Sparčiai populiarėjant trumpalaikės nuomos paslaugai, vis daugiau žmonių ryžtasi savo būstą išnuomoti trumpam laikui. Trumpalaikė buto nuoma - gera proga užsidirbti gyventojams, turintiems nenaudojamą būstą. Vien Vilniuje šiandien veikia per pusantro tūkstančio tokių vietų, o norinčiųjų įdarbinti savo nekilnojamąjį turtą kasmet tik daugėja.
Tai atrodo kaip lengvos pasyvios pajamos, tačiau praktika rodo, kad dalis savininkų sėdi ant tiksinčios bombos. Dažnas savininkas mano: „Tai mano butas, ką noriu, tą darau“. Tačiau įstatymai sako ką kita.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip sėkmingai išnaudoti trumpalaikės nuomos galimybes, išvengti teisinių problemų ir užsitikrinti stabilų pajamų srautą.
Teisinis reguliavimas: ką svarbu žinoti?
Daugelis klysta manydami, kad jei nuomojama per populiarias platformas, tai automatiškai legalizuoja veiklą. Tačiau įstatymai numato ką kita. „Pagal galiojantį teisinį reguliavimą pastatų ir patalpų paskirtis apibrėžia, kokiai funkcijai konkretus statinys ar jo dalis yra pritaikyti ir kaip jie gali būti naudojami.
Trumpalaikės nuomos kontekste svarbu suprasti, kad veiklos teisėtumą lemia ne pats nuomos laikotarpis ar pasirinkta platforma. Esminis kriterijus yra faktinis patalpų naudojimo pobūdis. Tais atvejais, kai gyvenamosios paskirties patalpos faktiškai tampa skirtos svečių apgyvendinimui, tokia veikla gali būti laikoma apgyvendinimo paslauga, o tai reiškia, kad patalpos naudojamos ne pagal nustatytą paskirtį“, - sako G. Raižytė-Džulė.
Kodėl ši taisyklė apskritai egzistuoja? Atsakymas paprastas - kaimynų ramybė. „Gyvenamosios paskirties patalpoms keliami reikalavimai susiję su žmonių kasdieniu gyvenimu. Triukšmas, padidėję lankytojų srautai, automobilių statymas ar bendrųjų patalpų naudojimas tiesiogiai veikia kaimynus.
Teisės aktai numato labai aiškiai apibrėžtas išimtis, kada komercinė veikla gyvenamosiose patalpose yra galima. Veikla, kuri nėra jame aiškiai įvardyta, negali būti laikoma leidžiama vien dėl to, jog ji vykdoma gyvenamosiose patalpose ar kol kas nesulaukė skundų. Šiuo metu trumpalaikio apgyvendinimo veikla į šias išimtis nepatenka (išskyrus kaimo turizmą sodybose).
Kokios sankcijos gresia už neteisėtą veiklą?
- Fiziniams asmenims: bauda nuo 280 iki 3 000 eurų.
- Juridiniams asmenims: bauda nuo 3 000 iki 15 000 eurų.
„Šiuo metu rengiami teisės aktų pakeitimai, tačiau iki jų įsigaliojimo galioja esamas reguliavimas, todėl veiklą rekomenduojama vertinti, remiantis šiandien galiojančiomis taisyklėmis“, - reziumuoja G. Raižytė-Džulė.
Airbnb reguliavimo žemėlapis pasaulyje
Airbnb: kaip išnaudoti platformos galimybes?
Jei užsiimate trumpalaike butų ar apartamentų nuoma ir nesate girdėję apie Airbnb - tuomet laikas suklusti ir pasimokyti kaip uždirbti daugiau. Airbnb - tarptautinė platforma skirta suvesti keliautojus su vietiniais žmonėmis, kurie nuomoja būstus.
Keliautojams suteikiama galimybė apsigyventi ne nudailintuose tarptautinių standartų besilaikančiuose viešbučiuose, tačiau būstuose, kurie leidžia pajausti kaip gyvena vietiniai. Airbnb nuomojami tiek visi apartamentai, tiek dalis namo ar kambarys name, netgi sofa bute. Būtent dėl to, Airbnb turėtų būti išnaudotas ir jūsų!
