Bendras Apartamentų Plotas: Kas Tai Ir Kodėl Tai Svarbu?

Renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į tai, kas įeina į bendrą ir naudingą plotą. Šie du rodikliai yra skirtingi ir gali turėti įtakos mokesčiams bei pačios gyvenamosios erdvės suvokimui. Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kuo skiriasi bendras ir naudingas buto plotas, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir reglamentais.

Taigi, kas yra bendras apartamentų plotas ir kodėl tai svarbu žinoti kiekvienam būsto pirkėjui ar nuomininkui? Panagrinėkime tai detaliau.

Bendras ir Naudingas Plotas: Pagrindiniai Skirtumai

Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktį:

Pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.

Tuo tarpu, 6.11 papunktis apibrėžia:

Pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.

Apibendrinant, galima teigti, kad į bendrą plotą įeina visos buto patalpos ir jų priklausiniai, o į naudingą - tik tos patalpos, kurios yra apšildomos ir atitvertos.

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą:

Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.

Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Kaip Skaičiuojamas Plotas?

Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės nustato, kad: Gyvenamosios patalpos plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.

Ppg - pagrindinį plotą sudaro visos patalpos, išskyrus patalpas, kurios įskaitomos į pagalbinį plotą.

Pagalbinis plotas - visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.

Naudingasis plotas - tai bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ar kitų pagalbinių patalpų) grindų plotas.

Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m, o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad. m.

Bendrojo Naudojimo Objektai Daugiabučiuose Namuose

Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kas Lietuvoje laikoma bendrojo naudojimo plotu daugiabučiuose namuose, remiantis įstatymais ir teismų praktika. Aptarsime, kokie objektai priskiriami bendram naudojimui, kaip paskirstomi mokesčiai už bendrą plotą ir kaip sprendžiami ginčai dėl bendro naudojimo patalpų.

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.

Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra:

• Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus);
• Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).

Taip pat, bendrojo naudojimo objektais gali būti laikomi:

• Laiptinės
• Namo stogas
• Rūsys
• Žemės sklypas (jei jis yra bendroje nuosavybėje)

Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti, galima kreiptis į teismą.

Bendro Ploto Mokesčiai: Kaip Jie Paskirstomi?

Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas. Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Civilinio kodekso 4.76 str. teigia, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad net jei butas nėra apgyvendintas, savininkas vis tiek privalo mokėti bendruosius mokesčius, nes jie priskaičiuojami proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams.

Kaip Apskaičiuojamas Naudingas Plotas?

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Gyvenamųjų patalpų bendras plotas (Pgp) skaičiuojamas pagal formulę:

Pgp = Pg + Pp + Pv + Pkt, kur:

• Pg - gyvenamasis plotas;
• Pp - pagalbinis plotas;
• Pv - verslo plotas;
• Pkt - kitas plotas (rūsio ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos).

Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad rūsio plotas įskaičiuojamas į pastato bendrąjį plotą, bet nesudėtingas II-os gr. statinys - gyvenamasis namas - yra ne daugiau kaip 80 kv.m. visų statinio patalpų ploto, skaičiuojant tik antžeminę dalį.

Pavyzdys: Mokesčių Paskirstymas Bendrijoje

Įsivaizduokime, kad bendrijoje yra 4 savininkai, kuriems priklauso po vieną butą ir vieną nešildomą sandėliuką namo rūsyje. Namo bendras plotas yra 736 kv.m., o naudingas plotas (butai) - 468 kv.m. Bendrija turi bendrų išlaidų, kurios skaičiuojamos proporcingai pagal naudingą plotą. Šiuo atveju, mokesčiai turėtų būti skaičiuojami proporcingai butų plotui, o neįskaitant sandėliukų ploto, nebent sandėliukai yra įregistruoti kaip atskiri nuosavybės teisės objektai.

Ginčai Dėl Bendro Naudojimo: Kaip Juos Spręsti?

Jei kyla ginčų dėl bendro naudojimo patalpų naudojimo ar mokesčių paskirstymo, pirmiausia reikėtų bandyti susitarti su kitais savininkais. Jeigu susitarti nepavyksta, galima kreiptis į bendrijos valdybą arba administratorių. Jei ir tai nepadeda, galima kreiptis į teismą.

Svarbu turėti omenyje, kad teismas, spręsdamas ginčą, atsižvelgs į bendrojo naudojimo objektų aprašą, įstatymus ir teismų praktiką. Taip pat, teismas gali atsižvelgti į savininkų interesus ir į tai, ar ginčas yra pagrįstas.

Svarbūs Aspektai Perkant Būstą

Renkantis naujos statybos būstą, būtina atkreipti dėmesį į tai, ką vystytojas nurodo kaip parduodamo būsto naudingąjį plotą. Visuomet rekomenduojama prašyti naudingąjį būsto plotą įrodančių dokumentų, pvz., buto plano. Buto plane svarbu pastebėti, ar jame nėra įtrauktos papildomos ar pagalbinės erdvės, tokios kaip balkonas ir terasa ar sandėliukas.

