Šiame straipsnyje aptarsime, kaip apmokestinamas perkamo pastato su hipoteka procesas Lietuvoje. Pirkdami būstą su paskola ar kreditu, dažniausiai turime sudaryti ir hipotekos sutartį, tai yra įkeisti turtą kaip užstatą.
Kas yra hipoteka?
Oficialiai, hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui.
Hipotekos sutartis užtikrina, kad skolininkui nevykdant sutarties, kreditorius turės teisines priemones susigrąžinti pinigus.
Hipotekos objektu gali būti ir nekilnojamojo turto dalis, pvz., automobilio stovėjimo vieta ar dalis žemės sklypo, jei turto vertės pakanka įsipareigojimams užtikrinti. Tokiu atveju turto savininkui nereikia įkeisti viso turto.
Apskritai, hipoteka neatima ar nepakeičia teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises - šį turtą savininkas gali perleisti kito asmens nuosavybėn, pakartotinai įkeisti, išnuomoti ar dovanoti.
Svarbu atidžiai išnagrinėti tiek kredito, tiek hipotekos sutarčių sąlygas: kas bus hipotekos sutarties šalys, ar teisingai, kaip sutarta, nurodytas hipotekos objektas, kredito suma, grąžinimo terminai, papildomi privalomi mokėjimai bei kitos sąlygos.
Paskolos su hipoteka sąlygos
Dėl paskolos su užstatu gali kreiptis asmenys, kurie gauna darbo užmokestį, individualios veiklos, verslo liudijimo, nuomos pajamas, mažosios bendrijos savininkas, įmonės savininkas /akcininkas išsimokantis darbo užmkestį ar dividendus, kurie gyvena arba gauna pajamas iš užsienio valstybių.
Kredito suma priklauso nuo paskolos tikslo, skolininko finansinių galimybių, užtikrinimo priemonių ir kredito istorijos. Gali būti finansuojama ne daugiau kaip 85 proc.
Už nekilnojamo turto kreditą yra įkeičiamas skolininkui perkamas nekilnojamas turtas (namas, butas, žemė, ūkiniai ar komercinės paskirties statiniai ir pan.). Papildomai gali būti įkeičiamos kitos užtikrinimo priemonės (kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas,).
Kredito gavėjas turi galimybę atidėti kredito įmokų mokėjimą (išskyrus palūkanas) iki 3 mėn.
Pateiksime Jums pasiūlymą su visa svarbiausia informacija apie paskolą: palūkanų rūšis, paskolos suma, paskolos terminas, mokesčiai ir kitos išlaidos. Gavę šią informaciją, galėsite lengviau palyginti skirtingų finansų įstaigų pasiūlymus.
Atidžiai susipažinkite su asmeniškai Jums parengtos paskolos sutarties sąlygomis.
Paskolos su nekilnojamo turto įkeitimu sutartį galite pasirašyti turimu kvalifikuotu elektroniniu parašu arba unijos padalinyje iš anksto suderinus vizito laiką.
Turėsite sumokėti vienkartinį sutarties sudarymo mokestį.
Apdrauskite unijai įkeičiamą turtą (išskyrus žemės sklypus) ne vėliau kaip likus 2 darbo dienoms iki hipotekos sandorio sudarymo.
Būstą turite apdrausti nepertraukiamai visam paskolos sutarties galiojimo laikui.
Papildomos išlaidos perkant būstą
„Būsto pirkimas yra vienas didžiausių finansinių sprendimų žmogaus gyvenime, todėl natūralu, kad emocijos kartais nugali racionalų planavimą. Žmonės pamato palūkanų normą, mėnesio įmoką, sutaupo pradiniam įnašui ir skuba pirkti. Tačiau mūsų praktika rodo, kad apie papildomus vienkartinius mokesčius, kurie gali sudaryti ir 2-3 proc. būsto vertės, dažnai pagalvojama per vėlai, ir tuomet tenka skolintis tuos kelis tūkstančius iš artimųjų ar net šiek tiek nukelti būsto pirkimą“, - teigia Ieva Šimkienė, „Bigbank“ būsto paskolų skyriaus vadovė.
Specialistai išskiria pagrindines išlaidų kategorijas, su kuriomis susidurs kiekvienas būsto pirkėjas, besinaudojantis banko finansavimu. Skaičiavimams pateikiamas preliminarus pavyzdys, kai perkamas standartinis 2-3 kambarių butas, kurio vertė siekia 150 tūkst. eurų.