Airbnb istorija
Airbnb.com atsirado 2007 metais, kuomet San Franciske vyko didelė dizaino konferencija ir visi viešbučiai buvo sausakimši. Pinigų būsto nuomai pritrūkę kambariokai pamatė galimybę padėti daugybei žmonių rasti nakvynę ir tuo pačiu uždirbti - jie pripūtė čiužinius ir juos išnuomavo. Sukurtas tinklalapis greitai tapo itin populiarus ir jau netrukus tapo tarptautiniu.
Šiuo metu Airbnb yra naudojamas 190+ šalių, čia galima rasti vietas apsistoti 34 000+ miestų ir per šią interneto svetainę buvo apsistota jau daugiau kaip 40 000 000+ kartų. Skamba įspūdingai?
Airbnb patogus tuo, kad visi, tiek nuomojantys būstus, tiek keliautojai, yra registruoti nariai, patvirtinę savo tapatybes ir renkantys atsiliepimus. Todėl galima būti ramesniems, nes turite galimybę pasirinkti ar norite konkretų žmogų priimti nakvoti į savo namus. Tai suteikia tam tikro saugumo jausmo.
Praktiški patarimai, kaip sulaukti daugiau dėmesio Airbnb platformoje:
- Greitai atsakykite į užklausas - kuo greičiau atsakote, tuo didesnė tikimybė, jog sulauksite užsakymo.
- Peržiūrėkite konkurentus, kurie yra sulaukę daug teigiamų atsiliepimų - pasimokykite iš jų aprašyti būstą, iš komentarų galite sužinoti daugiau apie būstą ar kaip elgiasi šeimininkai - galbūt rasite įdomių idėjų.
- Palaikykite būste švarą, po kiekvieniems svečiams turi būti pateikiama švari patalynė, rankšluosčiai.
- Po svečių apsilankymo palikite jiems atsiliepimą sistemoje. Taip daugiau galimybių sulaukti atsiliepimo patiems.
Airbnb SEO patarimai
Trumpalaikė nuoma: pelnas, poilsis ar amžinas projektas?
Planuojate įsigyti būstą ir pradėti trumpalaikės nuomos verslą? Iš pirmo žvilgsnio tai gali atrodyti kaip svajonių verslas - kelios valandos prie kompiuterio, gražios nuotraukos, malonūs svečiai ir pastovios pajamos. Tačiau realybė šiek tiek kitokia.
Štai penki dalykai, kuriuos verta žinoti prieš pasineriant į trumpalaikės nuomos pasaulį:
- Pelnas? Galbūt… bet ne iš karto. Pirmi metai dažnai nebūna pelningi. Didžioji dalis pajamų grįžta atgal į būsto tobulinimą - nusipirksite papildomų pagalvių, pakeisite užuolaidas, atnaujinsite nestilingą spintelę ar investuosite į geresnę patalynę. Net ir po kelių mėnesių nuomos vis dar atsiras naujų „smulkmenų“, kurias norėsite pataisyti ar patobulinti. Kitaip tariant, svajonė apie greitą uždarbį dažnai virsta investicijų maratonu.
- Poilsis? Tik svečiams. Galvojate, kad tai bus ir jūsų poilsio vieta savaitgaliais ar švenčių dienomis? Tikėtina, kad būtent tomis dienomis bus daugiausia užsakymų. Ir jei norite uždirbti - šiuo laikotarpiu geriau nuomoti, o ne ilsėtis. Tiesą sakant, dažnai labiau apsimoka išsinuomoti kitą būstą sau, nei blokuoti pelningas datas.
- Nuosavas būstas = amžinas projektas. Mintis apsilankyti savo nuomojamame būste skamba smagiai? Tik iki tol, kol suprantate, kad kiekviena viešnagė virsta darbų sąrašo sudarymu. Perdegusi lemputė, ne vietoje padėtas nuotolinio valdymo pultas ar trupiniai stalčiuje - tai tik keli dalykai, kurie lauks jūsų vos atvykus. Vietoje ramaus savaitgalio dažnai tenka tvarkyti, tikrinti ir planuoti kitus atnaujinimus.
