Namo Baigtumo Vertinimo Kriterijai: Viskas, Ką Turite Žinoti

Statybų procesas dažnai vyksta etapais, ir ne visi statiniai pastatomi „nuo A iki Z“ per vieną sezoną ar metus. Kartais darbus tenka sustabdyti dėl finansinių priežasčių, permainingų oro sąlygų, administracinių trukdžių ar tiesiog todėl, kad darbai suplanuoti ilgalaikiai. Tačiau net ir sustabdžius statybas, jau pastatyta dalis tampa juridiniu faktu, kurį galima - ir dažnai verta - įregistruoti kaip nebaigtą statybą.

Labai dažnai, nepriklausomai nuo aplinkybių, reikalingas tampa nebaigtos statybos registravimas. Kaip jis vyksta? Kaip jam pasiruošti? Ką apie jį reikėtų žinoti?

Šiame straipsnyje aptarsime visus svarbiausius aspektus, susijusius su nebaigtos statybos registravimu ir vertinimu Lietuvoje.

Nebaigtos Statybos Registracijos Būtumas

Nebaigtos statybos registracija nėra privaloma visais atvejais, tačiau tai labai naudinga, jei planuojama statybas tęsti vėliau, pasikeitė nuosavybė, ar norima išvengti teisinių neaiškumų. Be to, registravus nebaigtą statybą, objektas įtraukiamas į Nekilnojamojo turto registrą, o tai reiškia, kad jį galima naudoti kaip užstatą, jį galima parduoti ar paveldėti su visais dokumentais.

Pagrindiniai Registracijos Etapai

Visas procesas susideda iš kelių pagrindinių etapų:

1. Statytojas turi turėti galiojantį statybos leidimą ir tam tikrą faktiškai įgyvendintą statinio dalį - tai negali būti vien tik pažymėta vieta ar pažymėti pamatai be konstrukcijų.
2. Būtina kreiptis į matininką, kuris atliks kadastrinius matavimus ir parengs kadastro duomenų bylą. Tai vienas svarbiausių dokumentų - jame aprašomas statinio fizinis įgyvendinimo lygis, pažymima, kiek procentų statinio yra įgyvendinta, ir kiek dar liko iki pilno užbaigimo.
3. Įprastai laikoma, kad statinys gali būti registruojamas kaip nebaigtas nuo maždaug 5-10 proc. baigtumo, tačiau praktikoje dažniausiai registruojami nuo 15-20 proc.
4. Kai byla parengta, pateikiamas prašymas Registrų centrui. Jį galima pateikti tiek fiziškai, tiek elektroniniu būdu per savitarną.
5. Kai kuriais atvejais gali prireikti ir papildomų dokumentų - ypač jei statybos leidimas išduotas prieš daug metų ar pasikeitė planavimo sąlygos.

Svarbūs Aspektai ir Patarimai

Svarbiausias dalykas, kurį reikia suprasti - registracija yra fizinio fakto įteisinimas, bet tai nereiškia, kad statyba pripažinta užbaigta ar teisėta iki galo. Tai tik pirmas žingsnis link galutinės registracijos, kuris leidžia turėti visavertį NT objektą su aiškia būsena.

Taip pat būtina suprasti, kad registruotas nebaigtas statinys tampa apmokestinamu turtu - jei objektas jau registruotas, gali atsirasti prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį (ypač jei tai nėra gyvenamosios paskirties turtas ar jei jis nepatenka į lengvatų grupę).

Nebaigtos statybos registravimas vyksta gana paprastai - Nekilnojamojo turto registre per Lietuvos Respublikos statybos leidimų ir statybos valstybinės priežiūros informacinę sistemą „Infostatyba“.

