Žemės ūkio paskirties žemės rinka yra labai reikšminga tiek visos Lietuvos, tiek atskirų jos regionų ekonomikoje. Šios rinkos kitimo tendencijos leidžia įvertinti ir ekonomikos būklę.
Nuo 1991 m. Lietuvos Respublikoje vykdoma žemės reforma, kurios metu atkuriamos nuosavybės teisės į nacionalizuotą nekilnojamąjį turtą bei parduodama laisva valstybinė žemė. Tuo pat metu vyksta ir ūkininkavimo formų transformacija.
Moksliniame straipsnyje nurodytos pagrindinės privačios žemės rinkos aktyvumo priežastys ir nustatytos žemės sklypų savybės, kurios lemia žemės sklypų perleidimo aktyvumą rinkoje. Tyrimo metu siekiama įvertinti nustatytų ryšių stiprumą. Tyrimui pasirinkta agrarinė teritorija greta Skuodo miesto. Nustatyta, jog patys žemės savininkai naudoja tik 46 % jiems nuosavybės teise priklausančios žemės ūkio paskirties žemės. Tai turi įtakos žemės perleidimo (ją naudojantiems ūkiniams subjektams) intensyvumui.
Rinkos būklė priklauso nuo nekilnojamo turto pasiūlos ir paklausos, t.y. sandoriai vyksta tada, kai yra norinčiųjų parduoti ir norinčiųjų pirkti. Paklausos ir pasiūlos balansas nulemia ir parduodamų žemės sklypų kainą.
Siekiant išnagrinėti teorinius ir teisinius žemės sklypo sampratos, įsigijimo aspektus taikomas mokslinės literatūros ir teisės aktų analizės metodas - apibendrinimas, lyginimas, dedukcija, abstrakcija.
Žemės ūkio paskirties rinkos vystymosi vertinimo aktualumą lemia efektyviai veikiančios žemės rinkos svarba šalies ekonomikai. Efektyviai veikianti žemės, o taip pat ir žemės ūkio paskirties, rinka suteikia akivaizdžią naudą šalių vyriausybėms, gyventojams, verslo kompanijoms, bei investuotojams. Taip pat daugeliui gamybinės veiklos sričių reikalinga žemė, todėl vystantis ir klestint šalies ekonomikai, reikalingas mechanizmas, užtikrinantis gamybos sektoriui galimybę efektyviai naudotis žemės resursais. Be to, nekilnojamojo turto rinka, taip pat ir žemės rinka, skatina perėjimą prie visiškai rinka pagrįstos ekonomikos, bei sukuria naują kapitalo šaltinį, skatindama didesnį ekonomikos augimą.
Mokslinė problema - kaip įvertinti žemės ūkio paskirties žemės rinkos funkcionavimo bei plėtotės galimybes Lietuvoje rinkos atsigavimo laikotarpiu.
Tyrimo objektas - žemės ūkio paskirties žemės rinkos plėtotė.
Tyrimo tikslas - ištirti ir įvertinti žemės ūkio paskirties žemės rinkos funkcionavimo bei plėtotės galimybes Lietuvoje, žemės rinkos atsigavimo laikotarpiu, atsižvelgiant į ekonominės aplinkos daromą poveikį nagrinėjamai rinkai.
Tyrimo uždaviniai:
- atskleisti žemės ūkio paskirties žemės rinkos plėtotės teorinius aspektus;
- pristatyti žemės rinkos plėtotės vertinimo metodiką;
- atlikti žemės ūkio paskirties žemės rinkos plėtotės tyrimą Kauno apskrityje;
- vertinti žemės ūkio paskirties žemės rinkos plėtotę Lietuvoje, atskleidžiant ją veikiančius fundamentalius bei spekuliacinius veiksnius.
Atlikta mokslinės literatūros žemės rinkos sampratos bei žemės rinkos plėtotės tematika analizė parodė, jog mokslininkai vieningai sutaria, jog žemė, kaip ir bet kuri kita prekė yra tam tikras grynai gamtinių savybių ir žmogaus kapitalinių įdėjimų derinys.
