Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimas Lietuvoje yra reglamentuojamas įstatymais, kurie nustato aiškią tvarką ir sąlygas. Ši tvarka apima pirmumo teisę įsigyti žemę, pranešimo apie pardavimą procedūras ir Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) vaidmenį šiame procese. Svarbu pažymėti, kad Europos Komisija 2015 m. kovo 26 d. pradėjo pažeidimo procedūrą prieš Lietuvą, nurodydama, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nustatyti kvalifikaciniai reikalavimai žemės įgijėjui prieštarauja laisvo kapitalo judėjimo ir įsisteigimo laisvės principams.
Žemės ūkio paskirtis Lietuvoje
Pirmumo teisė įsigyti žemę
Valstybė turi pirmumo teisę (išskyrus atvejus, kai pirmumo teise pasinaudoja žemės sklypo bendraturčiai Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka) įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės už kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis.
Ši pirmumo teisė galioja:
- Žemei, kurią pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.
- Žemei, reikalingai valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti.
Kaina, kurią valstybė gali mokėti už perkamus privačios žemės ūkio paskirties žemės sklypus, negali viršyti šių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės, apskaičiuotos atliekant vertinimą visuotiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, arba rinkos vertės, apskaičiuotos valstybės vardu veikiančios institucijos ar įmonės užsakymu, taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimo būdą, jeigu pastaroji vertė yra didesnė.
Nacionalinė žemės tarnyba ar valstybės įmonė Žemės ūkio duomenų centras žemės ūkio paskirties žemę, reikalingą valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, vadovaudamasi Žemės įstatymu, gali nuomoti (Civilinio kodekso 6.559 straipsnyje nustatyta tvarka perimti nuomotojo teises ir pareigas, jeigu nuomos sutartis įregistruota viešajame registre) be aukciono asmeniui (-ims), teisėtai ją naudojusiam (-iems) iki žemės ūkio paskirties žemės perėjimo valstybės nuosavybėn.
Kaip ir anksčiau, pirmiausia žemę įsigyti turi teisę žemės sklypo bendraturtis. Jam atsisakius ar nesant, pirmumo teise sklypą įsigyti gali parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį (sutartis). Perfrazuodamas dabartinę formuluotę įstatymų leidėjas siekia, kad būtų išvengta praktikoje pasitaikančių atvejų, kai panaudos sutartis būdavo užregistruojama atgaline data vien tam, kad pirkėjas įgytų pirmumo teisę.
Nurodyta teisė netaikoma, jeigu asmuo naudojasi žemės sklypu neatlygintinai (pagal panaudos sutartį), nebent sklypas perduotas neatlygintinai naudotis artimiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams ir tokie artimi giminaičiai Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc.
Nesant tinkamo sklypo naudotojo, pirmumą taip pat turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar gauna 50 proc. pajamų (kaip juridinis asmuo) iš žemės ūkio.
Taigi sąlygos įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise naujajame įstatyme yra platesnės ir sudaro galimybę žemės sklypus praktiškai visais atvejais įsigyti tiems asmenims, kurie užsiima žemės ūkio veikla.
Pranešimo apie sprendimą parduoti žemę tvarka
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai. Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.
Žemės sklypo savininkui draudžiama nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad šio straipsnio 1 ar 2 dalyje nurodytas pirmumo teisę turintis asmuo gali pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą kartu su kitais parduodamais žemės sklypais, išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai tarpusavyje ribojasi.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos šį pranešimą perduoda Nacionalinei žemės tarnybai. Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinei žemės tarnybai teikiamas, jeigu Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.
Nacionalinė žemės tarnyba apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio žemę, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos praneša:
- Parduodamo žemės sklypo naudotojui (-ams).
- Asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.
- Savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.
Pranešimai siunčiami per Nacionalinę elektroninių siuntų pristatymo, naudojant pašto tinklą, informacinę sistemą (toliau - E. pristatymo sistema), kitomis elektroninių ryšių priemonėmis (kai asmens elektroninio pristatymo dėžutė yra neaktyvi ir elektroninė siunta jam siunčiama per E. pristatymo sistemą, pašto paslaugos teikėjas šią siuntą įteikia kaip pašto siuntą, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos pašto įstatymu).
Nacionalinė žemės tarnyba informaciją apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada šio straipsnio 1 dalyje nurodyti asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos taip pat paskelbia savo interneto svetainėje. Šie asmenys savo sutikimą (sprendimą, kai žemė įsigyjama valstybės nuosavybėn) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti Nacionalinei žemės tarnybai ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo arba pranešimo paskelbimo Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje dienos.
Nacionalinė žemės tarnyba, gavusi rašytinį sutikimą, sprendimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos patikrinusi asmenų gautus sutikimus pasinaudoti pirmumo teise ir nustačiusi jų atitiktį šio straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktuose nustatytiems reikalavimams, išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad šis žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas šiame straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui.
Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli asmenys, Nacionalinė žemės tarnyba raštu informuoja asmenis, pageidavusius įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kad šis žemės sklypas bus parduodamas asmenims pagal šiame įstatyme nustatytą eilę.
Kai pirmumo teisę turintys asmenys atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, Nacionalinė žemės tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.
Šio straipsnio 5 ir 6 dalyse nurodytos pažymos galioja vienus metus nuo jų išdavimo dienos, bet ne ilgiau, iki pasikeičia duomenys, pagal kuriuos išduotos šios pažymos, kai šie pasikeitimai gali turėti įtakos pagal šio straipsnio 1 dalį nustatant asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės.
INFOLEX PASTABA: 2024 12 19 įstatymu Nr. XV-95 (TAR, 2024, Nr. 2024-23088) nustatyta, kad iki 2025 01 31 pradėtos įsiterpusio privataus žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo procedūros užbaigiamos pagal iki 2025 01 31 galiojusias Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo nuostatas.
Nacionalinės žemės tarnybos vaidmuo
Nacionalinė žemės tarnyba atlieka svarbų vaidmenį žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo procese. Ji atsakinga už informacijos apie parduodamus žemės sklypus skelbimą, pranešimų siuntimą pirmumo teisę turintiems asmenims ir pažymų išdavimą.
Kita svarbi naujovė yra susijusi su technologijomis, konkrečiai - su Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetaine. Įstatyme nurodyta, kad apie parduodamą žemės sklypą, pardavimo sąlygas bei sąlygas, kuriomis asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise pirkdami žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dienos turės būti paskelbta ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje. Ši naujovė bus taikoma ir asmenims, kurie atsisako ar kaip tik nori pirkti nurodytą žemės sklypą.
Nacionalinės žemės tarnybos funkcijos:
- Informacijos apie parduodamus žemės sklypus skelbimas.
- Pranešimų siuntimas pirmumo teisę turintiems asmenims.
- Pažymų išdavimas.
- Sutikimų pasinaudoti pirmumo teise tikrinimas.
Žemiau pateikta lentelė apibendrina pagrindinius žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo etapus:
| Etapas | Veiksmas | Atsakinga institucija |
|---|---|---|
| 1 | Sprendimas parduoti žemę | Žemės savininkas |
| 2 | Pranešimas apie pardavimą | Žemės savininkas -> Notaras/NŽT |
| 3 | Informacijos skelbimas | Nacionalinė žemės tarnyba |
| 4 | Sutikimų pateikimas | Pirmumo teisę turintys asmenys |
| 5 | Pažymos išdavimas | Nacionalinė žemės tarnyba |
| 6 | Sandorio įvykdymas | Žemės savininkas ir pirkėjas |