Būsto Pardavimų Statistika Latvijoje: Lietuvių Aktyvumas ir Kainų Tendencijos

Atsigavusios po koronaviruso pandemijos šoko, 2021 metais Baltijos šalių ekonomikos žengė spartaus augimo keliu. Jeigu praėjusiais metais Latvijos ir Lietuvos ekonomikos augo po 4,8%, tai Estijos ekonomikos augimas siekė net 8,3%. Situaciją nekilnojamojo turto rinkoje 2021 metais itin gerai iliustruoja pinigų sumos, kurios buvo išleistos būstui įsigyti. Lietuvoje, Estijoje ir Latvijoje bendras pinigų srautas per metus atitinkamai išaugo net 41%, 38% ir 35% ir tuo pačiu Lietuvoje bei Estijoje būstui įsigyti išleistų pinigų suma pasiekė visų laikų aukštumas.

„Žinoma, prie šio augimo prisidėjo ne tik aukštas būsto rinkos aktyvumas, bet ir sparčiai augančios būsto kainos. Lietuvos sostinėje 2021 metais buvo užfiksuotas daugiau nei 23% butų pardavimo kainų augimas, kuris yra didžiausias nuo pat 2007 metų. Taline taip pat užfiksuotas itin solidus 15% butų kainų augimas, kuris leido šiam miestui išlaikyti lyderio poziciją, jei lyginti vidutines butų pardavimo kainas. Rygoje praėjusiais metais būsto rinkoje optimizmo buvo šiek tiek mažiau nei Vilniuje ar Taline, tačiau ir šiame mieste visuose segmentuose buvo fiksuojamas spartus kainų augimas ir per praėjusius metus jos vidutiniškai ūgtelėjo 11%.

Remiantis Eurostato pateikiama statistika, Estijoje kainos šoktelėjo daugiau nei dvigubai - 223 proc. Antroje vietoje lieka Vengrija, kurioje kainos augo 207 proc., trečia yra Lietuva su 170 proc. ir ketvirta Latvija su 140 proc. brangusiu būstu.

Lietuvių Aktyvumas Liepojoje

Ryga. Lietuviai - vieni aktyviausių nekilnojamojo turto (NT) pirkėjų Vakarų Latvijos mieste Liepojoje, skelbia NT agentūra „Latio“. Tačiau ne vien pigesnio būsto pajūryje ieškantys gerina šio miesto sandorių statistiką, bet ir savivaldybės paramos programos.

Palyginti su Klaipėda, vienu paklausiausių Lietuvos pajūrio miestų, būsto kainos Liepojoje yra gerokai mažesnės. Klaipėdos pirminėje naujų projektų rinkoje butų kainos nuosekliai auga nuo 2019 m., o 2024 m. pirmąjį ketvirtį vidutinė kaina už kvadratinį metrą viršijo 2800 EUR.

Lietuviai dažnai perka nekilnojamąjį turtą Klaipėdoje nuolatiniam gyvenimui, o vasaros būstus renkasi netoliese esančiuose pajūrio kurortuose, tokiuose kaip Palanga, Neringa ar Liepoja. Manau, kad lietuvių susidomėjimas Liepoja kyla dėl įvairių veiksnių, įskaitant patrauklias nekilnojamojo turto kainas.

Vieni ieško žemesnių nekilnojamojo turto kainų, kiti - specifinių projektų, geriau atitinkančių jų poreikius.

Būsto Rinkos Tendencijos Liepojoje

„Latio“ duomenimis, pernai Liepojoje sudaryti 1.043 būsto sandoriai, vien šiemet - 458. Agentūros analitikai skaičiuoja, kad pirminėje rinkoje butų kainos sumažėjo 12%: nuo 1.640 Eur/kv. m, iki 1.440 Eur/kv. Tuo metu antrinėje jos krito 14% ir siekė 1.000 Eur/kv.

Priešingai, Liepojos, kito pajūrio miesto, būsto rinka yra aktyvesnė, sandorių skaičius nuo 2022 m. nuosekliai auga. Praėjusiais metais Liepojoje užregistruota 1043 sandoriai, susiję su butais, namais ir gyvenamosios paskirties žeme, o tai reiškia šiek tiek daugiau nei 13 % sumažėjimą, palyginti su 2021 m. Pirmąjį šių metų pusmetį įvyko 458 sandoriai, iš kurių 88 % buvo susiję su butais.

