Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Statybos įstatymas, Statybos techninis reglamentas ir kiti Lietuvos Respublikos įstatymai bei teisės aktai.
Civilinio kodekso 4.72 - 4.85 straipsniuose nustatyta bendrosios nuosavybės įgyvendinimo, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarka. Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.
Straipsnyje aptariama tvarka, kaip daugiabučio namo gyventojas gali pakeisti patalpų paskirtį, atsižvelgiant į bendrijos įstatus ir galiojančius teisės aktus. Nagrinėjami atvejai, kai gyventojas nori įrengti komercinės paskirties patalpas, pavyzdžiui, kirpyklą, ir kokie reikalavimai bei procedūros turi būti įvykdytos.
Bendrijos: lankstesnis valdymas, platesnė integracija, daugiau steigimo galimybių
Daugiabučių Namų Valdymo Formos
Yra kelios daugiabučių namų valdymo formos:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija
- Daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis
- Administruojanti įmonė (administratorius)
Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus. Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Jungtinės Veiklos Sutartis
Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis. Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai.
Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Administratorius
Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučių gyvenamųjų namų patalpų savininkai turėtų atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.
Administratorius, įgyvendindamas pagrindinį uždavinį, nustatęs arba gavęs informaciją, kad namas, jo konstrukcijos ar inžinerinė įranga neatitinka esminių statiniui keliamų reikalavimų, privalo imtis priemonių (veiksmų) apsaugančių pastatą nuo galimų pasekmių.
Administratorius bei namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pakeičiami, jeigu tokį reikalavimą raštu pateikia daugiau kaip ½ visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Patalpų Paskirties Keitimo Tvarka
Norint pakeisti patalpų paskirtį daugiabučiame name, būtina laikytis tam tikros tvarkos. Ši tvarka apima kelis etapus, pradedant nuo reikalavimų patalpoms ir baigiant gyventojų sutikimo gavimu.
Pirmiausia, reikia išsiaiškinti, ar planuojama veikla atitinka Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių. Pavyzdžiui, kirpyklų ir kitų grožio salonų veikla priskiriama kodui 96.02. Tokiai veiklai vykdyti reikalingas verslo liudijimas arba individualios veiklos įregistravimas.
Lietuvos Respublikos Visuomenės sveikatos priežiūros įstatymas numato reikalavimus, kuriuos turi atitikti tokią veiklą siekiantis vykdyti asmuo, įskaitant atitinkamai pritaikytas patalpas ir leidimo-higienos paso turėjimą.
Jei esate nuosavybės teise įsigijęs gyvenamosios paskirties patalpas, kurių paskirtį būtina pakeisti į komercinę, jums pritaikant patalpas bus reikalingas kapitalinis remontas - pritaikyti patalpas atitikti šiai veiklai keliamus reikalavimus, įrengti atskirą įėjimą į patalpas.
Tam bus reikalingas kapitalinio remonto projektas, kurį turėsite per viešą aptarimą daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrijos susirinkimo valdybai arba, jeigu bendrija neįsteigta, gyvenamojo namo patalpų savininkų ir neprivatizuotų butų nuomininkų daugumai, t. y. daugiau nei 50 % namo gyventojų, pristatyti bei gauti jų sutikimą.
Reikia pažymėti, jog kiekvieno statinio paskirtis ir naudojimas, visų pirma neturi pakenkti aplinkai ir šalia esantiems pastatams. Siekiama apsisaugoti, kad statinys atitiktų saugos ir jame planuojamos veiklos privalomuosius reikalavimus. Tai yra, jei numatyta vykdyti kokius nors techninius darbus, jokiu būdu jie negali pakenkti šalia esantiems pastatams ar gyvenantiems žmonėms.
Tam yra įdiegti saugikliai, kad būtų apsaugoti žmonės ir teritorijos, tokie, kaip bendraturčių ar kitų pastato gyventojų sutikimas.
Bendrijos Įstatai: Pavyzdys
Žemiau pateikiami pavyzdiniai savininkų bendrijos įstatai, kurie gali būti pritaikyti konkrečiam daugiabučiui namui.
I SKIRSNIS. BENDROJI DALIS
- bendrija Nr.5 (toliau - bendrija).
- nesiekiantis privatusis juridinis asmuo.
- Bendrijos teisinė forma - bendrija.
- Bendrijos veiklos laikotarpis neterminuotas.
- takas 3, Jonava, Jonavos rajono sav.; unikalus Nr. Respublikoje įregistruotuose bankuose ar kitose kredito įstaigose. teise valdomos butų ir kitų patalpų savininkų (toliau - patalpų savininkai) lėšos, skirtos Pastato atnaujinimui.
- įstatams ir veiklos tikslams.
II SKIRSNIS. VEIKLOS TIKSLAI IR VEIKLOS SRITYS
- nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
- naudojimo organizavimo ir juos įgyvendinti.
