Žemės Sklypo Įkeitimas Lietuvoje: Teisiniai Aspektai ir Praktiniai Patarimai

Žemės sklypo įkeitimas yra dažna praktika Lietuvoje, ypač tarp žemdirbių, siekiančių gauti finansavimą savo veiklai. Pritrūkę apyvartinių lėšų, žemdirbiai naudojasi kreditais, kad įsigytų technikos, trąšų, kito žemės ūkio veiklai būtino turto. Kredito grąžinimas įprastai būna užtikrintas kilnojamojo ar nekilnojamojo turto ar būsimo turto (užaugintos produkcijos) įkeitimu.

Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo įkeitimo teisinius aspektus, hipotekos ir įkeitimo skirtumus, derliaus įkeitimo ypatumus bei ES paramos įtaką šiam procesui.

Hipoteka ir Įkeitimas: Esminiai Skirtumai

Hipotekos ir įkeitimo atveju paskolos grąžinimas užtikrinamas paskolos davėjo naudai įkeičiant tam tikrą turtą. Turtą gali įkeisti paskolos gavėjas arba trečiasis asmuo (turto savininkas). Esminis hipotekos ir įkeitimo skirtumas yra tai, kad hipotekos atveju įkeičiamas nekilnojamasis turtas, o įkeitimo atveju - kilnojamasis turtas (turtinės teisės).

Hipoteka visais atvejais turi būti notarinės formos. Įkeitimas taip pat, išskyrus atvejus, kai įkeičiamas kilnojamasis daiktas yra perduodamas paskolos davėjui (tokiu atveju pakanka rašytinės formos).

Hipotekos ir įkeitimo atveju kreiptis į teismą siekiant išieškoti negrąžinamą paskolos sumą nereikia. Šiuo atveju turi būti kreipiamasi į notarą dėl vykdomojo įrašo atlikimo. Gavus vykdomąjį įrašą galima kreiptis į antstolį, kuris inicijuoja įkeisto turto pardavimą iš varžytinių.

Hipotekos ir įkeitimo atveju ypač svarbu tinkamai įvertinti įkeičiamą turtą. Kreditoriui tai svarbu, kadangi nuo šio turto realios vertės priklauso, ar paskolos suma galės būti išieškota iš įkeisto turto vertės. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai įkeičiamo turto vertė yra kelis kartus didesnė už kredito sumą.

Viena vertus, tinkamai vykdant įsipareigojimus, toks įkeitimas nesukelia didesnių problemų. Kita vertus, norint gauti papildomą kreditą, galima susidurti su problemomis.

Pavyzdžiui, praktikoje pasitaiko tokių atvejų: ūkis iš kredito įstaigos keleriems metams pasiėmė kreditą, kurio įsipareigojimai užtikrinti žemės ūkio paskirties žemės įkeitimu. Ūkis kelerius metus tinkamai vykdė įsipareigojimus, per tą laiką žemės kaina gerokai pakilo. Plečiantis ūkiui, reikėjo papildomo kredito, kurį (dėl palankesnių sąlygų) jis siekė gauti iš kitos kredito įstaigos. Kaip ir pirmasis kreditorius, antroji kredito įstaiga prašė įkeisti kelis žemės sklypus. Agroverslas kreipėsi į pirmojo kredito teikėją, pateikė vertinimus, pagrindžiančius, kad kredito vertė yra kelis kartus mažesnė nei įkeistų žemės sklypų vertė ir prašė atsisakyti hipotekos bent į kelis žemės sklypus. Suprantama, kad tokia situacija agroverslui atrodo nesąžininga, nes stabdoma jo plėtra, galimybė plėstis pasinaudojant kitų kredito įstaigų finansavimu. Tuo labiau kad įsipareigojimai vykdomi laiku, pagal grafiką. Kita vertus, nebuvo apdairu sutikti su pirmojo kreditoriaus sąlygomis ir įkeisti nepamatuotai didelį, palyginti su kredito verte, turtą. Praktikoje dažni atvejai, kai kredito gavimo metu agroverslas tikisi, kad kreditorius bus lankstus ir ateityje pavyks susitarti.

Žemės sklypo įkeitimo dokumentai

• Nuomojamo žemės sklypo planas.
• Kai išnuomotame Žemės sklype buvo naujai pastatytas (-i), rekonstruotas (-i), kapitališkai suremontuotas (-i) ar kitaip pertvarkytas (-i) statinys (-iai) - Nekilnojamojo daikto kadastro duomenų byla, patvirtinanti, kad Žemės sklype statinys (-iai) buvo naujai pastatytas (-i), rekonstruotas (-i), kapitališkai suremontuotas (-i) ar kitaip pertvarkytas (-i) (kaip nurodyta Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, 18 punkte).

Būsimo Derliaus Įkeitimas

Pagal Civilinį kodeksą įkeisti galima bet kokį kilnojamąjį turtą, net būsimą. Todėl agroverslas naudojasi būsimo derliaus įkeitimo galimybe. Pagal tokią sutartį kreditorius suteikia kreditą ir susitaria arba įsigyti užaugintą žemės ūkio produkciją už iš anksto sutartą kainą, arba tiesiog apriboja teisę tokią produkciją parduoti ar kitaip perleisti tol, kol toks kreditas nėra grąžintas.

