoju planu galima pasikliauti.
Įsigytame sklype galėsite vykdyti tik detaliajame ar bendrajame plane numatytas veiklas, todėl būtina iš anksto numatyti, kokia konkreti veikla bus vykdoma. Paprasčiau kalbant, pastato paskirtis turi atitikti sklypo paskirtį.
Detaliuosius planus rengia architektai, kurie tiksliai žino visus niuansus ir perspektyvas, tad ne pro šalį būtų pasikonsultuoti su jais.
| Aspektas | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Sklypai sodų bendrijose | Pigesni, supaprastinta statybos tvarka, išvystyta infrastruktūra | Architektūrinis vientisumo trūkumas, galimas oro užterštumas, siauri keliai |
| Urbanizuojama teritorija | Paprastesnis paskirties keitimas | Galimi specialūs reikalavimai |
| Detalusis planas | Numatoma veikla, esminiai rodikliai | Reikia įvertinti patvirtinimą ir registraciją |
| Infrastruktūra | Galimybė prisijungti prie tinklų | Didelės investicijos, sudėtingas prisijungimas |