Namo statybos pradžia prasideda nuo tinkamo sklypo pasirinkimo. Tai yra vienas svarbiausių sprendimų, nes nuo jo priklauso ne tik gyvenimo kokybė, bet ir būsimos statybos kaina bei teisinių procedūrų sudėtingumas. Aptarsime pagrindinius kriterijus, į kuriuos būtina atsižvelgti renkantis vietą savo būsimam namui.
Nekilnojamojo turto specialistai teigia, kad namo statyba turi sukurti 10-20 proc. pridėtinę vertę. Tai reiškia, kad jeigu jums tektų parduoti pasistatytą savo svajonių namą, jo rinkos vertė turėtų būti bent 10 proc. didesnė nei jūs investavote. Suprantama, jeigu ekonomika vystosi tolygiai, nes per krizę ši tendencija išsikraipė.
Individualius namus pagal architektūrinę išraišką sąlyginai būtų galima suskirstyti į ekonominės, vidutinės, aukštos klasės ir prabangius. Apie 70 proc.
(Greiti patarimai) Atkreipkite dėmesį į tai prieš pirkdami žalią žemę
Sklypo paieška pagal parametrus
Pagrindiniai sklypo pasirinkimo kriterijai
1. Sklypo vieta ir infrastruktūra
Vieta yra vienas svarbiausių kriterijų, į kurį reikėtų atkreipti dėmesį pirmiausia. Ji turės didelę įtaką jūsų kasdieniam gyvenimui ir nekilnojamojo turto vertei ateityje.
- Atstumas iki miesto - ar sklypas yra arti miesto, darbo vietos, mokyklų, prekybos centrų?
- Viešasis transportas - jei neturite nuosavo automobilio, svarbu, kad būtų patogus susisiekimas viešuoju transportu.
- Kaimynystė - ar aplink yra jau susiformavusi gyvenvietė, ar tai naujai vystoma teritorija?
- Keliai ir privažiavimas - svarbu, kad kelias iki sklypo būtų kokybiškas ir prižiūrimas.
2. Sklypo paskirtis ir teisiniai niuansai
Ne visi sklypai yra tinkami gyvenamojo namo statybai, todėl svarbu išsiaiškinti jų teisinę paskirtį.
- Sklypo paskirtis - geriausia rinktis namų valdos sklypą, nes žemės ūkio paskirties sklypą reikės performinti, o tai gali užtrukti ir kainuoti papildomai.
- Teritorijų planavimo dokumentai - reikėtų peržiūrėti savivaldybės teritorijų planus, kad įsitikintumėte, jog ateityje šalia neatsiras nepageidaujamų objektų (pvz., gamyklų ar judrių kelių).
- Servitutai ir apribojimai - svarbu sužinoti, ar sklypas nėra apribotas teisės aktų (pvz., kelio servitutas, elektros linijų apsaugos zona).
- Kadastriniai matavimai - įsitikinkite, kad sklypas yra tinkamai suformuotas ir užregistruotas Registrų centre.
3. Inžinerinės komunikacijos ir infrastruktūra
Statybos kaina labai priklausys nuo to, ar sklype yra reikalingos komunikacijos, ar jas reikės įrengti.
- Elektra - jei sklype nėra elektros įvado, jo įrengimas gali kainuoti kelis tūkstančius eurų.
- Vandentiekis ir kanalizacija - jei nėra centralizuotų tinklų, teks įsirengti gręžinį ir nuotekų valymo sistemą.
- Dujos - jei planuojate naudoti dujinį šildymą, pasidomėkite, ar yra galimybė prisijungti prie dujotiekio.
- Internetas ir ryšys - kokybiškas internetas ir mobilusis ryšys tampa vis svarbesni tiek darbui iš namų, tiek kasdieniams poreikiams.
4. Sklypo geologinės sąlygos
Sklypo gruntas turi didelę įtaką statybų kainai ir sudėtingumui. Prieš įsigyjant sklypą, verta atlikti geologinius tyrimus.
- Grunto tipas - jei sklypas yra pelkėtoje ar molingoje vietovėje, pamatų įrengimas gali kainuoti gerokai brangiau.
- Vandens lygis - aukštas gruntinis vanduo gali sukelti problemų su pamatais ir drenažo sistema.
- Reljefas - jei sklypas yra nuokalnėje ar kalvotoje vietovėje, gali reikėti papildomų darbų jo išlyginimui.
