Lietuvos būsto rinka išgyvena savo antrąjį aukso amžių. VĮ Registrų centro duomenimis, 2018 metais Lietuvoje būstui (butams ir namams) įsigyti buvo išleista 2,05 mlrd. eurų arba 9,2% daugiau nei 2017 metais. Žvelgiant į turimus istorinius duomenis, didesnė pinigų suma būstui Lietuvoje įsigyti buvo išleista tik 2007 metais, kuomet būsto buvo įsigyta už 2,22 mlrd. eurų. Tuo metu bendri Lietuvos būsto rinkos aktyvumo rodikliai 2018 metais pasiekė rekordines aukštumas nuo pat 2007 metų.
2018 metais pinigų kiekio augimas būsto rinkoje stebimas iš esmės visos šalies mastu - net 44 iš 60 Lietuvos savivaldybių buvo užfiksuotas augimas. Šalies sostinėje buvo pasiektas visų laikų rekordas, kuomet būstui įsigyti buvo išleista virš 970 mln. eurų arba beveik 9% daugiau nei 2017 metais ir 2% daugiau nei rekordiniais 2007 metais. Vilniaus mieste sparčiausias augimas stebimas namų segmente, kuriame pastaruosius 5 metus kasmet fiksuojami vis nauji visų laikų tiek aktyvumo, tiek statybų, tiek išleidžiamų pinigų rekordai.
Didžiausias pokytis tarp šalies didmiesčių 2018 metais buvo užfiksuotas Kaune, kur būstui įsigyti 2018 metais buvo išleista virš 271 mln. eurų ir tai yra beveik 16% daugiau nei 2017 metais. Klaipėdoje 2018 metais fiksuojamas virš 4% augimas (beveik 164 mln. eurų), Šiauliuose - 4% augimas (virš 57 mln. eurų), o Panevėžyje būstui įsigyti išleista virš 6% daugiau nei 2017 metais (beveik 40 mln. eurų).
Jeigu skaičiuosime investicijas būstui įsigyti, tenkančias vienam didmiesčio gyventojui, tai išsidėstymas nesikeičia jau ilgą laiką. 2018 metais daugiausiai pinigų butams ir namams įsigyti išleido Vilniaus miesto gyventojai - vienam vilniečiui vidutiniškai teko 1.766 eurai. Antroje vietoje pagal išleistų pinigų sumą, tekusią vienam miesto gyventojui, yra Klaipėda - 1.105 eurai. Kaunas yra trečioje vietoje su 944 eurais vienam kauniečiui. Per tą patį laikotarpį vienam Šiaulių miesto gyventojui vidutiniškai teko 569 eurai o Panevėžio - 449 eurai.
Teigiama šalies ekonominė raida bei išliekantis aukštas būsto rinkos aktyvumas ir toliau skatino tolimesnį būsto pardavimo kainų augimą pagrindiniuose šalies miestuose 2018 metais. „Ober-Haus“ duomenimis, Panevėžyje ir Šiauliuose per 2018 metus atitinkamai buvo užfiksuotas 11,6% ir 8,9% butų kainų augimas. Kaune, Klaipėdoje ir Vilniuje atitinkamai buvo užfiksuotas 4,2%, 3,7% ir 3,0% butų kainų augimas.
Sparčiausias namų kainų augimas 2018 metais fiksuojamas Klaipėdoje ir Šiaulių miestuose bei jų apylinkėse, kur per metus jos vidutiniškai ūgtelėjo 6%. Trijuose didžiausiuose šalies miestuose butų nuomos kainos 2018 metais augo panašiu tempu kaip ir pardavimo kainos. Vilniuje per metus nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 4%, Kaune - 5%, o Klaipėdoje augimas siekė 6%.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2018 metais vidutinė 1-3 kambarių nuomos kaina Vilniuje sudarė 398 Eur/mėn., Kaune - 308 Eur/mėn., Klaipėdoje - 308 Eur/mėn., Šiauliuose - 201 Eur/mėn. „Butų nuomos kainų augimas rodo, kad didžiausiuose šalies miestuose aktyvumas butų nuomos rinkoje ir toliau išlieka aukštas. Net šalies sostinėje, kurioje kasmet pastatoma vis daugiau butų, o nemaža dalis jų įsigyjama tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei nuomai, augantį nuomai siūlomų butų kiekį rinka yra pajėgi įsisavinti. Augantis miesto gyventojų skaičius bei pajamos, taip pat ribotos dalies žmonių galimybės įsigyti nuosavą būstą palaikė nuomos sektoriaus aktyvumą“.