- Turto vertinimo mokestis. Prieš suteikdama paskolą, finansų įstaiga privalo žinoti realią įkeičiamo turto rinkos vertę. Šią paslaugą atlieka nepriklausomi turto vertintojai. Standartinio buto Vilniuje ar Kaune vertinimo ataskaita pirkėjui kainuos nuo 150 iki 300 eurų.
- Sutarties sudarymo (administravimo) mokestis. Tai vienkartinis mokestis, kurį finansų įstaiga taiko už paskolos dokumentų parengimą, administravimą ir sutarties sudarymą. Šis mokestis skirtinguose bankuose gali svyruoti nuo 0,4 proc. iki 1 proc. paskolos sumos. Perkant būstą už 150 000 eurų, šis mokestis gali siekti nuo 500 iki daugiau nei 1 200 eurų.
- Notaro mokesčiai. Būsto pirkimo-pardavimo sutartis ir hipotekos (įkeitimo) dokumentas turi būti patvirtinti notaro biure. Tvirtinant pirkimo-pardavimo sutartį taikomas 0,37 proc. būsto kainos mokestis, o tvirtinant hipotekos dokumentą - nuo 0,17 iki 0,25 proc. objekto vertės mokestis (bet iki 240 Eur + PVM). Dažnai šie mokesčiai yra dalinami tarp pirkėjo ir pardavėjo. Perkant 150 000 eurų vertės būstą, išlaidų suma pas notarą gali lengvai pasiekti 700 eurų.
- Nuosavybės ir hipotekos registravimo mokesčiai. Pasirašius sutartis pas notarą, nuosavybės teisė į turtą bei hipoteka (turto įkeitimas bankui) turi būti įregistruotos valstybės įmonėje Registrų centre. Už nuosavybės teisės įregistravimą teks sumokėti mokestį, priklausantį nuo turto vertės, o už hipotekos įregistravimą - fiksuotą sumą. Šie du mokesčiai perkant 150 000 eurų kainuojantį būstą kartu sudarytų apie 70 eurų.
- Turto draudimas. Įkeičiamas turtas privalo būti apdraustas visą paskolos laikotarpį. Draudimo kaina priklauso nuo turto tipo, jo būklės ir pasirinktos draudimo bendrovės. Standartinio buto metinis draudimas vidutiniškai kainuoja apie 100 eurų. Tai nėra vienkartinis mokestis - jį reikės mokėti kasmet.
Vadinasi, perkant būstą už 150 000 eurų, visi papildomi mokesčiai gali siekti net apie 2 000 eurų.
Didžioji dalis šių netikėtų išlaidų - valstybės nustatyti įkainiai už teisinių veiksmų atlikimą ir nuosavybės įregistravimą.
Be to, šias išlaidas dažnai galima sumažinti derantis su savo kredito įstaiga: dalį mokesčių galima pasidalinti su būsto pardavėju, taip pat patartina palyginti turto vertintojų ir turto draudėjų kainų pasiūlymus arba tiesiog neskubėti ir atidžiai perskaityti kiekvieno paslaugos teikėjo sąlygas.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) parduodant nekilnojamąjį turtą
Ar žinote, kad parduodant savo nekilnojamąjį turtą gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl svarbu žinoti, kada mokesčių mokėti nereikia.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x 15 proc.
Kur:
- Pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą.
- Įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- Privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Kada GPM mokėti nereikia:
- Jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo.
- Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Pavyzdys:
2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Jei butą pirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.
Bankui įkeisto buto pardavimas
Buto pardavimas su paskola ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Žinoma, jūs, kaip pardavėjas, esate suinteresuotas atlikti viską kuo sklandžiau bei greičiau - o tam reikia ne tik tinkamos reklamos, bet ir tam tikrų teisinių aspektų sutvarkymo, NT rinkos stebėjimo ir t. t.
Kaip pasiruošti buto pardavimui su paskola:
- Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti, jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti.
- Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus.
- Realistiškai įvertinkite buto kainą.
- Užtikrinkite pakankamą reklamos sklaidą.
- Sekite situaciją rinkoje.
- Būkite pasiruošę deryboms.
Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas.
Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti.
Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.
Reikalingi dokumentai:
- Asmens tapatybės dokumentas.
- Buto įsigijimo dokumentas.
- Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
- Buto kadastrinių matavimų byla.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
- Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
- Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
NT brokerio paslaugos parduodant butą:
Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.
Ką gausite, samdydami NT brokerį:
- Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
- Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas.
- NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą.
- Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų buto potencialiais pirkėjais.
- Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
