Butų kainos Lietuvoje: apžvalga ir prognozės

Nuo 1994 m. sausio mėnesio iki 2007 m. gruodžio mėnesio, kai buvo fiksuojamas aukščiausias butų kainų lygis, jų kainos penkiuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose vidutiniškai pakilo net 8 kartus. Eliminavus infliacijos poveikį minėtuoju laikotarpiu, matome, kad kainos pakilo beveik 3 kartus, t.y. nuo 1994 m. pradžios iki 2007 m. pabaigos būstas vidutiniškai pabrango beveik 3 kartus daugiau nei kitos plataus vartojimo prekės ar paslaugos“, - teigia Saulius Vagonis, UAB „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.

Šiame straipsnyje apžvelgsime butų kainų pokyčius Lietuvoje nuo 1994 metų iki šių dienų, išanalizuosime kainų augimo ir nuosmukio priežastis bei pateiksime ekspertų prognozes dėl ateities.

Kainų dinamika 1994-2007 metais

1994-1999 m. laikotarpiu rinkoje fiksuojamas pastovus būsto kainų kilimas su trumpalaikiais jų mažėjimais. Butų kainų augimą tuo metu lėmė spartus nekilnojamojo turto privatizavimas, labai didelė infliacija ir bankų krizė - kainos nuo 1994 m. pradžios iki 1999 metų vidurio Lietuvos didmiesčiuose išaugo beveik 150 proc.

1998 m. prasidėjusi Rusijos krizė turėjo didelės įtakos tiek politiniam, tiek ekonominiam Lietuvos gyvenimui. Ne išimtis ir būsto rinka, kuri nuo 1999 m. vidurio išgyveno pirmąjį žymų nuosmukį, užsitęsusį iki 2001 m. vidurio. Tuo laikotarpiu butų kainos Lietuvos didmiesčiuose vidutiniškai sumažėjo apie 20 proc., t. y. pasiekė 1998 m. III ketvirtį kainų lygį. Didesnį būsto kainų mažėjimą sustabdė išaugęs finansinių institucijų skaičius (teikiančių būsto paskolas gyventojams), valstybės būsto paskolų rėmimo programa ir itin nedidelė naujojo būsto pasiūla.

„2002-2003 m. laikotarpis gali būti laikomas būsto rinkos renesansu, - sako S. Vagonis. - Gerėjanti Lietuvos ekonominė padėtis, patrauklesnės būsto paskolų teikimo sąlygos (mažėjančios palūkanos, pailgėjęs kreditavimo laikotarpis ir pan.), lengvatiniai būsto kreditai, artėjanti įstojimo į Europos Sąjungą data ir nedidelė naujo būsto pasiūla lėmė, kad tais metais butų kainos augo daugiau nei 30 proc.“

2004-2007 m. laikotarpiu Lietuvos būsto rinka išgyveno savo "aukso amžių". Sparčiai kylanti ekonomika, augančios gyventojų pajamos bei lūkesčiai, Lietuvos įstojimas į Europos Sąjungą, didėjanti būsto paklausa ir nuo jos atsiliekanti pasiūla, palankios kreditavimo sąlygos lėmė, kad per tuos ketverius metus butų kainos išaugo daugiau nei 200 proc. (3 kartus). 2005 m. Lietuvos didmiesčiuose buvo užfiksuotas rekordinis - net 60 proc. - būsto kainų augimas.

Tad 2007 m. pabaigoje butų ir namų kainos pasiekė rekordines aukštumas, o jau 2008 metų pradžioje būsto kainos pradėjo mažėti beveik visoje Lietuvoje. Lietuvos butų kainų indeksas OHBI rodo, kad penkiuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose butų kainos mažėja 21 mėnesį iš eilės. Nuo aukščiausio būsto kainų lygio, kuris buvo pasiektas 2007 m. gruodžio mėnesį, iki šių metų birželio jos nukrito 31,5 proc. Liepos mėnesį butų kainos Lietuvoje sumažėjo 0,9 proc., rugpjūčio - 3,3 proc., rugsėjo - 1,8 proc.

NT rinka šiandien

Pasak „Ober-Haus“ analitikų, 2009 m. III ketvirtį Lietuvos būsto rinkoje pasirodė pirmieji stabilumo ženklai. Nors pardavimo ir nuomos kainos visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir toliau mažėja, tačiau, palyginti su ankstesniais šių metų ketvirčiais, jos krinta ne taip žymiai.

