Savo kasdieniniame darbe susiduriu su keista dviprasmybe: būsto savininkai nebeįsivaizduoja namo ar buto nuomos be sutarties, nors vėliau mokesčių už nuomą valstybei mokėti dažniausiai net neketina. Mano, kaip tarpininko tarp nuomininko ir nuomotojo, pozicija yra aiški - visas nuomos procesas nuo pradžios iki galo turi būti sklandus ir aiškus abejoms šalims. Nors daug kas po sėkmingo sandorio neklausia, kaip LEGALIAI išnuomoti butą ar namą, kur reikia kreiptis, kad paskui nekiltų jokių problemų, pabandysiu atsakyti į klausimus, jei kažkas svarsto tai daryti legaliai.
Pirmieji Žingsniai Link Legalumo
Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai; galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius, kurie galės peržvelgti sutartį, arba į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.
Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Ar pakanka žodinės sutarties? Pagal įstatymus taip, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutarti keisti arba nutraukti. Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras"; tai galima padaryti ir internetu.
Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Yra du pagrindiniai būdai, kaip tai padaryti:
- Pagal verslo liudijimą.
- 15 proc. GPM (Gyventojų pajamų mokestis).
Verslo Liudijimas
Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras. Bent jau tokius skaičius pateikia speciali VMI verslo liudijimų mokesčių skaičiuoklė.
Štai keli pavyzdžiai:
| Savivaldybė | Metinis Mokestis (eurais) |
|---|---|
| Vilnius | 684 |
| Kaunas | 520 |
| Klaipėda | 209 |
| Vilniaus rajonas | 130 |
| Kauno rajonas | 35 |
| Klaipėdos rajonas | 1 |
| Jei neapibrėžiama savivaldybė | 684 |
Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)
Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų. Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų. Jei butą nuomojate už 300, tada mokesčių teks susimokėti 300 x 12 = 3600 x 15 proc. = 540 eurų.
Kas Labiau Apsimoka?
Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Jauniems žmonėms tai imponuoja, nes jie nelabai yra linkę duoti kyšius ar slėpti mokesčius.
Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.
Panaudos Sutartis: Esminiai Aspektai
Dažnai pasitaiko atvejų, kai daikto savininkas reikalauja sumokėti tam tikrą atlygį už naudojimąsi daiktu, teigiant, kad tarp šalių susiklostė nuomos teisiniai santykiai, nors vėliau paaiškėja, kad tarp šalių pasirašyta panaudos sutartis. Panagrinėkime, kodėl atsitinka taip, jog ne tik konkrečios sutarties šalys, bet ir dažnas žmogus tapatina panaudą ir nuomą.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) XXXII skyrius reglamentuoja panaudos teisinius santykius. Siekiant aiškiai suprasti, kodėl panaudos sutartis yra visiškai priešinga nuomos sutarčiai, skaityti daug nereikia. Jau pats CK XXXII skyriaus pavadinimas sufleruoja, kuo panaudos sutartis skiriasi nuo nuomos sutarties, t. y. neatlygintinis naudojimasis daiktu (panauda).
Pagal CK 6.629 str. 1 d. “Neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) nesunaudojamąjį daiktą laikinai ir neatlygintinai valdyti ir juo naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti tą daiktą tokios būklės, kokios jis jam buvo perduotas atsižvelgiant į normalų susidėvėjimą arba sutartyje numatytos būklės“.
Kaip matyti iš pateikto apibrėžimo, panaudos sutartis pasižymi neatlygintinumu - naudojimas daiktu pagal panaudos sutartį turi būti nemokamas. Panaudos sutartis yra populiari, kai daikto savininkas fiziškai negali išlaikyti ir rūpintis asmenine nuosavybės teise valdomu daiktu (yra išvykęs). Tokiu atveju pasirašoma panaudos sutartis, pagal kurią asmeniui leidžiama naudotis tam tikru daiktu nemokamai, o šis įsipareigoja daiktą išlaikyti. Be abejo, taip nėra visada, tačiau ši praktika yra dažniausiai pasitaikanti.
Panaudos sutartis gali būti pasirašyta tik tada, kai sutarties dalykas yra nesunaudojamas daiktas.
CK 6.631 str. nurodyta, kad panaudos sutartis gali būti pasirašoma tik daikto savininko, taip pat daikto savininko ar įstatymų įgalioto asmens.
Pagal CK 2.34 str. 2 d. pelno nesiekiantys juridiniai asmenys yra viešieji juridiniai asmenys, t. y. valstybės ar savivaldybės, jų institucijų arba kitų asmenų, nesiekiančių naudos sau, įsteigti juridiniai asmenys. Jų tikslas - tenkinti viešuosius interesus (valstybės ir savivaldybės įmonės, valstybės ir savivaldybės įstaigos, viešosios įstaigos, religinės bendruomenės ir t. t.).