- Tikroji vertė - ne nuomoje, o turte. Jeigu svajojate apie turtus iš nuomos, prisiminkite: dažniausiai pelnas nueina į priežiūrą ir atnaujinimus. Ir paskolos gražinimui, jei pirkta su paskola. Tačiau ilguoju laikotarpiu galite stipriai išlošti dėl būsto vertės augimo. Jei investuojate protingai - pirkdami būstą besivystančiame rajone - ilgainiui galėsite panaudoti sukauptą nuosavą kapitalą kito turto įsigijimui. Ir čia prasideda tikrasis uždarbis.
- Bendravimas su svečiais - paprasčiau nei atrodo. Vienas iš dažniausių klausimų - kiek laiko atima bendravimas su svečiais? Atsakymas gali nustebinti - ne tiek ir daug. Dauguma svečių neturi ypatingų prašymų, o atsakyti į žinutes įprastai trunka vos keletą minučių per dieną. Ypač jei dauguma žinučių yra automatinės ar šabloninės. Ilgainiui tai tampa natūraliu dienos ritmu ir tik retkarčiais tenka spręsti sudėtingesnes situacijas. Vienintelis niuansas - atsakyti reikia greitai. Tad gyvenimo būdas, kuomet telefonas pusdienį guli numestas kampe išjungtu garsu, baigėsi.
Sezoniniai svyravimai ir rinkos tendencijos
Trumpalaikė nuoma patyrė šoką pandemijos metu, nemažai rinkos dalyvių persikėlė į ilgalaikės nuomos rinką.
Pajūrio NT savininkai, kurie įsigijo būstą pandemijos metu, panašu spėjo juo atsidžiaugti. Atsidarius sienoms vyksta į užsienį, tad savo turimą būstą Palangoje, Neringoje perleidžia trumpalaikei nuomai. Vien Palangoje būstų pasiūla paaugo 25 proc., lyginant su 2021 m. ir 2022 m pirmais ketvirčiais. Konkurencinė aplinka auga, pastebime, jog vis didesnę įtaką nuomininkams turi interjeras, neužtenka turėti būstą tik geroje vietoje.
Kitokia situacija yra didžiuosiuose miestuose. Ten trumpalaikės nuomos rinką užgožia stipri ilgalaikė nuoma. Pandemijos metu dauguma būstų savininkų pakeitė nuomos strategiją į ilgalaikę, tačiau ribojimams mažėjant, dalis grįžo į trumpalaikės nuomos verslą dėl tam tikrų privalumų (didesnė grąža, mažesnis turto nusidėvėjimas).
Matome, kad trumpalaikės nuomos būstų Vilniuje padidėjo 8 proc., Kaune 11 proc., jeigu lyginsime 2021 m. ketvirtą ketvirtį ir 2022 m. pirmą ketvirtį. Tačiau šiuo metu Vilniuje teliko 50 proc. trumpalaikės nuomos rinkos, lyginant su laikotarpiu prieš Covid-19. Vis dėl to, augimą matome.
Iki Covid-19, kurį laiką santykis buvo toks: Palangoje 80 proc. lietuvių ir 20 proc. užsienio svečių. Vilniuje atvirkščiai. Remiantis 2021 m. birželio - rugpjūčio mėn. statistika pagal savivaldybes, Palangoje per vasaros sezoną buvo 95 proc. vietinių svečių, o užsienio 5 proc.. Vilniuje 55 proc., lietuvių, 45 proc. užsienio svečių.
Mokesčiai ir teisiniai aspektai
Galimi keli variantai, kaip deklaruoti mokesčius vykdant trumpalaikę nuomą: verslo liudijimas arba individuali veikla. Verslo liudijimo įkainius nustato kiekviena savivaldybė atskirai.
