Patalpų Paskirties Keitimas: Kada Reikalingas Statybos Leidimas?

Statybos procesai Lietuvoje yra reglamentuojami įstatymais ir techniniais reglamentais. Šiame straipsnyje aptarsime, kada reikalingas statybos leidimas keičiant patalpų paskirtį, remiantis Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) bei kitų institucijų pateikta informacija.

Tokie ir panašūs klausimai mums užduodami pakankamai dažnai. Ir tiesa sakant kiekvieną kartą reikia rimtai pagalvoti. Šitas post’as bus skirtas paaiškinti žmonėms žmonių kalba tai, kas nusako, ar jūsų norimam statyti pastatui reikia rengti projektą, gauti statybų leidimą, ar vis gi ne. Mums tai irgi bus „špargalkė” ateičiai. Minėsiu, tik eilinius pastatus, kuriuos dažniausiai ir stato paprasti žmonės. Tad tiems, kuriems rūpi bokštų, branduolinės energetikos objektų statybos - skaitykit šaltinius - įstatymus.

Ar Statybai Reikalingas Projektas ir Leidimas?

Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų.

Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius. Tai yra daugiabučiai, visuomeniniai pastatai, degalinės, užtvankos ir kiti rimti statiniai. Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą. Neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsim į šią kategoriją.

Būtent čia ir „gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius.

Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.

Sodo Namai ir Šiltnamiai

Sodo namai pagal paskirtį priskiriami žemės ūkio paskirties pastatų grupei, o vienbučiai gyvenamieji namai - vienbučių ir dvibučių pastatų grupei.

• Sodo namas: Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan. Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.
• Šiltnamiai: Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.

Taigi, jau žinome kokios kategorijos statinį norime statyti.

Žemės Ūkio Paskirties Sklypai ir Pirtelės

Jeigu pirtelė yra iki 80m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. BET. Sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog „bulvių lauke” statyti sudėtinga.

Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.

Prie pilnai registruoto namo noriu pastatyti priestatą/garažą. Sklypas priklauso miesto teritorijai. Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.

Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.

VTPSI Komentaras Apie Statinius, Kuriems Nereikalingas Statybos Leidimas

Papildome savo straipsnį šviežiu VTPSI komentaru. SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.

Primename, kad nesudėtingųjų statinių kategorijai priskiriamas paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto.

• SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
• SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

Daugiabučių Gyventojams: Svarbu Žinoti

Nors butas yra jūsų nuosavybė, sienos, vamzdynai ir net balkonas dažnai yra bendra viso namo inžinerinė ir konstrukcinė dalis. Daugelis naujakurių ar senbuvių, nusprendę griauti sieną ar keisti radiatorius, vis dar nustemba sužinoję, kad be kaimynų sutikimo jų veiksmai yra nelegalūs.

Ką daryti?

• Sienų griovimas: Privalote parengti kapitalinio remonto projektą, gauti savivaldybės statybą leidžiantį dokumentą (SLD) ir turėti daugumos (50 proc. + 1) namo savininkų sutikimą.
• Radiatorių keitimas: Būtina parengti paprastojo remonto aprašą (projektą) ir gauti daugumos (50 proc. + 1) namo savininkų sutikimą.
• Kondicionieriai: Jei išorinį bloką kabinate ant fasado, tai yra bendrosios nuosavybės naudojimas. Reikalingas daugumos kaimynų sutikimas.
• Balkonų stiklinimas: Jei stiklinate balkoną kitaip, nei numatyta namo projekte (pvz., kitokia rėmų spalva, skaidymas), tai laikoma paprastuoju remontu keičiant pastato išvaizdą. Privalote gauti daugumos namo gyventojų sutikimą.
• Koridoriaus prijungimas: Norint prijungti bendro naudojimo patalpą prie savo buto (tai jau laikoma rekonstrukcija), dažniausiai reikia 100 proc. namo savininkų sutikimo, nes keičiasi visų savininkų bendrosios nuosavybės dalys.

Remonto darbus (triukšmingus) dažniausiai galima atlikti darbo dienomis nuo 7:00 iki 19:00 val.

Padarinių šalinimas: Inspekcija surašys privalomąjį nurodymą pašalinti savavališkos statybos padarinius. Pasitarkite su namo administratoriumi ar pirmininku. Organizuokite balsavimą.

Statybos Įstatymo Pakeitimai Nuo 2017 Metų

Nuo 2017-ųjų metų sausio 1-osios dienos įsigaliojo naujos redakcijos Statybos įstatymas. Atkreipiame dėmesį, jog drauge su Statybos įstatymo pasikeitimais buvo konsoliduoti ir įsigaliojo ir kai kurie statybos techniniai reglamentai bei jų pakeitimai. Pvz., STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė", STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.

