Namo stogas yra labai svarbi namo dalis. Senas ir netvarkingas stogas ne tik neapsaugo namo konstrukcijų nuo vandens, bet ir iš pastato vidaus į išorę praleidžia šiluminę energiją. Be to, susidėvėjusi danga atrodo neestetiškai. Todėl stogo remontas yra neišvengiamas.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (Statybos inspekcija) turi keletą patarimų, palengvinsiančių supratimą apie tai, ką būtina žinoti norintiems keisti vienbučio gyvenamojo namo stogo dangą.
Norint išsiaiškinti, ar planuojamiems stogo keitimo darbams reikia gauti statybą leidžiantį dokumentą (SLD), reikia žinoti, kokios statybos rūšies darbus ketinama atlikti.
Stogo keitimo darbų klasifikavimas
Stogo keitimo darbai gali būti klasifikuojami kaip paprastasis remontas, kapitalinis remontas arba rekonstravimas, priklausomai nuo darbų apimties ir pobūdžio.
Paprastasis remontas
Kai keičiama vienbučio gyvenamojo pastato stogo danga (nekeičiant laikančių konstrukcijų) atliekamas paprastasis remontas. Jeigu tas pastatas nėra kultūros paveldo statinys, tai tokiems darbams SLD gauti nereikia. Tokiu atveju nerengiamas ir projektas arba rengiamas tik statytojui (užsakovui) pageidaujant.
Kapitalinis remontas
Jei keičiama vienbučio gyvenamojo pastato (kuris nėra kultūros paveldo statinys, taip pat šis statinys nepatenka į kultūros paveldo objekto teritoriją arba kultūros paveldo vietovę) stogo danga ir pertvarkomos statinio laikančiosios konstrukcijos, nekeičiant statinio išorės matmenų - ilgio, pločio, aukščio, skersmens ir pan.), tai būtų atliekamas statinio kapitalinis remontas.
Tokiu atveju SLD gauti taip pat nereikia (išskyrus atliekant nesudėtingojo pastato kapitalinio remonto darbus, kai keičiama pastato kategorija į neypatingąjį pastatą ar ypatingąjį pastatą.), o projektas rengiamas statytojo (užsakovo) pageidavimu. Laikoma, kad statinio laikančiosios konstrukcijos pertvarkomos, kai jos stiprinamos (išskyrus esamų angų užtaisymą), silpninamos, pakeičiamos (dalinai ar visos) to paties ar kito tipo laikančiosiomis konstrukcijomis.
Rekonstravimas
Jei atliekant vienbučio gyvenamojo pastato stogo dangos keitimą būtų perstatomos esamo statinio laikančiosios konstrukcijos ir tuo pakeičiami (padidinami, sumažinami) bet kurie statinio išorės matmenys - ilgis, plotis, aukštis, skersmuo ir pan., tai tokiu atveju būtų atliekamas statinio rekonstravimas.
Parengti rekonstravimo projektą ir gauti SLD privaloma, kai rekonstruojamas neypatingasis, ypatingasis statinys arba nesudėtingasis statinys rekonstruojamas į aukštesnės kategorijos statinį.
Kai rekonstruojamas II grupės nesudėtingasis statinys ir po rekonstravimo lieka II grupės nesudėtinguoju statiniu, supaprastintą rekonstravimo projektą privaloma parengti ir SLD privaloma gauti, jei šis pastatas stovi mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje (jei pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima), Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu rekonstruojamas ne sodyboje esantis statinys); magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Laikoma, kad laikančiosios konstrukcijos perstatomos, kai:
- pastatomi nauji aukštai;
- įrengiamas naujas rūsys, praplečiamas esamas;
- nugriaunama dalis esamų aukštų;
- prie statinio pristatomas (ar pastatomas tarp gretimų statinių) priestatas, jei dėl šio priestato pristatymo keičiamos, silpninamos, stiprinamos ir pan. esamo statinio laikančiosios konstrukcijos;
- pakeičiamos bet kurios laikančiosios konstrukcijos kitomis laikančiosiomis konstrukcijomis, įrengiamos naujos laikančiosios konstrukcijos, pašalinama dalis esančių laikančiųjų.
Daugiabučio namo stogo remontas
Gyvenant senesniame daugiabučiame gyvenamajame name, stogo remontas neišvengiamas - anksčiau ar vėliau teks stogą tvarkyti. Tačiau stogas yra bendrojo naudojimo objektas, todėl jo remonto darbai - ne vien tik viršutinių aukštų gyventojų reikalas.
Bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą reglamentuoja Civilinis kodeksas (CK), kurio 4.75 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Kai pastatas, kurio stogą norima tvarkyti, yra daugiabutis (trijų ir daugiau butų) gyvenamasis namas, taikytinas CK 4.85 straipsnis, kuriuo remiantis pakaktų daugumos (50 proc. reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Atkreiptinas dėmesys, kad bendraturčių sutikimas privalomas ir norint gauti statybą leidžiantį dokumentą (SLD) (kai jis privalomas) atlikti statinio remontą (Statybos įstatymo 27 str. 5 d. SLD privalomumas atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą nurodytas Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 4 ir 5 punkte, išskyrus atvejus, numatančius SLD privalomumo išimtį, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.