Statybos Apimtys Didmiesčiuose
2018 metais Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje buvo fiksuojamos itin gausios naujų daugiabučių statybų apimtys.
„Ober-Haus“ duomenimis, 2018 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pastatė 4.355 butus arba 5% daugiau nei 2017 metais. Visgi butų statybų apimtys nepasiekė 2006-2008 metų rodiklių, kuomet kasmet buvo pastatoma apie 4.800-5.800 butų. Tuo metu individualių ir sublokuotų namų gyvenviečių plėtra sostinėje viršijo visų laikų rekordą.
„2018 metais pardavimui pastatytų namų kiekis yra didžiausias metinis pasiūlos rodiklis per visą Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos istoriją. Pastebimai augant konkurencijai daugiabučių namų segmente, dalis plėtotojų ir pavienių investuotojų pastaraisiais metais ryžosi rinkai pasiūlyti įperkamą namų variantą būsto pirkėjams“.
2018 metais Kaunas taip pat žengė į sparčios būsto plėtros etapą. „Ober-Haus“ duomenimis per metus laikinojoje sostinėje iš viso buvo pastatyti 997 butai arba 57% daugiau nei 2017 metais ir net 3 kartus daugiau nei 2016 metais. Daugiau butų per metus Kaune buvo pastatyta tik 2008 metais (1.070 butų). 2018 metai pasižymėjo ne tik gausiu pastatytų butų kiekių, bet ir plačiu jų pasirinkimu - pirkėjai galėjo rinktis iš 24 skirtingų tais metais pastatytų projektų.
2018 metais Klaipėda po ilgesnės pertraukos irgi galėjo pasigirti didesnėmis daugiabučių plėtros apimtimis. Uostamiestyje plėtotojai per 2018 metus įgyvendino 11 projektų, kuriuose buvo įrengti 429 butai. Ir tai yra 2,3 karto daugiau nei jų buvo pastatyta 2017 metais.
„Tačiau stebint šiuo metu vykstančias gyvenamųjų projektų statybas Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, matyti, kad 2019 metais tolimesnis butų statybos apimčių augimas bus fiksuojamas tik šalies sostinėje“.
Vilniaus daugiabučių namų pirminėje rinkoje 2018 metais buvo fiksuojamos augančios pardavimų apimtys, kurias didino ne tik aktyvūs pirkėjai, bet ir toliau nemažėjančios butų statybų apimtys.
„Kaune ir Klaipėdoje pirminėje butų rinkoje 2018 metais fiksuojamas pardavimo apimčių sumažėjimas. Skirtingai nuo Vilniaus, šiuose miestuose 2019 metais planuojamos ketvirtadaliu mažesnės daugiabučių plėtros apimtys ir tai galėjo turėti įtakos ir 2018 metų pardavimams - ypatingai išankstiniams pardavimams dar tik statomuose projektuose“.
Nepaisant didelio rinkos aktyvumo pirminėje butų rinkoje, 2018 metais Vilniuje ir Kaune fiksuojamas išaugęs laisvų butų kiekis jau pastatytuose daugiabučiuose. 2018 metų pabaigoje trijuose didžiausiuose miestuose bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė 2.117 arba 12% daugiau nei prieš metus.
Butų kainų ir darbo užmokesčio santykis 2018 metais ir toliau gerėjo būsto pirkėjų naudai beveik visuose šalies didmiesčiuose. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, vidutinis neto darbo užmokestis Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio miestų savivaldybėse 2018 metais, palyginti su 2017 metais, vidutiniškai augo 7,2-9,8%. Statistiškai 2018 metais Vilniaus, Kauno, Klaipėdos ir Šiaulių miestų gyventojai būsto galėjo įsigyti daugiau nei 2017 metais, o Panevėžyje dėl sparčiau nei atlyginimai augusių butų kainų šiek tiek mažiau.
