Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra bendroji dalinė nuosavybė, kaip valdomas toks turtas, kokios yra ginčų sprendimo galimybės, bei kokie kriterijai taikomi atsidalinant turtą.
Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia bendrosios nuosavybės teisę kaip dviejų ar kelių savininkų teisę valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti (CK 4.72 str.). Bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys (CK 4.73 str.).
Pavyzdžiui, du draugai Ignas ir Tadas įsigijo žemės sklypą. Vadinasi, jie tą sklypą valdo bendrosios dalinės nuosavybės teise. Jei jų sumokėta suma yra vienoda, jų dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus po 1/2 dalį. Tačiau, jei Ignas turėjo daugiau pinigų ir sumokėjo 70 proc. sumos, jo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje bus lygi 70/100 dalių, o Tado - 30/100 dalių.
Pažymėtina, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį (CK 4.75 str.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad bendraturčiai turi pareigą, įgyvendinant valdymo, naudojimo ir disponavimo teises, išnaudoti visas galimybes suderinti savo valią dėl bendro daikto likimo, nesiekti savo interesų apsaugos kito bendraturčio teisių suvaržymo sąskaita ir aktyviai ieškoti priimtiniausio visoms šalims sprendimo būdo.
Bendraturčiai turi pareigą visus su bendru turtu susijusius klausimus spręsti vadovaujantis interesų derinimo, proporcingumo, savitarpio supratimo principais (2011-02-28 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-77/2011; 2014-07-04 nutartis civilinėje byloje Nr.
Bendrosios Dalinės Nuosavybės Valdymas
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam iš jos dalyvių pateikus ieškinį.
Pagal CK 4.81 str. 1 d., namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Taigi, bendraturčiai, įgyvendindami bendrosios dalinės nuosavybės teisę, gali nustatyti naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarką arba atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.
Naudojimosi Tvarkos Nustatymas
Nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise (CK 4.81 str. 1 d.). Jeigu bendraturčių susitarimas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis yra privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį to namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 str. 2 d.).
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad naudojimosi tvarka kiekvienu konkrečiu atveju turi būti tokia, kad nekiltų arba kiltų kiek įmanoma mažiau prielaidų konfliktinėms situacijoms atsirasti (2012-10-12 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-423/2012). Nors, nustačius naudojimosi tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau savo nuožiūra bendraturtis gali naudotis tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai (2017-10-04 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-343-611/2017; 2022-04-13 nutartis civilinėje byloje Nr.
Būtų aiškiai ir tiksliai apibrėžtos kiekvienam bendraturčiui priskiriamos naudotis dalys, jų ribos, plotai, išsidėstymas, faktinė vieta, t. y. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad jeigu byloje bendraturčių pateikti naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu tvarkos projektai yra netinkami ir ydingi, teismas turi teisę juos atmesti (2010-01-22 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-13/2010), tačiau teismo atsisakymas tvirtinti žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo projektą neužkerta kelio nesutariantiems bendraturčiams iš naujo kreiptis į teismą dėl bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo pateikiant kitą naudojimosi bendrosios dalinės nuosavybės objektu tvarkos nustatymo projektą (2019-01-03 nutartis civilinėje byloje Nr.
Teisė Perleisti Savo Dalį
Kiekvienas iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyvių turi teisę perleisti kitam asmeniui savo dalį bendrosios nuosavybės teisėje.
Dalies bendrosios nuosavybės teisėje pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Kai parduodama dalis gyvenamojo namo bendrosios nuosavybės teisėje ar buto daugiabučiame name, tai pranešama per notarinę kontorą.
Kiekvienas iš bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyvių turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto.
Turto atidalijimas iš bendrosios nuosavybės
Bendraturčių Ginčų Sprendimo Tvarka
Bendraturčių teisiniai klausimai sprendžiami arba bendru sutarimu arba teismo tvarka (LR CK 4.75 straipsnis). Jokių kitokių variantų ar neteisminių (notarinių) procedūrų išspręsti atidalijimo klausimui vienašališkai nėra.
Egzistuoja du būdai išspręsti kilusį bendraturčių ginčą ir palengvinti turto valdymą - atidalijimas iš bendrosios nuosavybės ir daikto naudojimosi tvarkos nustatymas.