Panaudos sutartis, tai iš esmės tam tikras šalių sandoris - susitarimas, kurio viena šalis pasiūlo neatlygintinai naudotis atitinkamu daiktu ar daiktais kitai šaliai, pagal panaudos sutartį. Savaime suprantama, kad visi daiktai, kurie gali būti perduodami neatlygintinai naudotis yra labai skirtingi. Todėl prieš pradedant visais šiais daiktais ir kiekvienu iš jų rūpintis individualiai, būtina pasiruošti. Pasiruošimo procesas gali būti labai įvairus ir priklauso nuo kiekvieno daikto individualių požymių.
CK 6.631 str. nurodyta, kad pažado perduoti daiktą neatlygintinai naudotis neįvykdymas neturint tam pakankamo pagrindo suteikia panaudos gavėjui teisę į išlaidų, susijusių su panaudos pagrindais perduodamo daikto priėmimu, atlyginimą.
Kaip jau buvo rašyta, pasiruošimo išlaidos gali būti labai įvairios.
Panaudos davėjas yra atsakingas už perduoto neatlygintinai naudotis daikto trūkumus, tačiau ši atsakomybė nėra absoliuti ir apima tik tuos daikto trūkumus, kurie tyčia arba ar panaudos sutarties sudarymo metu dėl didelio neatsargumo nebuvo aptarti (CK 6.634 str. 1 d.).
Jeigu žala padaroma tretiesiems asmenims naudojant daiktą, kuris buvo perduotas pagal panaudos sutartį, atsako panaudos gavėjas.
Atkreiptinas dėmesys, kad pagal CK 6.640 str. galioja draudimas sulaikyti pagal panaudos sutartį gautą daiktą.
Panaudos sutartis yra dokumentas, kuriuo vienas asmuo (panaudos davėjas) perduoda turtą kitam asmeniui (panaudos gavėjui) naudotis neatlygintinai. Paprastai sutartyje aptariama, kokius mokesčius apsiima mokėti panaudos gavėjas. Už patį naudojimąsi butu nieko neimama (sutartyje).
Mokesčiai ir Prievolės Pagal Panaudos Sutartį
Sudarant panaudos sutartį, svarbu atsižvelgti į mokesčius ir prievoles, kurios gali atsirasti. Jei tarp fizinių asmenų pasirašoma panaudos sutartis, jokių mokestinių prievolių neatsiranda.
Jei nuomojate butą ir gaunate pajamų, turite deklaruoti jas ir mokėti GPM. Nuomos pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas. Tačiau jei šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Jeigu Lietuvoje turite Jums nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto, nustatant, ar už jį turite mokėti nekilnojamojo turto mokestį, reikia atsižvelgti į tokio turto paskirtį. Jeigu Jūs nuosavybės teise priklausantį komercinio naudojimo nekilnojamąjį turtą ar gyvenamosios, sodų, garažų, fermų, šiltnamių, ūkio, pagalbinio ūkio, mokslo, religinės, poilsio paskirties statinius (patalpas), žuvininkystės ir inžinerinius statinius ar jų dalį neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui išnuomojote įmonei, nekilnojamojo turto mokestį už tą turtą nuomos laikotarpiu turi mokėti įmonė. Tačiau jeigu komercinio naudojimo, gyvenamosios paskirties, sodų, garažų ar kitą nekilnojamąjį turtą išnuomojote kitam gyventojui, prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį išlieka nekilnojamojo turto savininkui, t. y. Jums.
Panaudos sutartyje paprastai aptariama, kas moka komunalinius mokesčius. Dažniausiai panaudos gavėjas apsiima mokėti už komunalines paslaugas, tokias kaip elektra, vanduo, šildymas ir kt.
Nuomos Sutartis: Alternatyva ir Mokesčių Aspektai
Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Civilinis kodeksas numato rašytinę nuomos sutarties formą, jeigu nuomos sutarties terminas ilgesnis negu vieneri metai. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, ginčo atveju prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įregistruota viešame registre.
Fizinis asmuo, kuris nuomoja nekilnojamąjį turtą gali rinktis vieną iš dviejų mokesčių mokėjimo būdų: deklaruoti nuomos pajamas iki kitų metų gegužės 1 d. ir mokėti 15 proc. pajamų mokestį.
Nuomos Sutarties Registravimas
Siekiant teisinio tikrumo, stabilumo ir didesnės savo teisių ir teisėtų interesų apsaugos, rekomenduotina nuomos sutartis išviešinti, t. y. įregistruoti viešame registre. Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą (žymą) dėl sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos (panaudos) sutarties, nekilnojamojo turto registro tvarkytojui turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti teisės aktų reikalavimus atitinkančius juridinio fakto atsiradimą patvirtinančius dokumentus, t. y. nuomos sutartį. Prašymas gali būti paduodamas bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje asmeniškai, paštu ar elektroninių ryšių priemonėmis.
Informacija, Būtina Sutartyje
Labai svarbu identifikuoti ir tiksliai nurodyti sutarties šalis, nurodyti šalių asmens kodus (juridinio asmens kodą), deklaruotą gyvenamąją vietą (buveinės adresą). Taip pat sutartyje rekomenduotina aptarti sutarties terminą (arba nurodyti, kad sutartis neterminuota) ir sutarties nutraukimo tvarką, aptarti šalių tarpusavio teises ir pareigas.