Reikalingi Dokumentai ir Sąlygos

Norint sklandžiai įregistruoti nebaigtą statinį, būtina pasiruošti visą reikalingų dokumentų rinkinį:

• Statybos leidimas. Tai vienas pagrindinių dokumentų, kurio dažniausiai reikalaujama. Jis įrodo, kad statybos buvo pradėtos teisėtai.
• Kadastro duomenų byla. Šį dokumentą rengia matininkas, atlikęs matavimus statybų vietoje. Byloje nurodomas statinio baigtumo procentas, pažymima, kokie elementai jau pastatyti (pvz., pamatai, sienos, stogas), ir pateikiami brėžiniai.
• Statinio projektas. Šie dokumentai dažniau reikalingi didesniems arba sudėtingesniems statiniams.
• Jei statinio statytojas yra ne vienas asmuo, kartu su pagrindiniais dokumentais reikia pateikti bendrosios jungtinės veiklos sutartį, patvirtintą įstatymų nustatyta tvarka.
• O kai nebaigtas statyti ar rekonstruoti nesudėtingasis statinys - pažymos apie nebaigto statyti nesudėtingojo statinio statybą.

Kai visi dokumentai paruošti, jie pateikiami Registrų centrui kartu su prašymu įregistruoti nebaigtą statinį. Tai galima padaryti fiziškai klientų aptarnavimo padalinyje arba per savitarnos sistemą internetu.

Nebaigtos statybos registravimas turi ir tam tikrų sąlygų, į kurias reikia atkreipti dėmesį.

Nors pats registracijos procesas gali atrodyti techninis ir formalus, iš tikrųjų tai yra svarbus teisinis žingsnis, turintis praktinių pasekmių. Įregistruotas nebaigtas statinys nėra laikomas tinkamu naudoti. Tai reiškia, kad net jei objektas yra pastatytas iki stogo, tačiau nėra deklaruota statybos pabaiga - gyvenamasis namas negali būti eksploatuojamas teisėtai.

Registrų centras įtraukia statinio baigtumo procentą į objekto duomenis. Dažniausiai jis nustatomas matininko atlikto vertinimo metu, o vėliau matomas NT išraše. Svarbu suprasti, kad ne visus pradėtus darbus galima registruoti kaip nebaigtą statinį. Jei objektas yra tik pažymėtas ant sklypo ar turi supiltus pamatus be konstrukcijų - Registrų centras gali atsisakyti jį įtraukti į NT registrą.

Registruotas nebaigtas statinys laikomas nekilnojamuoju turtu, o tai reiškia, kad jis gali būti apmokestinamas.

Statinio Baigtumo Procentas

Registruojant nebaigtą statinį, vienas svarbiausių parametrų, kuris atsiranda tiek kadastro byloje, tiek Registrų centro išraše - tai statinio baigtumo procentas. Baigtumo lygį apskaičiuoja matininkas, remdamasis statinio konstrukcijų užbaigtumu. Skaičiuojama, kiek statinio dalių jau įgyvendinta: pamatai, laikančiosios sienos, perdangos, stogas, langai, inžineriniai tinklai, fasadas ir kt.

Pavyzdžiui, jei pastatyti pamatai, sienos ir stogas, bet nėra langų, šildymo, vidaus įrengimo ir inžinerinių tinklų - baigtumo procentas gali būti apie 30-40 %.

Orientaciniai baigtumo procentai:

• Iki 10 % - dažniausiai reiškia tik pamatus ar pradėtą statybvietę.
• 40-70 % - išorė jau beveik baigta, trūksta vidaus darbų.
• 70-99 % - statinys beveik paruoštas eksploatacijai.

Baigtumo procento įtaka:

• Turto vertei - bankai vertindami turtą paskolai remiasi baigtumu.

Nors teisiškai galima registruoti statinį nuo vos kelių procentų baigtumo, praktikoje dažnai iškyla klausimas - ar verta tai daryti dabar, ar geriau palaukti, kol darbai pažengs toliau. Jeigu ketinate objektą naudoti kaip užstatą bankui, vertinti jo vertę arba perduoti turtą (parduoti, paveldėti, dovanoti) - registracija tampa ne tik naudinga, bet ir būtina. Tuo tarpu jei objektas tik pradėtas ir statybos dar neaišku kada bus tęsiamos, arba planuojate jį baigti labai greitai - galbūt verta luktelti, kol baigtumo procentas bus aukštesnis.

