Šiuo metu įkaitusioje nekilnojamojo turto rinkoje sudaroma daugybė sandorių, įskaitant ir žemės sklypų įsigijimo sandorių. Jeigu ketinate įsigyti žemės sklypą, verta atkreipti dėmesį ir į toliau aptartus teisinius ir kitus aspektus.
Pagrindiniai Aspektai Įsigyjant Žemės Sklypą
1. Kiti Asmenys Gali Turėti Teisių Į Žemės Sklypą
Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų.
- Servitutas: Tai - teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimas, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą.
- Uzufruktas: Tai - asmens gyvenimo trukmei ar apibrėžtam terminui, kuris negali būti ilgesnis už asmens gyvenimo trukmę, nustatyta teisė (uzufruktoriaus teisė) naudoti svetimą daiktą ir gauti iš jo vaisius, produkciją ir pajamas.
- Hipoteka: Tai - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. Įsigyjant žemės sklypą, jo įgijėjas turėtų užsitikrinti, kad hipoteka būtų panaikinta iki sandorio arba nedelsiant po jo, nustatant aiškius ir nuo pardavėjo valios nepriklausančius veiksmus tam tikslui pasiekti.
- Ilgalaikė nuoma: Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.
2. Žemės Sklypo Paskirtis
Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.
3. Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos
Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.
4. Kadastriniai Matavimai
Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui.
Pavyzdžiui, tik ne mažesniame nei 400 kv. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.
5. Užstatymo Galimybės
Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose.
- Užstatymo tankis: Tai yra pastatų ir turinčių stogą inžinerinių statinių antžemine dalimi užstatomo ploto, nustatomo pagal išorinių sienų ar kitų atitvarų projekciją į žemės paviršių, santykis su žemės sklypo plotu.
- Užstatymo intensyvumas: Tai yra visų pastatų antžeminės dalies patalpų, įskaitant cokolinių aukštų ir naudojamų pastogių patalpas, bendrojo ploto sumos santykis su žemės sklypo plotu.
- Užstatyta teritorija: Tai yra teritorijos ar žemės sklypo dalis, kurioje yra arba numatomi antžeminiai statiniai, neįskaitant kelių ar gatvių, inžinerinių tinklų, tvorų ir atraminių sienučių.
- Pastatų aukštis: Tai yra vietovės lygmens bendrojo plano teritorijos naudojimo privalomasis reikalavimas, kuriuo nustatomas planuojamos teritorijos vyraujantis pastatų aukštis. Tai savaime nereiškia, kad pastatas negalės viršyti šio aukščio, bet orientuotis į jį reikėtų.
Pramonės ir sandėliavimo ar inžinerinės infrastruktūros teritorijose nustatomas statinių tūrio santykis su žemės sklypo plotu. Vietovės lygmens bendruosiuose ir detaliuosiuose planuose nustatoma teritorijos urbanistinė kategorija, apimanti teritorijai būdingą ir (ar) galimą pastatų ir erdvių išdėstymo struktūros ir parametrų visumą.
6. Optimalus Žemės Sklypo Dydis
Žemės sklypų kainoms šturmuojant vis naujas aukštumas visiškai suprantama, kad verta pagalvoti, koks optimalus kainos ir būsimo panaudojimo aspektais būtų Jūsų įsigyjamo žemės sklypo dydis. Didesnis - patogesnis, bet ir brangiau kainuos. Todėl tikėtina, kad norėsite rinktis optimalų.
Turėtumėte žinoti, kad viso žemės sklypo užstatyti negalėsite, turėsite laikytis teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų ribojimų bei reikalaujamų atstumų nuo žemės sklypo ribų bei kituose žemės sklypuose ir tame pačiame žemės sklype esančių arba būsiančių statinių.
Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai. Taikomas ir reikalavimas, kad pastatas ar stogą turintis inžinerinis statinys iki 8,5 m aukščio būtų ne arčiau nuo žemės sklypo ribos nei 3 m, o pastatui esant aukštesniam, nuo jo aukščio kiekvieno papildomo metro, atstumas nuo žemės sklypo ribos didinamas po 0,5 m. Šie atstumai skaičiuojami horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio konstrukcijų.
Be to, minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai. Šiems reikalavimams taikoma nemažai išimčių.
