Daugiabučių namų savininkams svarbu užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo turto priežiūrą. Jei butų ir kitų patalpų savininkai daugiabučiame name neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus (toliau - administratorius) veiklos aspektus, įskaitant pirkimų tvarką, reikalavimus administratoriaus konkursui ir kitus svarbius klausimus.
Administratoriaus Pirkimų Tvarka
Paslaugų, prekių ir darbų, susijusių su administratoriaus administruojamu namu, pirkimų tvarka nustatyta apraše, kuris reglamentuoja administratoriaus, veikiančio pagal Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatus, pirkimus.
Administratorius, pirkdamas prekes, paslaugas ar darbus, privalo vadovautis tam tikromis taisyklėmis. Apibūdinant pirkimo objektą, negali būti nurodytas konkretus modelis ar šaltinis, konkretus procesas ar prekės ženklas, konkreti kilmė ar gamyba, dėl kurių tam tikriems tiekėjams būtų sudarytos palankesnės sąlygos arba jų pasiūlymai būtų atmesti, išskyrus atvejus, kai neįmanoma tiksliai ir suprantamai apibūdinti pirkimo objekto. Tokiu atveju tiekėjams būtina nurodyti, kad yra priimtini savo savybėmis lygiaverčiai objektai.
Jei administratorius administruoja kelis namus, tų pačių prekių, paslaugų, darbų pirkimus jis gali sujungti į vieną pirkimą. Pirkimai skirtingiems namams išskiriami į atskiras pirkimo dalis ir kiekvienam namui sudaroma sutartis. Administratorius gali sudaryti vieną sutartį, kai prekės ar namo priežiūros (statinio techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros ir pan.) paslaugos perkamos vadovaujantis teisės aktų, reglamentuojančių pastatų, jų inžinerinių sistemų, potencialiai pavojingų įrenginių naudojimą ir priežiūrą, nuostatomis. Jei sudaroma viena sutartis, joje kiekvienam namui turi būti nurodyta pirkimo apimtis, išskiriant perkamas kiekvieno namo prekes, paslaugas sutarties priedo atskiruose punktuose arba skirtinguose šios sutarties prieduose.
Pirkdamas kitu būdu, administratorius vadovaujasi Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 8 dalimi, kurioje nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektų administratoriui draudžiama pirkti iš ūkio subjektų, kurie su juo sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme. Savininkai gali priimti sprendimą netaikyti šio draudimo. Šis draudimas taip pat netaikomas, kai susiję ūkio subjektai pateikia didžiausio ekonominio naudingumo pasiūlymą.
Namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo darbus privaloma organizuoti nedelsiant, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, jei pagal šių darbų kiekį jiems atlikti reikalingų prekių, paslaugų, darbų pirkimas skelbiamos apklausos būdu užtruktų per ilgai.
Pirkimo Būdai
Administratorius gali vykdyti pirkimus keliais būdais:
- Neskelbiamos apklausos būdu (žodžiu ar raštu)
- Skelbiamos apklausos būdu
- Konkurso būdu
Pirkdamas neskelbiamos apklausos būdu (žodžiu ar raštu), administratorius apklausia tiek tiekėjų, kad būtų galima palyginti ir įvertinti ne mažiau kaip trijų tiekėjų pasiūlymus, kurie atitinka administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus, jei savininkai nenustatė ar nepasirinko kitokio apklausiamų tiekėjų skaičiaus.
Perkant neskelbiamos apklausos būdu (žodžiu ar raštu), tiekėjams nustatomas ne trumpesnis kaip 3 darbo dienų pasiūlymų pateikimo terminas, jei savininkai nenustatė kito.
Pirkdamas konkurso būdu, administratorius parengia pirkimo skelbimą pagal nustatytus reikalavimus ir organizuoja jo publikavimą savininkų sprendimu nustatytu būdu. Jeigu tokio sprendimo savininkai nepriėmę, administratorius pirkimo skelbimą skelbia savo interneto svetainėje visiems interneto vartotojams ir tuo pačiu metu - pirkimų portaluose arba kitu savo pasirinktu žiniasklaidos būdu (Lietuvos laikraštyje (respublikiniame ar savaitraštyje), specializuotose interneto svetainėse ar kt.). Perkant šiuo būdu, tiekėjų pasiūlymams pateikti nustatomas ne trumpesnis kaip 10 darbo dienų terminas nuo pirkimo skelbimo paskelbimo, jei savininkai nenustatė kitokio termino.
Konkursas laikomas įvykusiu, jei gautas bent vieno tiekėjo pasiūlymas, atitinkantis administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus.
Pirkimo Komisija
Konkurso rezultatams vertinti administratorius gali sudaryti pirkimo komisiją. Kai perkama namui, kurio savininkų sprendimu išrinktas savininkų atstovas ar atstovai, administratorius privalo sudaryti komisiją ir kviesti jį (juos) stebėtojo teise dalyvauti komisijos darbe. Komisija sudaroma iš ne mažiau kaip trijų narių, skiriamas jos pirmininkas, nustatomos užduotys. Komisijos veiklos forma yra posėdžiai.
Komisijos posėdžiai ir priimami sprendimai yra teisėti, kai posėdyje dalyvauja daugiau kaip pusė visų komisijos narių, jei komisija sudaryta iš 3 asmenų - kai dalyvauja visi komisijos nariai. Komisijos posėdyje vokus atplėšia vienas iš komisijos narių. Komisijos sprendimai priimami paprasta balsų dauguma. Balsuoti galima tik už arba prieš priimamą sprendimą.