Žemės ūkio paskirties žemės rinkos tendencijos 2018 m.
Sumažėjęs žemės pirkimo-pardavimo sandorių skaičius, stabiliai augančios ariamosios žemės, pievų ir ganyklų žemės pirkimo ir nuomos kainos - tai pagrindiniai 2018 m. žemės ūkio paskirties žemės rinkos bruožai. Prekybos žemės ūkio paskirties žeme sumažėjimas stebimas ne tik Lietuvoje, bet ir visoje Europoje. Kokybiškos ir derlingos žemės pasiūla ir toliau mažėja, todėl sklypų rinkos vertė turi tendenciją augti.
Pirkimo-pardavimo sandoriais 2018 m. perleista apie 11,7 proc. mažiau žemės ūkio paskirties sklypų nei 2017 m., rodo „Registrų centro“ duomenyis. Žemės ūkio paskirties žemės rinkos dalyvių pasyvumui įtakos turėjo sumažėjusi aukšto našumo žemės pasiūla, dažnesnis pasirinkimas ne pirkti, o nuomotis žemę.
Žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimu paprastai laikomas didelės apimties žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo procesas, prieš tai nepasitarus su vietos gyventojais ar negavus jų sutikimo, o tai galiausiai apriboja vietos gyventojų galimybes valdyti ūkius, gaminti maisto produktus, naudotis susijusiais ištekliais - žeme, vandeniu, miškais.
Skaičiuojama, jog 1 proc. žemės ūkio įmonių kontroliuoja 20 proc. Europos Sąjungos (ES) žemės ūkio paskirties žemės, o 50 proc. ES žemės ūkio paskirties žemės kontroliuoja 3 proc. Europos ekonomikos ir socialinių reikalų komitetas (EESRK) dar 2015 m. pareiškė nuomonę dėl žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo, nurodęs, kad ES ir visame pasaulyje aktuali žemės ūkio paskirties žemės koncentravimo (angl.
EESRK nuogąstavimu, žemės koncentravimas didelių žemės ūkio įmonių ar ne žemės ūkio srities investuotojų rankose neatitinka tvaraus daugiafunkcio Europos žemės ūkio modelio, kuriame svarbiausias vaidmuo numatytas šeimų ūkiams. Žemės koncentravimas kuria pramoninį žemės ūkį, dėl kurio stiprėja su dirvožemio blogėjimu susiję pavojai ir kurio visuomenė nepageidauja. Žemės nuosavybės koncentravimas lemia žemės ūkio įmonių, kurios anksčiau dirbo žemę, pasitraukimą, kartu ir darbo vietų praradimą, taip pat bendruomenių kaimo vietovėse mažėjimą.
„Žemė nėra įprasta prekė, kurios galima paprasčiausiai pasigaminti daugiau. Žemė yra baigtinis išteklius, todėl šiuo atveju negalima taikyti įprastų rinkos taisyklių. Žemės nuosavybė ir žemėnauda turi būti griežčiau reglamentuojamos“, - skelbiama EESRK suformuluotose išvadose.
Dėl šios priežasties ES valstybėms narėms dar 2015 m. Lietuvoje rengiant naują Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakciją buvo siekiama atsižvelgti į visame pasaulyje, o kartu ir ES stiprėjančią žemės supirkinėjimo ir koncentravimo problemą.
Dar 2015 m. kovo 26 d. Europos Komisija (EK) pradėjo pažeidimo prieš Lietuvą procedūrą, nurodydama, jog Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nustatyti kvalifikaciniai reikalavimai žemės įgijėjui prieštarauja laisvo kapitalo judėjimo ir įsisteigimo laisvės principams.
Iki 2018 m. y. ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius dešimt metų iki žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sandorio sudarymo dienos žemės ūkio veiklą vykdęs ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius deklaravęs juridinis asmuo ar kita organizacija (toliau - juridinis asmuo), jeigu jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pakeitimai
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme pakoreguotas sąrašas asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę. Pirmiausia žemės įsigijimo teisė suteikiama žemės sklypo bendraturčiui. Šiam atsisakius arba tokiam nesant, teisę įsigyti žemę įgyja parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį ar sutartis.
