Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje yra vertingas išteklius, kurio įsigijimą reglamentuoja įstatymai. Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje - tai žemės plotai, skirti ūkininkavimui, augalininkystei, gyvulininkystei ar kitai žemės ūkio veiklai.
Nors tai viena pigiausių nekilnojamojo turto rūšių, jos pardavimas - ne toks paprastas, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Pardavimo procesą reglamentuoja ne tik Civilinis kodeksas, bet ir specialūs įstatymai, apribojantys pirkėjų ratą bei numatantys tam tikrus reikalavimus. Šiame straipsnyje aptarsime, ar ne ūkininkas gali įsigyti žemės ūkio paskirties sklypą ir kokios yra pagrindinės sąlygos bei apribojimai.
Pagrindiniai žemės ūkio paskirties žemės bruožai
Žemės ūkio paskirties žemė dažniausiai:
- naudojama ūkininkavimui ar su žemės ūkiu susijusiai veiklai;
- turi būti tinkamai prižiūrima ir neapleista;
- gali būti ribojama pagal plotą ar subjektus, turinčius teisę įsigyti (ypač užsieniečiai);
- gali būti keičiama į kitą paskirtį, tačiau tai reikalauja papildomų derinimų ir leidimų.
Šaltinis: Žemės įstatymas, 3 str.
Kas gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę?
Pagal galiojančius teisės aktus:
- Fiziniai asmenys gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, jei:
- yra Lietuvos Respublikos piliečiai;
- yra ūkininkai arba turintys žemės ūkio veiklos patirties;
- įsipareigoja dirbti įsigytą žemę 5 metus nuo įsigijimo.
- Juridiniai asmenys gali įsigyti žemę, jei:
- jų pagrindinė veikla - žemės ūkis;
- jie vykdo veiklą Lietuvoje ne mažiau kaip 3 metus.
- Užsieniečiai gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę tik ribotais atvejais - priklausomai nuo tarptautinių sutarčių ir Europos Sąjungos teisės.
Šaltinis: Konstitucinio Teismo nutarimas 2003-03-11
Kokie apribojimai taikomi žemės pirkimui?
Pagal Žemės įstatymą:
- Didžiausias leidžiamas plotas: fizinis ar juridinis asmuo gali turėti ne daugiau kaip 500 ha žemės ūkio paskirties žemės.
- Bendra taisyklė būtų tokia: visiems juridiniams asmenims galima įsigyti iki 1000 ha žemės, o žemės ūkio bendrovei - iki 2000 hektarų.
- Jei pirkėjas jau yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, būtina įvertinti bendrą visos turimos žemės plotą.
- Prieš parduodant sklypą, būtina įsitikinti, kad jis nėra nacionalizuotas, apribotas specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis (pvz., draustiniai, sanitarinės apsaugos zonos).
Šaltinis: Žemės įstatymas, 21 str.
Pirkėjo pirmumo teisė
Svarbu žinoti, kad žemės ūkio paskirties žemės pirkimui dažnai taikoma pirmumo teisė:
- Gretimų sklypų savininkai turi teisę įsigyti žemę pirmenybės tvarka.
- Privaloma apie planuojamą pardavimą pranešti savivaldybei, kuri informuoja pirmumo teisę turinčius asmenis.
- Jei per 30 kalendorinių dienų jie neišreiškia noro pirkti - sklypą galima parduoti laisvai.
Šaltinis: LR Civilinis kodeksas, 4.79 str.
Pirmumo teisę turintys asmenys
Parduodant žemės ūkio paskirties žemę, pirmumo teisę įsigyti turi šie asmenys:
- Sklypo bendraturčiai.
- Asmenys, kurie naudojosi parduodama žeme žemės ūkio veiklai, ne mažiau kaip vienerius metus (naudojimosi sutartis turi būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre).
- Kaimynai (asmenys, kurių sklypai ribojasi su parduodama žeme).
- Ūkininkai (fiziniai ir juridiniai asmenys, deklaravę gyvenamąją vietą ar įregistravę juridinio asmens buveinę toje savivaldybėje, kurioje yra parduodamas sklypas; fizinis asmuo privalo būti įregistravęs ūkininko ūkį).
Šiame įstatyme nurodyti asmenys turi pirmumo teisę įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės, kurią pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams, taip pat žemės ūkio paskirties žemės, reikalingos valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, už kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi valstybė.
Procedūra parduodant žemės ūkio paskirties žemę
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos šį pranešimą perduoda Nacionalinei žemės tarnybai. Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinei žemės tarnybai teikiamas, jeigu Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.
Nacionalinė žemės tarnyba apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos praneša per Nacionalinę elektroninių siuntų pristatymo, naudojant pašto tinklą, informacinę sistemą (toliau - E. pristatymo sistema), kitomis elektroninių ryšių priemonėmis (kai asmens elektroninio pristatymo dėžutė yra neaktyvi ir elektroninė siunta jam siunčiama per E. pristatymo sistemą, pašto paslaugos teikėjas šią siuntą įteikia kaip pašto siuntą, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos pašto įstatymu) parduodamo žemės sklypo naudotojui (-ams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.
Nacionalinė žemės tarnyba informaciją apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada šio straipsnio 1 dalyje nurodyti asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos taip pat paskelbia savo interneto svetainėje. Šie asmenys savo sutikimą (sprendimą, kai žemė įsigyjama valstybės nuosavybėn) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti Nacionalinei žemės tarnybai ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo arba pranešimo paskelbimo Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje dienos.
Nacionalinė žemės tarnyba, gavusi rašytinį sutikimą, sprendimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos patikrinusi asmenų gautus sutikimus pasinaudoti pirmumo teise ir nustačiusi jų atitiktį šio straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktuose nustatytiems reikalavimams, išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad šis žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas šiame straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui.
Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli asmenys, Nacionalinė žemės tarnyba raštu informuoja asmenis, pageidavusius įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kad šis žemės sklypas bus parduodamas asmenims pagal šiame įstatyme nustatytą eilę.
Kai pirmumo teisę turintys asmenys atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, Nacionalinė žemės tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.
Šio straipsnio 5 ir 6 dalyse nurodytos pažymos galioja vienus metus nuo jų išdavimo dienos, bet ne ilgiau, iki pasikeičia duomenys, pagal kuriuos išduotos šios pažymos, kai šie pasikeitimai gali turėti įtakos pagal šio straipsnio 1 dalį nustatant asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės.
Reikalingi dokumentai
Parduodant žemės ūkio paskirties sklypą, reikalingi šie dokumentai:
- Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) leidimas parduoti žemės ūkio paskirties sklypą.
- Sklypo planas (tais atvejais, kada parduodamas sklypas yra miesto teritorijoje; tais atvejais, kada sklypas yra rajono savivaldybės ribose, sklypo pardavimui užtenka preliminarių matavimų).
- Žemės savininko galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įsigijimo dokumentas.
- Jeigu parduodamas žemės sklypas buvo įkeistas kredito įstaigai, tuomet bus reikalingas ir paskolos teikėjo leidimas parduoti.
- Tais atvejais, kada žemės sklypas turi bendraturčių, žemės pardavimo sandoryje turės dalyvauti ir bendraturčiai. Bendraturčiai sandorio pasirašymo metu privalo turėti galiojančius asmens tapatybės dokumentus.
- Išsiskyrusiems reikalingas ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo.
Atsiskaitymas perkant žemės ūkio paskirties sklypą, turi būti atliktas tik bankiniu pavedimu.
Statybos galimybės žemės ūkio paskirties sklype
Žemės ūkio paskirties sklype jokia statyba negalima, nebent jūs būtumėte ūkininkas ir registruotumėte ūkį tame sklype. Rekreacinės paskirties statinį galima statyti jei pakeistumėte sklypo paskirtį.
Žemės ūkio paskirties sklype galima statyba tik turint ūkininko pažymėjimą ir suformavus ūkininko sodybos užstatymo vietą. Sklypas turi būti ne mažesnis kaip 50 a.
Žemės ūkio paskirties žemėje statyti pastatus gali tik ūkininkai. Beveik visais atvejais reikalinga parengti kaimo plėtros projektą sodybos vietai nustatyti.
Ūkininkas savo sodyboje gali statyti: vieną vieno buto gyvenamąjį namą ir pagalbinius ūkio pastatus (svirnas, klėtis, tvartas, vasaros virtuvė, sandėlys, garažas, pirtis (savoms reikmėms), kurie tarnauja pagrindiniam daiktui (gyvenamajam namui).
Vasarnamius galima statyti tik rekreacinės paskirties žemėje kaimo turizmo sodyboje.
Dėl to, ką galite statyti savo sklype, galite teikti prašymą dėl išaiškinimo savo savivaldybės administracijai.
Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sąlygos
Atsižvelgiant ir į papildomų lėšų gynybai poreikį, yra parengti teisės aktų projektai, kuriais siūloma keisti valstybinės žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sąlygas.