- reikalavimus.
- įgyvendinimo būdo.
- įgyvendinimą dėl pastato ar jo dalies atnaujinimo (modernizavimo) priemonių.
- įgyvendinimą dėl patalpų savininkų bendrųjų interesų tenkinimo.
- su bendrijos veiklos sfera.
- nagrinėjimą Bendrijoje, tam tikslui išrenkant ginčų nagrinėjimo organą.
- Bendrijos veiklos sritys:
- lėšų kaupimas namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrai ir atnaujinimui.
- namams priskirto žemės sklypo tvarkymas ir priežiūra
- bendrų mokėjimo įsipareigojimų vykdymas;
III SKIRSNIS. NARYSTĖ BENDRIJOJE, ĮSTOJIMO IR IŠSTOJIMO IŠ JOS TVARKA
- nariais.
- Įstojimo data laikoma prašymo pateikimo diena. prašymą, įrašo buto ar kitų patalpų savininką į bendrijos narių sąrašą.\
- ir (arba) elektroninio pašto adresas, telefono numeris). nuosavybėje, taip pat įstojimo į bendriją bei išstojimo iš jos data. duomenis. tikslinami ne rečiau kaip kartą per metus. sąrašo (įgaliotinių sąrašo) sudarymą ir tvarkymą atsako bendrijos pirmininkas.
- Narystė bendrijoje pasibaigia:
- patalpų savininkui išstojus iš bendrijos;
- turėjo teisę į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą;
- patalpų savininkui mirus;
- patalpų savininką - juridinį asmenį - likvidavus arba reorganizavus;
- bendriją.
- prašymą. Išstojimo iš bendrijos data laikoma prašymo pateikimo data.
- prieš jo valią.
IV SKIRSNIS. BENDRIJOS NARIŲ TEISĖS IR PAREIGOS
- Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai privalo:
- mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas į kaupiamuosius bendrijos fondus;
- naudojimo, priežiūros ir atnaujinimo;
- patekti į savininkui priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą);
- savininkui priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą);
- teisės aktuose nustatytų reikalavimų.
- Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai turi teisę:
- veiklos ir valdymo klausimais;
- įstoti į bendriją;
- priklausančia bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų dalimi;
- pastato (pastatų) priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas;
- (pastatų) savininkų teisių įgyvendinimą ir atitiktų jų teisėtus interesus;
- proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje;
- savininkų sprendimus Civilinio kodekso 2.82 straipsnyje nustatyta tvarka;
- sąrašu) ir gauti bendrijos organų narių kontaktinius duomenis;
- nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį. būti patvirtintas notaro;
- aktuose nustatytas teises.
- Bendrijos nariai papildomai turi teisę:
- pasiūlymus ir gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais;
- bendrijos valdybos ar kito bendrijos organo nariu;
- išstoti iš bendrijos.
- bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. prievoles.
V SKIRSNIS. BENDRIJOS ORGANAI, JŲ KOMPETENCIJA, RINKIMO IR ATŠAUKIMO TVARKA. BALSAVIMO TVARKA
- susirinkimas.
- Visuotinis susirinkimas:
- keičia bendrijos įstatus;
- narius;
- aprašą;
- priežiūros (eksploatavimo) ir naudojimo organizavimo;
- finansinio audito atlikimo;
- pirmininko darbo apmokėjimo sąlygas ir darbo užmokestį;
- ginčus nagrinėjančio asmens darbo tvarkos aprašą;
- teisės objektų sukūrimo fondui sudaryti ir nustato šių lėšų naudojimo tvarką;
- sąmatą;
- aprašą;
- reikalingas visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų sprendimas;
- su bendrijos administravimu, bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra;
- ir bendrijos veiklos metinę ataskaitą;
- asociacijas ar kitas visuomenines organizacijas ir išstojimo iš jų;
- arba likviduoti bendriją;
- renka ar atšaukia bendrijos likvidatorių;
- atsiradusių dėl bendrijos ūkinės veiklos, dengimo ir žalos atlyginimo.
- valdyba.
- bendrijos narių. bendrijos narių.
- susipažinti su sprendimų projektais. bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie visuotinį susirinkimą bendrijos nariams pranešama raštu.
- pastato, kuriame įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų savininkams.
- mėnesius pasibaigus finansiniams metams. išrenkamas susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
- pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše. pasirašo visuotinio susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. nuomonę dėl susirinkime svarstomų klausimų. balsavimo rezultatus.
- daugiau kaip pusė bendrijos narių. kaip ketvirtadalis bendrijos narių.
- (trys penktadaliai visų įgaliotinių).
- bendrijos narių. tvarka.
- balsą. įregistruotų nuosavybės teisės objektų tame bendrijai priklausančiame pastate.
