Prabangus nekilnojamasis turtas - tai ne tik erdvūs namai ar prabangūs apartamentai. Tai aukščiausios klasės turtas, apibrėžiamas ne tik kaina, bet ir kitais svarbiais kriterijais.
Nors prabangų nekilnojamąjį turtą sunku įsprausti į vieną apibrėžimą, galima teigti, kad vienijanti sąvoka - brangesnis, aukščiausios klasės turtas, rašo portalas Realtrends.com. Žmonės dažnai prabangą prilygina kainai, tačiau tai - ne tas pats.
Klientui suteikiamas išskirtinis aptarnavimas ir dėmesys, įsigyjant turtą - tai yra tikroji prabanga. Kalbėdamas apie tai, kas yra prabangus NT, jis akcentavo, kad kiekvienoje šalies rinkoje toks apibrėžimas suvokiamas skirtingai.
Šiame straipsnyje aptarsime, kas iš tiesų apibrėžia prabangų nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, kokie jo ypatumai, kas yra pagrindiniai pirkėjai ir pardavėjai, bei kokios vyrauja kainų ir tendencijų.
Kas Yra Prabangus Nekilnojamasis Turtas?
Nors prabangos nenorėtume apibrėžti eurais ir kvadratiniais metrais - prabangą apibrėžiame ne jais, o būsto vieta. Prabangus NT statomas naudojant aukštos kokybės statybines medžiagas ir apdailą. Prabangus NT yra ne tik komfortiškas būstas, bet ir patraukli investicija.
Vilniaus biuro „Capital Team“ NT brokeris Paulius Banevičius sako, kad turtą galima vadinti prabangiu, jeigu jis atitinka tris kriterijus:
- Patraukli, paklausi, prestižinė vieta.
- Prabangus, išskirtinis interjeras ir eksterjeras.
Pagrindiniai prabangaus NT bruožai:
- Vieta: Nors prabangos nenorėtume apibrėžti eurais ir kvadratiniais metrais - prabangą apibrėžiame ne jais, o būsto vieta.
- Ekologiškumas: Tačiau žalias namas bus prabangus namas, su labai dideliu energetinio efektyvumo koeficientu.
- Papildomos paslaugos: Man tai akivaizdu ypač Palangoje, kur prabangaus būsto pirkėjai vis labiau pageidauja daugiau paslaugų iš vystytojo. Ne tik su gražiu vaizdu pro langą, bet ir su SPA, parkingu, privačiomis žaliomis erdvėmis, baseinu, teniso kortais.
Prabangus namas Lietuvoje kainuoja nuo 400 000 iki kelių milijonų eurų. Tikslių ir patvirtintų prabangaus turto kainos rėmų nėra.
Prabangaus NT Rinka Lietuvoje
Lietuvoje prabangaus turto rinka yra palyginti maža. Jai tenka apie plius-minus dešimt procentų visos nekilnojamojo turto rinkos. Be to, visa prabangaus nekilnojamojo turto koncentracija yra Vilniuje - apie 90 procentų, o likę 10 procentų - pajūryje, beveik visi Palangoje. Nei Kaunas, nei Klaipėda negali konkuruoti su jais.
Šiandien, kai daugybė žmonių yra apkeliavę pasaulį, lankėsi ir geriausiuose viešbučiuose, ir prabangiausiuose namuose, pirkėjų ir pardavėjų supratimas apie elitinį NT visai kito lygio. Lietuvoje matome situaciją, kad pirkėjai nori analogiško NT kaip kokiame Majamyje, tačiau aukščiausios kokybės NT pasiūla gerokai atsilieka nuo pirkėjų pageidaujamo lygio.
Prabangaus NT Pirkėjai ir Pardavėjai Dirbame trečią penkmetį ir matome, kad kliento portretas keičiasi maždaug kas 5 metai. Šiuo laikotarpiu jie gerokai jaunėja. Jeigu veiklos pradžioje mūsų klientų amžiaus vidurkis vyravo apie 40-50 metų, tai dabar - nuo 30 iki 50 metų.
Anot NT ekspertų, prabangų turtą dažniausiai perka išsilavinę verslininkai, IT srities atstovai, įvairių įmonių vadovai, pasitaiko sportininkų. Pirkėjai vertina kokybišką poilsį gražiuose namuose.
Prabangaus būsto rinka turi bene geriausią imunitetą prieš recesiją. Jos paklausa auga, o pasiūla ne visada spėja kartu.
Prabangaus NT Paieška ir Sandoriai
NT paieškos apima įvairius kanalus - nuo skelbimų portalų bei įvairių partnerių pasiūlymų iki nereklamuojamų objektų. Aktyvus nenutrūkstamas dalyvavimas rinkoje leidžia valdyti informaciją apie naujai pasirodžiusius ar dar tik pasirodysiančius objektus, todėl mūsų klientai visada pirmieji sužino apie naujus pasiūlymus, kurie atitinka jų paieškos kriterijus.
Patikimo brokerio svarba
Tik nuo kiekvieno nekilnojamojo turto eksperto, brokerio, priklauso, ar jis, ar ji turi lojalų klientą, ar jie vėl sugrįžta. Mėgstu sakyti, kad kiekvienas paskutinis mūsų nekilnojamojo turto sandoris jau programuoja būsimus - su tuo pačiu žmogumi ar jo pažįstamais. Įprastai, jeigu suteiki puikias paslaugas ir užmezgi labai gerą grįžtamąjį asmenišką ryšį, toks klientas anksčiau ar vėliau vėl sugrįžta.
Prabangaus NT Kainos ir Tendencijos
Apskritai kalbant, Lietuvos prabangaus nekilnojamojo turto kainos jau pamažu priartėjo prie Vakarų Europos sostinių lygio, tačiau, pavyzdžiui, geriausiose Paryžiaus vietose jos vis dar apie du kartus aukštesnės nei geriausiose Vilniaus vietose.
Manau, kad NT kainų segmentacija Vilniuje vis labiau ryškės - tas kainų skirtumas, kurį mes matome Vilniaus senamiesty ir jo miegamuosiuose rajonuose, yra per mažas. Be to, senamiesty dėl vietos stokos prabangaus NT vystytojai dažnai negali realizuoti savo sumanymų.
Pozityvumo suteikia ir mažėjančios palūkanos, nes bet kokio būsto pirkėjas dažniausiai naudojasi bankų paslaugomis ir linkęs skaičiuoti. Akcentuočiau Kauno išskirtinio NT rinkos dinamiką, kuri daugelį metų nebuvo susiformavusi, nes, nesant pasiūlos, nebuvo ir paklausos.
Štai keletas pavyzdžių sandorių, įvykusių Lietuvoje:
- Sandoris sostinės Laurų kvartale už 3,5 mln. Eur.
- M. K. Čiurlionio g. už 2,7 mln. Eur.
- Vilniaus Aukštaičių g. už 2,45 mln. Eur.
- Jogailos g. už 2,15 mln. Eur.
Deja, pažindami savo pirkėjus turime konstatuoti, kad šiandien ir Vilniuje, o pastaraisiais metais - ir Kaune, pajūryje, trūksta NT ar didesnių išskirtinių projektų, kurie galėtų pasiūlyti milijono ar kelių vertų būstų. Todėl suaktyvėjo antrinė tokio NT rinka - pernai net 95% sandorių įvykdėme antrinėje rinkoje, nes statytojai negali patenkinti išaugusios mūsų klientų paklausos.
Tačiau šiemet matome pragiedrulių, visai kitas nuotaikas, girdime, kad bus daugiau investuojama į būstų statybą, tikimės, ir prabangaus.
Investicijos į Prabangų NT Graikijos Salose
Planuojate investuoti į nekilnojamąjį turtą Graikijos salose? Kiklados išsiskiria kaip puikus pasirinkimas. Centriniuose Egėjo jūros vandenyse įsikūrusios salos siūlo greitą susisiekimą keltu ar lėktuvu iš Atėnų. Investicijos į turtą Kikladų salose gali smarkiai padidinti jūsų finansinį pajėgumą.
Graikijos nekilnojamojo turto rinka klesti, paskatinta „Golden Visa“ programos, reikalaujančios mažiausiai €250,000 investicijos. Premjero Mitsotakio PVM sustabdymo priemonė dar labiau padidina investicijų patrauklumą.
Štai keletas Graikijos salų, kurios išsiskiria prabangiu nekilnojamuoju turtu:
- Mikonas: Prabangus kurortas, garsėjantis aukščiausios klasės patogumais ir gyvybingu naktiniu gyvenimu.
- Santorinis: Prabangių namų rinka išlieka stipri - tam įtakos turi griežtas statybų reguliavimas ir ribotas žemės kiekis.