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (LR CK 4.80 str. 1 d.), nes taip palengvinamas ir supaprastinamas savininko teisių turinį sudarančių teisių įgyvendinimas ir išvengiama ginčų, galinčių kilti tarp bendraturčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. vasario 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-21/2009; 2012 m. lapkričio 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-535/2012; 2014 m. kovo 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-149/2014).
Naudojimosi Tvarkos Nustatymas (Paprastesnis Būdas)
Naudojimosi tvarka nustatoma tarpusavio sutarimu arba teisme. Naudojimosi tvarkos nustatymas yra paprastesnis būdas ir yra skirtas naudojimuisi atskiromis izoliuotomis patalpomis arba konkrečiomis turto dalimis nustatyti.
Naudojimosi tvarka nustatoma sudarant atskirą rašytinį susitarimą dėl to kaip ir kokiu būdu bus naudojamąsi bendrosios dalinės nuosavybės objektu. Susitarimo sudarymas patvirtinamas parašais. Notarinė registracija neprivaloma ir į teismą dėl patvirtinimo kreiptis nereikia.
Notarinis patvirtinimas aktualus tik tuo atveju, jei vienas iš bendraturčių ketina parduoti turtą ne kitam bendraturčiui, o naujam savininkui - tokiu atveju „naujajam“ bendraturčiui naudojimosi tvarka, kuri nebuvo patvirtinta notaro ir įregistruota viešajame registre - nebus privaloma.
Esminis skirtumas tarp atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės ir naudojimosi bendrąją daline nuosavybe tvarkos nustatymo - vienu atveju (nustatant tvarką) bendroji dalinė nuosavybė išlieka, kitu atveju (atidalijant) - išnyksta.
Atidalijant iš bendrosios dalinės nuosavybės suformuojamas atskiras nekilnojamojo turto objektas ir tai reiškia, kad pasibaigia santykis su bendraturčiais, o taip pat ir tokios pareigos kaip - 1) informavimo ir pirmenybės teisės suteikimo pareiga prieš perleidžiant turtą (LR CK 4.79 str.); 2) pareiga prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų išlaikymo (LR CK 4.76 str.). Nustatant naudojimosi tvarką - šios pareigos išlieka, naujas nekilnojamojo turto objektas nesuformuojamas.
Atidalijimas Iš Bendros Nuosavybės (Sudėtingesnis Būdas)
Kaip minėta, kiekvienas bendraturtis turi teisę reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės (CK 4.80 str. 1 d.). Galimybė atsidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės nustatyta tam, kad būtų galima palengvinti ir supaprastinti savininko teisių į bendrą daiktą įgyvendinimą, kad ateityje būtų išvengta ginčų, kylančių tarp bendraturčių jiems įgyvendinant šias teises.
Visiško atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasibaigia bendraturčio su kitais bendraturčiais turėta bendrosios dalinės nuosavybės teisė, o atsidalijęs bendraturtis tampa asmeninės nuosavybės teisės subjektu ir turi teisę atidalytą turtą valdyti, naudoti bei juo disponuoti savo nuožiūra (CK 4.37 str.
LR CK 4.80 str. prasme atidalijimas reiškia daikto teisinio režimo ir (arba) bendraturčio statuso pasikeitimus - atidalijus iš bendrosios nuosavybės pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė su kitu (kitais) bendraturčiais. Atidalijant nuo bendrosios nuosavybės atskiriama konkretaus bendraturčio dalis. Atidalijimo institutu siekiama sumažinti bendraturčių skaičių ir bendrosios nuosavybės apimtį bei atitinkamai išplėsti asmeninės nuosavybės apimtį. Mažesnis bendraturčių skaičius ir mažesnė bendrosios nuosavybės apimtis leidžia išvengti potencialių konfliktų ir leidžia operatyviau ir pigiau valdyti konkretų objektą.
Atidalijimas galimas bendraturčių tarpusavio sutarimu arba teismo sprendimu pagal bendraturčio ieškinį dėl atidalijimo (LR CK 4.80 str. 1 d.). Atidalijimo iniciatyvos teisė priklauso ne tik bendraturčiams, bet ir bendraturčių kreditoriams, kad iš atidalytos dalies būtų galima išieškoti (LR CK 4.80 str. 3 d.). Teismų praktika pripažįsta ir santykinį atidalijimą - atskyrus vieno bendraturčio dalį, sumažėja bendraturčių skaičius, tačiau daiktas išlieka bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektu, kiti bendraturčiai tarp savęs lieka neatidalyti.