Derybos su Tiekėjais
Administratorius, vykdydamas pirkimus, siekdamas ekonomiškiausio rezultato, gali derėtis su tiekėjais dėl techninių, ekonominių, teisinių ir kitokių pasiūlymo sąlygų. Derybos vykdomos su visais tiekėjais, pateikusiais pirminius pasiūlymus, atitinkančius administratoriaus nustatytus minimalius pirkimo reikalavimus. Derybų metu tiekėjams negali būti pateikiama skirtinga informacija ar kitaip ribojama galimybė pagerinti savo pasiūlymus.
Sutarties Sudarymas
Sutartis ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo laimėjusio pasiūlymo nustatymo dienos sudaroma su tiekėju, kurio pasiūlymas laimėjo, arba, kai kreipiamasi tik į vieną tiekėją, su vienintelį pasiūlymą pateikusiu tiekėju, kurio galutinis pasiūlymas atitinka administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus. Sudarant sutartį negali būti keičiama laimėjusio tiekėjo pasiūlymo kaina ir pirkimo dokumentuose bei galutiniame pasiūlyme nustatytos pirkimo sąlygos.
Sutartis sudaroma raštu arba žodžiu. Sutartis žodžiu gali būti sudaroma tik perkant prekes be susijusių paslaugų ar darbų, kai prekių sutarties vertė be PVM neviršija 1 000 Eur ar kito savininkų nustatyto sutarties vertės dydžio.
Sutartis jos galiojimo laikotarpiu gali būti keičiama neatliekant naujos pirkimo procedūros, jei sutarties pakeitimo tvarka ir sąlygos nurodytos šioje sutartyje. Apie sutarties keitimą savininkams ne vėliau kaip prieš 10 darbo dienų administratorius paskelbia savo interneto svetainėje.
Administratoriaus Funkcijos ir Atsakomybė
Administratorius privalo užtikrinti tvarką, organizuoti darbo higienos ir priešgaisrinės saugos taisyklių laikymąsi jam paskirtose administruoti patalpose. Jis taip pat organizuoja administruojamų patalpų tvarkymą ir priežiūrą, įskaitant šių patalpų valymą po atliktų remonto darbų, įvykusių avarijų ir pan., administruojamose patalpose esančių dangų ir baldų valymą; prižiūri, kad tvarkymo ir valymo paslaugų teikėjai darbus atliktų laiku ir kokybiškai.
Be to, administratorius tvarko administruojamų patalpų raktų apskaitą, atsako už atsarginių raktų pagaminimą ir saugojimą, informuoja atsakingus darbuotojus dėl administruojamų patalpų spynų, užraktų remonto ar pakeitimo poreikio. Jis nustatyta tvarka organizuoja administruojamų patalpų paruošimą darbui ir įvairiems renginiams (kabinetus - darbui, sales - posėdžiams ir kitiems renginiams, kt.), paruošia reikalingą inventorių, atributiką ir kitas priemones.
Administratorius vykdo Seimo narių ir Seimo kanceliarijos valstybės tarnautojų ir darbuotojų įkurdinimą darbo vietose, perkėlimą į kitą darbo vietą, Seimo narių apgyvendinimą Seimo viešbutyje, įskaitant perkėlimą į kitą gyvenamąją vietą Seimo viešbutyje, fiksuoja Seimo viešbučio gyvenamosiose patalpose esančių elektros ir vandens skaitiklių kasmėnesinius rodmenis, organizuoja priskirtų materialinių vertybių priežiūrą, taisymą (remontą), tvarko šių vertybių apskaitą, inicijuoja jų nurašymą.
Jis teikia pasiūlymus dėl administruojamų patalpų eksploatavimo ir aprūpinimo, pagal kompetenciją teikia nurodymus ūkio darbuotojams ir kontroliuoja jiems pavestų atlikti darbų administruojamose patalpose kokybę, patikrina stalių, santechnikų, elektrikų atliktų smulkiojo remonto darbų administruojamose patalpose kokybę, nedelsdamas informuoja apie įvykusias avarijas, gaisrus, vagystes, nelaimingus atsitikimus ir kt.
Administratoriaus veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Reikalavimai Administratoriaus Pareigybei
Asmuo, norintis eiti administratoriaus pareigas, turi atitikti tam tikrus specialius reikalavimus:
- Turėti ne žemesnį kaip aukštąjį universitetinį arba koleginį išsilavinimą.
- Turėti darbo patirtį patalpų paruošimo darbo vietai ar asmenims apgyvendinti arba turto valdymo, arba materialinių vertybių apskaitos srityje.
- Būti susipažinęs su teisės aktais, reglamentuojančiais viešąjį administravimą, darbo santykius, valstybės turto valdymą, naudojimą ir disponavimą juo, turto apskaitą.
- Mokėti valdyti, kaupti, sisteminti, apibendrinti informaciją, rengti išvadas ir teikti pasiūlymus.
- Gebėti sklandžiai dėstyti mintis raštu ir žodžiu, išmanyti dokumentų rengimą ir tvarkymą reglamentuojančius teisės aktus.
- Mokėti naudotis kompiuterinėmis programomis ir interneto paslaugomis.
- Gebėti savarankiškai planuoti, organizuoti savo veiklą, rinktis darbo metodus, atlikti pavedimus.
- Būti atsakingas, iniciatyvus, gebėti bendrauti ir dirbti komandoje.
Apibendrinant, daugiabučio namo administratoriaus veikla yra sudėtinga ir reikalauja atsakomybės, kompetencijos ir nuolatinio tobulėjimo. Tinkamas administratoriaus pasirinkimas ir jo veiklos kontrolė yra svarbūs siekiant užtikrinti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą ir gyventojų gerovę.
tags: #patalpu #administratorius #konkursas