Tačiau būtina paminėti: jei turite riboto galiojimo statybos leidimą, nebaigtos statybos registravimas yra svarbus įrodymas, kad statybos pradėtos. Tai gali būti vienintelis būdas pratęsti leidimo galiojimą arba išvengti jo netekimo. Galiausiai, reikia įvertinti ir tai, kad kai kurie projektiniai sprendiniai ar pakeitimai gali būti sunkiau įforminti vėliau.

Jeigu nežinote, ar jūsų statinys jau tinkamas registruoti kaip nebaigtas, ar reikia matininko, projekto korekcijų ar pažymų - kreipkitės į specialistus. Jei nesate tikri dėl dokumentų - kreipkitės į statybų ekspertą arba matininką. Prieš samdant matininką - suderinkite su juo, ar reikės atskirų matavimų, bylos ir nuotraukų.

Nesudėtingų Statinių Registracija

Statant nesudėtingą statinį - šiltnamį, pavėsinę, malkinę ar sandėliuką - dažnas susimąsto: „Ar tai reikia registruoti?“ Vieni sako, kad viską būtina deklaruoti, kiti - kad galima statyti be jokių dokumentų. Tiesa yra per vidurį. Kai kuriais atvejais registracija privaloma, kitais - tik rekomenduojama.

Lietuvos įstatymai numato, kad ne visi nesudėtingi statiniai turi būti registruojami Nekilnojamojo turto registre (Registrų centre). Tačiau svarbu suprasti, kad neregistruotas statinys yra nematomas valstybės sistemoms - jis neturi unikaliojo numerio, jo negalima įkeisti, parduoti ar naudoti kai kurioms paramoms gauti.

Nesudėtingo statinio registracija atliekama Registrų centre - tai institucija, atsakinga už visų nekilnojamojo turto objektų įtraukimą į oficialų registrą. Norint įregistruoti nesudėtingą statinį, būtina paruošti tam tikrą dokumentų paketą.

Nesudėtingo statinio registracijos kaina gali labai skirtis priklausomai nuo to, ar turite visus dokumentus, ar reikia papildomų paslaugų (pvz., matininko darbo, kadastro duomenų bylos sudarymo ar brėžinių korekcijos). Naudojantis elektronine savitarna su e.

Nors nesudėtingo statinio registracija atrodo kaip paprasta formalumas, praktikoje dažnai pasitaiko situacijų, kai procesas užstringa, vėluoja ar net baigiasi reikalavimu tikslinti dokumentus.

Galimos problemos:

• Registruojamas objektas skiriasi nuo to, kas nurodyta projekte ar deklaracijoje. Pavyzdžiui, statinys pastatytas didesnis nei planuota arba jo vieta žemėlapyje netiksli.
• Jeigu statinys keičia sklypo planą, užima žemės dalį ar yra ant sklypo ribos - be geodezinių duomenų byla nebus patvirtinta.
• Ypač senesnės statybos atvejais, kai nėra leidimo, deklaracijos apie užbaigimą ar bent supaprastinto projekto.
• Jei matininkas ar giminaitis teikia duomenis, bet neturi notarinio ar el.

Patarimai:

• Pasinaudokite Registrų centro savitarna - su el.

Nuosavybės Teisės Įgijimas Pagal Įgyjamąją Senatį

Nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį faktas nustatomas teismo tvarka (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.68 str.).