5. Kaina ir investicinė vertė
Perkant sklypą, svarbu ne tik jo dabartinė kaina, bet ir tai, kaip jis gali keistis ateityje.
- Rinkos vertė - pasidomėkite, kokios kainos vyrauja toje vietovėje ir ar sklypas nėra pervertintas.
- Investicinė grąža - ar vietovė plečiasi? Ar sklypo vertė ateityje gali didėti?
- Papildomos išlaidos - be pačios sklypo kainos gali būti papildomų išlaidų infrastruktūrai, dokumentų tvarkymui ir kt.
Inžineriniai tinklai
Statybos finansavimas
Taigi, jeigu jau įsivaizduojate, kokį namą galite statyti, laikas keliauti į banką. Aida Budreikienė, „Swedbank“ skolinimo gyventojams skyriaus vadovė, sako, kad „atidžiai su klientu vertina jo finansinę situaciją - gaunamas pajamas (rekomenduojama, kad finansinių įsipareigojimų mėnesio įmoka neviršytų 40 proc. šeimos grynųjų mėnesio pajamų, o mažesnes pajamas gaunantiems - 30 proc. Didelis dėmesys kreipiamas į kliento finansinių srautų valdymą: ar klientas gautas reguliarias lėšas išleidžia iš karto, ar planuoja. Kai klientas statosi namą, papildomai įvertinama, ar sudėjus kliento turimas (planuojamas) investuoti lėšas ir banko suteiktą kreditą bus pastatytas namas, t. y.
Klientui taip pat svarbu nepamiršti, kad reikės papildomų lėšų dokumentų tvarkymui - lėšų namo projekto paruošimui ir paskolos dokumentų tvarkymui. „Swedbanko“ atstovai sako, jog namo statybos finansavimo modeliai priklauso nuo to, ar klientas turi žemės sklypą ir (arba) gali papildomai įkeisti turto.
a) jeigu klientas turi žemės sklypą, pirmoji paskolos dalis išmokama nuo žemės sklypo rinkos vertės. Po to turi būti pastatoma vadinamoji dėžutė (t. y. pamatai, sienos, stogas), kuri vėl įkeičiama bankui.
Statybos darbų organizavimas
Kaip statysite savo svajonių namą? Patys su šeima ir giminėmis? Samdysite statybos darbų vadovą, kuris rūpinsis darbuotojų samdymu ir prižiūrės jų darbą? Darbų vadovu būsite pats? Ar patikėsite visus darbus statybos rangovui, t. y. įmonei?
Statantys patys sutaupo pinigų, tačiau yra didelė tikimybė padaryti technologinių klaidų, kurios paskui gali kainuoti daugiau nei sutaupyta. Samdant darbų vadovą reikės mokėti jam atlyginimą, tačiau jei jūsų paties darbas ir laikas yra brangesni, turbūt verta. Su darbų vadovu rekomenduojama sudaryti oficialią sutartį, kurioje būtų aptartos jo pareigos ir atsakomybė, darbų grafikas.
Jeigu darbų vadovo funkcijos imatės patys, įvertinkite, kad daug laiko skirsite medžiagų ir darbininkų paieškoms, nemažai kainuos transportas ir pokalbiai. Jeigu samdote statybos darbų įmonę, visi rūpesčiai atkris, bet šiuo atveju labai svarbi yra sutartis ir darbų grafikas.
Galimas namo statybos darbų grafikas: balandis ir gegužė - sklypo parengimas ir pamatai, birželis - lauko inžineriniai tinklai ir sienos. Stogas, langai, durys, fasado apdaila - iki rugpjūčio, vidaus inžineriniai tinklai ir dalinė apdaila - iki rugsėjo, rugsėjis-gruodis - vidaus apdaila, santechnika, baldai.
Namo projektavimas
Kaip teigia individualios įmonės „Statybų studijos“ vadovas Linas Mikaila, namo pridėtinę vertę galima gauti tik ką pastačius namą arba vėliau, kai pastato vertė didėja laikui bėgant. Pirmuoju atveju labai svarbu, kad namo architektura, apdailos medžiagų klasė atitiktų rajono, kur yra sklypas, klasę.
Visos šios aplinkybės turi įtakos sklypo kainai. Jeigu sklypo kaina gerokai mažesnė nei rinkos vidurkis, verta paieškoti priežasčių, nes vėliau paaiškėjusios aplinkybės gali gerokai sujaukti planus ir pareikalauti didelių lėšų sąlygiškai pigaus sklypo problemų sprendimui.