7. Gretimų Žemės Sklypų Išsidėstymas
Žemės sklypo naudojimą ribotų, o kartu ir vertę mažintų nepalankus gretimų žemės sklypų ir (ar) juose esančių statinių išsidėstymas. Ne mažiau svarbus ir žemės sklypo aukštingumas kitų žemės sklypų atžvilgiu. Jeigu ketinamas įsigyti žemės sklypas yra skirtingame aukštyje lyginant su kitais sklypais arba paties žemės sklypo dalys yra skirtinguose aukščiuose, jo tvarkymas reikalautų papildomų išlaidų.
Be to, žemės sklypui taikomame teritorijų planavimo dokumente gali būti nustatytas užstatymo aukštis, kuris tokiu atveju būtų siejamas su pradiniu žemės sklypo absoliučiu aukštingumu.
8. Kitiems Asmenims Priklausantys Statiniai
Bet kokie žemės sklype teisėtai pastatyti kitiems asmenims priklausantys statiniai, kurie yra nekilnojamieji daiktai, tikėtina, kad tame žemės sklype ir liktų ir tuo ribotų galimybes statyti žemės sklype kitus statinius.
Ko galima tikėtis iš sklypo, apie ką nepagalvojame prieš perkant?
9. Žemės Užterštumas
Toks užteršimas gali reikalauti reikšmingų išlaidų atliekoms ar kenksmingoms medžiagoms pašalinti, o ir apskritai kyla klausimas, ar įmanoma pilnai jas pašalinti ir ar žemės sklypas apskritai galės pasitarnauti numatytam tikslui.
10. Žemės Sklypo Dalies Įsigijimas
Įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį apskritai yra mažiau palanku nei įsigyti tokį pat visą atskirą žemės sklypą, kadangi keliems bendraturčiams nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas turės būti naudojamas, valdomas ir juo disponuojama visų bendraturčių susitarimu, o toks susitarimas ne visuomet lengvai pasiekiamas.
11. Kiti Svarbūs Aspektai
Svarstant žemės sklypo įsigijimą gali būti svarbūs ir kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu bei tolesnio panaudojimo galimybėmis susiję dalykai.
Žemės Įstatymo Apibrėžimai
Žemės įstatymas apibrėžia pagrindines sąvokas, susijusias su žemės naudojimu ir valdymu Lietuvoje:
- Riboženklis: Žemės sklypo ribas vietovėje žymintis ženklas, atitinkantis Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą standartą ir teisiškai saugomas įstatymų nustatyta tvarka.
- Ūkis: Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka įregistruotas arba kitų įstatymų nustatyta tvarka įsteigtas žemės ūkio veiklos subjektas, kuris vykdo žemės ūkio veiklą.
- Žemės paėmimas visuomenės poreikiams: Įstatymų nustatyta tvarka ir atvejais žemės išpirkimas (teisingai atlyginant) iš žemės savininkų, apskrities viršininkui priėmus sprendimą, kad ši žemė yra būtina visuomenės poreikiams.
- Žemės sklypas: Teritorijos dalis, turinti nustatytas ribas, kadastro duomenis ir įregistruota Nekilnojamojo turto registre.
- Žemės sklypo naudojimo pobūdis: Tam tikrame žemės sklype teisės aktų nustatyta tvarka leidžiamos vykdyti veiklos specifika.
- Žemės ūkio naudmenos: Žemės naudmenos (ariamoji žemė, sodai, pievos, ganyklos), naudojamos arba tinkamos naudoti žemės ūkio produkcijai auginti.
- Žemėtvarkos projektas: Specialiojo teritorijų planavimo dokumentas, kuriame nustatoma kaimo vietovių žemės naudojimo ir apsaugos koncepcija bei konkrečios tvarkymo priemonės.
- Žemėtvarkos schema: Specialiojo teritorijų planavimo dokumentas, kuriame valstybės, regionų ar rajonų lygmeniu nustatomi kaimiškųjų teritorijų žemės naudmenų naudojimo ir tvarkymo prioritetai.
- Žemėvalda: Nuosavybės teise valdomas žemės sklypas ar bendra ūkine veikla susieti keli žemės sklypai.
Lietuvos Respublikos Žemės Fondas
Visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati, valstybinė ir savivaldybių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą.
Žemės fondas skirstomas į:
- Žemės ūkio paskirties žemę.
- Miestų ir miestelių teritorijų žemę.
- Konservacinę žemę.
- Vandens fondų žemę.
- Kitos paskirties žemę.