Įkeičiant derlių gali būti įkeičiamas visas būsimas derlius arba dalis jo. Jei įkeičiamas visas derlius, norint parduoti bet kokią jo dalį, ūkiui pirmiausia reikia gauti kreditoriaus sutikimą. Jei įkeičiama derliaus dalis, pagal Civilinį kodeksą agroverslas turi teisę disponuoti derliumi taip, kad nemažėtų bendra derliaus vertė. Norint parduoti derliaus dalį, kuri yra įkeista, veiksmai taip pat turi būti derinami su kreditoriumi. Šiuo atveju patartina iš anksto derinti veiksmus numatant mažiausią pardavimo kainą.

Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai derlių įkeitę žemdirbiai vėliau pamiršta savo veiksmus suderinti su kreditoriumi, kaip yra reikalaujama teisės aktuose ir sutartyje. Kitas atvejis - veiksmai nėra derinami dėl to, kad reikia priimti skubius sprendimus. Pavyzdžiui, esant prastoms oro sąlygoms ir neturint pakankamai saugyklų, kiekviena diena laukiant sutikimo gali lemti didžiulius nuostolius. Susitarti pavyksta ne visada.

Kreditoriui patyrus nuostolių, agroverslui yra tekę atlyginti kreditorių patirtą žalą ar net buvo pareikšta įtarimų dėl turto iššvaistymo. Tokia situacija (nepaisant to, ar išsprendžiama atsiskaitant, ar ne) gali sukelti agroverslui didelių reputacijos problemų. Pavyzdžiui, įsipareigojimų nevykdymo faktas gali atsirasti „Creditinfo“ ar kitų skolininkų kredito rizikos vertintojų duomenų bazėse.

Tiesioginės Išmokos ir ES Parama

Lietuvoje dažnai įkeičiamos ir tiesioginės išmokos ar kitos būsimos paramos gavėjui mokėtinos sumos. Taip kreditorius užsitikrina, kad gauta parama bus nukreipta tiesiai jam. Šie atvejai nėra reti - bene visi didžiausi bankai sudaro sąlygas įkeisti būsimas tiesiogines išmokas ar gautiną paramą.

Toks įkeitimas yra sukėlęs ginčų. Antai vienoje byloje agroverslo kreditorius ginčijo būsimų paramos išmokų įkeitimą teigdamas, kad toks įkeitimas nėra sąžiningas kitų kreditorių atžvilgiu, prieštarauja teisės aktams, kitų kreditorių interesams. Teismas tokio kreditoriaus skundo netenkino. Pasisakė, kad įkeitimo sutartimi buvo įkeista teisė į konkretų objektą - 170 000 litų pagal paraišką į Nacionalinės mokėjimo agentūros (NMA) išmokamas lėšas. NMA tokiam įkeitimui neprieštaravo, sudarė trišalę sutartį su kreditoriumi ir kredito davėju.

Daugiau klausimų Lietuvoje kėlė situacija, kai asmenys įkeisdavo turtą, kuris būdavo įsigytas ES paramos lėšomis. NMA vertino, kad toks turtas negali būti parduodamas iki tol, kol nesibaigė projekto įgyvendinimo laikotarpis, o tokio turto priverstinis pardavimas iš varžytinių prieštarautų paramos tikslams.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas sprendė, kad nei Europos Sąjungos teisės aktai, nei nacionalinės teisės aktai nenustato draudimo nukreipti priverstinį išieškojimą iš Europos Sąjungos finansinės paramos. Įstatymai draudžia nukreipti išieškojimą remiamo projekto vykdymo laikotarpiu tik į lėšas, gautas kaip ES parama, tačiau vykdyti išieškojimą iš turto, įgyto už šias lėšas, draudimas nenustatytas.

Agroverslo subjektai turi įsidėmėti, kad, norint įkeisti turtą, kuris iš dalies finansuojamas ES lėšomis, reikalingas paramos administratoriaus sutikimas. Tokiu leidimu įkeisti tokį turtą reikia pasirūpinti iš anksto. NMA gali tokį leidimą suteikti tik tiems paramos gavėjams, kurie paramos paraiškoje kredito įstaigos suteiktą paskolą įvardijo kaip vieną iš projekto finansavimo šaltinių. Įkeičiamas turtas turi būti skirtas projekto įgyvendinimą užtikrinančiai paskolai finansuoti.

Praktiniai Patarimai Agroverslui

Atsižvelgiant į aukščiau išdėstytus aspektus, agroverslo subjektams, planuojantiems įkeisti žemės sklypą ar kitą turtą, rekomenduojama:

• Atidžiai įvertinti įkeičiamo turto vertę ir palyginti ją su kredito suma.
• Iš anksto derėtis su kreditoriumi dėl galimybės atsisakyti hipotekos dalies turto ateityje, jei kredito vertė sumažės.
• Jei įkeičiamas būsimas derlius, aiškiai apibrėžti įkeičiamą dalį ir numatyti veiksmų koordinavimo su kreditoriumi tvarką.
• Jei turtas įsigytas ES paramos lėšomis, pasirūpinti paramos administratoriaus sutikimu įkeisti turtą.

tags: #zemes #sklypas #ikeistas