Verslo liudijimas kodas 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“
Pvz. Palangoje ir Vilniuje mėnesiui (30 d.) jis kainuoja 56 Eur + VSD ir PSD įmokos. Yra niuansų, jog reikia mokėti PSD ir VSD (nesvarbu ar papildomai dirbate pagal darbo sutartį). Verslo liudijimas kodas 051„Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ Nuo 2020 liepos 1 d. buvo apribota ir papildyta, jog turi imti verslo liudijimą kiekvienam turimam objektui atskirai.
Taip pat, Pvz. Varėnos raj. sav. mėnesio verslo liudijimo įmoka siekia tik 4 Eur + VSD ir PSD įmokos. Taip pat, kai kurios savivaldybės teikia lengvatas įsigijantiems verslo liudijimą. Pvz. gyventojai, sulaukę senatvės pensijos amžiaus, tėvai (įtėviai), auginantys tris ir daugiau vaikų, tėvai (įtėviai), auginantys neįgalų vaiką, mokiniai (studentai) gali gauti 20-70 proc. lengvatą gyventojų pajamų mokesčiui (verslo liudijimų dydžiui).
Reikia užsiregistruoti „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ ir mokėti apie 16 proc. nuo gaunamų pajamų. Šis modelis palankus ne sezono metu, kai srautai nelabai prognozuojami.
Kurį modelį rinktis priklauso nuo būsto ir jo pajamų. Pvz. jeigu būstas surenka apie 1250€ per mėn. tiek vienu tiek kitu modeliu sumokėsite panašiai mokesčių. Tačiau jeigu viršysite šią sumą, jums labiau apsimokės fiksuotas verslo liudijimas, nei procentinė individualios veiklos išraiška.
Konkurencija ir klientų poreikiai
Nelegalių nuomotojų mažėja, nes vis daugiau pereina prie „be grynųjų pinigų“ politikos. Vis daugiau lietuvių pereina į pardavimų kanalus (Booking ir Airbnb), kur grynuosius pinigus priimti darosi vis sunkiau, dauguma svečių renkasi atsiskaitymą kortelėmis, pavedimu.
Skirtumų tarp užsienio ir vietinių svečių nepastebime. Dauguma teikia pirmenybę būstui:
- Kuris turi terasą ar erdvų balkoną.
- Gražiai aplinkai, eksterjerui.
- Stilingam interjerui.
- Lanksčioms taisyklėms, pvz, augintiniams.
Investicijos į nuomojamą būstą: ar verta?
Norint pilnai išnaudoti būsto nuomą ir užsitikrinti maksimalų nuomojamo būsto pelningumą, gali tekti ne tik pasistengti, bet ir skirti papildomų lėšų. Nemažai daliai nuomininkų būsto nuomos kaina didmiesčiuose nėra pats svarbiausias kriterijus.
„Daugelis nuomininkų nori įsikelti į tokį būstą, kuriame niekuo rūpintis nereikėtų. Tikimasi, kad bute bus visi reikiami baldai, buitinė technika ir įranga, todėl nuomojant būstą verta pasirūpinti ir tokiais smulkiais dalykais kaip virdulys ar dulkių siurblys. Rinkdamiesi tarp dviejų kitais požiūriais panašių būstų daugelis nuomininkų pirmenybę teiks, kad ir šiek tiek brangesniam, tačiau geriau įrengtam“, - cituojamas M. Mikočiūnas.
Kitas dalykas, į kurį verta investuoti nuomojantiems būstą, - interjeras, jo stilius. „Būstas gali būti kokybiškai įrengtas, turėti visus reikiamus baldus ir buitinę techniką, tačiau, jei jis atrodys senamadiškai, bus mažiau patrauklus potencialiems gyventojams. Tokiam butui nuomininkus surasti gali būti sunkiau, o mažesnis susidomėjusių skaičius lems ir žemesnę būsto nuomos kainą“, - pažymi M. Mikočiūnas.