Įgyjamosios senaties sąlyga - kad daiktas buvo valdomas teisėtai - reiškia, kad teisėtas yra daikto valdymas, įgytas tais pačiais pagrindais kaip ir nuosavybės teisė, o per prievartą, slaptai ar kitaip pažeidžiant teisės aktus įgyto daikto valdymas yra neteisėtas. Teisėtas valdymas atsiranda tais pačiais pagrindais kaip ir nuosavybės teisė, kai dėl tam tikrų priežasčių nuosavybės teisės neatsirado, pavyzdžiui, atvejai, kai daiktą sandoriu (teisėtu pagrindu) perleidžiantis asmuo pats nebuvo daikto savininkas. Daikto valdymas laikomas teisėtu ir atsiradusiu sąžiningai, kol neįrodyta priešingai.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad bylose dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo pareiškėjai neturi įrodyti, kad jie yra daiktų savininkai. Atvirkščiai, jie neturi būti daiktų, į kuriuos prašo pripažinti įgijus nuosavybės teisę įgyjamosios senaties pagrindu, savininkai. Nuostata, jog daikto valdymas laikomas teisėtu, kol neįrodyta priešingai, negali būti aiškinama kaip reiškianti, kad asmuo, pretenduojantis daiktą įgyti nuosavybės teise įgyjamosios senaties pagrindu, neturi nurodyti daikto teisėto įgijimo pagrindo, t. y. kurio nors iš nuosavybės teisės įgijimo pagrindų, ir nurodyti, kodėl jis šiuo pagrindu neįgijo nuosavybės teisės į daiktą.

Statinio pastatymas yra daikto sukūrimas. Jeigu statytojas laikytųsi įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytos statinių statybos tvarkos, jis įgytų nuosavybės teisę į pastatytą statinį pagal CK 4.47 str. 4 p., t. y. pagamindamas naują daiktą. Statyba, vykdoma (įvykdyta) savavališkai arba pažeidžianti teisės aktų reikalavimus, vertintina kaip neteisėta, jos rezultatas - pastatytas statinys taip pat laikomas neteisėtai pastatytu statiniu.

Jeigu statinys yra pastatytas ar statomas nesilaikant teisės normų nustatytų reikalavimų, tai jis negali būti civilinės apyvartos objektas, atitinkamai negali būti ir nuosavybės teisės objektu ir statytojas neturi teisės tokiu statiniu naudotis, juo disponuoti (jo parduoti, padovanoti, išnuomoti ar pan.) (CK 4.103 str.

Statybos Darbų Baigtumo Lygių Palyginimas

Pastato baigtumo procentas yra svarbus rodiklis, nurodantis, kiek statybos darbų jau yra atlikta. Tai turi įtakos ne tik turto vertei, bet ir galimybei jį įkeisti ar parduoti. Žemiau pateikiama statybos darbų baigtumo lygių palyginimo lentelė:

Statybos Įstatymo Pakeitimai Nuo 2024 m. Sausio 1 d.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalioję Statybos įstatymo pakeitimai numato, kad gyvenamąsias patalpas trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose bei gyvenamosios paskirties patalpas, kurios yra įrengtos kitos paskirties pastatuose, bus galima parduoti tik visiškai baigtuose objektuose. Tai reiškia, kad nebaigtos statybos buto pirkimas nėra galimas.

Šie pakeitimai siekia apsaugoti nekilnojamojo turto pirkėjų investicijas ir užtikrinti, kad pirkėjai galėtų įsigyti būstą, kuris yra visiškai paruoštas gyventi. Anksčiau pasitaikydavo atvejų, kai pirkėjai įsigydavo būstą, kurio baigtumas buvo 85 procentai ar daugiau, tačiau vėliau susidurdavo su problemomis dėl neužbaigtų statybos darbų ar nesutvarkytų inžinerinių sistemų.

Ką Reiškia 100 Procentų Baigtumas?

Pagal galiojančius teisės aktus, pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą. Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą.