Valstybinė Žemė
Valstybine žeme gali būti disponuojama ją perleidžiant nuosavybėn neatlygintinai, parduodant, mainant, išnuomojant ar perduodant neatlygintinai naudotis, sudarant sandorius dėl žemės servitutų Civilinio kodekso, šio ir kitų įstatymų nustatyta tvarka.
Lietuvos valstybei išimtine nuosavybės teise priklausančios žemės įsigyti savivaldybių ar privačion nuosavybėn negalima.
Valstybinės Žemės Patikėjimo Teisės Subjektai
Valstybinės žemės patikėjimo teisės subjektai (patikėtiniai) yra apskričių viršininkai, valstybės turto privatizavimo institucijos, kiti įstatymų nustatyti subjektai. Vyriausybės nutarimais valstybinės miško žemės sklypai gali būti perduodami patikėjimo teise Miškų įstatymo nustatytiems subjektams valstybinėms funkcijoms atlikti. Valstybinės žemės sklypai Vyriausybės nutarimais gali būti perduodami patikėjimo teise ir kitiems Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme nurodytiems subjektams, kai įstatymai jiems priskiria valstybines funkcijas.
Vyriausybės įgaliota institucija privalo prižiūrėti, kad Vyriausybės nutarimas perduoti žemės sklypą patikėjimo teise būtų tinkamai vykdomas.
Šio straipsnio 3 dalyje nurodyti patikėtiniai negali perduotų miško žemės sklypų ar kitų valstybinės žemės sklypų parduoti ar kitaip perleisti, išnuomoti, perduoti panaudos pagrindais ar perduoti juos naudotis kitu būdu, jų įkeisti ar kitaip suvaržyti daiktines teises į juos, jais garantuoti, laiduoti ar kitu būdu užtikrinti savo ir kitų asmenų prievolių įvykdymą.
Valstybinės Žemės Panauda
Sudarant valstybinės žemės panaudos sutartis, valstybinė žemė gali būti perduodama laikinai neatlygintinai naudotis valstybės institucijoms, savivaldybėms, miškų urėdijoms, valstybinių rezervatų direkcijoms, valstybinių parkų direkcijoms, kitoms iš valstybės ar savivaldybių biudžetų išlaikomoms įstaigoms, tradicinėms religinėms bendruomenėms ir bendrijoms, viešosioms įstaigoms, veikiančioms pagal Viešųjų įstaigų įstatymą, kai bent vienas iš jų dalininkų yra valstybės ar savivaldybės institucija, viešosioms įstaigoms, turinčioms Švietimo ir mokslo ministerijos leidimus (licencijas) mokyti.
Kitiems Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 13 straipsnyje nurodytiems asmenims, kuriems valstybės turtas (statiniai ar įrenginiai) perduotas panaudos pagrindais neatlygintinai naudotis, gali būti perduodami laikinai neatlygintinai naudotis valstybinės žemės sklypai, reikalingi šiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti.
Valstybinė žemė perduodama neatlygintinai naudotis Vyriausybės nustatyta tvarka.
Sprendimus išnuomoti valstybinę žemę, Vyriausybės nutarimais perduotą patikėjimo teise savivaldybėms, priima savivaldybės taryba, o kitą valstybinę žemę - apskrities viršininkas. Sprendime turi būti išdėstyti valstybinės žemės nuomos sutarties termino nustatymo motyvai.
Valstybinės žemės nuomos sutartyje turi būti numatoma, kad ši sutartis Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka per 3 mėnesius nuo jos sudarymo dienos turi būti žemės sklypo nuomininko lėšomis įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Nuomininkui neįvykdžius šios sąlygos, nuomotojas turi reikalauti pašalinti sutarties sąlygų pažeidimus arba nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą.
Žemės nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui.
Valstybinė žemė, išskyrus šio straipsnio 6-9 dalyse nustatytus atvejus, išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį.
Valstybinės Žemės Pardavimas
Valstybinę žemę, išskyrus žemės sklypus, pagal teritorijų planavimo dokumentus priskirtus privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams, ir ne žemės ūkio paskirties žemės sklypus, perduodamus neatlygintinai savivaldybių nuosavybėn, parduoda ar kitaip privačion nuosavybėn perleidžia apskričių viršininkai Civilinio kodekso, kitų įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka.
Valstybinės žemės sklypų, priskirtų privatizuojamiems statiniams ir įrenginiams, pardavimo ar kitokio perleidimo tvarką nustato Vyriausybė.
Žemės Konsolidacija
Žemės sklypų konsolidacija vykdoma pagal parengtą teritorijos žemės konsolidacijos projektą.