Jei pataisos būtų priimtos, pirmenybė įsigyti besiribojančius valstybinės žemės sklypus būtų suteikta ūkininkams, kurie jau yra įsigiję mažesnį valstybinės žemės ūkio paskirties plotą, ne trumpiau kaip trejus metus vykdo žemės ūkio veiklą ir tai gali pagrįsti dokumentais.
Vienas asmuo galėtų įsigyti ne daugiau kaip dviejose besiribojančiose savivaldybėse esančią valstybinę žemės ūkio paskirties žemę. Šiuo metu Lietuvoje yra 310 tūkst. ha valstybinės žemės ūkio paskirties žemės. Parduodant šiuos plotus tikimasi gauti iki 1,5 mlrd. Eur pajamų.
Kol kas diskusijos, kokio ploto sklypus būtų galima įsigyti, tęsiasi.
Pasak R. Sinkevičiaus, nors žemės nuomos sąlygos šiuo metu yra aiškios ir priimtinos, nuosavybė vis tiek išlieka tvaresnis sprendimas.
Žemės ūkio paskirties žemę šiandien galima nuomotis 25 metams. Dabartinė nuomos kaina tokia pati kaip nuomojantis iš privataus asmens.
„Jei ūkininkams būtų suteikta galimybė įsigyti nuomojamus ar šalia esančius valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus, neabejoju, jog galimybė pasiskolinti palankiomis sąlygomis ir žemę įsigyti, jiems būtų išties svarbi“, - sakė M. Mikelionienė.
Ūkininkai, kuriems trūksta apyvartinių lėšų ar kurie planuoja investicijas į ūkio modernizavimą ir plėtrą, taip pat gali kreiptis dėl finansavimo.
Lentelė: Paskolos ūkininkams „Kreda“ grupės kredito unijose
| Paskirties rūšis | Terminas |
|---|---|
| Investicijos į žemės ūkio valdas | Iki 30 metų |
| Investicijos žemės ūkio technikai ir įrangai įsigyti | Iki 10 metų |
primena apie galimybes ir būdus įsigyti valstybinės žemės sklypus. Įsigyti galima kitos paskirties, o nuo 2026 m. valstybinę žemę. būdu. savininkai, kai tokia žemė yra reikalinga pastatams eksploatuoti. valstybinė žemė yra parduodama aukciono būdu. Nuo 2024 m. organizavimo. aukcioną organizavusiai savivaldybei. pervesta 53,3 mln. eurų. Tai 11,1 mln. eurų daugiau nei 2024 metais. šios sumos 32,2 mln. eurų pervesta į valstybės biudžetą, o 21,1 mln. taip pat užsienio piliečiai, atitinkantys teisines sąlygas. valstybinę kitos paskirties žemę galima pirkti išsimokėtinai. visos sumos. paskirties žemę. Net 80 proc. paskirties žemę, bus skiriama Valstybės gynybos fondui. infrastruktūrai. didesnis kaip 500 ha. ūkio paskirties žemės sklypais.
Svarbu žinoti, kad valstybinė žemės ūkio žemė neparduodama išsimokėtinai.
Ankstesnėje Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakcijoje buvo nustatyti apribojimai asmenims, kurie apskritai turėjo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Žemės įsigyti galėjo tik asmuo, turintis profesinių įgūdžių ir kompetencijos.
Naujajame įstatyme šių kvalifikacinių reikalavimų asmenims, kurie turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, nebelieka. Viena vertus, tai išplečia asmenų, kurie turi galimybę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, ratą.
Kita vertus, kvalifikaciniai reikalavimai atsiranda, nustatant žemės ūkio paskirties žemės pirmumo eiliškumą. Kaip ir anksčiau, pirmiausia žemę įsigyti turi teisę žemės sklypo bendraturtis.
Jam atsisakius ar nesant, pirmumo teise sklypą įsigyti gali parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis). Perfrazuodamas dabartinę formuluotę įstatymų leidėjas siekia, kad būtų išvengta praktikoje pasitaikančių atvejų, kai panaudos sutartis būdavo užregistruojama atgaline data vien tam, kad pirkėjas įgytų pirmumo teisę.
Nurodyta teisė netaikoma, jeigu asmuo naudojasi žemės sklypu neatlygintinai (pagal panaudos sutartį), nebent sklypas perduotas neatlygintinai naudotis artimiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams ir tokie artimi giminaičiai Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc.
Nesant tinkamo sklypo naudotojo, pirmumą taip pat turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar gauna 50 proc. pajamų (kaip juridinis asmuo) iš žemės ūkio.
Taigi sąlygos įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise naujajame įstatyme yra platesnės ir sudaro galimybę žemės sklypus praktiškai visais atvejais įsigyti tiems asmenims, kurie užsiima žemės ūkio veikla.