„Būtų kiek ankstoka tai sieti su rinkos atsigavimu, nes rinkos aktyvumas, palyginti su ankstesniais metais, vis dar labai mažas, o šalies ekonomikos prognozės taip pat nėra optimistinės, - teigia S. Vagonis. - Visgi matyti, kad nuo būsto bumo laikų stipriai nukritusios būsto kainos vilioja vis daugiau pirkėjų.“

Tačiau, specialistų nuomone, pirmieji stabilumo ženklai, kuriuos dabar matome, dar nereiškia, kad nekilnojamasis turtas nebepigs. „Dugno šiemet nebus“, - įsitikinęs Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas.

Namai sostinėje ir Kaune buvo brangiausi prieš dvejus metus, o Klaipėdoje - 2008 m. trečiąjį ketvirtį. Nuo piko laikotarpio, kai namai kainavo daugiausia, siūlomos namų kainos Vilniuje yra nukritusios apie 35 proc., o Kaune ir Klaipėdoje - apie 25 proc., įsitikinę NT portalo „Aruodas.lt“ ekspertai.

Pasak jų, ėmus kristi NT kainoms, padaugėjo norinčiųjų parduoti savo namą, kol kaina dar labiau nesumažėjo. Palyginti su laikotarpiu, kai namų kainos buvo didžiausios, skelbimų apie parduodamus namus Vilniuje yra padaugėję trečdaliu, Kaune pasiūlymų atsirado beveik tris kartus, o Klaipėdoje - beveik du kartus daugiau nei piko metu.

Beje, skelbime nurodomos kainos nėra galutinės. „Aruodas.lt“ atstovai pastebi, kad pagal skelbimuose nurodomų kainų statistiką pardavėjai sumažina kainą ir pritaiko nuolaidą. Pastebėta, kad paskutinį mėnesį Vilniuje parduodamų namų kainos buvo mažinamos vidutiniškai 10 proc., Kaune ir Klaipėdoje - apie 8 proc.

Vilniuje namas su daline apdaila dabar kainuoja vidutiniškai 2 400 Lt/kv.m, o visiškai įrengtas - apie 4 500 Lt/kv.m. Norintieji įsigyti nebaigtą įrengti namą Klaipėdoje mokėtų apie 2 400 Lt/kv.m ir apie 4 400 Lt/kv.m už visiškai įrengtą namą.

Pateikti įkainiai - vidutiniai skelbimuose siūlomi namų įkainiai, neatsižvelgiant į tikslesnę namo vietą mieste, įrengimo kokybę, statybos metus ir kt.

Pirmiausiai pasidomėjome, ką galima nusipirkti už vidutiniškai mažiausią kainą Vilniuje - 2 200-2400 Lt/kv.m.

Į paieškos laukelius suvedėme kriterijus: ieškome buto Vilniuje, gyvenvietė ir mikrorajonas - nesvarbu, kambariai - 2, buto ploto, aukšto ir statybos metų nenurodėme. Rodyti prašėme visus mūsų kriterijus atitinkančius skelbimus su nuotraukomis.

Pirmasis mūsų kriterijus atitinkantis butas yra Šnipiškėse. Devintas aukštas iš dvylikos, 51 kv/m. 1 kv. m kaina - 1 824 Lt. Bendra buto kaina - 93 000 Lt. Namo statybos metai - 1984. Bute: mediniai langai, lauko durys; sienos išklijuotos tapetais, ant grindų - linoleumas ir laminatas, balkonas įstiklintas. Yra kabelinė televizija ir internetas.

Name: du liftai, rakinama laiptinė, sutvarkytas stogas. Vieta: strategiškai labai gera, netoliese yra vaistinė, viešojo transporto stotelė, mokykla, darželis, keletas parduotuvių, poliklinika, bankas.

Antrasis surastas butas buvo Naujosios Vilnios mikrorajone. 1 kv. m kaina - 2 368 Lt. Vis dėlto butas pasirodė labai pigus. Kaina - 90 000 Lt. Tiesa, plotas nėra didelis: 38 kv. m. Butas yra ketvirtame aukšte keturių aukštų name. Statybos metai - 1963. Butui reikalingas remontas.

Trečiasis mūsų kriterijus atitinkantis butas yra Naujininkų mikrorajone. 1 kv.m kaina - 2 386 Lt, buto plotas - 44.00 kv. m., kaina - 105 000 Lt. Aukštas antras iš keturių. Statybos metai - 1967.