Jeigu remontuojant stogą pakanka sutvarkyti tik stogo dangą (pakeisti visą ar jos dalį), nepertvarkant (nekeičiant) laikančiųjų konstrukcijų, darbai priskirtini statinio paprastajam remontui. Jei reikėtų pertvarkyti (keisti) ir šlaitinio stogo gegnes ar kitas laikančiąsias konstrukcijas, tai jau būtų statinio kapitalinis remontas.
Bet kuriuo atveju SLD privalomas, jei remontuojamas ypatingasis ar neypatingasis daugiabutis namas yra mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje ir remonto darbais keičiama pastato išvaizda. Taip pat SLD privalomas, jei paprastojo remonto darbais keičiama daugiabučio namo, kuris yra kultūros paveldo statinys, išvaizda.
Pastato išvaizdos keitimu laikomas šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą) (statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.
Nepriklausomai nuo to, kuriais metais pastatytas daugiabutis gyvenamasis namas, jei jis yra mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, visiems paprastojo remonto darbams, kurie pagal teisinį reglamentavimą laikomi pastato išvaizdos keitimu, privaloma parengti paprastojo remonto aprašą ir iš savivaldybės administracijos gauti SLD.
Jeigu daugiabutis namas į nurodytas teritorijas nepatenka, norint atlikti paprastąjį remontą SLD nereikia, o aprašas gali būti rengiamas tik kai to pageidauja statytojas (-ai) (užsakovas (-ai)). Svarbu žinoti, kad ši išimtis netaikoma, jei daugiabutis gyvenamasis namas yra kultūros paveldo statinys ir paprastuoju remontu bus keičiama pastato išvaizda. Tokiu atveju privaloma parengti paprastojo remonto projektą ir gauti SLD, nepriklausomai nuo pastato buvimo vietos.
Primename, kad daugiabučio gyvenamojo pastato išorinės sienos, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos, aptvarai) priskirtinos daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektams. O atliekant daugiabučio gyvenamojo namo paprastąjį remontą, jei statybos darbai yra susiję su bendro naudojimo objektais, reikia gauti butų ir kitų patalpų savininkų protokolinį sprendimą, priimtą Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Atliekant statybos darbus neturint galiojančio SLD arba jį turint, bet pažeidžiant esminius statinio projekto sprendinius yra laikoma, kad tai savavališka statyba, už kurią taikoma atsakomybė. Fiziniams asmenims neypatingo statinio savavališkas paprastasis remontas užtraukia baudą nuo 60 iki 300 eurų, o ypatingo statinio savavališkas paprastasis remontas užtraukia baudą nuo 300 iki 1200 eurų.
Bendrasavininko sutikimas yra būtinas, nes parama skiriama tik tais atvejais, kai yra keičiama visa stogo danga (ne pusė). Pareiškėjas, teikdamas paraišką stogo dangai keisti, privalo kartu su paraiška pateikti kito bendrasavininko įgaliojimą (t.y. sutikimą keisti viso stogo dangą). Jeigu agentūra bendrasavininko įgaliojimo negauna, pareiškėjas nebus finansuojamas.
STR „Statybą leidžiantys dokumentai“ 6 priedo 5 punktas numato atvejus, kada yra būtina gauti rašytinį pritarimą paprastojo remonto darbams. Pažymėtina, kad vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų namų paprastojo remonto darbams nėra keliamas reikalavimas gauti rašytinį pritarimą (išskyrus tuos atvejus, kai namas yra pripažįstamas kultūros paveldu).
Kadangi statytojas neturi pareigos gauti statybą leidžiančio dokumento - rašytinio pritarimo, jam nėra taikoma Statybos įstatymo 23 str. 10 d. 4 p.
Vis dėl to, norint renovuoti namo stogą, būtinas visų bendraturčių raštiškas sutikimas. Bendraturtis turi teisę atsisakyti duoti sutikimą renovuoti namo stogą, tačiau toks jo atsisakymas turi būti pagrįstas. Pareiga įrodyti, kad atsisakymas duoti sutikimą atlikti bendro daikto pakeitimus pagrįstas, t. y., tenka atsisakančiam bendraturčiui.
Vis dėl to, kad būtų gauti visų bendraturčių sutikimai, organizuojant stogo renovaciją, kyla pareiga tinkamai supažindinti visus namo savininkus su būtinumu renovuoti namo stogą, pateikti visą būtinąją dokumentaciją pagal tuo metu galiojančius teisės aktus. Tokie veiksmai yra būtini, siekiant, kad bendraturčiams nepagrįstai atsisakius duoti sutikimą ir prisidėti prie būtinojo namo stogo renovacijos, kiti turėtų teisę ir pagrindą kreiptis į teismą, gauti leidimą atlikti namo stogo renovaciją be kitų bendraturčių sutikimo ir vėliau iš jų pareikalauti atlyginimo už šiuos darbus.
Svarbu paminėti ir tai, kad namo bendraturčiams kyla pareiga išlaikyti ir išsaugoti turtą, todėl nustatant, ar bendraturčiai turi pareigą atlyginti išlaidas, susijusias su bendro turto remontu, turi vadovautis CK 4.83 str. 4 d. nuostatomis, numatančiomis, kad daikto (objekto) bendraturtis neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimtas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimas.
Tokių sutikimų negavus, taip pat negavus teismo leidimo atlikti darbus nesant bendraturčių sutikimo, neturėsite teisės vykdyti atitinkamų darbų, o vėliau - reikalauti atlyginimo už tokius darbus iš kitų savininkų.