Pirmumo teisė įsigyti netaikoma tuo atveju, kai žemės sklypu yra naudojamasi neatlygintinai pagal žemės panaudos sutartį, išskyrus atvejį, kai panaudai perduotas sklypas artimiems giminaičiams, įtėviams, sutuoktiniams, įvaikiams, kurie yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais ir tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc.
Toliau pirmumą įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar kaip juridinis asmuo gauna 50 proc.
Vienas iš būdų apeiti ankstesnį Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą buvo kompleksinis žemės pardavimas. Tokio pardavimo sandorio suma būdavo labai didelė, o daugelis ūkininkų tiesiog neturėjo finansinių išteklių pasinaudoti įstatymo numatyta pirmumo teise. Naujoje įstatymo redakcijoje žemės sklypo savininkui numatytas draudimas kelti žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, jog pirmumo teisę turintis asmuo gali ja pasinaudoti tik tuo atveju, jeigu įsigyja žemės sklypą kartu su kitais parduodamais žemės sklypais.
Įstatymo redakcija numato, jog apie parduodamą žemės sklypą, pardavimo ir kitas sąlygas, kuriomis asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise pirkdami žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dienos turės būti paskelbta ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje.
Kita įstatymo naujovė - žemės pirkimo- pardavimo sandoriai gali būti vykdomi atsiskaitant tik bankiniais pavedimais.
Naujoji įstatymo redakcija numato, jog susiję asmenys, Lietuvos teritorijoje nuosavybės teise valdantys didesnį žemės ūkio žemės paskirties plotą negu nurodyta įstatyme (300 ha, tam tikrais atvejais - 500 ha), tarpusavyje galės sudaryti žemės ūkio paskirties žemės sklypų perleidimo sandorius, jeigu dėl tokių sandorių sudarymo bendras šių susijusių asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas nepadidėja ir kiekvieno iš susijusių asmenų žemės plotas netampa didesnis nei 500 hektarų.
Žemės ūkio naudmenos Lietuvoje
Remiantis valstybinio žemės fondo duomenimis, iki 2018 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 411 897 ha, t. y. apie 52 proc. Per 2018 metus žemės ūkio naudmenos sumažėjo 0,21 proc. ir metų pabaigoje sudarė 3 404 778 ha. Ariamosios žemės plotas sumažėjo 1,5 proc. ir užėmė 2 996 885 ha, pievų ir natūralių ganyklų plotas padidėjo 10,6 proc. - iki 391 927 ha, kolektyvinių sodų plotas padidėjo 7,5 proc.
Lietuvoje 2018 m. pabaigoje šalyje buvo registruota 1 331 051 žemės ūkio paskirties žemės sklypas (be kolektyvinių sodų), jie užėmė 3 658 162 ha šalies ploto. Daugiausia sklypų registruota Vilniaus (253 tūkst.), Kauno (225 tūkst.) ir Šiaulių apskrityse (253 tūkst.), tačiau pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą pirmauja Šiaulių (543 tūkst. ha), Panevėžio (493 tūkst. ha) ir Kauno (469 tūkst.
„Registrų centro“ duomenimis, 2018 m. y. 11,7 proc. 2018 m. įregistruota 6 613 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutarčių, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 8 534 ha. Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Kauno (1 129), Vilniaus (1 070) ir Panevėžio (898) apskrityse.
Remiantis Nacionalinės žemės tarnybos Lietuvos žemės fondo duomenimis, iki 2018 m. Iki 2018 m. Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centras (ŽŪIKVC) nuo 2000 m. renka duomenis apie žemės ūkio paskirties žemės pardavimo ir nuomos kainas: nuo 2011 m. duomenys renkami apklausiant žemės ūkių valdytojus pagal projektą „Žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo ir nuomos kainų statistinis tyrimas“, atliekamą kartu su EK Regioninės statistikos direktoratu (Eurostatu), o nuo 2015 m.