Asmeniui, norinčiam įgyvendinti LR CK 4.80 str. 1 d. suteiktą teisę atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės, kitų bendraturčių sutikimo dėl atidalijimo nereikia, reikalaujama suderinti tik atidalijimo būdą - tai vadinama atidalijimo teisės absoliutumu. Vienam iš bendraturčių išreiškus valią atidalyti, turi būti svarstoma, ar atidalijimas yra įmanomas ir kaip teisingai atidalinti bendrą turtą. Teismas prioritetą skiria atidalijimui natūra, o nesant atidalijimo natūra galimybės, atidalijama, paskiriant kompensaciją pinigais.
LR CK 4.80 str. 2 d. įtvirtinta nuostata, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais.
Kai teisme gaunamas ieškinys dėl atidalijimo iš bendrosios nuosavybės, bei kito bendraturčio priešieškinys, t. y. teismui pateikiami keli atidalijimo variantai - teismas parenka optimaliausią iš jų, kuris sudarytų galimybę geriausiai įgyvendinti bendraturčių teises, taip pat nepaneigtų nė vieno bendraturčio teisės į jam priklausančią dalį.
Teismas yra konstatavęs, kad bendraturtis, siekdamas atidalyti jam tenkančią dalį, turi įrodyti, jog jo siūlomas bendrosios dalinės nuosavybės nutraukimo būdas yra priimtiniausias, o kiti bendraturčiai turi teisę įstatymų nustatyta tvarka pateikti kitokius atidalijimo iš bendrosios nuosavybės variantus ir privalo juos pagrįsti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. rugsėjo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-780/2003; 2005 m. lapkričio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-485/2005).
Sprendžiant dėl atidalijimo būdo teismine tvarka, reikia pasirinkti tokį atidalijimo būdą, kuris geriausiai apgintų daugelio bendraturčių interesus, taip pat nepaneigtų nė vieno iš bendraturčių teisės į jam priklausančią dalytino turto dalį. Teismo patvirtinama atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės tvarka turėtų užtikrinti tolesnį tokio turto naudojimo racionalumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-559/2006).
Atidalijimas Natūra
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad CK 4.80 str. 2 d. nustatyta, kad jeigu nesusitariama dėl atidalijimo būdo, tai pagal bet kurio bendraturčio ieškinį daiktas padalijamas natūra kiek galima be neproporcingos žalos jo paskirčiai; kitais atvejais vienas ar keli iš atidalijamų bendraturčių gauna kompensaciją pinigais. Daikto padalijimas natūra kasacinio teismo praktikoje pripažįstamas pagrindiniu atidalijimo būdu, o kompensacijos priteisimas - išimtiniu (subsidiariu).
Taigi, visų pirma, turi būti sprendžiamas daikto atidalijimo natūra galimumas, net ir padarant atitinkamą (proporcingą) žalą daikto paskirčiai. Ir tik nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais (2022-04-06 nutartis civilinėje byloje Nr.
Ar yra galimybė padalyti daiktą natūra ir suformuoti atskirus nekilnojamojo turto objektus pagal teisės aktų (pvz., statybos, kadastrinių objektų formavimo ar žemės teisinius santykius reglamentuojančių teisės aktų) reikalavimus, t. y.
Kompensacija Pinigais
Kaip minėta, nesant galimybės atidalyti daikto natūra arba, jei atidalijant natūra daiktą bus padaryta neproporcinga žala jo paskirčiai, atidalijamajam ar kitiems bendraturčiams gali būti priteista kompensacija pinigais. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 4.80 str. 2 d. normos, kai nė vienas bendraturtis nesutinka gauti kompensacijos pinigais, aiškintinos kartu su nuosavybės neliečiamumo principu, įtvirtintu Konstitucijos 23 straipsnyje, ir CK 4.93 str. nustatytomis savininko teisių apsaugos garantijomis.