Pagrindiniai pakeitimai:

1. Sumažinamas atvejų, kai yra reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, skaičius.
2. Atvejai, kai nėra gauti reikiami sutikimai, nebėra laikomi savavališka statyba.
3. Nustatyta, kad nuo 2018 m. įvestos naujos privalomojo draudimo rūšys, pvz., statybos darbų draudimas.
4. Patikslintos neužbaigtos statybos statinių naudojimo sąlygos.
5. Pakeista įmokos už savavališkos statybos įteisinimą mokėjimo tvarka.
6. Padidėjo maksimalios juridiniams asmenims skiriamos administracinės nuobaudos, taikomos už savavališkas statybas.
7. Nuo 2017 m. sausio 1 d. projektuotojai privalės nurodyti visus visuomenės sveikatai galinčius turėti įtakos veiksnius.

Pavyzdys: Jeigu transporto triukšmo veikiamoje teritorijoje projektuojamas dešimties aukštų daugiabutis gyvenamasis namas, laboratorinių tyrimų programoje turi būti numatyta projektuojamose patalpose įvertinti iš aplinkos sklindantį triukšmą.

Savavališkos Statybos Įteisinimas

Jau atliktų statybų įteisinimas gali vykti tokiais veiksmais: Jeigu norite, galite prisiduoti patys. Jeigu nenorite patys, galit samdyti įmonę.

Rengiamas savavalinių padarinių šalinimo projektas arba rekonstravimo projektas, pažymint, kad yra savavaliniai sprendiniai. Jei dar nesurašytas savavalinės statybos aktas, mokama 50% bauda, dydis apskaičiuojamas pagal savavalinių darbų mastą.

Galimybę įteisinti savavališką statybą numato Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymas. Bet tik tais atvejais, kai žemės sklype (teritorijoje), kuriame (kurioje) yra savavališka statyba, tokios paskirties naujo statinio statyba yra galima arba tokie šio statinio rekonstravimo, remonto ar griovimo darbai yra galimi pagal galiojančius detaliuosius planus ar žemės valdos projektus (jeigu jie privalomi), taip pat bendruosius planus ar specialiojo teritorijų planavimo dokumentus.

Taip pat statyba neturi prieštarauti imperatyviems aplinkos apsaugos, paveldosaugos, saugomų teritorijų apsaugos teisės aktų reikalavimams.

Pagal įstatymus kliūtimi įteisinti statybą gaunant SLD nelaikytina aplinkybė, kad Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) dėl reikalavimo pašalinti savavališkos statybos padarinius nevykdymo jau kreipėsi į teismą.

Įmoka už savavališkos statybos įteisinimą apskaičiuojama ir sumokama prieš išduodant SLD pagal asmens, kuris siekia įteisinti statybą, pateiktą statinio ar statinio projekto ekspertizės aktą. Jos dydis priklauso nuo savavališkai atliktų statybos darbų, įskaitant panaudotus statybos produktus, sąnaudų vertės.

Pavyzdžiui, į savavališkai statomo statinio statybą investavus 20 tūkstančių eurų, jos įteisinimas šiais metais kainuotų 2 762 eurus.

Kai gavus SLD įteisinti statybos darbai, dėl kurių nebuvo surašytas savavališkos statybos aktas, ir po to šią aplinkybę nustato VTPSI, mokėtinos įmokos dydis apskaičiuojamas, įvertinant laikotarpių nuo savavališkos statybos darbų pradžios iki SLD išdavimo ir iki statybos užbaigimo (jeigu statybos užbaigimo procedūros nebuvo atliktos, - iki fakto, kad nebuvo sumokėta įmoka, nustatymo momento) trukmę.

Jeigu asmuo prašyme išduoti SLD pats nurodo, kad atliko savavališkus statybos darbus, dėl kurių nėra surašytas savavališkos statybos aktas, SLD išdavimo procedūros nestabdomos. Šiuo atveju asmeniui sumokėjus 50 procentų mažesnę įmoką už savavališkos statybos įteisinimą, visos procedūros atliekamos nustatyta tvarka, apie tokį prašymą informuojant VTPSI.

Taigi, projektą reikės parengti, sumokėti baudą.

Apie patį statinio projektą galima kalbėti ir pasakyti kainą, kai žinoma:

1. kur yra namas;
2. kokio jis dydžio;
3. kokios paskirties (gyvenamoji, komercinė ir pan.);
4. kokios apsaugos zonos galioja tam sklypui.

Priklausomai nuo Jūsų turimų dokumentų (jeigu turite galiojantį, Jūsų vardu išduotą statybos leidimą, parengtus techninį ir darbo (konstrukcinį) projektus, duomenis apie statybos dalyvius), deklaracijai apie užbaigtą statybą (detaliau skaitykite žemiau) patvirtinti ruoštinų/derintinų dokumentų/darbų kaina gali būti nuo 550 Eur. Trukmė-nuo 2 savaičių.

Bet norėdami registruoti nekilnojamąjį turtą (namą) ir nuosavybės teises į jį Registrų centre, turėsite pateikti atnaujintų žemės matavimų (su įbraižytu sklype namu) dokumentus, kas dar kainuos 100-250 Eur (gali užtrukti ir kelis mėnesius), priklausomai nuo to, kada paskutinį kartą buvo atlikti Jūsų žemės matavimai.

Statybos Užbaigimo Procedūros

Atlikus statybos užbaigimo procedūras, Statybos inspekcijoje užregistruojamas /patvirtinamas /surašomas vienas iš dviejų galimų dokumentų: 1)Deklaracija apie statybos užbaigimą arba 2)Statybos užbaigimo aktas.

Jei Jūsų namas nėra daugiabutis, Jūsų užbaigtas statybas liudijantis dokumentas - deklaracija. Kartu su užpildyta deklaracija, tam kad ją patvirtintų Statybos inspekcijoje, šiai institucijai turite pateikti:

1. statybos leidimą;
2. statinio projektą (ir techninį, ir darbo projektus);
3. statinio kadastro duomenų bylą;
4. požeminių inžinerinių tinklų kontrolines geodezines nuotraukas;
5. statinio geodezinę nuotrauką;
6. pastato energinio naudingumo sertifikatą;
7. pažymą apie statinio atitiktį projektui;
8. pastatų garso klasifikavimo protokolą (privalomas naujai projektuojamiems dvibučiams, daugiabučiams, blokuotiems gyvenamiesiems pastatams).

KLAUSIMAS: Ar reikia statybos leidimo, norint kaime lauko virtuvę paversti gyvenamuoju namu, t.y. įrengti gyvenamąsias patalpas pristatant antrą aukštą? Ar reikia projekto, kas turi teisę tikrinti jau pastatytus panašius pastatus, ar reikia ugniagesių tarnybos akto ir pan.

ATSAKYMAS: Rekonstruojant (pastatant antrą aukštą) esamą pagalbinio ūkio pastatą (lauko virtuvę) ir jo paskirtį keičiant į gyvenamąją, visais atvejais privalomas statinio projektas ir statybą leidžiantis dokumentas.

Vieno buto gyvenamojo namo statyba užbaigiama surašant deklaraciją apie statybos užbaigimą, ją patvirtinant ir įregistruojant Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijoje prie Aplinkos ministerijos. Jei rekonstruoto namo plotas neviršija 80 kv. m, surašius deklaraciją, jos tvirtinti Inspekcijoje nereikia.

Dokumentų, kuriuos privaloma pateikti Inspekcijai kartu su deklaracija, sąrašas nustatytas STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas.

Pažymime, kad statinių atitiktį projektui statybų eigoje tikrina Inspekcija vykdydama statybos valstybinę priežiūrą.

Savo sklype turint puikios būklės pagalbinio ūkio paskirties statinį, tinkantį gyventi, gali kilti nemažai abejonių norint pakeisti jo paskirtį. Leidimas (SLD) pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį privalomas keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose esantį ypatingąjį ir neypatingąjį pastatą (patalpą, patalpas) ar inžinerinį statinį), nesudėtingojo pastato paskirtį į gyvenamosios paskirties, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai neatliekami.

O projektas rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais, t. Dėl paskirties keitimo projekto parengimo reikia kreiptis į projektavimo įmonę. Dėl konkretesnės informacijos apie galimybę keisti pastato paskirtį reikia kreiptis į savivaldybės administraciją pagal statinio buvimo vietą.

Svarbu: Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Tiesa. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.

Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo? Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.

Statistikos duomenys:

2025 metais Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) atliko 1853 žemės naudojimo patikrinimus. Pažeidimai nustatyti net 1171 atveju, o net 95 proc. jų sudarė savavališkas valstybinės žemės, miško ar vandens telkinių užėmimas ir naudojimas.

Žiemos laikotarpiu statytojai dažnai susiduria su objektyviomis kliūtimis užbaigti sklypo sutvarkymo darbus - reljefo formavimą, dangų įrengimą ar želdinimą. Tačiau nepalankios sezono sąlygos savaime neužkerta kelio statybos užba...VTPSI atkreipia dėmesį, kad ant pastatų susikaupęs storas sniego sluoksnis gali sukelti konstrukcijų pažeidimus - atsirasti įtrūkimų ar deformacijų. Reguliarus sniego šalinimas ir pastato būklės stebėjimas yra būtini prevenciniai veiksmai.

tags: #savavaliskas #patalpu #paskirties #keitimas