Advokato padėjėjas V. Poplovuchinas paaiškina, kad 100 proc. statinio baigtumas reiškia, kad statinys yra visiškai pastatytas, su visomis savo konstrukcijomis, įrengtomis visomis inžinerinėmis sistemomis pagal statinio projektą. Tai apima:

• Durys butuose (jei numatyta projekte)
• Grindų ir sienų apdaila (pagal projektą)
• Pertvaros
• Rozetės
• Kriauklė
• Klozetas san. mazge
• Visi įvadai, prievadai ir kanalizacijos vamzdžiai
• Apšvietimas (bent jau lemputė)
• Šviesos jungikliai

A.Šešplaukio teigimu, butas 100 proc. baigtu laikomas tuomet, kai jis yra visiškai įrengtas ir parengtas gyventi - trūksta tik baldų ir buitinės technikos, kuriuos su savimi atsiveža įsikraustantis naujakurys. Taigi, jau turi būti pilnai nudažytos ar išklijuotos sienos ir lubos, sudėtos grindys, sumontuoti langai bei įrengtas vonios kambarys - sudėtos plytelės, išvedžiota santechnika, pajungtas praustuvas, klozetas bei vonia arba dušo kabina bei įstatytos durys.

Pilnai įrengtas butas atitinka 100% baigtumo kriterijus.

Turto Vertinimas

Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Vertintojas, rengdamas ataskaitą, vadovaujasi tuo, kokius darbus mato atliktus bute, bei objektyviais vertinimo ir vertės apskaičiavimo metodais.

Vertinant būstą, vertintojai remiasi savo patirtimi bei aprašytais vertinimo metodais, kuriuose nurodyta, kokią baigtumo dalį skirtingo tipo objektuose sudaro įvairūs atlikti darbai (sienų, grindų baigtumas ir t.t.). Svarbu atkreipti dėmesį į:

• Darbų eiliškumą: Negalima imtis vienų darbų, neatlikus kitų.
• Apdailos medžiagas: Kuo medžiagos kokybiškesnės ir ilgaamžiškesnės, tuo daugiau vertės butui suteikia.
• Vietą: Turto vertė priklauso ne tik nuo įrengimo, bet ir nuo vietos, atstumų iki parduotuvių, viešojo transporto stotelių bei mokymų įstaigų.

Tačiau turto vertintojai gali vertinti tik tuos darbus, kurie jau yra atlikti - sudėtos grindys, nudažytos sienos, išvedžiota elektra ir t. t. Nesudėtos medžiagos nėra vertinamos, nes jos yra kilnojamas turtas.

Pirkimo Žingsniai

Perkant būstą, svarbu kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti dabartinę buto pirkimo eigą. Pagrindiniai buto pirkimo žingsniai:

1. Išsiaiškinkite, kodėl nepatinka dabartinis būstas.
2. Nustatykite svarbiausius reikalavimus naujam būstui: vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
3. Apsvarstykite papildomas savybes, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos.
4. Pasitarkite su NT brokeriu.
5. Nustatykite, kiek galite skirti būsto įsigijimui.
6. Nuspręskite, kiek laiko ieškosite. Ar norite statyti patys?
7. Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis.
8. Įvertinkite kainas. Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.
9. Patikrinkite, ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus. Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas? Ar aprašymas atitinka realybę?
10. Patikrinkite, ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų: areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.
11. Išsiaiškinkite, kokio dydžio paskolą galite gauti. Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?
12. Aptarkite galutinę kainą, atsiskaitymo būdą ir terminus, persikraustymo terminus, kokie baldai paliekami ir kt. Kaip objektyviai įvertinti kainą ir kitus kriterijus?
13. Pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį. Suderinkite su banku visas sąlygas, gaukite teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.
14. Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

Rekomendacijos

Jei planuojate įsigyti būstą, rekomenduojama atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Pasitarkite su nekilnojamojo turto brokeriu.
• Atidžiai patikrinkite visus dokumentus.
• Įsitikinkite, kad būstas atitinka jūsų poreikius ir reikalavimus.
• Pasirašykite pirkimo-pardavimo sutartį tik tada, kai esate visiškai tikri, kad įsigyjate tinkamą turtą.

tags: #namo #baigtumo #vertinimas