Bute: mediniai langai, durys, grindys. Komunikacijos - internetas, kabelinė televizija, telefono linija. Taip pat yra sieninė spinta, tamsus kambarys. Name: rakinama laiptinė, telefonspynė.

Iš viso internetiniuose portaluose apžiūrėjome apie tris tūkstančius butų. Mūsų kriterijus atitinkančių, žinoma, buvo gerokai mažiau - apie 100. Tačiau vis dėlto buvo. Be to, manome, kad ieškodami ilgesnį laiką - mėnesį ar du - rastume ir itin patrauklių variantų.

Kol kas akivaizdu, kad pigūs butai dažniausiai yra bendrabučio tipo ar turi kitų trūkumų: atstumas (daug butų radome Grigiškėse, Naujojoje Vilnioje, Verkiuose), prasta būklė, pereinami kambariai, pasenę vamzdynai.

Jei norite gyventi arčiau centro, buto pasiieškoti galite Naujininkų arba Šnipiškių mikrorajone. Norintys gyventi miegamuosiuose mikrorajonuose gali būsto žvalgytis Fabijoniškėse, Pašilaičiuose, Viršuliškėse ar Karoliniškėse. Čia taip pat už kiek daugiau nei 100 000 litų rasite tinkamų variantų.

Namo paieška

Butų pasirinkimas sostinėje tikrai didelis. Dabar pasidomėkime namais. Žinoma, jeigu šiuo metu namui pirkti pinigų neturite, tačiau labai to norite, galite pasiieškoti ir sodo namelio ar pigesnio sklypo, ant kurio statybas pradėsite vėliau.

Mes pasidomėjome senesnės statybos namais, kurie ir yra atpigę labiausiai, bei naujos statybos namais su daline apdaila, kurių kaina yra apie 2 400 Lt/kv.m. Ką už tiek galime nusipirkti?

Paieškos kriterijai tie patys, kaip ir ieškant buto. Mūsų nedomino nei vieta, nei papildomo patogumo elementai, pavyzdžiui, židinys. Ieškojome pigaus namo sostinėje arba netoli jos.

Pirmasis mus sudominęs namas yra Antakalnyje sodų bendrijoje. 1 kv. m kaina - 1 402 Lt. Namas medinis su daline apdaila. Kaina - 300 000 Lt. Bendras pastato plotas - 214.00 kv. m. Kraštinis sklypas.

Antrasis mus sudominęs namas yra Naujojoje Vilnioje: dviejų aukštų šių metų statybos mūrinis kotedžas. 1 kv.m kaina - 1 992 Lt. Kotedžo kaina - 239 000 Lt.

Trečiąjį įdomų pasiūlymą aptikome Grigiškėse. 1 kv.m kaina - 1500 Lt., namo plotas - 100 kv.m, namo kaina 150 000 Lt. Sklypo plotas - 3,89 a. Namas statytas iš silikatinių blokelių pagal individualų projektą, uždengtas bitumine stogo danga.

Ką rinktis?

Internetiniuose portaluose apžiūrėjome daugiau nei 300 parduodamų namų pasiūlymų. Atitikusiųjų mūsų kriterijus buvo gana daug. Parduodamų namų kainos panašiai kaip ir butų - kuo toliau nuo Vilniaus centro, tuo pigiau.

Be to, pigesni namai sodo bendrijose, su mažu žemės sklypu, seni ir neremontuoti, be kanalizacijos arba nauji, su minimalia apdaila. Čia investuoti teks gerokai daugiau nei į buto remontą. Kita vertus, rezultatas gali gerokai pranokti lūkesčius, tačiau tam, deja, reikia turėti pinigų.

Kodėl verta investuoti į kompaktišką 80 kv. m2 namą?

Antanas pripažįsta, jog į nedidelio ploto namus iš pradžių žiūrėjęs skeptiškai: „Kol nesusidūriau, man tai atrodė visiška nesąmonė. Tačiau mano mama pasistatė 78 kv. m namą ir aš pakeičiau nuomonę.“ Naujajame šeimos name suplanuoti 2 miegamieji ir didelė svetainė su virtuve (neskaitant vonios ir tualeto kambario bei katilinės) . „Pasilikome galimybę įsirengti antrą aukštą, jeigu sugalvotume, jog vietos norisi dar daugiau“, - teigia Antanas.