- Visuotiniai susirinkimai turi būti protokoluojami. protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
- vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. visuotinį susirinkimą.
- reorganizavimo ar likvidavimo klausimų.
- punkte nustatyta tvarka.
- Įgaliotinių susirinkimą šaukia bendrijos pirmininkas. arba daugiau kaip ketvirtadalis įgaliotinių. daugiau kaip ketvirtadalis įgaliotinių.
- narių susirinkimuose 4 metų laikotarpiui. neribojamas. Įgaliotiniu renkamas bendrijos narys. principu. Kiekvienas įgaliotinis turi po vieną balsą. bendrijos narių valią, pareikštą iš anksto raštu arba kita forma. įgaliotinių. balsavo daugiau kaip trys penktadaliai visų įgaliotinių.
- atšauktajam įgaliotiniui ir bendrijos pirmininkui.
- Bendrijos narių balsavimas raštu vykdomas taip:
- Nr. D1-560, 1 priede.
- išsiunčia registruotu laišku. laukiamus rezultatus.
- "pritariu" ar "nepritariu". bendrijos narys ar jo įgaliotas asmuo. pasirašo jo įgaliotas atstovas. juridinio asmens vardu. narių nepasirašyti ar pasirašyti neturint įgaliojimo balsavimo biuleteniai.
- paskirties pastato bendrojo naudojimo patalpose (laiptinėje, hole ir t. gauti vokai su biuleteniais atplėšiami dalyvaujant balsų skaičiavimo komisijai.
- komisija. balsavimo dienos balsų skaičiavimo komisijos protokolu. rezultatai, priimtas sprendimas ar ne. komisijos pirmininkas ir nariai. aktų nustatyta tvarka ir dedamas į atskirą bylą. kaip dešimt metų. Balsavimo biuleteniai saugomi ne trumpiau kaip vienerius metus. Balsavimo biuleteniai saugomi ne trumpiau kaip trejus metus.
- mažesnis už 1/2 visų išduotų biuletenių. biuletenių.
- nariams, kurie yra tos dalies butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai. sprendimai priimami laikantis bendrijos įstatų 33 punkte nustatytos tvarkos.
- Slaptas balsavimas vykdomas šia tvarka:
- biuleteniai, kurie antspauduojami bendrijos antspaudu. „už“, „prieš“, „susilaikė“.
- mažiau kaip 3 bendrijos nariai. išdalinama susirinkime dalyvaujantiems bendrijos nariams.
- suskaičiuoja rezultatus ir surašo balsų skaičiavimo protokolą. sudedami į voką, vokas užklijuojamas, antspauduojamas. pavadinimas.
- 33.5 punkte nustatyta tvarka ir terminais.
- pareikšti savo nuomonę raštu bendrijos įstatų nustatyta tvarka. dalyvių sąraše turi būti nurodyti nariai, iš anksto pareiškę nuomonę raštu.
- Vienas įgaliotas asmuo gali atstovauti vienam bendrijos nariui. nustatyti balsavimo teisės įgyvendinimo tvarką ir būdus. susirinkime. organui. atstovaujami nariai. pertvarkymo ir likvidavimo.
- Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir bendrijos pirmininkas. valdymo organus.
- administravimo specialisto išsilavinimas būtų privalumas. bendrija, bendrijoje sudaromas kolegialus valdymo organas - valdyba.
- dauguma 3 metų laikotarpiui. neribojamas. nenustatyta kitaip.
- įgaliotas asmuo.
- sprendimais.
- su jais darbo sutartis.
- Bendrijos pirmininkas atsako už:
- jos tikslų įgyvendinimą;
- rinkinio ir bendrijos veiklos metinės ataskaitos parengimą;
- audito atlikimo;
- susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) prašymu;
- tvarkytojui;
- prašymu;
- sudarymą ir tvarkymą;
- sudarymą ir tvarkymą;
- reikalavimus;
- (įgaliotinių susirinkimui) ir valdybai;
- šių lėšų naudojimą pagal paskirtį;
- susirinkimui) (valdybai);
- būti išnagrinėti per 10 darbo dienų. bendrijos veikla.
- tinkamą atlikimą. pažeidžiant Lietuvos Respublikos įstatymus, taip pat bendrijos įstatus.
- susirinkimas) turi išrinkti naują bendrijos pirmininką. skyrimo, vadovaujantis Civilinio kodekso ketvirtosios knygos XIV skyriumi.
- išrinkimo, eiti vienas iš valdybos narių.
- valdybos nariai. Bendrijos pirmininkas yra bendrijos valdybos pirmininkas. Bendrijos valdybą sudaro penki nariai.
- 3 metų laikotarpiui. vidurinį išsilavinimą.
- (įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują valdybą. XIV skyriumi.
- kaip prieš 14 dienų raštu įspėjęs bendrijos valdybą.