Vienas iš veiksnių, skatinančių pirkėjų susidomėjimą Liepojoje šiais metais, yra mažėjančios vidutinės būsto kainos. 2023 m. naujų projektų būstų kainos vidutiniškai siekė 1640 EUR už kvadratinį metrą, tačiau šiais metais kaina sumažėjo 12 % iki 1440 EUR už kvadratinį metrą. Dauguma šių sandorių vyksta antrinėje naujų projektų rinkoje. Be to, iki 1953 m. statytų „senų fondų“ būstų kainos sumažėjo beveik 14 %, vidutinė kaina svyruoja apie 1000 EUR už kvadratinį metrą. Tačiau serijinių daugiabučių kainos šiek tiek padidėjo, dabar vidutiniškai siekdamos daugiau nei 900 EUR už kvadratinį metrą.

Savivaldybės Iniciatyvos

Pasak Liepojos valstijos miesto savivaldybės, vietos gyventojai aktyviai ieško naujo, modernaus būsto ne tik mieste, bet ir aplinkiniuose kaimuose bei priemiesčiuose, tokiuose kaip Grobiņa ir Nīca. Daugelis šių gyventojų dirba Liepojoje, bet asmens pajamų mokestį moka Dienvidkurzemės rajone.

Siekiama patenkinti šį poreikį, savivaldybė aukcionuose siūlo naujus žemės sklypus individualiai gyvenamajai statybai. Be to, dėl nuotolinio darbo populiarėjimo vis daugiau Rygos gyventojų svarsto Liepoją kaip naują gyvenamąją vietą. Savivaldybė taip pat skatina šeimas su mažais vaikais grįžti į miestą, siūlydama nuomojamus butus tiems, kurie gyveno užsienyje ilgiau nei šešis mėnesius. Miesto gyventojų skaičius išlieka stabilus - apie 67 000.

Siekiama pritraukti jaunesnius gyventojus, savivaldybė daug dėmesio skiria patogios infrastruktūros plėtrai, bendrai finansuoja pastatų renovaciją ir gerina daugiabučių kiemus.

„Planuojame naują gyvenamąjį rajoną Klaipēdos gatvėje 138, kuriame galėtų gyventi daugiau nei 2000 gyventojų. Šiuo metu sklypas ruošiamas aukcionams. Taip pat identifikuoti kiti aukcionams skirti sklypai, pavyzdžiui, Vītolu gatvė 13 miesto centre. Komercinis segmentas taip pat klesti - Kūrmāja laukia atgimimo su beveik 30 mln. investicija, vyriausybė stato naują kalėjimą už maždaug 130 mln., šiaurinėje miesto dalyje statoma 14 vėjo turbinų, per 7 metus Liepojos SEZ teritorijoje atidarytos 24 naujos gamyklos, pritraukiančios kapitalą iš įvairių šalių. Pastatytas geriamojo vandens terminalas, o buvusios Liepojos metalurgijos gamyklos teritorija pradėta transformuoti į žaliąjį pramonės parką“, - sako Mārtiņš Tīdens, Liepojos valstijos miesto savivaldybės turto klausimų vykdomojo direktoriaus pavaduotojas.

Būsto Kainų Pokyčiai Baltijos Šalyse

Spartus atsigavimas po krizės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis „Delfi“ aiškino, jog žvelgiant į ilgojo laikotarpio duomenis, akivaizdu, jog didžiausiu būsto pardavimo ir nuomos kainų augimu Europoje išsiskiria Baltijos šalys. Anot jo, tokį spartų būsto kainų augimą per pastaruosius 15 metų lėmė bent kelios priežastys.