„Žvelgiant į šiuos rodiklius matyti, kad statistiškai būstas sunkiausiai įperkamas didžiausiu ekonominiu aktyvumu pasižyminčiuose miestuose, kuriuose būsto kainos taip pat yra pastebimai aukštesnės nei mažesniuose miestuose. Ir tas atotrūkis yra išties nemažas - statistiškai Šiaulių ir Panevėžio gyventojas vidutiniškai gali įsigyti 2 kartus daugiau ploto vidutinės klasės bute nei vilnietis“.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, 2018 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pastatė 4355 butus, kurių gyvenamasis plotas sudarė 218,7 tūkst. kv. metrų. Palyginti su 2017 metais, butų buvo pastatyta 5 proc. daugiau. Praėjusiais metais buvo prognozuojama, kad per 2018 metus turėtų būti pastatyta apie 4500-4700 butų, tačiau faktinis skaičius visgi buvo mažesnis, kadangi dalis projektų nebuvo baigti statyti ir jų statybų pabaiga nusikėlė į 2019 metus. Bet kokiu atveju 2018 metais pastatytų butų skaičius yra didžiausias nuo pat 2008 metų, kuomet plėtotojai Vilniuje pastatė 5396 butus.
Nors butų statybų apimtys nepasiekė 2006-2008 metų rodiklių, tačiau 2018 metai vertinant pagal pasirinkimo galimybes Vilniaus butų pirkėjams buvo išskirtiniai.
„Jeigu 2003-2017 metais kasmet pirkėjai galėjo rinktis ne daugiau nei iš 50 skirtingų daugiabučių projektų, tai 2018 metais jau galėjo pradėti kurti savo gyvenimą 58 skirtinguose tais metais pastatytuose projektuose. Vadinasi, pirkėjams realiai buvo pasiūlytas plačiausias naujų butų pasirinkimas per visą nepriklausomos Lietuvos istoriją“.
Plėtotojai per 2018 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 15 iš 21 Vilniaus miesto seniūnijų. Tradiciškai daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė populiariausios ir sparčiausiai besiplečiančios miesto seniūnijos, о vien septyniose miesto seniūnijose pastatyta virš 70 proc. visų butų: Pašilaičių sen. (15,3 proc.), Pilaitės sen. (13,9 proc.), Šnipiškių sen. (13,5 proc.), Verkių sen. (7,9 proc.), Naujamiesčio sen. (7,8 proc.), Žirmūnų sen. (6,5 proc.) ir Lazdynų sen. (6,5 proc.).
Pasak R.Reginio, pastaraisiais metais plėtotojai drąsiau investuoja į daugiabučių projektus mažu naujo būsto plėtros aktyvumu pasižyminčiose Vilniaus miesto rajonuose (pvz., Naujoji Vilnia, Naujininkai, Vilkpėdė, Lazdynėliai, Naujasis Antakalnis) ar už miesto savivaldybės ribos esančiose gyvenvietėse (pvz., Klevinė, Užubaliai, Naujasis Lentvaris). Plėtotojai stengiasi pirkėjams pasiūlyti butus vietose, kuriose tiesioginė konkurencija yra daug mažesnė nei populiariausiose miesto teritorijose.
2018 metais sparčiausiai ūgtelėjo pigesnių naujos statybos butų dalis bendroje metinėje pasiūloje. „Ober-Haus“ skaičiavimais, ekonominės klasės butų dalis (projektai, kuriuose butų su daline apdaila kainos sudaro iki 1.500 Eur/m²), palyginti su 2017 metais, išaugo nuo 30 proc. iki 45 proc. „Tai neturėtų stebinti, kadangi daugiausiai butų buvo pastatyta Vilniaus miesto seniūnijose, kurios pasižymi žemiausiu naujos statybos butų kainų lygiu, pavyzdžiui, Pašilaičių ir Pilaitės seniūnijose“.
Tuo tarpu vidutinės klasės butų dalis (projektai, kuriuose butai su daline apdaila kainuoja nuo 1.500 Eur/m² iki 1.900 Eur/m²) per metus sumažėjo nuo 52% iki 36%. Stabiliausia situacija išliko aukštesnės klasės projektuose (projektai, kuriuose butų su daline apdaila kainos viršija 2.000 Eur/m²), kurių dalis 2018 metais ūgtelėjo nuo 18% iki 19%.
