Įsivaizduokite situaciją, kai turite žemės sklypą ar planuojate jį įsigyti gražioje vietovėje, tačiau negalite statyti namo ar sodo namelio dėl esamos žemės paskirties apribojimų. Arba, pavyzdžiui, norite įrengti komercinės paskirties objektą namų valdos sklype, bet tai nėra leidžiama. Tokiais atvejais sprendimas gali būti žemės sklypo paskirties keitimas.
Lietuvoje žemės sklypų paskirtį reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, būtina žinoti pagrindinius nuostatus ir reikalavimus. Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo paskirties keitimo procesą, teisės aktus, kuriuos reikia žinoti, ir pateiksime praktinių patarimų, kaip sėkmingai įgyvendinti šį procesą.
Žemės paskirties keitimas - tai procesas, kurio metu keičiamas žemės sklypo naudojimo tikslas. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties sklypas gali būti pertvarkytas į namų valdą (kita paskirtis, būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos), o miško paskirties žemė - į visuomeninės paskirties, bendro naudojimo ar atskirųjų želdynų teritorijas.
Paskirties keitimą dažniausiai riboja savivaldybių bendrieji ir kiti teritorijų planavimo dokumentai bei teisės aktai. Pavyzdžiui, jei tam tikra teritorija pagal bendrąjį savivaldybės planą nėra numatyta urbanizacijai, o skirta žemdirbystei, miškų ar želdynų plėtrai, paskirties pakeisti nebus galima. Be to, miškų ūkio paskirties keitimą į kitą riboja Miškų įstatymas, kuris tai leidžia tik išskirtiniais atvejais.
Jei paskirties keitimas galimas pagal savivaldybės bendruosius planus ir kitus teritorijų planavimų dokumentus ir reikalingas sklypo pertvarkymas (sklypo dalijimui arba sklypo ar servituto formavimas susisiekimo komunikacijoms) , tada bus reikalingas formavimo ir pertvarkymo projektas arba jei toje teritorijoje pagal savivaldybės bendruosius planus neleidžiamas tada - detalusis planas.
Formavimo ir pertvarkymo projektus atlieka matininkai-projektuotojai turintys formavimo ir pertvaryko projektų pažymėjimus.
Kaip Sužinoti Žemės Sklypo Paskirtį?
Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės sklypo paskirtį yra kreiptis į Registrų centrą. Tai galite padaryti keliais būdais:
- Elektroninė Registrų centro klientų savitarnos sistema: Prisijungę prie sistemos, skiltyje "Nekilnojamojo turto kadastras ir registras" kairiajame meniu spustelėkite nuorodą "Registro išrašai ir pažymos" ir pasirinkite dokumento tipą - "Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą".
- Savivaldybės administracija: Informaciją apie žemės sklypo paskirtį galite gauti ir savivaldybės administracijos architektūros skyriuje.
Taip pat galite pasinaudoti viešai prieinamais žemėlapiais, kuriuose dažnai būna nurodytos žemės paskirtys. Nors šiuose žemėlapiuose gali nebūti tikslios informacijos, jie gali padėti suprasti, ar tai yra namų valda, ar kitos paskirties teritorija.
Kada Galima Pakeisti Žemės Sklypo Paskirtį?
Svarbiausias faktorius, lemiantis, ar galėsite pakeisti žemės sklypo paskirtį, yra tai, ar sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimais, jei sklypas yra tokioje teritorijoje, paskirties keitimas paprastai yra galimas. Priešingu atveju - ne.
Kaip sužinoti, ar sklypas patenka į urbanizuotą teritoriją?
Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar planuojate turėti sklypą, bendrąjį planą. Tai galite padaryti keliais būdais:
- Internetas: Paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: "Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas".
- Savivaldybės administracija: Kreipkitės į savivaldybės administracijos architektūros skyrių.
- Žemėlapiai: Urbanizuotos teritorijos žemėlapiuose dažnai būna pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.
Jei žemės sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo neturėtų kilti. Tačiau jei sklypas yra ne urbanizuotoje teritorijoje, jo paskirties pakeisti gali būti neįmanoma.