Labai svarbu pasirinkti optimalų architektūrinį projektą, kuris atitiktų sklypo vietą. Namo dydis ir projektas priklauso nuo individualių poreikių - šeimos narių skaičiaus ir amžiaus, gyvenimo būdo. Projektų yra daug ir rinktis tikrai yra iš ko.
Verta parašyti savo gyvenimo name scenarijų ir aptarti jį su šeimos nariais. Taip pat reikėtų prisiminti, kad vidaus erdvių poreikis kinta bėgant metams, todėl reikėtų pagalvoti apie gyvenimo scenarijų ir po kelių dešimčių metų, apie galimybę keisti erdvių paskirtį.
Šios įmonės atlikta 300 žmonių planuojančių statytis (pirkti) namą apklausa parodė, kad 80 proc. Šią apklausą patvirtina ir būsimi namų savininkai turintys parengtus projektus: vyrauja apie 140-180 kv.
Kokios patalpos nuosavame name būtinos ir kokių galima atsisakyti? Žinoma, būtina svetainė, virtuvė ir miegamieji. Architektai vienu balsu tvirtina, kad mūsų klimate yra būtinas prieangis arba tambūras. Jeigu lauko durys atsiveria iš gyvenamosios patalpos tiesiai į lauką, prarandama daug šilumos.
Jeigu nemėgstate žiemą gramdyti ledo nuo apšalusių automobilio stiklų, bet mėgstate automobilį paremontuoti pats, garažas ar bent pastogė automobiliui būtina. Garažo statybos kaštai praktiškai nesiskiria nuo gyvenamojo ploto statybos sanaudų.
„Statybų studijų“ vadovas L. Mikaila teigia, kad jeigu besistatantis žmogus klaidingai įvertina savo finansines galimybes ir susiprojektuoja per didelį namą, geriau vėlesniam laikui atidėti garažo statybą, o sutaupytus pinigus (apdailinto 35 kv. m garažo statybos kaina - apie 50 tūkst. Lt) skirti gyvenamajam namui. Tačiau tokiu atveju būtina architektūrinio projekto sąlyga, kad garažas neturėtų bendrų su namu sienų. Garažas po namu - dar brangesnis malonumas.
Kokią virtuvę planuoti? Atskirą ar bendrą su gyvenamuoju kambariu? Architektai sako, kad tai skonio reikalas, tačiau jeigu dažnai gaminate valgį, vertėtų įsirengti atskirą virtuvę. Neverta atsisakyti ar mažinti ūkinių patalpų ploto - drabužinių, skalbyklos, katilinės, sandėliuko. Dviejų aukštų name nebūtinas balkonas.
Namo interjeras
Statybos kainos
Bendrovės „Statybos inovacija“ direktorius Dainius Noreika sako iš patirties pastebėjęs, kad pirmą kartą statantiems namą labai sudėtinga bent jau apytikriai įvertinti, kiek kainuoja namo statyba. „Rinkoje mirga marga skelbimų, kad statybos kaina - 1000-2000 litų/ kv. m be galutinės apdailos, suprantama, ne prabangaus namo. Na, pamano daugelis, tegul vidurkis bus 1500 litų/kv.m. Namo plotas 150-200 kv. m. Tuomet dažnai scenarijus būna toks: sklypas yra, kreipiamasi į architektą, kad jis paruoštų projektą, suplanuojamos erdvės, fasadai, stogas, įdedama gražių elementų, pavyzdžiui, tūrinių stogo langų, balkonų, didelių vitrinų-langų ir t. t.
Kai architektūrinis projektas baigtas, jis pateikiamas konstruktoriui. Atiduodami dokumentai statybos leidimui gauti ir pradedama ieškoti statybininkų sąmatai sudaryti. Gavus iš kelių potencialių statybos rangovų pasiūlymus, pasirodo, kad namo statybos kaina - apie 2500 litų/kv. m. Kodėl? Ir ką dabar daryti? Juk tai vietoj planuotų 300 tūkst.
Visi šie veiksniai tarpusavyje susiję. Gana žymiai namo kainą sąlygoja jo architektūra. „Specialistas, vien pažvelgęs į architektūrinį projektą, gali pasakyti orientacinius papildomus kaštus tokiems gražiems, bet brangiems sprendimams“, - sako D.