Žemės ūkio paskirties žemės kainų dinamika
Remiantis „Registrų centro“ ir ŽŪIKVC duomenimis, vidutinė 2018 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 3 890 Eur/ha, o tai 8,9 proc. daugiau negu 2017 m. Lyginant 2018 m. vidutinę ariamosios žemės pirkimo kainą su 2011 m. Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2018 m. siekė 2 352 Eur/ ha, t. y. 8,4 proc. daugiau nei 2017 m. Lyginant 2018 ir 2011 m. Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2018 m. siekė 131 Eur/ha arba 5,6 karto daugiau nei 2017 m. Lyginant 2018 ir 2011 m. 2018 m. vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina siekė 94 Eur/ ha, t. y. 21 proc. daugiau nei 2017 m. Nuo 2011 m.
Remiantis 2018 m. „Registrų centro“ ir ŽŪIKVC pateiktais duomenimis, mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Utenos apskrityje - nuo 1 596 Eur/ha. Šiek tiek aukštesnėmis pirkimo kainomis (1 641 Eur/ha) pasižymėjo Alytaus apskritis. Didžiausios ariamosios žemės nuomos kainos 2018 m. buvo aukštais žemės našumo balais išsiskiriančiose Šiaulių apskrities savivaldybėse, kuriose kainos svyravo nuo 97 iki 167 Eur/ha, Marijampolės apskrities savivaldybėse, kuriose nuomos kainos buvo nuo 110 iki 154 Eur/ha. Mažiau derlingose, t. y.
Ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2018 m., palyginti su 2017 m., augo visose apskrityse, išskyrus Klaipėdos ir Vilniaus. Didžiausias augimas buvo Panevėžio, Utenos ir Tauragės apskrityse, atitinkamai siekęs 31, 22 ir 21 proc. Klaipėdos apskrityje vidutinės ariamosios žemės pirkimo kaina susitraukė 10,8 proc., Vilniaus apskrityje - apie 10 proc.
Lyginant 2011-2018 m. laikotarpį, stabiliausiai ariamosios žemės pirkimo kainos augo Tauragės apskrityje, kiekvienais metais didėdamos nuo 2 iki 67 proc. Didžiausi vidutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai fiksuoti Klaipėdos apskrityje, kur vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina krito nuo 10 iki 30 proc. arba augo nuo 18 iki 146 proc., t. y. Palyginus 2018 m. vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2011 m. laikotarpiu, visose apskrityse stebimas augimas nuo 2,5 iki 4,5 karto.
Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2018 m. fiksuotos Šiaulių, Marijampolės ir Kauno apskrityse, atitinkamai 147, 145 ir 137 Eur/ha.
Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2018 m., palyginti su 2017 m. kainomis, labiausiai augo Alytaus ir Marijampolės apskrityse - atitinkamai 2 ir 1,7 karto. Mažiausiai nuomos kainos augo Klaipėdos ir Telšių apskrityse ir siekė apie 7 proc.
Lyginant 2011-2018 m. Lyginant 2018 m. ariamosios žemės nuomos kainas su 2011 m. kainomis, jos augo vidutiniškai 2,2 karto. Didžiausias augimas fiksuotas Vilniaus, Alytaus ir Utenos apskrityse, atitinkamai 6,3, 4,1 ir 4 karto.
Šio tyrimo tikslas - išanalizuoti žemės sklypų atliktus sandorius Kauno rajone. Siekiant šio tikslo formuluojami tokie darbo uždaviniai: 1. Išnagrinėti žemės sklypų sandorių tendencijas Kauno rajone; 2. Nustatyti kadastrinių matavimų tipą analizuojamuose žemės sklypuose; 3. Pateikti žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo prognozę iki 2016 metų.
Tyrimui pasirinkti žemės ūkio paskirties žemės sklypų įvykę sandoriai nuo 2014 iki 2015 gegužės mėnesio Kauno rajone.
Tai šokiruos. II dalis su EXODUS jau "Ant laužo" Patreon kanale.
Vidutinės ariamosios žemės kainos Lietuvoje 2011-2018 m. (Eur/ha)