- Bendrijos valdyba atlieka šias funkcijas:
- (įgaliotinių susirinkimus) Įstatyme ir bendrijos įstatuose nustatyta tvarka;
- kaupiamųjų įmokų dydžio ir lėšų skolinimosi pastatui atnaujinti. objektų naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimą;
- finansinę būklę ir bendrijos ūkinės veiklos rezultatus;
- kompetencijai priskirtas funkcijas.
- Bendrijos valdybos darbo tvarka nustatoma jos priimtame darbo reglamente.
- Bendrijos valdybos posėdžius šaukia bendrijos pirmininkas. narys.
- vardiniu balsavimu. lemia bendrijos valdybos pirmininko balsas. dėl sprendimo gali pareikšti iš anksto raštu.
- kai jame dalyvauja daugiau kaip du trečdaliai bendrijos valdybos narių. bendrijos valdybos posėdyje ir jų balsai įskaitomi į balsavimo rezultatus.
- Bendrijos valdybos posėdžiai protokoluojami. protokolai saugomi teisės aktų nustatyta tvarka.
- nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą ir bendrijos finansinę būklę.
- teisės aktus. Bendrijos valdybos narių prievolė atlyginti bendrijai nuostolius yra solidari. priėmimo.
- pareigas.
- trijų narių visuotinio narių susirinkimo sprendimu. žemesnį, kaip vidurinį išsilavinimą. ne ilgiau nei 5 darbo dienas. tvarka.
VI SKIRSNIS. LĖŠŲ IR TURTO NAUDOJIMO TVARKA
- turto savo nepiniginiais turtiniais įnašais. nustato visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas).
- Bendrijos lėšas sudaro:
- techninės priežiūros išlaidoms apmokėti;
- lėšos;
- turtu, kitos negrąžintinai gautos lėšos.
- naudojamos pastatui (pastatams) atnaujinti.
- Bendrija turi atskirą kaupiamųjų lėšų sąskaitą. savininkui atskirai.
- duomenis. privalomai draudžiamą sumą, turi būti apdraustos įstatymų nustatyta tvarka.
- Bendrijai draudžiama:
- įstatuose;
- bendrijos turtą ar kitaip užtikrinti kitų asmenų prievolių įvykdymą.
- skyriaus normos, reglamentuojančios paprastąjį turto administravimą.
VII SKIRSNIS. BENDRIJOS VEIKLOS KONTROLĖS TVARKA
- komisija arba išrenkamas revizorius.
- susirinkimas) bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. būti ne mažiau kaip trys komisijos nariai. (revizorius) renkami ne ilgesniam kaip 4 metų laikotarpiui. nario (revizoriaus) kadencijų skaičius neribojamas.
- seserys, tėvai (įtėviai) ir vaikai (įvaikiai).
- Bendrijos revizijos komisija (revizorius):
- veiklą;
- ir visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui);
- kaip penktadalis bendrijos narių;
- patikrinimo iniciatoriams ir visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui).
- reikalingus dokumentus. ar kitaip trukdyti jų darbą. (revizorius). susirinkimui).
VIII SKIRSNIS. BENDRIJOS BUVEINĖS IR ĮSTATŲ KEITIMO TVARKA
- susirinkimas dalyvaujančių bendrijos narių balsų dauguma. turi būti bendrijos valdomame pastate.
- narių (trys penktadaliai visų įgaliotinių). sekretorius. susirinkimo) protokolą dėl bendrijos įstatų keitimo. įsigalioja nuo jų perregistravimo Juridinių asmenų registre dienos.
IX SKIRSNIS. BENDRIJOS REORGANIZAVIMAS IR LIKVIDAVIMAS
- Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas.
X SKIRSNIS. PRANEŠIMŲ IR SKELBIMŲ SKELBIMO TVARKA
- “Naujienos”.
- registruojami registracijos žurnale ir skelbiami viešai namo skelbimų lentoje.
Įstatai pasirašyti 2017 m. mėn. 2 d.
Apibendrinimas
Patalpų paskirties keitimas daugiabučiame name yra procesas, reikalaujantis atidumo ir kruopštaus pasiruošimo. Svarbu ne tik laikytis teisinių reikalavimų, bet ir atsižvelgti į bendruomenės interesus bei užtikrinti, kad planuojama veikla netrukdytų kitiems gyventojams.
Šiame straipsnyje pateikta informacija padės jums geriau suprasti patalpų paskirties keitimo procesą ir sėkmingai įgyvendinti savo planus.
Svarbu: Visada rekomenduojama pasikonsultuoti su teisininkais ir kitais specialistais, kad užtikrintumėte, jog visi veiksmai atitinka galiojančius įstatymus ir reglamentus.
tags: #patalpu #paskirties #keitimas #nnamo #bendrija