Ekspertai pabrėžia, kad būtina prašyti būsto plano. Įprastai tokiame dokumente nurodomas ne tik buto išdėstymas, bet ir judėjimo srautai. Svarbu iš anksto žinoti, kad pastačius pastatą, viduryje buto neatsiras atraminė kolona, kuri, be abejonės, mažintų buto plotą.

Visų papildomų ir pagalbinių patalpų plotai turi būti skaičiuojami atskirai ir jokiu būdu neįtraukiami į buto plotą. Pasitaiko atvejų, kai NT skelbimuose buto plotas nurodomas su balkono ar terasos plotu. Taip elgtis negalima. Todėl raginama domėtis būtent naudinguoju būsto plotu.

Statomo būsto išmatavimai kartais gali skirtis nuo tų, kai būstas jau būna pastatytas, tačiau dažniausiai skirtumai būna minimalūs, o dėl jų rekomenduojama sutarti preliminarioje būsto pirkimo-pardavimo sutartyje.

Jei pastatytame bute išryškėja pažeidimai dėl būsto ploto, klientas visuomet gali reikalauti sumažinti perkamo būsto kainą arba išvis atsisakyti sudaryti galutinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Visi būsto pirkimo proceso metu kylantys klausimai turi būti sprendžiami iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Būsto kvadrato kaina gali skirtis priklausomai nuo miesto ir rajono.

Nesudėtingi statiniai: kas tai?

Pagal STR 1.01.07:2010 „NESUDĖTINGI STATINIAI“ apibrėžimą, jus domina II gr. nesudėtingas statinys - gyvenamasis namas iki 80 kv. m bendro ploto ir 8,5 m aukščio. Svarbu suprasti, kas įeina į šį plotą ir kaip jis skaičiuojamas.

Bene dažniausiai užduodamas klausimas - kaip skaičiuojamas plotas? Kas įeina į 80 kv. m plotą? Ar galima įsirengti rūsį ar pastogę? Ar skaičiuojasi garažas?

Nesudėtingų statinių iki 80 kv. m atveju, skaičiuojamas bendras visų antžeminės dalies patalpų plotas. Patalpa - sienomis ir kitomis atitvaromis apribota nustatytos paskirties erdvė.

Patalpų plotų skaičiavimai nurodyti Kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklėse:

Gyvenamųjų patalpų bendras plotas (Pgp) apskaičiuojamas pagal formulę:

Pgp = Pg + Pp + Pv + Pkt

Kur:

• Pg - gyvenamasis plotas;
• Pp - pagalbinis plotas: pagalbinis naudingas plotas; pagalbinis nenaudingas plotas;
• Pv - verslo plotas;
• Pkt - kitas plotas: rūsio (pusrūsio) patalpų plotas; garažo patalpų plotas.

Nors rūsio plotas skaičiuojamas į pastato bendrąjį plotą, nesudėtingas II-os gr. statinys - gyvenamasis namas - yra ne daugiau kaip 80 kv. m visų statinio patalpų ploto, skaičiuojant tik antžeminę dalį. Kitaip tariant, į 80 kv. m plotą įeina visos šiltos ir šaltos patalpos (įskaitant pastogės patalpas ir garažą), išskyrus rūsį ir terasas.

Patalpų plotas skaičiuojamas tarp pastato vidinių sienų. II gr. statinio 80m2 plotas yra visų patalpų suma. Svarbu atkreipti dėmesį, kad didžiausias leistinas atstumas tarp laikančių sienų turi būti ne didesnis nei 6 m, o pastato aukštis - iki 8,5 m.

Pagal STR 1.05.06:2010 "STATINIO PROJEKTAVIMAS" (2015 m. birželio 22 d. pakeitimas):

6.10 pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.

Ar reikalingas leidimas?

Rašytinis pritarimas supaprastintam statybos projektui privalomas statant II grupės nesudėtingą statinį - mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.

Reikalavimai projektuotojams

Nesudėtingų statinių projektavimui, statybai, statinio projekto vykdymo priežiūrai turi teisę vadovauti fizinis asmuo, baigęs aukštojo ar specialiojo vidurinio mokslo studijas ir įgijęs architektūros, geologijos ir minerologijos mokslų studijų krypčių, technologijos mokslų studijų srities ar šioms kryptims ir sričiai prilyginamą išsilavinimą.

Projektų pavyzdžiai Lietuvoje

Štai keletas pavyzdžių, iliustruojančių įvairius statybos projektus Lietuvoje, kuriuose svarbu atsižvelgti į bendrą apartamentų plotą:

Ši lentelė pateikia tik keletą pavyzdžių, tačiau jie iliustruoja, kaip svarbu atsižvelgti į bendrą apartamentų plotą planuojant ir įgyvendinant įvairius statybos projektus.

tags: #1 #bendras #apartementu #plotas