Toks aiškinimas suponuoja išvadą, kad priteisti kompensaciją be kito bendraturčio sutikimo galima tik išimtiniais atvejais, kai yra šios sąlygos: pirma, išnaudotos visos galimybės padalyti daiktą natūra pagal bendraturčiams tenkančias dalis, tačiau to negalima padaryti be neproporcingos žalos daikto paskirčiai; antra, faktinės aplinkybės yra tokios, dėl kurių daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas (2011-05-24 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-253/2011).
Dėl antrosios sąlygos daikto dalies paėmimas iš bendraturčio neturėtų būti vertinamas kaip esminis savininko teisių pažeidimas, pvz., kai bendrosios nuosavybės dalis, palyginti su kitais bendraturčiais, yra gerokai mažesnė, jos negalima realiai atidalyti, o savininko interesas naudotis bendrąja daline nuosavybe nevertintinas kaip labai svarbus (2010-10-19 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-401/2010).
Bendrosios dalinės nuosavybės pardavimas, kai vienas iš bendraturčių miręs
Lietuvos Respublikos civiliniame kodekso (toliau - CK) 4.79 straipsnyje aiškiai reglamentuojamas( įtvirtinta) dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavimo sąlygos ir tvarka. Šio straipsnio 2 dalis numato, kad: ,,dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
Nors įstatymų leidėjas, nustatydamas teisinį reguliavimą CK 4.79 straipsniu nustatė aiškias turto, esančio bendrojoje dalinėje nuosavybėje, pardavimo tvarką ir sąlygas, tačiau pažymėtina, kad reguliavimu pateikiamos pardavimo sąlygos yra susijusios tik su tais atvejais, kuomet bendraturčiai yra žinomi ir yra aišku į ką kreiptis su pranešimu apie ketinimą parduoti dalį, esantį bendrojoje nuosavybėje. Dėl šios priežasties, kyla klausimas ką daryti, tais atvejais, kai vienas iš bendraturčių yra miręs ir nėra žinomas mirusio bendraturčio teisių perėmėjas?
Taigi, kol nėra žinomas mirusio bendraturčio teisių perėmėjas, kitas bendraturtis turto, esančio bendrojoje nuosavybėje negali realizuoti, kadangi nebūtų įmanoma įgyvendinti CK 4.79 str. nustatytų sąlygų.
Pirmoji - kreiptis į VĮ ,,Registrų centras“ su prašymu pateikti mirusio bendraturčio testamento registro išrašą, kuriame būtų nurodyta informacija apie tokio bendraturčio palikimo priėmimo ir atsisakymo faktą, tokiu būdu nustatant kas tapo šio bendraturčio teisių perėmėju. Šiuo aspektu, pažymima, kad kreipiantis į VĮ ,,Registrų centras“ su tokiu prašymu - jį būtina motyvuoti, t. y. turi būti išsamiai nurodytas tokių duomenų naudojimo tikslas ir jų gavimo teisinis pagrindas, pagrindžiantis teisėtą duomenų gavimo interesą, pasižadėjimas apmokėti už suteiktas paslaugas ir nurodyta parengtų dokumentų atsiėmimo vieta arba jų pateikimo būdas.
Antroji - kreiptis į mirusiojo bendraturčio gyvenamosios vietos notarą, kuris patikrinęs duomenis galėtų suteikti informaciją apie, mirusio bendraturčio teisių perėmėją, kuris tikėtina ir būtų naujasis dalinės nuosavybės savininkas.
Atkreiptinas dėmesys, jog gali susidaryti situacija, kad nei VĮ ,,Registrų centras“, nei palikimo atsiradimo vietos notaras nesuteiks prašomų duomenų ir informacijos apie palikimo teisių perėmėjus dėl griežtai reglamentuotos ( nustatytos ) asmens duomenų apsaugos.
Tokiu atveju, rekomenduotina kreiptis į teisininką, kuris įvertinęs situaciją, galėtų pakartotinai pasikreipti į minėtus subjektus dėl prašomų duomenų suteikimo, o šiems atsisakius juos pateikti - sprendimą (VĮ ,,Registrų centro“ atveju) arba atsisakymą atlikti veiksmą (notarų atveju) apskųsti teisės aktų nustatyta tvarka.
Išvados
Bendroji dalinė nuosavybė reikalauja bendradarbiavimo ir kompromisų tarp savininkų. Svarbu žinoti savo teises ir pareigas, o esant ginčams - ieškoti teisinių sprendimų, kurie užtikrintų teisingą ir efektyvų turto valdymą.