Dano šeima taip pat rinkosi vieno aukšto namą su 2-iem vaikų kambariais, miegamuoju ir svetaine, sujungta su virtuve. „Šiuo metu gyvename 2-jų kambarių bute, tai name mums gyventi bus tikras rojus.

„Didžiausias nedidelio namo privalumas yra kaina. Vilniuje, tarkime, Perkūnkiemyje, 75 kv. m2 butas naujame daugiabutyje (su daline apdaila) kainuoja nuo 70 tūkst Eur. Už tokią pačią sumą galima pasistatyti pilnai įrengtą 80 kv. m namą“, - pastebi Danas.

Jo pastebėjimu, sklypo kaina gali varijuoti nuo 30 tūkst. EUR, priklausomai nuo sklypo lokacijos. Iki 10 km nuo miesto centro nutolusį sklypą galima rasti ir už sumą, neviršijančią 30 tūkst. Danas teigia, jog 80 kv. m2 vieno aukšto namą pasistatyti yra pigiau nei įsigyti 3-jų kambarių butą Vilniuje: „Mūsų sklypas yra mieste, 7 km nuo centro, tad jeigu lyginsime buto (mikrorajone) ir namo kainą, mes išlošėme labai stipriai.

Nuosavas kiemas, abiejų pašnekovų sutarimu, yra kitas didžiulis nuosavo namo privalumas. „Turi savo žalią erdvę, gali įsirengti kubilą, kada nori kepti mėsą, laisvai paleisti pasilakstyti šunį… Šių dalykų mes labiausiai ir pasigedome gyvendami bute, mieste, - pasakoja Antanas.

Pigūs būstai Lietuvos regionuose

Už sostinės nekilnojamojo turto (NT) burbulo yra ir kita pusė - vos po keletą tūkstančių eurų parduodami būstai įvairiose Lietuvos regionų vietovėse. Pavyzdžiui, Turto bankas parduoda 1 kambario butą su bendro naudojimo patalpomis Rokiškio rajone, greta Rokiškio esančiame Kavoliškio kaime.

Kitas kiek brangesnis butas parduodamas Radviliškio rajone, Baisogalos seniūnijoje. Jame yra įvesta elektra, komunalinis vandentiekis ir kanalizacija, dujos, centrinio šildymo sistema. Už šį būstą prašoma pradinė suma - 1 100 eurų.

Už 1 300 eurų Radviliškio rajone siūlyta įsigyti 1 kambario (28,45 kv. m) butą su rūsiu. Ieškant pigių butų skelbimų portale Aruodas.lt, galima pastebėti, kad vieną ar kitą NT variantą galima rasti ir už daugiau nei 1 tūkst. Pavyzdžiui, skelbiama, kad Zarasų rajone parduodamas 2 kambarių butas, jo plotas - beveik 40 kv. m, o kaina - beveik 1 400 eurų.

Kainų skirtumai regionuose

Visgi verta atkreipti dėmesį, kad minėtuose rajonuose vidutinės NT kainos yra didesnės. Pavyzdžiui, šių metų rugpjūtį vidutinė kvadratinio metro kaina parduodant butą Joniškio rajone buvo 448,71 euro, o Zarasų rajone - 641,52 euro. Taigi atitinkamai už 40 kv. m butą Joniškyje pardavėjai norėtų gauti vidutiniškai beveik 18 tūkst. eurų, o Zarasuose - daugiau nei 25 tūkst. eurų. Mažiausia NT kaina 2024 m. buvo Pagėgiuose - 391 euro už kv.

Remiantis portalo aruodas.lt statistikos duomenimis, pigiausiai būstas galima įsigyti Šilalės rajone, kur vienas kvadratinis metras vidutiniškai kainuoja vos 115 eurų. Būstų kainos čia pakankamai įvairios, galima nusipirkti butą ir už 5, ir už 50 tūkst. eurų. Pavyzdžiui, už 3000 eurų galima įsigyti 63 kv. metrų ploto senos statybos būstą. Skelbime nurodoma, jog jis šildomas kietuoju kuru ir jam būtinai reikalingas kapitalinis remontas.

Pasvalio rajone už 10 tūkst. eurų siūloma įsigyti 2 kambarių senos statybos butą, užimantį 52 kv. metrus. Kaip nurodoma skelbime, butas parduodamas tvarkingas, su visais baldais bei buitine technika, aplinka rami, o netoliese yra ir vaikų žaidimų aikštelė.

