Dažnai pasitaiko situacijų, kai klientai nori įsigyti ne visą žemės sklypą, o tik jo dalį. Tokiais atvejais būtina įvertinti galimas rizikas ir rasti sprendimus, ypač dėl santykių su kitais žemės sklypo bendraturčiais.
Yra trys pagrindiniai būdai, kaip spręsti šią situaciją: sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba tiesiog nieko nedaryti. Pastarasis variantas reiškia, kad parduodama sklypo dalis yra apibrėžta tik skaičiais, o tai gali sukelti daug sunkumų ir išlaidų bandant vystyti tokį sklypą.
Žemės Sklypo Dalies Atidalinimas
Geriausias, bet ne visada lengvai įgyvendinamas sprendimas yra žemės sklypo dalies atidalinimas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikia nuspręsti ne tik dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų.
Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą. Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.
Žemės sandorių forma
Žemės sandorių formą nustato Civilinis kodeksas ir Žemės įstatymas. Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, - žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema.
Žemės sklypai sujungiami, padalijami, atidalijami ar atliekamas jų perdalijimas sudarant notariškai tvirtinamą sutartį, išskyrus atvejus, kai pertvarkomas vienam asmeniui priklausantis žemės sklypas, laikantis Civilinio kodekso, Žemės ir kitų įstatymų reikalavimų ir apribojimų.
Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį, žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant.
Naudojimosi Žemės Sklypu Tvarkos Nustatymas
Gerokai paprastesnis sprendimas už atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečias sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti.
Visa procedūra yra pakankamai nesudėtinga. Pirmiausia, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Naudojimosi Tvarkos Trūkumai ir Svarbūs Aspektai
Didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra tas, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus.
Įvertinus sklypo užstatymo rodiklius ir esamus pastatus, liko tik 100 „laisvų“ kvadratinių metrų. Jei norėtumėte savo dalyje pasistatyti panašaus bendrojo ploto namą, gali kilti problemų, jei sklypo bendraturtis nori to paties.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglamentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę.
Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį. Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti.
Statybos leidimai ir bendraturčių sutikimai
Norint pradėti statybas bendrosios dalinės nuosavybės sklype reikalingas visų bendraturčių sutikimas. Siekiant išvengti nesutarimų, rekomenduojama iš anksto suderinti visus statybos klausimus su bendraturčiais. Šie susitarimai gali būti įtraukti į naudojimosi tvarką, kurioje detaliai aptariami galimi scenarijai ir bendraturčių pasikeitimo atvejai.
Naudojimosi tvarkos įtaka sklypo vertei
Naudojimosi tvarka gali padidinti sklypo dalies vertę, jei nuspręsite ją parduoti, nes ji apibrėžia naudojimosi sąlygas ir sumažina galimus ginčus tarp bendraturčių.
Pagrindiniai skirtumai tarp sklypo atidalinimo ir naudojimosi tvarkos nustatymo
Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai skirtumai tarp šių dviejų metodų:
| Savybė | Sklypo Atidalinimas | Naudojimosi Tvarkos Nustatymas |
|---|---|---|
| Sudėtingumas | Sudėtingesnis | Paprastesnis |
| Bendraturčių susitarimas | Būtinas | Būtinas |
| Užstatymo rodikliai | Skaičiuojami atskirai kiekvienam sklypui | Skaičiuojami visam sklypui |
| Statybos leidimas | Reikalingas tik atskiram sklypui | Reikalingas visų bendraturčių sutikimas |
| Įtaka vertei | Didina vertę | Gali padidinti vertę |