„Visų pirma, tai dėl per didelio gyventojų ir verslo skolinimosi tempo Baltijos šalių nekilnojamojo turto (NT) rinka itin nukentėjo nuo globalios finansinės krizės 2008-2010 metais. Tuo metu didelė dalis gyventojų ir verslo negalėjo aptarnauti prisiimtų įsipareigojimų, todėl fiksavome didžiausią NT kainų nuosmukį Baltijos šalių istorijoje, kuris iš esmės baigėsi 2010 metais. Būtent tais metais būsto kainų palyginamoji bazė buvo itin žemame lygyje, todėl nenuostabu, kad skaičiuojant nuo to laikotarpio fiksuojame tokį spartų turto vertės ar nuomos kainų prieaugį. Antra, tai po finansinės krizės Baltijos šalių ekonomikos sparčiai atsigavo, kas lėmė ženklų žmonių pajamų augimą bei būsto įperkamumo gerėjimą. Tuo metu Baltijos šalys prisijungė prie euro zonos, o žemos palūkanos ilgą laiką skatino tiek visos ekonomikos, tiek nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir tuo pačiu, spartų būsto kainų augimą“, - dėstė R. Reginis.

Jis atkreipė dėmesį, kad jei Baltijos šalių ekonomikos pakankamai greitai pradėjo atsigauti po globalios finansinės krizės, tai dalies šalių problemos pagilėjo ir užsitęsė.

„Tebesitęsianti euro zonos skolų krizė ir su dideliais finansiniais ir ekonominiais iššūkiais susidūrusios Portugalija, Italija, Graikija, Ispanija (PIGS), privertė ECB imtis žingsnių, kurie padėtų šioms šalims susitvarkyti su iškilusiais iššūkiais bei paskatintų euro zonos ekonomikos atsigavimą. Paskatintos žemų palūkanų normų Lietuvos ir Estijos nekilnojamojo turto rinkos pakankamai greitai vėl įžengė į sparčios plėtros etapą ir 2015-2019 metų laikotarpis pasižymėjo stabiliu kainų augimu, sparčiai augančiomis būsto plėtros apimtimis ir augančiu pasitikėjimu visa nekilnojamojo turto rinka“, - aiškino NT analitikas.

Augančios Pajamos ir Būsto Kokybė

Kadangi Eurostatui duomenis apie būsto kainų pokyčius teikia šalių statistikos tarnybos (Lietuvoje - Valstybės duomenų agentūra), tai priklausomai nuo naudojamos skaičiavimo metodikos, apibendrintam rezultatui įtakos turi ir besikeičianti būsto rinkos struktūra šalyje, įvardijo R. Reginis. Pvz., Lietuvoje nuo 2010 metų fiksuojamas spartus naujo ir kokybiškesnio būsto dalies augimas, kuris taip pat prisideda prie bendro būsto kainų lygio augimo.

„Paprastai tariant, tai besivystančių šalių rinkos dažniausiai ir pasižymi didesniais pokyčiais“, - tikino NT analitikas.

NT ekspertas Mantas Mikočiūnas tokį šuolį taip pat aiškino dviem pagrindiniais rodikliais. Visų pirma, įperkamumu ir ekonomine situacija.

„Jeigu mes žiūrėsime toje pačioje ES, tikriausiai žmonių pajamų lygis bus pakilęs vos ne didžiausiu procentu. Antras rodiklis - paties būsto kokybė. Labai staigiai kilo energinė klasė, statyba gerėjo ir efektyvėjo, modernėjo. Iki 2000-ųjų apskritai dar dominavo sovietinė statyba. Per gana trumpą NT istorijos laikotarpį, 20 metų, mūsų rinka išgyveno kardinalų kokybinį šuolį - iš sovietinių technologijų perėjom į A+ ir A++ klases“, - nurodė NT ekspertas.

Anot jo, jei pažiūrėsime, kiek Lietuvoje kilo būsto kainos ir kiek kilo pajamos, tai greičiausiai pastarosios procentiškai kilo daug labiau.

M. Mikočiūnas pabrėžė manantis, kad toks kainų augimas atrodo normalus - vis dėlto, reikia atsižvelgti ne tik į pagerėjusią būsto kokybę, bet ir į tai, jog statyboje nemažą kaštų dalį sudaro darbo jėga, kuri stipriai pabrangusi taip pat.