Visagine parduodamas išties didelis 3 kambarių butas, užimantis net 77 kv. metrus. Butas senos statybos, tačiau pakankamai tvarkingas, pilnai įrengtas, su baldais bei buitine technika, kai kur atlikti remonto darbai. Dar vienas buto privalumas - šalia daug gamtos: netoliese yra miškas,ežeras, greta auga pušynas. Už butą prašoma 22 500 eurų.

Neblogai atrodantis 3 kambarių butas Akmenėje parduodamas už 11 500 eurų. Butas užima 49 kv. metrus. Nuotraukose objektas atrodo neblogai, tačiau skelbimas nurodo, kad jam reikalingas remontas.

Raseinių rajone parduodamas dailiai ir tvarkingai atrodantis 2 kambarių butas už 24 tūkst. eurų. Jis parduodamas su visais baldais, buitine technika ir netgi televizoriumi.

Radviliškio rajone dviejų kambarių butą parduoda taip pat beveik pusvelčiui - už 5 tūkst. eurų. Kaip ir dauguma kitų, butas yra senos statybos, tačiau parduodamas pilnai įrengtas, su baldais ir buitine technika, yra įrengtas dušas, tačiau būstą šildyti tektų kietuoju kuru.

Dešimtyje Lietuvos rajonų vidutinė kvadratinio metro kaina svyruoja maždaug tarp 200 ir 300 eurų. Už 2000 eurų čia galima nusipirkti nedidelį prastesnės būklės butą, sumokėjus daugiau - apie 20-30 tūkst. eurų - įmanoma nusipirkti neblogai atrodantį, renovuotą būstą su visais baldais bei pakankamai erdvų, užimantį apie 50-60 kv. metrų.

Pagrindinės priežastys, lemiančios žemas kainas

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius įvardijo pagrindinę priežastį, dėl kurios būstas šiuose rajonuose yra labai pigus - tai prastėjantys demografiniai rodikliai. Tai taip pat yra tie šalies regionai, kuriuose nesikuria verslas bei darbo vietos.

„Žmonės išvažiuoja, o NT pardavimas tampa labiau turto atsikratymu. Reikia pažiūrėt, kas apskritai ten parduodama, nes tai gali būti ir kažkokios sodybos ar namai, iš kurių žmonės išvykę ir nori kuo greičiau parduoti, todėl tokios ir kainos. Tuose rajonuose, kuriuose yra kažkokia ekonominė veikla, kurie gali pritraukti jaunimą, jaunas šeimas, kur užimtumas yra aukštesnis, tikrai tokių kainų nerasim“, - komentavo M. Statulevičius.

Kainų augimas kai kuriuose regionuose

Daugumoje rajonų vidutinė būsto kvadratinio metro kaina pakilo, nors ir nežymiai. Kai kurie pavyzdžiai gali net nustebinti, pavyzdžiui, Zarasų rajone 2016 metų pabaigoje kv. metro kaina siekė vos 290 eurų, o 2018-aisiais šoktelėjo dvigubai ir dabar siekia apie 600 eurų.

M. Statulevičiaus teigimu, Zarasų, o taip pat ir Ignalinos rajonas yra vieni iš tų, kurie turi daugiausia potencialo augti ir tapti patraukliais kaip rekreaciniai rajonai. Šie rajonai gali atvykusiems poilsiautojams pasiūlyti paslaugas, pramogas ir poilsį.

Jis patikino, kad kainų augimas yra ne priežastis, o rajonų augimo pasekmė - tai rodo, kad jiems pavyko pritraukti didesnį žmonių susidomėjimą. Žmonės nori ten gyventi arba perka investicijai.

Pašnekovo įsitikinimu, tokią sėkmę gali kartoti ir kiti rajonai, neblogus rezultatus stengiasi rodyti Rokiškis, Naujoji Akmenė, Mažeikiai - miestai, kuriuose kuriasi darbo vietos, didėja žmonių užimtumas. Čia ateinančios įmonės netgi pačios stato savo darbuotojams daugiabučius.

Būsto kainos regionuose: lentelė

Šioje lentelėje pateikiamos vidutinės būsto kvadratinio metro kainos įvairiuose Lietuvos rajonuose:

tags: #kubinis #metras #butas #uzupyje #mansardoje