- Kreta: Didžiausia Graikijos sala, siūlo įvairiapuses galimybes tiek poilsiniam, tiek ilgalaikiam būstui.
- Korfu: Tikras brangakmenis Jonijos salose, garsėjantis prabangiais paplūdimio namais.
Graikijoje nekilnojamojo turto kainos pernai pakilo net 11,93%, ypač urbanizuotose teritorijose. Papildomą patrauklumą suteikia Graikijos „Golden Visa“ programa, siūlanti leidimą gyventi ne ES investuotojams, įsigyjantiems nekilnojamąjį turtą nuo €250,000. Nuo 2023 m. rugpjūčio, tam tikruose regionuose ši riba padidėjo iki €500,000.
Vidutinės kainos Graikijos salose:
| Sala | Vidutinė 1 miegamojo nuomos kaina | Vidutinė 2 miegamųjų nuomos kaina |
|---|---|---|
| Mikonas | 400 kv. | 300 kv. |
Išskirtinių Objektų Paieška
Net jei ir norėtumėte čia ir dabar įsigyti istorinį ar kitaip rinkoje išsiskiriantį būstą, jo taip lengvai dėl siauros rinkos nerasite.
Vilniaus rinkoje bene visi prabangūs projektai parduodami puikiai žinomuose, prestižiniuose rajonuose: Senamiestis, Užupis ar vis labiau pirkėjų geidžiamas Paupio rajonas, Naujamiestis. Taip pat prabangių objektų galima rasti Valakampiuose, Žvėryne ar toliau nuo miesto centro esančioje, pavyzdžiui, Gulbinų gyvenvietėje.
Norint atrasti vadinamus „perliukus“ arba žinoti visas naujienas apie rinkoje esančius prabangius objektus, verta bendradarbiauti su prabangaus nekilnojamojo turto agentūromis.
Šiame segmente tik nedidelis kiekis objektų atsiranda populiariausiuose skelbimų portaluose - jie dažniausiai arba nereklamuojami, arba reklamuoja tik specializuotų agentūrų puslapiuose.
Tokie NT objektai siūlomi individualiai pagal tai, kokia klientų svajonių namų vizija ir, žinoma, kokios finansinės galimybės. Būtent agentūrose dirbantys specialistai gali rasti ir pasiūlyti išskirtinius sklypus, butus ar namus, kurių dar nėra pardavime - mat ne visi pardavėjai nori viešai skelbti, kad parduoda savo turtą.
Tiesa, prabangaus NT ekspertas pripažįsta, kad pardavėjai puikiai suvokia savo vertę ir šioje rinkoje turi prabangą rinktis, kam parduos savo unikalų projektą ar buvusius namus. Vis dėlto, daug lemia ne tik siūloma kaina, bet ir tai, per kiek laiko pirkėjas gali sumokėti visą sumą.
Pirkėjų Portretas
Nors ne tik išskirtinai prestižinio NT pardavėjas, bet ir pirkėjas gali pasirodyti paslaptingas, beveik 12 metų dirbantis su vienu prabangiausių pasaulyje prekiniu ženklu „Sotheby‘s International Realty“, sako, kad išties kai kuriais atvejais galima taip teigti.
Vyresnioji mūsų pirkėjų karta, nuo 45 iki 55 metų, itin atidžiai ar net skrupulingai rinkdavosi ir ilgai dėliodavo turto pliusus ir minusus, tačiau per paskutinius 3-4 metus išaugo naujoji pirkėjų karta - tarp 30 ir 40 metų (beje, ir pasaulyje ta pati tendencija - apie 40 procentų pirkėjų yra tūkstantmečio karta (angl. „millennials“), dauguma - iš IT ir „Fintech“ sektorių.
Jie sprendimus daro gerokai greičiau. Esant naujoms technologijoms, pinigai uždirbami greičiau, o būstas, pasikeitus gyvenimo aplinkybėms, pavyzdžiui, sukūrus šeimą, keičiamas taip pat greičiau.
Kainų Lygis
Apskritai kalbant, Lietuvos prabangaus nekilnojamojo turto kainos jau pamažu priartėjo prie Vakarų Europos sostinių lygio, tačiau, pavyzdžiui, geriausiose Paryžiaus vietose jos vis dar apie du kartus aukštesnės nei geriausiose Vilniaus vietose. Palyginus su Madridu, Londonu ar Milanu tas skirtumas - šiek tiek mažesnis.