Žemės Ūkio Paskirties Sklypo Paskirties Keitimas
Dažnai pasitaiko atvejų, kai žmonės paveldi arba turi seniai įsigytą žemės ūkio paskirties sklypą ir nori jame statyti namą ar sodo namelį. Tokiu atveju svarbu žinoti šiuos aspektus:
- Ūkininko sodyba: Norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro.
- Statybos galimybės: Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Jei žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, svarbu žinoti paskirties keitimo eigą.
Ūkininko Sodybos Statyba
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, reikia atitikti bent vieną iš šių sąlygų: Esate ūkininkas.
Žemės Sklypo Paskirties Keitimo Eiga
Žemės sklypo paskirties keitimo procesas susideda iš kelių etapų:
- Teritorijų planavimo dokumentai: Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
- Sprendimo priėmimas: Po vertinimo savivaldybė priima sprendimą dėl paskirties keitimo.
- Dokumentų registracija: Galiausiai, kai visi procesai užbaigti, reikia registruoti naujų žemės sklypų paskirtį registrų centre. Jei yra dalijami sklypai tarp bendrasavininkų tada prieš registraciją Registrų centre reikia notarinio patvirtinimo, sklypų pasidalijimo pagal atliktus kadastrinių matavimų planus pas notarą.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Tad specialistų (matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Nauja Žemės Sklypų Paskirties Keitimo Tvarka
Šių metų liepos 1 dieną įsigaliojusiame naujos redakcijos Teritorijų planavimo įstatyme iš esmės pakeista žemės sklypų paskirties ir/ar naudojimo būdo keitimo tvarka, kai neparengtas detalusis planas. Iki tol ši procedūra buvo paprasta - pateiktas prašymas išnagrinėjamas ir atsižvelgiant į savivaldybės bendrojo plano sprendinius pateikiamas administracijos direktoriaus įsakymas, leidžiantis pakeisti paskirtį ir/ar naudojimo būdą.
Teritorijų planavimo įstatymo 20 str. numato, kad dabar tokių priežasčių atsisakyti patenkinti prašymą gerokai daugiau. Kriterijai pagal ką sprendžiama tenkinti ar netenkinti prašymo - labai neapibrėžti.
Kadangi priimant sprendimą dėl prašymo būtina atsižvelgti ir į visuomenės atstovų pasiūlymus, nuo šiol prašymas turės būti viešinamas TPDRIS sistemoje ir visuomenės atstovai galės teikti savo siūlymus.
Matome, kad šiuo atveju gavus teigiamą sprendimą dėl žemės sklypo paskirties ir/ar naudojimo būdo keitimo nustatytas aiškus terminas dėl pakeistų žemės sklypo duomenų registravimo Nekilnojamojo turto registre. Tai anksčiau Teritorijų planavimo įstatyme nebuvo reglamentuota.
Svarbu Žinoti
- Rinkos vertė ir mokesčiai: Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
- Teisės aktų nuostatos: Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami.
Šių metų liepos 1 dieną įsigaliojusiame naujos redakcijos Teritorijų planavimo įstatyme iš esmės pakeista žemės sklypų paskirties ir/ar naudojimo būdo keitimo tvarka, kai neparengtas detalusis planas. Iki tol ši procedūra buvo paprasta - pateiktas prašymas išnagrinėjamas ir atsižvelgiant į savivaldybės bendrojo plano sprendinius pateikiamas administracijos direktoriaus įsakymas, leidžiantis pakeisti paskirtį ir/ar naudojimo būdą. Teritorijų planavimo įstatymo 20 str. 2 d. Taigi, jei anksčiau svarbiausia teisės aktuose numatyta teisėta priežastis atsisakyti patenkinti prašymą buvo bendrojo plano sprendiniai, dabar tokių priežasčių gerokai daugiau. Kriterijai pagal ką sprendžiama tenkinti ar netenkinti prašymo - labai neapibrėžti. Toliau tame pačiame Teritorijų planavimo 20 str. Prašymai pakeisti žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) pakeisti ar nustatyti, jeigu jis nenustatytas, žemės sklypo naudojimo būdą paskelbiami be draudžiamų skelbti asmens duomenų Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje ir atitinkamos savivaldybės interneto svetainėje informuojant, kad 10 darbo dienų nuo prašymo paskelbimo dienos galima teikti pasiūlymus savivaldybės administracijos direktoriui raštu ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinėje sistemoje dėl žemės sklypo pagrindinės žemės naudojimo paskirties pakeitimo ir (ar) žemės sklypo naudojimo būdo pakeitimo ar nustatymo. Kadangi priimant sprendimą dėl prašymo būtina atsižvelgti ir į visuomenės atstovų pasiūlymus, nuo šiol prašymas turės būti viešinamas TPDRIS sistemoje ir visuomenės atstovai galės teikti savo siūlymus. Matome, kad šiuo atveju gavus teigiamą sprendimą dėl žemės sklypo paskirties ir/ar naudojimo būdo keitimo nustatytas aiškus terminas dėl pakeistų žemės sklypo duomenų registravimo Nekilnojamojo turto registre. Tai anksčiau Teritorijų planavimo įstatyme nebuvo reglamentuota. Svarbu paminėti, kad paskirties ir/ar naudojimo būdo pakeitimas pagal naują tvarką kol kas dar neveikia, o pagal seną tvarką jos vykdymas negalimas, nes tai pažeistų teisės aktų reikalavimus. Neveikia viešinimui skirta funkcija TPDRIS sistemoje.