„Nuomojamą būstą rekomenduojama atnaujinti vidutiniškai kas penkerius metus. Kalbame ne apie kapitalinį remontą, o kiek mažesnius darbus - baldų ir technikos atnaujinimą, natūralaus nusidėvėjimo ženklų pašalinimą, kitus su būsto pagerinimu susijusius darbus. Pastebime, kad klientai dažnai pasirenka įvairias prekes, pavyzdžiui, šaldytuvus, virykles įsigyti išsimokėtinai, o planuojant didesnės apimties remontą - pasinaudoti vartojimo paskola būsto remontui“, - cituojamas E. Palionis.
„Kiekviena diena, kai būstas nėra išnuomotas, lemia prarastas pajamas. Nepaisant to, savininkai įvairius būsto atnaujinimus neretai atlieka vieniems nuomininkams išsikėlus ir prieš atsikeliant naujiems. Visgi, jei tai nėra labai didelis remontas, geriausia dėl darbų atlikimo susitarti su esamais nuomininkais. Daugelis jų neprieštaraus savo gyvenamosios aplinkos pagerinimui, o ateityje tai leis greičiau surasti naujus nuomininkus ir padidinti iš nuomos gaunamas pajamas“, - sako E. Palionis.
„Keičiantis būsto nuomininkams reikėtų gerai apžiūrėti butą, pašalinti atsiradusius defektus. Galbūt pats savininkas prie jų jau gali būti pripratęs ir jų nepastebėti, tačiau naujai į butą atėjusiems žmonėms trūkumai greičiausiai kris į akis. Dėl to perdegusių lempučių, atsikabinusių grindjuosčių ir atsilupusių plytelių nuomai ruošiamame bute būti neturėtų“, - sako M. Mikočiūnas.
Trumpalaikė nuoma: privalumai ir trūkumai
Nekilnojamas turtas jau seniai yra laikomas pelninga investicija. Ilgalaikės nuomos privalumus ir konceptą žino kone kiekvienas, bet apie trumpalaikę nuomą klientams vis dar iškyla begalės klausimų ir baimių.
Klientai vadovaujasi stereotipu, kad dažnai keičiantis gyventojams, butas dėvisi žymiai greičiau. Tačiau yra priešingai, svečiai, kurie atvyksta neilgam laiko tarpui, dažniausiai apartamentuose praleidžia itin nedaug laiko, tad ir buto nusidėvėjimo tikimybė tampa mažesnė. Trumpalaikei nuomai skirti butai yra prižiūrimi atidžiau. Po kiekvieno išvykusio svečio butas išvalomas, todėl pastoviai užtikrinant švarą yra sulėtinamas dėvėjimosi procesas.
Dar viena priežastis, kodėl žmonės vengia nuomoti savo turtą trumpam laikotarpiui yra baimė, kad reikės rūpintis nuomininkų paieška, įkėlimu bei išsikėlimu. Tačiau, kad nereiktų šių darbų atlikti patiems būsto savininkams, turtą galima patikėti trumpalaikės nuomos administratoriui. Prižiūrinti įmonė pasirūpina trumpalaikės nuomos sistemų, tokių kaip airbnb.com ar booking.com, administravimu, komunikacija su svečiais, kasdienių kainų ir užimtumo kontrole, nuomininkų atvykimo bei išvykimo organizavimu, būsto valymu ir net skalbyklų paslaugomis.
Apibendrinimas
Trumpalaikė nuoma gali būti puikus būdas išnaudoti nekilnojamąjį turtą ir užsidirbti papildomai. Tačiau tai - ne pasyvus verslas. Reikia laiko, kantrybės ir pasiruošimo. Geriausia pradėti turint realistiškus lūkesčius - pirmi metai bus investicinis etapas, savaitgaliai praeis ne poilsiaujant, o tobulinant, o tikroji grąža dažnai pasireiškia ne per pelną, o per turto vertės augimą.
Svarbu nuolat tobulinti savo žinias apie finansus ir investavimą, gaunant jas iš geriausių savo sričių ekspertų pasaulyje. Taip pat, būtina atkreipti dėmesį į esminius trumpalaikei nuomai taikomus reikalavimus, kad išvengti baudų ir teisinio neapibrėžtumo.