Savo ruožtu „SEB“ banko vyriausiasis ekonomistas Tadas Povilauskas taip pat antrino, kad Baltijos šalių išskirtinumas - spartus atlyginimų augimas.

Remiantis Valstybės duomenų agentūros statistikos duomenimis, 2010-ųjų metų pirmą ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 458 eurus į rankas, o šių metų pirmąjį ketvirtį - 1333 eurus į rankas.

„Nuo 2010 metų vidutinė alga Lietuvoje padidėjo 191 proc. Žiūrint iš teorinės pusės, kas lemia būsto kainų pokyčius, tai yra pajamos, demografinė situacija, kaip keičiasi gyventojų skaičius, paskui yra palūkanos, finansavimo sąlygos ir pasiūla - kiek būsto paduodama į rinką. Bet iš esmės, pagrindinis veiksnys yra pajamos. <...> Tik tiek, kad 2010 m., prisiminkime, dar buvo tokie pokriziniai, kai būsto kainos dar buvo dugne. Jos pradėjo kristi 2008-ųjų pabaigoje, 2009-2010 m. dar buvo tokie kainų kritimo metai. Tai lyginame su pačiu dugnu. Jeigu lygintume su kokiais 2007-2008 m., tokio augimo gal net ir nebūtų“, - pastebėjo T. Povilauskas.

Kainų Perspektyvos

Pasak ekonomisto, per pastaruosius 3 metus, ypač, kai šoktelėjo palūkanų normos nuo 2022-ųjų ir turėjome pandeminį būsto kainų augimą, gerokai viršijusį pajamų augimą, būsto įperkamumo rodikliai stipriai pablogėjo. Tačiau lyginant ilgesnį laikotarpį, įperkamumas dabar yra geresnis nei prieš 15 metų.

T. Povilauskas įvardijo, kad lyginant Vilnių su kitomis ES sostinėmis pagal įperkamumo rodiklius, šiuo metu jis nėra tarp pigiausių sostinių, tačiau nėra ir lyderis.

„Sakyti, kad esame labai aukštai su kainomis ir įperkamumo rodikliai yra prasti, negalima. Galima atsiversti Europos Centrinio Banko ir Lietuvos banko detalius skaičiavimus, kur teigiama, kad būsto kainos yra šiek tiek pervertintos, bet kalbama apie iki 10 proc. būsto kainų fundamentalų pervertinimą. Visa tai rodo, kad jei mes savo šalyje sugebėsim išlaikyti tokį pakankamai spartų gyventojų pajamų augimą, tarp 5 ir 10 proc. vidutinio darbo užmokesčio augimą, tai tikėtis tų kelių procentų būsto kainų augimo ilgesniu laikotarpiu yra pakankamai racionalu ir logiška“, - įžvalgomis dalinosi T. Povilauskas.

Tuo metu M. Mikočiūnas taip pat tikino, jog kainų pokyčiams reikšmės turi keli veiksniai. Pasak jo, pastaruosius 6-7 metus NT kainos kilo lėčiau negu žmonių darbo užmokesčiai.

„Jei žiūrėsime nuo kokių 2015 metų, tai įprastai NT kainos kildavo apie 6-7 proc. per metus, o darbo užmokesčiai - apie 12-14 proc. Dėl to 2020-2021 m. buvo momentas, kai įperkamumas buvo labai aukštame lygyje. Įperkamumo indeksas skaičiuojamas pagal tai, kiek metinių arba mėnesinių atlyginimų žmogui reikia tam, kad jis įsigytų 1 kv. metrą NT už vidutinę rinkos kainą. Tai tas rodiklis buvo labai geras. Tada staiga per kovidinį laikotarpį darbo užmokesčio kilimas staiga sumažėjo, o NT kainos smarkiai šovė į viršų, apie 50 proc. per porą metų. Tos svarstyklės persisvėrė į kitą pusę. Dabar jau porą metų NT kainos nebekyla. Susitvarkius, praėjus tam pandeminiam laikotarpiui, pradėjo augti darbo užmokesčiai. Pinigų rinkoje atsirado nemažai, vėl atlyginimai pradėjo kilti, vėl darbdaviai konkuruoja. Tos svarstyklės dabar vėl atgal sveriasi. Nėra, kad jos atsisvėrė, bet per pastaruosius porą metų atlyginimai pakilo bendrai apie 20 proc., o NT kainos tai nekilo. Tai sakyčiau, kad dabar esame balanse, įperkamumo indeksas nei geras, nei blogas. Jis tiesiog per viduriuką“, - „Delfi“ aiškino M. Mikočiūnas.