Vilniaus rajone, kaip ir kitur Lietuvoje, žemės paskirties keitimo procesas yra panašus. Tačiau kaip ir kaip kiekvienoje savivaldybėje yra tam tikrų specifinių reikalavimų susijusių su šioje savivaldybėje galiojančias teritorijų planavimo dokumentais, teisės aktų interpretacijomis ir kt.
Turint žemės ūkio sklypą ir savivaldybės įsakymą, leidžiantį keisti jo paskirtį, svarbu žinoti, kaip teisingai įregistruoti šį pakeitimą. Dažnai kyla klausimas, ar po ilgo laiko tarpo, pvz., po kelerių metų, vis dar galima kreiptis į Registrų centrą dėl paskirties keitimo registravimo.
Pirmiausia, reikėtų atkreipti dėmesį į tai, ar žemės sklypo paskirties keitimo įsakyme yra nurodytas terminas. Jei tokio termino nėra, rekomenduojama kreiptis į Registrų centrą ir bandyti registruoti pakeitimą. Jei terminas yra nurodytas, reikėtų įsitikinti, ar jis nėra pasibaigęs.
Svarbu atsižvelgti į tai, kad per pastaruosius metus teisės aktai galėjo pasikeisti. Todėl, norint tiksliai įvertinti situaciją, rekomenduojama pasikonsultuoti su specialistais.
Ekspertai pataria, kad tikrai galima kreiptis dėl paskirties keitimo registravimo net ir po ilgo laiko tarpo. Tačiau gali prireikti kadastrinių matavimų patikslinimo. Šiuo atveju reikėtų kreiptis į matininką.
Jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.
Svarbu atsiminti
- Patikrinkite, ar įsakyme dėl paskirties keitimo nurodytas terminas.
- Kreipkitės į Registrų centrą, net jei praėjo daug laiko nuo įsakymo išdavimo.
- Pasikonsultuokite su matininku dėl kadastrinių matavimų patikslinimo.
- Atsižvelkite į tai, kad teisės aktai galėjo pasikeisti.
Norint sėkmingai įregistruoti žemės sklypo paskirties keitimą, svarbu žinoti galiojančius įstatymus ir teismų praktiką. Jei kyla abejonių, visada rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės išspręsti visus klausimus.
Pagrindiniai Civilinio Kodekso skirtumai (1964 m. ir 2000 m.)
| Aspektas | 1964 m. Civilinis Kodeksas | 2000 m. Civilinis Kodeksas |
|---|---|---|
| Nuosavybės teisės atsiradimas | Nuo daikto perdavimo momento (registracija reikalinga) | Nuo daikto perdavimo momento (registracija nebūtina, išskyrus atvejus, numatytus įstatymuose) |
| Taikymas | Sandoriams, sudarytiems iki 2000 m. CK įsigaliojimo | Sandoriams, sudarytiems po 2000 m. |
tags: #zemes #sklypo #paskirties #keitimo #terminai