Bendroji Dalinė Nuosavybė
Bendroji dalinė valstybės ir savivaldybių arba fizinių ar juridinių asmenų žemės nuosavybė atsiranda teisės aktų nustatyta tvarka įsigijus iš valstybės ar valstybei įsigijus iš savivaldybių arba fizinių ar juridinių asmenų namų valdos žemės sklypo, kito statinio ar įrenginio užimto žemės sklypo arba vandens telkinio dalį.
Žemės Servitutai
Žemės servitutai nustatomi Civilinio kodekso nustatytais pagrindais. Servitutų nustatymo administraciniu aktu atvejai ir tvarka nustatomi šiame straipsnyje.
Sprendimas nustatyti servitutą negali būti priimtas, jeigu iki teritorijų planavimo dokumento patvirtinimo neišreikšta viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo.
Žemės savininkas ar valstybinės žemės patikėtinis dėl nuostolių, patiriamų dėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoto servituto, atlyginimo turi teisę kreiptis į viešpataujančiojo daikto savininką, o kai nustatytas servitutas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą - į valstybės ar savivaldybės instituciją, atsakingą už šių kompleksų ir objektų apsaugą.
Žemės Naudojimo Paskirties Keitimas
Pagrindinė žemės naudojimo paskirtis Vyriausybės nustatyta tvarka nustatoma formuojant naujus žemės sklypus. Sprendimą pakeisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį priima detalųjį arba specialųjį teritorijų planavimo dokumentą tvirtinanti institucija kartu su sprendimu patvirtinti detalųjį arba specialųjį teritorijų planavimo dokumentą.
Žemės sklypo pagrindinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ir pobūdis registruojami Nekilnojamojo turto registre, žemės sklypo kadastro duomenis įrašant į Nekilnojamojo turto kadastrą ir žemės sklypą registruojant Nekilnojamojo turto registre Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro įstatymų nustatyta tvarka.
Žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis nustatomi ir keičiami pagal teritorijų planavimo dokumentus. Žemės sklypams nustatomi šio Įstatymo 25-29 straipsniuose nurodyti žemės naudojimo būdai.
Žemės Sklypų Pertvarkymas
Žemės sklypai sujungiami, padalijami, atidalijami ar atliekamas jų perdalijimas sudarant notariškai tvirtinamą sutartį, išskyrus atvejus, kai pertvarkomas vienam asmeniui priklausantis žemės sklypas (sklypai), laikantis Civilinio kodekso, šio ir kitų įstatymų reikalavimų ir apribojimų.
Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant.
Sujungiamų žemės sklypų savininkai, sudarydami sutartį dėl žemės sklypų sujungimo, privalo patvirtinti, kad į sujungiamus žemės sklypus tretieji asmenys neturi jokių teisių, išskyrus atvejus, kai sujungiamų žemės sklypų savininkai sutinka tapti žemės sklypo, į kurį tretieji asmenys turi teises, įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, bendraturčiais.
Pirmumo Teisė Įsigyti Žemę
Valstybė, savivaldybė ir kiti asmenys, kurių žemės sklypai priskirti žemės konsolidacijos projekto teritorijai, turi pirmumo teisę pirkti šioje teritorijoje esantį parduodamą privačios žemės sklypą ta kaina, kuria jis parduodamas, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių.
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės sklypą ir pardavimo sąlygas privalo registruotu laišku (įteikiant) pranešti šio straipsnio 1 dalyje nurodytam statinių ir įrenginių, esančių parduodamame žemės sklype, savininkui, o kai žemės sklypas parduodamas šio straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais, - Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui pagal žemės sklypo buvimo vietą. Statinių ir įrenginių savininkas ar Nacionalinės žemės tarnybos vadovas sprendimą pirkti tokį žemės sklypą ar atsisakyti jį pirkti turi priimti per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos.
Žemėtvarkos Schemos ir Projektai
Regiono lygmens žemėtvarkos schemų rengimą pagal valstybės ir savivaldybių institucijų prašymus organizuoja Nacionalinė žemės tarnyba, savivaldybės teritorijos ar jos dalies žemėtvarkos schemų - savivaldybės administracijos direktorius.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimą organizuoja privačios žemės sklypų savininkai, Nacionalinė žemės tarnyba, kai formuojami ir pertvarkomi valstybinės žemės sklypai, o savivaldybei nuosavybės teise priklausančių žemės sklypų - savivaldybės taryba ar jos įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius.