Nekilnojamojo turto plėtra yra svarbi ekonominė veikla, ypač didmiesčiuose. Šiame straipsnyje nagrinėjama investicijų rizika, susijusi su nekilnojamojo turto plėtros projektais, koncentruojantis į Vilniaus miesto pavyzdį.
Vilniaus miesto investicinę aplinką labiausiai veikia bendras Lietuvos ekonomikos augimas po įstojimo į ES, kuris tiesiogiai susijęs su užsienio investicijomis (TUI). Sostinė pritraukia apie 2/3 visų užsienio investicijų. Vienam miesto gyventojui tenka tris kartus daugiau investicijų, palyginti su šalies vidurkiu. Ekonomikos augimas Lietuvoje 2004-2008 metais ženkliai skatino investicijas į komercinių projektų plėtrą ir vystymąsi respublikos sostinėje. Šalies įstojimas į Europos Sąjungą, įsiliejimas į globalizacijos srautus, tampant atvira ekonomika skatino liberalesnę bankų politiką Lietuvoje.
Dauguma įmonių veikia paslaugų sektoriuje (82,5 proc.). Tuo tarpu bazinis veiklos rūšis (pramoninė gamyba, žaliavos, kuras, energetika) įmonės sudaro mažesnę dalį. Toks santykis tarp paslaugų ir gamybos sektorių būdingas Europos šalių sostinėms, kuriose sutelktas šalies politinis, ekonominis ir kultūrinis gyvenimas. Tarptautinių ekspertų vertinimu paslaugų sektorius tapo Vilniaus ekonomikos varomoji jėga. Šiose Europos valstybėse, o Vilniuje ši sfera plėtėsi dar didesniais tempais nei vidutiniškai Lietuvoje.
Nekilnojamojo turto sandoriai Vilniuje
Komercinių Objektų Plėtra: Iššūkiai ir Perspektyvos
Nagrinėjant investicijas į komercinius objektus plėtrą, galima manyti, kad dideli ir stambūs projektai gana dažnai vystomi, neatsižvelgiant į miesto strateginę-struktūrinę plėtrą, nesprendžiant ekologijos, transporto srautų reguliavimo klausimo (moksliškai ir praktiškai pagrįsta infrastruktūros plėtra, naujų gatvių tiesimas, eismo reguliavimas). Tai investicinis fondų interesus, nesvarstant miesto plėtros strategijos, vizijos planų sostinei po dešimties-trisdešimties metų. Šios ekonomikos stadijos svarbiausius objektus bus stengiamasi išlaikyti, arba parduoti geriausiomis sąlygomis(visą ar dalį investicinio portfelio), siekiant pabaigti vystyti pradėtus projektus arba siekiant vystyti naujus.
Duomenų Rinkimo Šaltiniai ir Metodai
Su tema susiję mokslinės literatūros šaltiniai ištirti, atlikta trumpa apžvalga. Pirmiausia trumpai akcentuojami duomenų rinkimo šaltiniai galimybės ir būdai. Išnagrinėta literatūra, kuria remiantis, matematiškai apibendrinami surinkti duomenys. Dažniausiai taikomi, tyrinėjant socialinius ekonominius procesus ir reiškinius. Šie būdai pasižymi didelėmis perspektyvomis, kadangi atskleistos ne visos jų praktinio pritaikymo galimybės ir ši sritis laukia tolesnio praktinio pritaikymo. Kintanti ir nestabili aplinka lemia, jog tenka rinktis vis naujesnes strategijas, siekiant užtikrinti ekonomiškai naudingą veiklą ne tik investine įmonių prasme, bet ir miesto plėtros prasme.
Tyrimo metodika apima užsienio šalių ir Lietuvos mokslinius darbus, analizuojančius ir investicinę veiklą į komercinės paskirties projektus ir objektus. Sprendžiant išsikeltus uždavinius, atlikta investicinių bendrovių, finansinių institucijų duomenų analizė, atlikta apklausos ir ekspertinė analizė.
Duomenų Analizės Metodai
Analizuojant ir apsvarstant pasirinktą literatūrą, užduodamas klausimas - kuria linkme eiti, nuo kurio atskaitos taško apskritai pradėti. Tai tiek makroekonominius, tiek mikroekonominius klausimus, susijusius su Europos integracija, Lietuvos, kaip naujos ES narės įvaizdžiu ir patrauklumu, bendrosiomis plėtros direktyvomis ir teisiniais aktais. Susipažinta su Lietuvos Ekonominės Plėtros agentūros Lietuvos patrauklumo investicijoms įvaizdžio formavimo gairėmis, išnagrinėtos Lietuvos Banko, SEB Banko pateiktos metinės ataskaitos prognozės ir realybė. Lietuvos Bankas pateikia tik bendruosius makroekonominius Lietuvos ir kitų Baltijos šalių ekonominius rodiklius.
Komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Dembowski A.(2007, p. 57-67) išskiria kaip atskirą ir sudėtingą investicinės rinkos sudėtinę dalį. Pažymimos kelios investicijos proceso stadijos: moksliniai tyrimai, rinkos analizė, planavimas, technologijos, projektavimas, statyba, rinkos įsisavinimas.
Prof. Pranulis pataria ( 30, p. 93 ) tyrimo informacijos duomenis rinkti, remiantis vidiniais ir išoriniais šaltiniais. Šiuo atveju vidiniais duomenimis laikysime tuos duomenis, kurie susidaro rinkos viduje. Išoriniai duomenys tiriamuoju atveju - šaltiniai, pateikiantys makroekonominę informaciją. Duomenys - informacijos žaliava, kurią apibendrinus pateikiame reikalingą informaciją, svarbią priimant sprendimus, siekiant sumažinti klaidingumo rizikos laipsnį. Informacija - duomenys, kurie susisteminti, apdoroti, interpretuoti ir suprantami.
Nekilnojamojo turto ekspertai prognozuoja stabilumą
Pirminiai duomenys renkami, kai atliekant tyrimą ar analizę, pastebima, kad duomenų yra per mažai. Jų privalumas - susiejimas su tiriamos problemos turiniu ir specifika. Jie yra brangūs ir surinkimui reikalauja daug laiko ir papildomų lėšų. Tai duomenys, esantys įmonės viduje. Antriniams duomenims tenkinant atliekamo tyrimo poreikius, nebūtini pirminiai duomenys. Antrinės informacijos šaltiniuose paprastai būna pateiktas didelis kiekis jau susistemintos informacijos. Tai duomenys, esantys už įmonės ribų.
Paklausos ir Pasiūlos Analizė
Kitas analizės etapas apima konkrečią informaciją apie pagrindinius rinkos sektorius. Analizės išbaigtumas apima: a) paklausos analizę; b) pasiūlos analizę; c) paklausos ir pasiūlos santykio analizę.
Prognozavimo Metodai
Asmens žinios, patirtis, gabumai ir kiti kokybiniai parametrai. Delfi metodas - ekspertų grupė apklausiama keletą kartų. Koordinatorius po kiekvieno pokalbio, atskirai su kiekvienu ekspertu gali susidaryti gana išsamią nuomonę apie prognozuojamo reiškinio parametrus. Nerealus prognozavimo metodas - kai vadovai ir specialistai prognozuoja ateitį remdamiesi nuojauta. Šia prognozuojama remiantis turimais vidutiniais duomenimis, gautais iš praeities. Įvertinimui panaudojami ekonomikos, matematikos statistikos dėsniai, formulės. Kiekybinių metodų prognozių tikslumas priklauso nuo turimos informacijos gausumo. Informacijos kaupimą, saugojimą, apdorojimą organizuoti yra lengviau didelėje įmonėje. Todėl kiekybiniai metodai yra daugiau prieinami didelėms įmonėms. Be to kiekybiniai metodai yra brangūs. Mažai įmonei lengviau prieinami kokybiniai prognozavimo metodai.
Duomenų Paruošimas Analizei
Pagal Ong K. M. - duomenų paruošimas analizei - tikslas sutvarkyti duomenis pagal tam tikrus reikalavimus, kuriuos nurodo statistinis duomenų analizės programa. Įvertinimams atlikti ( Statistica, Epi Info 2000, SPSS ), tiek panaudoti esamus kompiuterio resursus, t.y. panaudoti MS Windows Excel galimybes.
Regresinė Analizė
Linijinę regresinę analizę parenka duomenims grafiką ir jos lygtį, t.y. juos aprašo pagal tam tikrą priklausomybę, kaip teigia Slawson C. (2001). Šis analizės būdas leidžia pamatyti kaip vienas kintamasis veikia kitą. Rezultatų interpretacija. R2 charakterizuoja kokiu tikslumu regresinė lygtis aproksimuoja pateiktus duomenis. R2 parodo, kiek duomenų procentais patenka į aprašytą modelį.Jei R2 >0,95, tai modelis gerai aprašo įvykį (aukštas aproksimacijos tikslumas). Jei R2 reikšmės yra nuo 0,8 iki 0,95 - modelis adekvatus stebėtam įvykiui (patenkinamas aproksimacijos tikslumas), o jei R2 <0,6 - aproksimacija nepakankama ir modelį reikia tikslinti.