Eksperto teigimu, jeigu įperkamumas gerės, žmonių atlyginimai kils, tuomet neišvengiamai ir NT kainos pradės augti. Tačiau jis atkreipė dėmesį, kad nors kainos per pastaruosius porą metų pernelyg nenukrito, sandorių skaičius reikšmingai sumažėjo.

„Pastaraisiais mėnesiais jaučiamas padidėjęs rinkos aktyvumas dėl dviejų faktorių - palūkanų normos ir geopolitinės situacijos. Pastaruosius 2-3 mėnesius jie pasikeitę į teigiamą pusę. EURIBOR sumažėjo, geopolitinė įtampa atslūgo. Automatiškai iš karto pasijautė tai ir NT rinkoje. Manau, kad ir šie faktoriai nebus paskutiniai, kurie lems NT kainą. Jos dabar nekyla labiausiai dėl to, kad nėra didelės paklausos. Jei tik pradėtų aktyviai pirkti, manau, kad neišvengiamai kiltų kainos“, - atkreipė dėmesį M. Mikočiūnas.

Situacija Rygoje ir Jūrmaloje

Sostinės būsto rinka jau aštuonerius metus iš eilės išlieka stagnuojanti, 59 % sandorių vyksta be hipotekos. Tuo tarpu vakarų Latvijos rinka tampa vis aktyvesnė, kaip rodo naujausias nekilnojamojo turto agentūros „Latio“ „Būsto pirkėjų pasitikėjimo indeksas“.

Liepojoje antrinėje naujų projektų rinkoje butų kainos sumažėjo 12 %, todėl padaugėjo sandorių. Vėjų mieste pastebimas didelis susidomėjimas būsto pirkimu, įskaitant ir lietuvius, kurie dažnai teikia pirmenybę kainai pirkdami senesnius objektus, nepaisydami gausios naujų projektų pasiūlos netoliese esančioje Klaipėdoje.

-10 %** - šiuo metu labiau apsimoka nuomotis nei pirkti būstą (birželį - 4 %; gegužę - 11 %; balandį - 11 %; kovą - 18 %; vasarį - 14 %; sausį - 14 %).

Liepos mėn. Rygoje parduodamų butų pasiūla padidėjo beveik 2 %, pasiekdama 4730 vienetų. Iš visų parduodamų būstų 44 % (2080 butų) buvo serijiniuose pastatuose sostinės mikrorajonuose.

Nuomojamų būstų skaičius nuo birželio išliko stabilus - apie 2300 objektų rinkoje. Pasak „Latio“ ekspertų, birželį buvo 10 % pigiau pirkti vieno kambario butą naujame projekte su 25 metų hipoteka nei nuomotis tą patį turtą. Dėl to per pastaruosius du mėnesius situacija pasikeitė pirkimo naudai, palyginti su nuoma. Trečdalis (36 %) nuomojamų butų yra serijiniuose pastatuose Rygos mikrorajonuose.

Praėjusį mėnesį naujų projektų pirminėje rinkoje Rygoje parduodamų butų skaičius sumažėjo beveik 10 %, nuo 1560 birželį iki 1410 liepą. Vidutinės šių objektų kainos išliko stabilios - apie 2800 EUR už kvadratinį metrą.

Antrinėje rinkoje naujų projektų kainos taip pat nepasikeitė: Rygos mikrorajonuose vidutinė sandorio kaina siekia 1980 EUR už kvadratinį metrą, o miesto centre - 2470 EUR už kvadratinį metrą.

Nepaisant to, kad liepa tradiciškai yra atostogų sezonas, „Latio“ nekilnojamojo turto agentai nepastebėjo reikšmingų rinkos aktyvumo svyravimų. Pirkėjų susidomėjimas išlieka stiprus, tačiau sandorių užbaigimas užtrunka.