Pastaruosius 15 metų nuosekliai ir pakankamai sparčiai mažėjantis pastatomų butų plotas jau nieko nestebina, bet 2018 metai įeis į istoriją su mažiausiu vidutiniu pastatytų butų plotu Vilniaus daugiabučiuose. „Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2017 metais, 2018 metais pastatytuose daugiabučiuose vidutinis butų gyvenamasis plotas sumažėjo net 3,4 m² ir sudarė 50,2 m².
Spartus vidutinio butų ploto mažėjimas Vilniuje yra fiksuojamas nuo pastarojo ekonominio sunkmečio, kuomet plėtotojai pradėjo projektuoti ir statyti vis daugiau mažesnio ploto butų ir didinti jų dalį statomuose daugiabučiuose. Tai yra vis daugiau siūloma ne tik mažiau kambarių turinčių butų, bet ir stengiamasi daug racionaliau suplanuoti pačius butus (atsisakant arba mažinant neefektyvių ir mažai naudojamų butų erdvių) bei mažinant pačių kambarių plotą.
„Todėl jau nieko nestebina, kad rinkoje siūloma įsigyti 3 kambarių butų, kurių plotas sudaro 50-55 m², o surasti naujos statybos butą su atskiru virtuvės kambariu yra jau seniai rinkoje neegzistuojantis dalykas. Todėl nenuostabu, kad ir toliau mažėjantis naujos statybos butų plotas daugiabučiuose paskatino individualių ir sublokuotų namų sektoriaus plėtrą, kuomet namų plėtotojai gali pasiūlyti erdvesnį būstą didesnėms šeimoms“.
Prie gausios naujų butų pasiūlos 2018 metais daugiausiai prisidėjo didžiausią patirtį turintys plėtotojai. Tiesa, jų dalis per metus sumažėjo. „Ober-Haus“ duomenimis, patyrusios plėtros bendrovės, kurios yra išplėtojusios bent 4 skirtingus gyvenamosios paskirties projektus, 2018 metais sostinėje pastatė 44% butų (2017 metais šis rodiklis sudarė 66%). Mažiau patirties turinčios įmonės (2-3 įgyvendinti projektai) pastatė 43% visų butų ir jų dalis per metus augo sparčiausiai (2017 metais - 24%).
Kalbant apie mažesnę patirtį turinčias ar debiutuojančias būsto plėtros rinkoje įmones reikia turėti omenyje, kad dalis tokių įmonių gali būti įsteigtos tvirtą finansinį užnugarį turinčių įmonių grupių, kurios specializuojasi kitose verslo srityse arba geriau žinomos kaip komercinės paskirties plėtotojos, ir pastaraisiais metais nukreipė dalį savo investicijų į būsto plėtrą. Tokios įmonės gali sau leisti pasisamdyti aukštos kvalifikacijos paslaugų teikėjus (projektuotojus, statybos darbų ir priežiūros paslaugų kompanijas bei kitus konsultantus) ir sėkmingai įgyvendinti būsto projektus ir taip įgauti patirties bei tapti žinomomis rinkoje jau kaip būsto plėtotojos.
Prasidėjus metams jau galima pateikti pakankamai tikslią prognozę, ko galime tikėtis šalies sostinės daugiabučių plėtros sektoriuje. Įvertinus šiuo metu jau statomus ar greitu laiku pradedamus plėtoti daugiabučius, jų planuojamą statybų trukmę bei istorinę plėtros patirtį, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2019 metais iš viso turėtų būti pastatyta apie 4.500-4.600 butų arba vidutiniškai 5% daugiau nei jų buvo pastatyta 2018 metais.
„Žinoma, tiksliam šios prognozės išsipildymui reikės pagrindinės sąlygos - bent jau stabilios bendros ekonominės situacijos“.