Namo fasado apdailos, stogo medžiagos taip pat turi nemenką įtaką kainai. Klinkerio plytos, keraminės ar betoninės čerpės - gražu, bet tai brangesnis sprendimas. O jeigu visi šie veiksniai ir sprendimai susideda į vieną, taip ir susidaro toks namo statybos kainos skirtumas.
„Jeigu galite ir matote prasmę skirti papildomus 100 ar 200 tūkst. litų, projektą tęskite, o jei ne, tai ekonomiškiausias patarimas iš esmės keisti projektą ar sprendimus. Perprojektuoti kainuos papildomus kelis tūkstančius litų ir papildomai laiko, bet vis tiek tai nebus tokia svari suma. Antraip didelis pavojus, kad namas taps nebaigta ir ilgalaike statyba. Teko matyti ne vieną projektą, kai tokio pat ploto namo statybos kaina skyrėsi pusšimčiu ar gerokai virš šimto tūkstančių litų.
Svajonių namas - tai ne vien jo formos, fasadai ir stogas. Tai pakankamai sudėtingas įrenginys, kuriame, kaip aptarėme, vieni sprendimai turi įtakos kitiems. Todėl pasirinkus architektūrinį projektą, reikia padaryti jo konstrukcijų techninį projektą. Jame nurodomos konstruktyvo, pertvarų, perdangų, stogo medžiagos, konstruktorius apskaičiuoja, ar numatytos atramos atlaikys apkrovas. Be konstrukcijų projekto, reikalingi inžinerinių tinklų (šildymo, kanalizacijos, vandentiekio, vėdinimo, kondicionavimo, elektros, signalizacijos) sprendimai.
L. Mikaila akcentuoja, kad „į pastatą reiktų žiūrėti kaip į visumą sprendimų“. Pakeitus nors vieną projekto dedamąją (stogo dangos, langų tipą, fasado apdailos medžiagas, jų išdėstymą fasade ir pan.), pakeitimai kaip bangos nuvilnija per architektūrinius ir konstrukcinius sprendimus, ir tai irgi lemia galutinę statybos kainą arba sąmatą. Todėl idealu, kai prieš projektuojant architektui suformuojama aiški užduotis.
„Statybų studijos“ vadovas irgi patvirtina, kad labai dažnai pasitaiko atvejų, kai žmonės pervertina savo finansines galimybes ir tenka rengti visiškai naują projektą. „Deja, naujo projekto poreikis paaiškėja tik tada, kai statybų rangovas suskaičiuoja sąmatą“, - sako L.
Teisiniai aspektai
Sodo sklype, nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų ir nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties, galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą arba vieną sodo namą ir jų priklausinius. Svarbiausias reikalavimas - nepažeisti kaimynų interesų.
Sodo namas - tai I grupės nesudėtingasis, poilsiui skirtas statinys, kurio visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma yra ne didesnė kaip 80 kv. m, o didžiausias aukštis - 8,5 m. Statybą leidžiantis dokumentas (SLD) privalomas tik išskirtiniais atvejais statant statinį kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurorte, Kuršių nerijoje, Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje bei magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijoje, esančioje 200 m atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Sodo sklype statomo vienbučio gyvenamojo namo aukštis taip pat negali būti didesnis kaip 8,5 m, o maksimalus sklypo užstatymo tankis ir statinių išdėstymas sklype turi atitikti Aplinkos ministerijos nustatytus reikalavimus šiems pastatams. Sodo sklype pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, o inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu. Tverti tvorą ant sklypo ribos, kai jos konstrukcijos peržengia sklypo ribą, galima tik turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko ar sodininkų bendrijos (kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija) valdybos ar pirmininko sutikimą.
Gretimo sklypo savininkas gali duoti sutikimą statytojui ir kitus statinius statyti neišlaikant nurodytų minimalių atstumų. Tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tokių statinių reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Norint tverti šių reikalavimų neatitinkančias tvoras taip pat būtina gauti rašytinį kaimyno sutikimą.
Sodo sklype medžiai ir krūmai sodinami ir auginami laikantis šių reikalavimų: aukštaūgiai medžiai, aukštesni kaip 3 m, sodinami ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sodo sklypo ribos, o šiaurinėje sodo sklypo dalyje ne arčiau kaip 5 m atstumu. Žemaūgiai medžiai, užaugantys iki 3 m aukščio, sodinami ne mažesniu kaip 2 m atstumu nuo sodo sklypo ribos, o krūmai sodinami ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sodo sklypo ribos.