Pirkėjai, naudojantys savo lėšas, derasi aktyviai, dažnai tikėdamiesi iki 30 % kainos sumažinimo, remdamiesi panašiais rinkos sandoriais. Būsto rinkoje dažniausiai vyksta sandoriai su nekilnojamuoju turtu, kurio kaina siekia iki 60 000 EUR, dažnai perkami naudojant asmenines lėšas. Liepos mėn. beveik 60 % sandorių buvo atlikta be hipotekos.

Tačiau „Citadele“ banko duomenys rodo, kad dauguma hipotekos paskolų yra iki 100 000 EUR sumai. Aukštos kokybės privatūs namai, kainuojantys iki 150 000 EUR, išlieka paklausūs, tačiau pasiūla nepakankama. Kita vertus, potencialios senesnių, mažiau patrauklių objektų remonto išlaidos atbaido pirkėjus.

Susidomėjimas privačiais namais neapsiriboja Rygos aglomeracija - jis plinta į mažesnius miestus šalia didžiųjų regioninių centrų, kur kainos paprastai yra mažesnės nei paklausesnėse vietovėse. Jei pirkėjai gauna hipoteką, sandoriai paprastai užbaigiami.

Jūrmalos būsto rinka šiuo metu yra vangi, tai paveikia visus segmentus, ypač aukštesnės klasės atskirus namus ir butus. Paprastai žinoma kaip trumpalaikių nuomininkų traukos centras šiltuoju sezonu, kurortinio miesto nekilnojamojo turto rinka demonstruoja neįprastą inertiškumą.

Jūrmalos nekilnojamasis turtas pritraukia rimtus pirkėjus tik tuo atveju, jei kaina yra konkurencinga ir yra galimybė derėtis. Pirmąjį šių metų pusmetį 70 % butų sandorių, tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje, buvo už kainą, mažesnę nei 100 000 EUR, o tik šiek tiek daugiau nei 2 % kainavo daugiau nei 500 000 EUR.

Klaipėdos Rinkos Iššūkiai

Birželio mėn. Klaipėdos nekilnojamojo turto rinka pastaraisiais metais susiduria su keliais iššūkiais. Nors statistika rodo augantį gyventojų skaičių, didelę dalį naujų miesto gyventojų sudaro Ukrainos pabėgėliai, turintys ribotas galimybes dalyvauti nekilnojamojo turto rinkoje. Tačiau šis demografinis pokytis padidino nuomos rinkos paklausą, dažnai renkantis žemesnės kokybės būstą senesniuose pastatuose, kurie vietinėje rinkoje sulaukia mažiau susidomėjimo.

Be to, pastebimas pirmenybės teikimas jau pastatytiems privatiems namams arba naujoms statyboms. „Per pastarąjį dešimtmetį Klaipėdos būsto segmente kūrėjai pridėjo naujų, modernių gyvenamųjų pastatų. Nuo 2019 m. buvo pasiūlyta daugiau nei 1000 naujų butų, kurie iš pradžių sulaukė teigiamų reakcijų. Tačiau per pastaruosius trejus metus tokių butų sandorių skaičius mažėjo dėl pragyvenimo išlaidų, EURIBOR ir kylančių nekilnojamojo turto kainų. Tai savo ruožtu atbaido kūrėjus nuo naujų statybos projektų pradžios, sukurdami klasikinę „vištos ir kiaušinio“ dilemą - ar laukti, kol pirkėjai įsipareigos pirkti paruoštus būstus, ar pasiūlyti platesnį pasirinkimą, įskaitant ekonominės klasės objektus, kad geriau įvertintų rinkos paklausą?“ - aiškina Tomas Sovijus Kvainickas, Lietuvos nekilnojamojo turto agentūros „Inreal“ investicijų ir rinkos analizės vadovas.

Klaipėda yra miestas su dideliu potencialu, tačiau jai trūksta katalizatoriaus spartesniam augimui.

Statistika

Pateikiama statistika apie būsto kainas ir pardavimus Latvijoje

tags: #butu #pardavimo #latvijoje #statistika