Dėl vietos trūkumo ir kai kuriais atvejais sunkiau išduodamų statybos leidimų, NT vystytojai rinkai negali pasiūlyti daugiau pasirinkimo ar įgyvendinti visus sumanymus. Visgi prabangaus NT ekspertas pabrėžia: ši rinka turi bene geriausią imunitetą prieš recesiją.
Lietuvoje prabangaus nekilnojamojo turto rinka - nėra didelė. Jai tenka apie 10 proc. visos NT rinkos. Be to, visa prabangaus NT koncentracija yra Vilniuje - apie 90 procentų, o likę 10 procentų - pajūryje, Kaune bei antras būstas gamtoje. Bet tai - būdinga ir kitų šalių prabangaus NT rinkai - sostinės ir kurortai turi didžiausią prabangaus nekilnojamo turto rinką.
Koronoviruso pandemija tiesiog išsprogdino pajūrį - NT pajūryje tapo labai populiarus, jame atsirado ir daugiau prabangos projektų. Čia kainos 2020-2021-aisiais metais buvo rekordinės nuo pat mūsų valstybės Nepriklausomybės atkūrimo.
Prognozuojama, kad ši rinka ateityje nemažės dėl vis tvaresnio gyvenimo būdo - dalis jaunuolių tokio būsto neperka, o yra linkęs nuomotis.
Ateityje žalias namas bus prabangus namas, su labai dideliu energetinio efektyvumo koeficientu. Taip klientai pageidauja ir papildomų paslaugų, o ne tik gražaus vaizdo pro langą. SPA, parkingas, kiemas su privačiomis žaliomis erdvėmis, baseinu, teniso kortais - tai bus kitas žingsnis mūsų besivystančioje rinkoje prabangos segmente.
Sėkmė dirbant šioje rinkoje priklauso nuo to, ar ekspertai turi lojalių klientų.
Todėl ir savo komandai nuolat primena - palaikyti ryšį su klientu svarbu ne tik sandorio metu, bet ir jam pasibaigus.
Interjero Ypatumai
Nesvarbu - butas tai ar privatus namas - atsižvelgiama į išskirtinius architektūros elementus ir išskirtiniu dizainu, o apdailai naudojamos aukštos kokybės medžiagos, siūlomi šiuolaikiniai inžineriniai sprendimai: išmanių namų sistemos, automatizuotas apšvietimas, garso sistemos.
Ne mažiau svarbu ir kokia kaimynystė, ką gyventojas mato pro langą - nuo kvapą gniaužiančių kraštovaizdžių iki miesto panoramos. Tie, kas renkasi prabangų būstą, neretai didelį dėmesį skiria ir privatumui, domisi, kaip saugoma teritorija.
Jeigu kalbėtume apie butus istorinėse vietose, prabangaus būsto pirkėjai mėgsta ir vertina, jei istoriniai objektai restauruoti, sutvarkyta aplinka. Vilniaus senamiestyje tokio lygio pastatai būna nugyvenę ir per daugelį metų matę visko. Tokie pastatai įdomūs tuo, kad jie turi unikalias erdves, aukštas lubas, išlikę nemažai autentikos ant lubų ar sienų. Žavi ir kitokio, didesnio formato durys ar langai.
Įsigytas NT tarytum pats diktuoja, koks turėtų būti interjeras - tai yra svarbiausia taisyklė, kurios turėtų laikytis naujakuriai.
Tačiau yra ir atvejų, kai į NT interjerui galima skirti mažiau dėmesio, pavyzdžiui, kai pro langą atsiveria sostinės panorama. Geriausias to pavyzdys - gyvenamųjų namų kompleksas „Misionierių sodai“ Vilniuje, kur visas unikalumas ir yra vaizdas pro langą.
Vidaus erdvių įrengimas daugiausia priklauso nuo to, ar tai naujos statybos būstas, ar tai yra istorinis paveldas su išlikusiais unikaliais akcentais.
Jei bute ar name yra išlikę ir tikros autentikos, žmonės į tai žiūri labai atsakingai ir daro viską, kad su architektų pagalbą tai išsaugotų. Tiesa, svarbu suderinti į interjerą įneštas naujas detales ir tai, kas jau yra iš senų senovės.
Tuo metu naujos statybos mėgėjai turi kiek kitokias vertybes.