Koreliacinė Analizė
Slawson pastebi( 2001), kad ši analizės būdas leidžia surasti koreliacinę matricą, kurią sudaro koreliacijos koeficientai tarp atskirų parametrų. Rezultatų interpretacija. Gausime koreliacinę matricą, kurioje susikertant eilutei su stulpeliu gauname koreliacijos koeficientą (r). Jei susikirtimo vietoje yra dydis lygus 1(r(1), tai galima sakyti, kad abudu dydžiai pilnai koreliuoja, t. y. koreliuoja pats su savimi. Jeigu koeficiento reikšmė ( plius ~ ženklas) daugiau kaip 0,95, tai tarp dydžių yra linijinė priklausomybė (~ ženklas parodo tiesės kryptį). Jeigu koeficiento reikšmė yra tarp 0,8 ir 0,95, tai tarp dydžių yra stipri linijinė priklausomybė.
Regresinės Analizės Prognozės
R. Ėmus ( 2007) patvirtina, jog regresinės analizės prognozės yra kiekybinės - regresijos funkcija aprašomas tiriamo rodiklio (kintamojo) vidurkio priklausomumas nuo kito rodiklio reikšmės kitimo. Pirmiausia pasirenkamas regresijos modelio tipas - nusprendžiama, kokia priklausomybė sieja kintamuosius. Nagrinėjant tiesinės regresijos modelį, t. y. atvejį, kai vienas kintamasis nuo kito priklauso tiesiškai. Šioje lygtyje ( ir ( yra nežinomi koeficientai (konstantos), o ( - atsitiktinė paklaida.
Pagal Schlutz J. Ir Beike. R. įvertinami taikant matematinį metodą - mažiausias kvadratų metodas. Daugelyje praktinių socialinių uždavinių tiesinis regresijos modelis, jei ir ne visai tiksliai, tai pakankamai gerai aprašo tikrąją statistinio ryšio formą. Tačiau kartais pagal sklaidos diagramą arba remiantis žinomomis teorinėmis prielaidomis tenka pripažinti, kad ryšio forma yra aiškiai netiesinė. Yra formomis. Yra uždavinys. Parenkant funkciją reikia atsižvelgti ne vien į diagramos pavidalą, bet ir į tai, kokiu tikslu funkcija bus naudojama. Įvertinti tam tikro laikotarpio vidutinį augimo koeficientą. Parinkus galimos aproksimacijos funkcijos pavidalą, piešiamas grafinis duomenų vaizdas. Prognozavimui aproksimacinės funkcijos gerai tinka tuo atveju, kai stebima ilga proceso atkarpa. Kai seka trumpa, prognozė dažnai būna netiksli.
Yra statistinis duomenų tokis kaip dalinis rodiklis ir kaip vertinamo rezultato - pagrindinio rodiklio, tai būtent svarbiausius dalinius rodiklius galima atrinkti taikant koreliacinę bei regresinę analizę arba dirbtinius neuroninius tinklus. Akcentuojama, jog daugiakriterinė analizė - vienas iš perspektyviausių kiekybinių metodų. Tačiau daugelio ekonominių procesų yra sudėtingas dydžių vertinimas, todėl daugelio neįmanoma išreikšti viena charakteristika , dydžiu, rodikliu , nes sunku surasti vieną tašką, kuris integruotų visus esminius aspektus. Todėl ypatingai pabrėžiamas ir taikomas pastaraisiais metais efektyvūs daugiakriteriniai metodai. Daugiakriteriniams metodams aprašyti skirta labai daug publikacijų. Galinienė B. Ėmus R.
Daugiakriteriniai Metodai
Yra veiksnių sąrašo sudarymas, jų sistemos formavimas. Kadangi veiksnių formalizavimas, kiekybinės išraiškos suradimas yra sudėtingas - tai atliekama, remiantis ekspertiniais vertinimais, literatūros šaltiniais ir t.t. Vertinimas yra adekvatus, jei į sistemą įtraukiami esminiai dydžiai. Ėmus rodiklius į sistemos sąrašą. Veiksnių sistemas dažniausiai sudaro ekspertai. Yra įtakos rodiklių poaibis. Tokiu atveju galima susieti poaibis formavimą ir sukurti rodiklių poaibius. Atskirų rodiklių įtaka nevienoda, todėl taikant kiekybinius daugiakriterinius vertinimus svarbus jų reikšmingumas - svoris. Ekspertai vertina rodiklių reikšmę skirtingais būdais. Gali būti skalė - rodiklio vienetai, procentai, vieneto dalys, dešimties balsų sistema, dviejų rodiklių porinis palyginimas, analizinis hierarchijos proceso ( AHP- analizinis hierarchijos procesas) Saaty skalė arba kiti būdai. Lyginimo rezultatas yra kvadratinė porinio lyginimo matrica. Ėmus. Rodiklių lyginimas yra nesudėtingas ir kokybiškas. Metodas pertvarko kokybinį ekspertų rodiklių įvertinimą( kuris nustato, ar vienas yra svarbesnis už kitą) į kiekybinį - rodikls svorius. Taikant daugiakriterinius metodus vertinimus būtina akcentuoti ekspertų nuomonės suderinamumo laipsnį. Dviejų nuomonių suderinamumą kiekybiškai gali įvertinti koreliacijos koeficientas. Ėmus didesnis už du, grupės ekspertų suderinamumo lygį nustato konkordancijos koeficientas W. Jei ekspertų nuomonės beveik nesiskiria, W reikšmė yra arti vieneto, jei vertinimai labai prieštaringi - reikšmė artima 0.
Įvertinimo pagrindą sudaro ekspertų rodiklių rangavimas. Ėmus. Pagal pasirinktą reikšmingumo lygmenį ± ( praktikoje ši reikšmė paprastai 0,05 arba 0,01). Ėmus didelis. Tokiu atveju ekspertų vertinimai bus suderinti. Porinio lyginimo AHP metodas vertina kiekvieno atskiro eksperto vertinims neprieštaringumą. Ėmus R. Praktiškai pagal visus kiekybinius daugiakriterinius metodus naudojamos teigiamos rodiklių reikšmės. Bet realiai yra rodikliai , kurių reikšmės gali būti neigiamos. Chen Z. (2009) siūlo taikant kiekybinius daugiakriterinius vertinimo metodus, nustatyti, kokio pavidalo - maksimizuojamojo ar minimizuojamojo yra kiekvienas rodiklis.
Dažniausi metodai - VS ( vietos suma), GV( geometrinis vidurkis arba SAW (angl. Sj - pasvertasis rodiklių reikšmių suma. Praktiškai nei vieno metodo negalima pritaikyti formaliai, iš karto. Kiekvienas metodas turi savo išskirtinumą. Rodiklių Rij reikšmes rij galima sujungti į vieną kiekybinį vertinimą, jei jo...
Rutkáuskas Aleksandras Vytautas (1939 12 03Punia, lietuvių ekonomistas. Habil. dr. (social. m.; ek. m. dr. 1990). 1964 Vilniaus universitete baigė matematiką (tikimybių teoriją). 1964-67 dėstė Vilniaus pedagoginiame institute. 1973-93 dirbo Lietuvos mokslų akademijos Ekonomikos institute (1976-83 Matematinių metodų taikymo ekonomikoje sektoriaus, 1983-89 Mokslinės techninės pažangos skyriaus, 1989-93 Socialinių ekonominių prognozių skyriaus vedėjas). 1991-93 Ekonomikos ir privatizacijos instituto Investicijų politikos skyriaus vadovas. 1993-2017 dėstė Vilniaus Gedimino technikos universitete (1993-2001 Verslo ekonomikos, 2001-04 Finansų, 2004-06 ir 2011-13 Finansų inžinerijos katedros vedėjas, 2002-11 Verslo vadybos fakulteto dekanas), 2014-18 - Lietuvos edukologijos universitete; profesorius (1992). 20 a. 8-9 dešimtmečiais vadovavo kuriant ir plėtojant originalią daugiasektorinių regioninio prognozavimo modelių sistemą, kuri sulaukė didelio susidomėjimo Rytų ir Vidurio Europos šalyse ir 21 a.
Ši analizė parodo, kad investicijų rizika nekilnojamojo turto plėtros projektuose yra kompleksinis klausimas, reikalaujantis nuodugnaus ekonominių veiksnių, rinkos dinamikos ir taikomų vertinimo metodų išmanymo.
Rizikos kapitalo fondai: bruožai, galimybės ir Lietuvos startuolių ekosistema ✔️ INVESTAVIMO PULSAS
| Rodiklis | Aprašymas |
|---|---|
| Ekonomikos augimas | Bendras šalies ir regiono ekonomikos augimas, turintis įtakos investicijų pritraukimui. |
| Užsienio investicijos (TUI) | Užsienio kapitalo srautai, skatinantys komercinių projektų plėtrą. |
| Paslaugų sektorius | Sektorius, kuris dominuoja Vilniaus ekonomikoje ir pritraukia didžiausią dalį investicijų. |
| Infrastruktūros plėtra | Strateginiai miesto planai, įskaitant transporto, ekologijos ir kitus infrastruktūros aspektus. |
| Daugiakriteriniai metodai | Vertinimo metodai, naudojami atsižvelgiant į įvairius veiksnius ir rodiklius. |
tags: #rutkauskas #nekilnojamojo #turto #pletote #investicijos #ir