„Matant neslopstančias būsto statybų apimtis, rinkoje dažniausiai linksniuojamas klausimas išlieka - ar šalies sostinėje butų plėtros apimtys atitinka paklausą? Tai yra gal butų statoma per daug, o gal per mažai? Iš visų per praėjusius metus pastatytų butų 2018 metų pabaigoje buvo parduota arba rezervuota 74% butų. Jeigu analogiškai skaičiuosime ankstesnių metų rodiklius, tai 2017 metais šis rodiklis buvo beveik toks pat - 75%. 2016 metais jis buvo geresnis ir sudarė 82%, о 2015 metais - 73%. Vadinasi, 2018 metų rodikliai nėra kažkuo išskirtiniai ir beveik pataiko į pastarųjų trejų metų viduriuką ir tuo pačiu leidžia daryti išvadą, kad plėtotojai stato nei per daug, nei per mažai. O visai rinkai tai tikrai į naudą“.
Apibendrinant galima pasakyti, kad 2000-ieji buvo dar tik būsto rinkos ir būsto kreditavimo sistemos užuomazgų pradžia. Naujos statybos būstas tuo metu vis dar laikytas egzotika, kaip ir būsto pirkimas skolinantis dalį pinigų iš banko. Būsto kainos buvo 3-4 kartus mažesnės. Esminės tokio žymaus kainų pasikeitimo priežastys yra dvi - išaugę gyventojų atlyginimai ir susiformavusi būsto kreditavimo sistema. Augančios gyventojų pajamos ir palankios skolinimosi sąlygos lėmė stipriai padidėjusią būsto paklausą.
Taip pat prie kainų augimo prisidėjo ir augantis gyventojų skaičius Vilniuje bei jo apylinkėse, kitų Lietuvos regionų gyventojų noras „saugiai“ investuoti ir pirkti butą nebūtinai savo mieste, o būtent šalies sostinėje, taip pat daugelio vilniečių noras pasigerinti gyvenimo sąlygas, palanki mokestinė aplinka - NT mokestis gyventojams atsirado sąlyginai nesenai, tik 2012 metais, ir iki šiol jis taikomas tik brangiam turtui, t. y. paliečia tik labai mažą visuomenės dalį.
2018 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pastatė 4.355 butus, palyginti su 2017 metais, butų buvo pastatyta 5% daugiau. Bet kokiu atveju 2018 metais pastatytų butų skaičius yra didžiausias nuo pat 2008 metų, kuomet plėtotojai Vilniuje pastatė 5.396 butus. Nors butų statybų apimtys nepasiekė 2006-2008 metų rodiklių, tačiau 2018 metai vertinant pagal pasirinkimo galimybes Vilniaus butų pirkėjams buvo tikrai išskirtiniai.
Įvertinus šiuo metu jau statomus ar greitu laiku pradedamus plėtoti daugiabučius, jų planuojamą statybų trukmę bei istorinę plėtros patirtį, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad 2019 metais iš viso turėtų būti pastatyta apie 4.500-4.600 butų arba vidutiniškai 5% daugiau nei jų buvo pastatyta 2018 metais.
Statybų apimčių palyginimas
Ši lentelė apibendrina butų statybų apimtis Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje 2017 ir 2018 metais, parodo augimo tendencijas.
| Miestas | 2017 metai | 2018 metai | Pokytis |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 4.148 | 4.355 | 5% |
| Kaunas | 635 | 997 | 57% |
| Klaipėda | 186 | 429 | 130% |
Apibendrinant 2020 metų trečiojo ketvirčio Lietuvos būsto rinkos rodiklius, akivaizdu, kad būsto rinka itin sėkmingai atlaikė pasaulį užklupusią pandemiją ir jos sukeltas pasekmes. Stipri vidinė būsto paklausa per trečiąjį ketvirtį iš esmės kompensavo karantino metu patirtus nuostolius ir sugrąžino didžiosios dalies rinkos dalyvių pasitikėjimą į prieškarantininį lygį. Tačiau nekilnojamojo turto rinkos dalyviai dar neturėtų atsipalaiduoti, kadangi neslūgstantis virusas bei galimos griežtesnės jo suvaldymo priemonės, bent jau trumpuoju laikotarpiu, ir vėl gali neigiamai atsiliepti bendroms nuotaikoms rinkoje ir jos rodikliams.
Šaltinis: Ober-Haus